泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件.docx
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附件一、被拆迁房屋分类及其说明
㈠住宅房屋分类
高档住宅房屋
包括独立花园别墅、联排别墅等；以上房屋均是指以商品开发或单位统一建设方式建造的房屋。
一般住宅房屋
成套住宅
指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
独门院落
指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
非成套住宅
除以上两类的房屋以外的房屋。
㈡非住宅营业用房分类
营业
性用
房
商场类建筑
以百货商场、大型超市为典型建筑。
通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑
以门面房、小商铺为典型建筑。
一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。
通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。
通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。
电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。
内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。
一般设有公用卫生间。
其他类建筑
除上述类型之外的其他营业性质用房。
㈢非住宅非营业用房分类
非营业性用房
工业性建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性建筑
以行政办公楼为典型建筑。
通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。
设公共卫生间。
室内普通装修。
公共性建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。
通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
㈠住宅标准样本房屋设定要求说明
住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2.应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3.房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；
4.首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；
5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。
6.住宅标准样本房屋设定说明表
是否成套
套型
结构
所在层次
已使用年限
朝向
成套
二室半一厅
混合5层
3/5
10年
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。
有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施
普通室内装修。
普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等。
建筑面积
70－87M2
分摊占地
权属及证照情况
产权，证照齐全
7．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。
㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；
2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
㈢分类基准价格调整系数
分类
成套
独门院落
非成套
分类调整系数Ｋj
98－102
101－104
92－98
分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。
在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：
成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。
附件四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
102-106
98-102
94-98
90-94
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
待估房屋成新
样本房屋
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
楼层数
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
98
99
98
97
96
95
95
二
99
99
99
98
97
97
三
97
100
100
100
100
四
92
97
98
100
五
89
93
95
六
87
93
七
85
说明：
a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%；
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。
㈡独门院落住宅实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
102-106
98-102
94-98
90-94
97-101
92-96
85-91
78-82
74-78
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
待估房屋成新
样本房屋
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表
套型等级
一等
二等
三等
四等
五等
系数取值
101－103
99－101
97－99
95－97
93－95
住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：
等级
内容
一等
二等
三等
四等
五等
说明
设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁
设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁
内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱
内部功能布局凌乱，房间比较分散
不满足上述要求的独门院落
㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
102-106
98-102
94-98
90-94
97-101
92-96
85-91
78-82
74-78
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
待估房屋成新
样本房屋
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表
檐高
＜2.6
2.6-2.8
2.8-2.9
2.9-3.1
3.1-3.3
3.3-3.5
3.5-3.7
3.7-4.0
＞4.0
系数取值
94
97
100
102
104
106
108
110
113-115
上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。
4.住宅房屋功能因素修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。
功能等级
一等
二等
三等
四等
五等
系数取值
101－103
99－101
97－99
95－97
93－95
住宅功能因素等级说明表如下：
等级
内容
一等
二等
三等
四等
五等
说明
通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适
通行较为方便，一室朝南
设施不全，无朝南房间
内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变
不满足上述要求的非成套住宅房屋
㈣有关说明
1．K31i的取值范围应该界于80～120之间；
2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。
3.实体因素修正系数采用计算方式为：
P31＝
或P31i＝
附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表
（一）住宅区位因素修正调节系数评分表
因素类别
因素项目
内容
考察项目
评分等级
一等
二等
三等
四等
五等
拆迁
项目
周边
大环
境
自然环境
自然景观、风向a11
7
6
5
4
3
空气污染、噪音、水文a12
7
6
5
4
3
交通条件
离市区主干道的距离a21
10
8
7
6
5
公交线路情况a22
9
8
7
6
5
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况a31
10
9
8
7
6
医院及医疗机构分布情况a32
10
9
8
7
6
商业配套设施
重要商业配套设施a41
20
19
18
17
16
拆迁项目范围内小环境
规划设计
建筑小区布局与外形等a51
12
11
10
9
8
建筑密度、外型等a52
8
7
5
4
3
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53
11
10
9
8
7
物业管理
物业管理情况a61
11
10
9
8
7
配套设施
住宅区内配套设施完备程度a71
11
10
9
8
7
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表
序号
因素项目
考察项
目内容
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然环境
自然
景观、
风向
公认的自然环境优越地区。
自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。
附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。
附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。
空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。
靠近污染源或重噪音源。
长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2
交通条件
离市区主干道的距离
离主干道的距离在50米以内。
离主干道的距离在50-150米之间。
离主干道的距离在150-300米之间。
离主干道的距离在300-500米之间。
离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况
距离公交站点50米内，有3条以上重要公交线路。
距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在100-
-200米之间，至少有2条公交线路。
距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在400米以上。
3
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况
属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市一般中学（初中）和小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院500米以内。
距市级及以上医院500米－1000米。
距市级及以上医院1000米－1500米。
距市级及以上医院1500米-2500米以上。
距市级及以上医院2500米以上。
4
商业配套实施
重要商业配套设施
在400米范围内有大型的市级商业配套设施。
在400-800米范围内市级商业设施较集中。
在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。
在800米范围内基本上无商业网点。
在1000米范围内无商业网点。
5
规划设计
建筑
布局、
小区
与外
形等
布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，排列不整齐，外型较整齐。
任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。
建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
建筑
密度
建筑密度40%以下。
建筑密度在40%-50%。
建筑密度在50-60%。
建筑密度在60%-65%。
建筑密度在65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。
少量绿化，少量的公共活动空间。
无绿化，基本无公共活动空间。
无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。
6
物业管理
物业管理情况
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
无物管，无环卫管理。
7
住宅区配套设施
配套完善程度
在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
㈢住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝
；
其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2.可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32＝
。
附件六、非营业用房及其成本法评估说明
㈠非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。
本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2.成本法评估的基本公式：
拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。
土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：
土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：
PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3
PD—土地重新取得价格；
PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；
a—地价涨落的年均价格指数；
n＝估价时点年份-基准地价颁布年份；
k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；
k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。
序号
因素内容
因素权重
一等
二等
三等
四等
五等
1
土地形状
0.25
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
2
地势
0.10
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
3
地质条件
0.10
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
4
规划条件
0.35
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
5
地上附属物状况
0.20
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。
序号
因素内容
因素权重
一等
二等
三等
四等
五等
1
交通状况
0.15
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
2
商业服务设施配套
0.20
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
3
金融配套
0.10
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
4
通讯等条件
0.10
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
5
学校配套情况
0.20
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
6
医院配套情况
0.15
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
7
其他公共设施配套
0.10
110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。
建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润。
5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。
建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
㈡住宅房屋重置价格（元/M2）
结构
类型
钢筋砼一等
钢筋砼
二等
砖混
一等
砖混
二等
砖混
三等
砖混四
等平房
砖木
简易结构
一等
二等
三等
一等
二等
重置单价
680
570
560
440
420
360
425
345
295
210
150
㈢非住
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