重庆铭鼎养老护理院可研报告 精品.docx
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重庆铭鼎养老护理院可研报告精品
重庆铭鼎养老护理院建设项目
可行性研究报告
重庆铭鼎房地产开发有限公司
二〇一三年十二月
1总论
2项目概况
（1）项目名称：
重庆铭鼎养老护理院建设项目
（2）项目业主：
重庆铭鼎房地产开发有限公司
（3）项目地址：
重庆市南岸区南山脚下峡口镇西流村
（4）建设性质：
新建
（5）建设内容及规模
本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目。
建设内容主要包括：
餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。
（6）项目总投资
项目总投资为60000.55万元。
3业主概况
于2012年3月组建成立，注册资金2096万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员56人。
公司通过不断探索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结出了符合铭鼎自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。
公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，以“不断的提高、不断的创造”为经营理念，以“时时努力、事事关心“为管理要求，铸就了一支高起点、高素质、创新精神强的员工队伍，公司正在开发实施的”铭鼎—江山水岸“小区占地200余亩，计入容积率的面积为47万多平方米。
铭鼎房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。
4编制依据
（1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（2）《老年人建筑设计规范》JGJ122—99
（3）《老年人居住建筑设计标准》GB／T50340-2003
（4）《老年公寓和养老院设计指南》
（5）《中国老龄事业发展十二五规划》
（6）《重庆市老龄事业发展“十二五”规划》
（7）《重庆市社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）》
（8）重庆市南岸区茶园新城区控制性详细规划
（9）其它相关基础数据和材料
（10）编制人员调查的有关资料、数据和材料
5编制原则
（1）符合南岸区茶园新城区总体发展规划；
（2）满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；
（3）建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。
6主要研究内容
（1）项目建设背景及必要性研究；
（2）项目场址和建设条件分析；
（3）建设规模和建设方案
（4）组织机构与项目管理；
（5）投资估算和资金筹措方案；
（6）财务分析和项目效益评价；
（7）项目风险性分析
（8）可行性研究结论
（9）项目建设中需要注意的其他问题
7项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
计量单位
数值
所占比重（%）
一
项目概况
1
总用地面积
亩
1000.00
2
总建筑面积
m2
133400.00
4
容积率
0.20
5
绿地率
39.99%
二
投资数据
总投资
万元
60000.55
1
工程费用
万元
39050.23
2
工程建设其他费用
16264.59
3
预备费
万元
2765.74
4
建设期利息
万元
1920.00
三
筹资数据
1
业主自筹
万元
32400.42
54.00%
2
银行贷款
万元
10000.00
16.67%
3
民政补贴
万元
1200.00
2.00%
4
滚动资金
万元
12000.00
20.00%
5
贷款利率（年）
6.40%
四
收入与成本数据
1
总成本费用
万元
169939.37
2
经营收入
万元
323503.90
3
经营税金及附加
万元
24928.96
4
经营成本
万元
112726.87
5
利润总额
万元
258289.08
6
所得税
万元
64572.27
7
税后利润
万元
193716.81
五
财务评价指标
1
税后财务内部收益率
18.83%
2
税后财务净现值
万元
35219.50
年折现率10％
3
税后静态投资回收期
年
7.67
4
税前财务内部收益率
24.08%
5
税前财务净现值
万元
58266.43
6
投资利润率
16.14%
7
投资利税率
21.52%
8
盈亏平衡点
31.30%
9
盈亏平衡点
万元
141888.07
8简要结论
本项目的建设符合重庆市以及南岸区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。
因此项目建设是必要的。
本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的。
9项目建设背景及必要性
10项目建设背景
10.1.1中国和重庆老龄化问题及滞后的养老体系矛盾
我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。
目前，我国60岁以上的老年人口已达1.6亿，占总人口的11%，,这一比重仍有上升趋势；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。
全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。
在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。
然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。
老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。
目前，重庆老年化程度居全国第六位，60岁以上老年人口已达539.8万人，占全市总人口的16.36%，老龄化形势十分严峻，预计到2015年，全市65岁以上老年人数将占到人口总数的20%，即每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。
截至2012年底，全市有社会养老服务机构1297家，共有床位数近10万张，平均每百名老年人不足1.6张，据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓1500多家。
10.1.2中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）
《中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）》提出中国老龄事业发展的重点是“加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实‘老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐’，把老龄事业推向全面发展的新阶段。
同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化的老龄事业投入机制。
”
同时，《中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）》中还明确提出主要任务：
（1）重点发展居家养老服务。
建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖。
培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。
鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。
大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。
积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。
（2）大力发展社区照料服务。
把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。
本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。
（3）统筹发展机构养老服务。
