六安房地产住宅市场调研报告.docx
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六安房地产住宅市场调研报告
六安房地产住宅市场调研报告
一、六安房地产销售情况综述
1、2012年全省总销售面积2783.23万平方米，其中六安销售面积139.9万平方米，占比5%。
位居省内排名第七位。
排名
城市
2012年成交均价（元/平）
2012年销售面积（万方）
1
合肥
6874
831.59
2
芜湖
6163
289.9
3
马鞍山
4399
179.17
4
蚌埠
4610
173.93
5
池州
4147
172.34
6
淮南
4610
152.6
7
六安
4724
139.9
8
滁州
4527
122.25
9
阜阳
4833
118.84
10
宿州
4025
114.44
11
宣城
4483
114.19
12
安庆
5211
103
13
铜陵
4879
86.71
14
黄山
4679
76.33
15
淮北
4640
60.93
16
亳州
4202
47.15
合计
2783.27
2、2013年全省销售面积3389.7万平方米，其中六安销售面积为276.6万平方米，占比8.1%。
位居省内排名第二位。
2013年较2012年增加3.1个百分点。
排名
城市
2013年成交均价（元/平）
2013年销售面积（万方）
1
合肥
6988.2
1080.1
2
六安
4551
276.6
3
芜湖
6317
238.7
4
蚌埠
5140
233.1
5
阜阳
5257
221
6
淮南
4209.1
174.5
7
宿州
4107
150.3
8
滁州
4459
148.6
9
安庆
5008.5
136.4
10
马鞍山
5303
132.1
11
淮北
5046.7
129.9
12
宣城
4929
112.7
13
亳州
4493.8
101.2
14
池州
4819.1
83.9
15
铜陵
4825
70
16
巢湖
4587.7
53.6
17
黄山
5219
47
合计
3389.7
二、六安房地产销售现状
1、2012年六安房地产市场情况。
月份
销售套数
月份
销售套数
1
234
7
1662
2
746
8
1238
3
1291
9
1363
4
704
10
1723
5
1244
11
1663
6
1154
12
1386
全年销售总套数
14408
从上表中可以看出：
（1）、2012年第一季度成交明显不足。
整个1月份，六安楼市住宅成交量仅仅234套，环比2011年12月降60.20%，同比2011年1月降79.27%。
（注明：
2011年1月份住宅成交量为1129套。
）整个2月份住宅类商品房一共成交746套，环比1月涨218.80%。
2012年2月份整个楼市住宅类商品房新增只有135套，比1月份少了897套，环比降86.92%。
整个2月份供销比只有18.10%。
3月住宅类商品房一共备案1291套，环比上月涨73.06%;2012年3月份初住宅可售套数为15484套，到3月份结束，住宅可售套数为15189套，住宅减少套数为295套，这说明整个3月份，市场销售趋势有所好转，整个供销比为-22.85%。
（2）、第二季度楼市发力，但起伏不定。
4月份住宅类商品房一共备案704套，比3月份少587套，环比上月降45.47%。
2012年4月份初住宅可售套数为15166套，到了4月份结束，住宅可售套数为17238套，住宅增加套数为2072套，供销比达到294.32%，消化库存率明显不高。
2012年5月份住宅类商品房一共成交1244套，比4月份增加540套，环比上月涨76.70%。
2012年5月初住宅可售套数为17238套,住宅可售面积:
172.6552万㎡，5月末住宅可售套数:
17294套,住宅可售面积:
173.7225万㎡。
新增套数为56套，供销比仅为4.5%，说明整个5月份市场购房需求还是很高的，市场消化可观。
2012年6月份住宅类商品房一共成交1154套，比上月只减少90套，环比上月仅仅只降7.23%。
2012年6月初住宅可售套数:
17154套,住宅可售面积:
172.1653万㎡;到6月底，住宅可售套数:
16627套,住宅可售面积:
1695040.255万㎡。
新增套数为负的527套;供销比也为负数，这个只能说明，整个六月份的住宅推售量明显小于库存消化量，整个6月份的市场消化能力还是很不错的。
（3）、第三季度六安楼市火热，环比增长明显。
六安2012年7月住宅类商品房一共成交1662套，环比上周涨44.02%。
2012年7月初，六安住宅可售套数为16480套,住宅可售面积为1680914.385万㎡;7月底，住宅可售套数:
16404套,住宅可售面积:
166.943万㎡。
住宅消化率高于新增率，故出现新增数为负的82套。
六安7月份的供销比为-4.93%，销售套数大大超出新增套数。
六安2012年8月住宅类商品房一共成交1238套，环比上月跌25.51%。
2012年8月初，六安住宅可售套数16462套,住宅可售面积166.6236万㎡;8月底，住宅可售套数16817套,住宅可售面积171.3439万㎡。
住宅消化率低于新增率，故出现新增数为355套。
六安8月份的供销比为28.68%。
六安2012年9月住宅类商品房一共成交1363套，环比上月涨10.10%。
2012年9月初，六安住宅可售套数16758套,住宅可售面积170.7238万㎡;9月底，住宅可售套数19267套,住宅可售面积195.6007万㎡。
住宅消化率低于新增率，故出现新增数为2509套。
六安9月份的供销比为184.08%。
（4）、第四季度：
临近年末，楼市高调收尾。
六安2012年10月住宅类商品房一共成交1723套，环比上月涨26.41%。
2012年10月初，住宅可售套数:
19267套,住宅可售面积:
195.6007万㎡;10月底，住宅可售套数:
17543套,住宅可售面积:
177.3403万㎡。
住宅消化率高于新增率，故出现新增套数为负1724套。
六安10月份的供销比为—100.06%。
六安2012年11月住宅类商品房一共成交1633套，环比上月降5.22%。
2012年11月初，住宅可售套数:
17915套,住宅可售面积:
180.8653万㎡;11月底，住宅可售套数:
17703套,住宅可售面积:
178.2672万㎡。
住宅消化率高于新增率，故出现新增套数为负212套。
六安11月份的供销比为—12.98%。
2012年12月也将继续冲关，总成交1386套。
数据显示出，六安楼市成交量相对于可售套数还有一定差距，去库存周期还是作为楼市重点任务。
2、2013年六安房地产市场情况
月份
销售套数
月份
销售套数
1
1486
7
1626
2
1316
8
1462
3
3083
9
1796
4
1703
10
2197
5
2353
11
2020
6
1229
12
1880
全年销售总套数
20448
从上表中可以看出：
2013年六安住宅成交20448套，均价4510元/平米。
比2012年住宅成交14337套，上涨6111套，环比上涨29.8%。
均价比2012年4212元/平米增长了298元，环比上涨6.3%。
2013年六安楼市住宅和均价走势图
从上图可以看出，2013年成交比较好的月份在三月、五月、十月和十一月四个月，成交量都在2000套以上。
其余的都在1500套左右徘徊。
房价走势也是比较平稳的，最高的4626元/平米，最低4358元/平米。
总体来说，波动不大。
呈现一种稳中有涨的态势。
3、2014年前4个月六安市场状况
月份
住宅
套数（套）
均价（元/㎡）
1月
1669
4631
2月
2180
4534
3月
3023
4659
4月
2838
5181
合计
9710
4751
从上表可以看出：
（1）、2014年1-4月份六安市成交9710套，成交均价4751元/㎡。
较2013年成交7588套，增加2122套，环比上涨21.8%；比2013年同期成交均价4494.5元/㎡，增加256.5元/㎡，环比上涨5.4%。
（2）4月份六安楼市住宅共成交了2838套，环比上月降幅6.2%，同比涨幅66.4%。
4月住宅均价再次上涨，达到5181元/㎡。
（3）金安区成交1643套，比3月增长了709套，环比涨幅75.9%;裕安区成交630套，比3月减少了220套，环比下降25.9%;开发区成交213套，比3月减少了116套，环比降低35.3%;郊区成交580套，比3月减少了331套，环比降低36.3%。
4、土地市场状况及供应量
（1）、土地市场状况。
2012年出让52万平米，收益12.4亿元；2013年出让390万平米，收益99.7亿元。
2014年1月-4月六安土地成交情况：
出让95.6万平米，收益12.68亿元。
（1月总成交面积683.3253亩，总成交金额6.5460亿元。
2月和3月市区均无成交，4月成交面积749.7975亩，成交总金额6.134亿元。
）
【结论】：
六安近年来土地出让面积增加速度快，势必导致后期楼市推盘量加大，与此同时存量也会大幅增大。
势必不断加剧六安房地产市场的竞争激烈程度。
（2）、目前六安城区在售项目108个，待售项目23个，总计131个。
可开发量3975.6万方，已推售1274万方，存量2701万方。
按照平均270万方/年的去化速度，剩余的量可供去化10年。
三、区域房地产市场发状况
1、政务区板块
（1）主要竞品楼盘比较
楼盘名称
规模/物业类型
位置
销售动态/近4月销售状况
备案情况
万融领秀城
2013.12开盘
30万㎡
高层
超40%
绿化率
六安市梅山南路与佛子岭路交汇处
目前在售1#、2#、3#和5#楼，面积92-139㎡，均价5500元/㎡起
截止目前，总套数360套，可售305套，已备案47套，签约6套。
去化率：
14.7%
沁园春
2013．5开盘
18万㎡
高层
32%
绿化率
行政中心正对面
在售12#、13#、16#、18#、19#，面积从90㎡—234㎡不等，均价5800元/㎡。
一次性付款98折，按揭付款99折，交一万抵2万
销售总套数442套，可售215套，已备案226套。
去化率：
51.1%
高速龙湖天地
2012年下半年首开
18万㎡
高层、小高层
35%
绿化率
佛子岭路以南（南屏路以北
1#楼，85㎡、100㎡、101㎡，5200元/㎡。
2#楼，91—112m²，5300元/m²。
3#楼，91—112，5400元/m²。
4#小高层，户117—124m²，均价5800元/㎡。
9#小高层117-124m²，加推44套房源，均价5600元/㎡。
10#楼，89—110㎡，5400元/㎡。
11#楼预约中，面积为89—110㎡。
老带新客户享受3000元/套优惠。
销售总套数1354套，可售770套，已备案565套，已签约10套。
去化率49.1%
和谐名城
2013.8.24开盘
27万㎡
高层
48%
绿化率
佛子岭路与淠望南路交汇处南侧
4#、5#、6#、7#、8#，面积为80—130㎡的房源在售，均价为5200元/㎡。
开展9折钜惠中
销售总套数579套，可售套数113套，已备案265套，已签约7套。
去化率：
50%
安兴·正和城
2013.6.17开盘
37万㎡
高层
33.5%绿化率
淠望路与南屏路交汇处东北角
在售3#、4#、5#、6#面积为82—132㎡的房源，7#楼预约中，“日进百金”活动，免费加入“正和会”，更有超值开盘优惠可享！
认筹5000抵20000元，最高可享7万元优惠，样板房开放，来访客户可参加幸运大转盘。
均价5000元/平方米
销售总套数921套，可售套数3套，已备案358套。
去化率：
38.8%
中辰一品
2012.6.30开盘
18万㎡
小高层高层、别墅
35.7%绿化率
政务中心佛子岭路110指挥中心向东300米右侧
1#、3#、4#、6#、2#、5#，77—137㎡空中院馆即将售罄，一期交房在即，最高钜惠7万。
8#9#85—115㎡精美户型赞誉加推，空间升级、景观升级、配套升级，双公园学区房，户户中央空调、超大面积赠送。
一次性97折，按揭99折优惠。
均价5300元/平方米
销售总套数947套，可售套数316套，已签约6套，已备案598套。
去化率：
63.8%
（2）目前本案存在的问题梳理：
A、案场现场环境差。
接待现场脏乱差，客户体验不好，影响成交。
B、项目整体调性差，画面和主题语有待提炼，给客户视觉印象差。
一定意义上影响客户成交。
C、销售人员接待水平差。
现场销售人员接待素质不高，对客户的心理把握不准，判断力不足。
D、行销渠道缺失。
售形式主要以坐销为主，销售渠道比较单一，影响项目的销售量。
E、推广力度不够。
从营销策划上来看，项目目前属于开发末期，但推广力度明显不足，目前主要媒体以网络为主、线下暖场活动较少。
2、开发区板块
（1）主要项目情况：
楼盘名称
规模
位置
销售动态
备案情况
公园悦府
2013年下半年开盘
12万㎡
多层高层
36%
绿化率
皋城大道与胜利路交叉口六安集中示范园区向北200米
在售一期、二期少量臻品房源，多层、小高层、高层都有，均价3600元/㎡;三期5#、9#和12#楼正在火热预约中，其中5#和9#楼为多层带电梯洋房，面积118.6㎡，均价3900—4300元/㎡;12#楼为28层高层，面积有93㎡、97㎡、112㎡，均价3800—4000元/㎡。
销售总套数1026套，可售63套，已备案668套。
去化率：
65.1%
高速御景天地
2013年5月开盘
50万方
小高层高层
41%
绿化率
皖西大道和胜利路交叉口
15#16#楼荣誉加推，火爆预约中。
即日起，截止到5月31日，来访客户可免费领取鸡蛋，更能赢取旅游大奖。
此外在售3#、5#、6#、7#、9#楼，83—112平米。
均价3850元/平方米。
携手新安房产网交2千抵1万。
老带新升级，老客户带新客户成功认购可奖励1500元购物卡，新客户立即减免1500元房款。
销售总套数1054套，可售586套，已签约1套，已备案581套。
去化率：
55.2%
远大幸福里
2013年首次开盘
13万方
多层小高层高层46%
绿化率
皖西东路与正阳路交汇处
电商团购持续进行中，在活动期间购买19#享受交3000元抵10000元的优惠，主力户型是75—101㎡。
均价5100元/㎡
销售总套数1047套，可售216套，已签约4套，已备案717套。
去化率：
68.9%
前城紫荆庄园
2011.11.6开盘
10万方
多层、高层
42%
绿化率
六安市金安区皋城路与胜利路交口北200米
在售5#、6#、7#三栋实景高层现房，户型在75—125平米，共有79㎡、90㎡、110㎡、126㎡。
一口价3100元/平米。
多层10#、13#，户型为87—126平米，均价3500元/㎡，现在购房可享受按揭99折的优惠。
别墅目前在售，户型区间为210—470㎡，均价5000—6000元/平米。
销售总套数959套，可售417套，已备案534套。
去化率：
55.7%
中辰格林童话
2011.11.20开盘
11万方
多层、小高层、高层
25%绿化率
六安市金安区皋城路与胜利路交口北200米
一期二期已完美交付，三期9#、19#—22#，79—127㎡新品多层花园洋房，纯多层现房，名学区，火爆销售中!
一次性付款98折，按揭99折优惠。
均价为3300元/㎡。
销售总套数961套，可售408套，已签约1套，已备案552套。
去化率：
57.5%
（2）目前本案存在的问题梳理：
A、案场接待水平差。
销售人员素质较差，由于项目周期开发周期太长，且周边同质产品较多，导致销售人员比较被动，且缺乏自信，感染力不够。
B、推广力度不够。
从营销策划上来看，项目虽然属于开发末期，但是推广力度明显不足，目前主要媒体以网络为主、线下暖场活动较少。
C、行销渠道缺失。
销售形式主要以坐销为主，销售渠道比较单一，影响项目的销售量。
D、现房展示性差。
本项目已为现房，但是绿化均未做，客户现房体验感差，勾不起购买欲望。
四、项目建议
1、鉴于项目推广力度不够的情况，建议加大推广力度，增强市场曝光率，提高客户的关注度迫在眉睫，多举办暖场活动促进客户来访量。
2、鉴于销售不利的情况，建议加强行销拓客力度（派单+企业团购），同时加强案场接待和销售技巧的培训，提高杀客能力，进而促进项目的销售。
3、鉴于现场环境较差的情况，建议对中辰一品的售楼部进行改造，同时对户外广告进行更换，提升项目的整体形象。
房地产营销中心
2014年5月
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