按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。
积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。
进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。
10.1.3重庆市社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）
重庆市2012年9月出台的《社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）》提出了发展目标：
到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。
全市养老服务床位达到19万张，每千名老人拥有养老床位达到30张；居家养老和社区养老服务网络基本健全。
同时提出了主要任务：
大力发展养老服务机构。
重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。
每个区县（自治县）至少建有1个床位300张左右，设施齐备、功能完善的综合性社会福利中心（含光荣院），优先解决五保老人、“三无”老人、孤老优抚对象集中供养和低收入的高龄、独居、失能等困难老人的照护问题；市级和区域性中心城市至少建有1个具有实训功能、为失能老人服务的示范性养老服务机构，发挥其在养老服务中的培训指导和示范带动作用，解决高龄、失能老人的照护问题。
积极支持“公建民营”和“民办公助”。
新建或原经营管理差的公办养老服务机构，可探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。
完善政府宏观管理、社会力量主办、养老服务机构自主经营的养老服务业管理机制和运行机制。
促进养老服务机构规模化、品牌化、连锁化经营，提高养老服务机构竞争力。
积极支持“公建民营”和“民办公助”。
对新建或原经营管理差的公办养老服务机构，我市将探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。
而重庆的养老服务机构讲将全部获得政府资金支持。
10.1.4民间资本参与养老机构建设相关政策
在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。
2000年以来，我国陆续出台了《关于加快实现社会福利社会化意见》《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》等文件。
2010年，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。
除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和重庆市政府关于养老院的优惠政策主要有：
（1）政府部门、企事业单位、社会团体及其他组织等投资兴办的福利性、非营利性养老机构，手续齐全可免征自用房产的房产税、城镇土地使用税，有的甚至还免征养老服务营业税、车辆使用税等。
（2）重庆每年给予150张床位以上的社会养老机构进行补助，社会力量每兴办一个床位，政府给予4000元的补贴。
（3）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。
对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。
土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。
（4）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。
（5）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。
（6）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。
11项目建设的必要性
11.1.1是解决重庆市人口老龄化趋势的需要
2011年重庆市65岁及以上人口所占比例达到11.57%，比上年上升0.01%个百分点，下表是重庆市2007年-2011年人口结构。
表2-1重庆市2007年-2011年人口结构表
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
14岁以下
19.3
19.24
19.06
17.08
16.89
16.45
14-64岁
69.5
69.51
69.56
71.46
71.54
71.72
66岁及以上
11.2
11.25
11.38
11.56
11.57
11.6
数据来源：
重庆市各年统计年鉴
从表中数据可以看出，老龄化人口一直呈现上升的趋势，如此大的老年人口比例要求相应配套的老龄养护中心。
而本项目所建的护养中心主要针对中端、兼顾高端老年护养，符合广大社会需求，填补大众老年人的护养空白。
11.1.2是完善老年保障体系的需要
关注社会弱势群体的生存状态是社会公平的重要内容，关注老人的生活质量和居住环境是社会进步的必然。
一方面，“四二一”型家庭大量出现并将逐渐成为主流，家庭养老功能逐渐弱化；另一方面，现有社会养老体系又十分脆弱，社会化养老覆盖率低，老人居住质量较低，提高老年养护保障制度显得非常迫切。
城市老年人养护问题作为老年保障体系的一部分，理应符合经济、社会发展水平，问题解决得好，可以进一步帮助完善我国老年保障体系，当社会动用资源、人力来组织、支持老年保障时，它在广度上和深度上就远远超过政府福利制度所能提供得保障，不仅使全社会福利水平得以提高，而且对老年保障体系更进一步完善有很大帮助。
本项目的实施能够进一步完善老年保障设施，具有极大的社会意义。
11.1.3是满足当下独生子女养老模式的需要
目前国家计划生育政策仍未放开，加之随着经济发展，人们生育观念的转变，逐步淡化“不孝有三、无后为大”的中国式“孝经”观念。
在当下国情下，独生子女越来越多，今后由两个独生子女组成的小家庭将越来越多，他们理论上将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上或是精力上，都是一个较艰巨的任务。
而城镇里大多数老年人都有自身的经济来源，或退休金或养老保险金，在子女给予一定经济资助的基础上送老年人进敬老院，是顺理成章被当下社会所接受以及推崇的。
小结：
随着地区人口老龄化加速以及人们生活水平的提高和观念的转变，养老护理院的社会需求广阔，发展潜力巨大。
养老护理院的建成既能满足个体需要，又满足了当下独生子女养老模式的需要，可见，该项目的实施是非常必要的。
12建设规模和建设内容
13建设规模
本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，
整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目：
（1）一期项目一年半时间：
投资人民币三亿元完成项目拆迁、道路和中心广场、招待所、供水配电设施等，并建成中高档两个层次的养老护理院、配套设施及招待所、行政办公楼130000平方米，初步满足2500位老人的居住和疗养。
（2）二期项目一年半时间：
投资一亿五千万元人民币完成院内人工湖建设、沿湖经济作物公园、野生蜂蜜养殖场、老年娱乐设施、保健康复医疗中心、景观园林等。
（3）三期项目半年到两年时间：
投资人民币一亿五千万元完成垂钓场、老年体育活动中心、老年书画院、高档临时寓居所等配套附属设施。
三期项目完成后，整个项目以公园形式对外开放经营，同时让养老护理院内的老人接触外界，参与外界活动。
届时，养老护理院将成为现代养生及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、疗养、娱乐、学习、保健、康复、医疗于一体。
14建设内容
建设内容主要包括：
餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。
15项目选址及建设条件
16项目选址
16.1.1茶园新区暨峡口镇基本情况
茶园新区管辖范围约41平方公里，控规范围24.5平方公里。
控规区域建成区面积6.4平方公里，在建区8.9平方公里，可用区面积约9.2平方公里。
茶园新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望；三山一江环抱的茶园新区是主城新兴宜居城市，是南岸区新的政治、文化和经济中心。
按照规划，茶园新区城市与经开区产业将互动发展，未来人口规模达100万以上，将建成生态环保、交通便捷、智慧宜居、功能完备的创新型城市。
峡口镇位于南岸区北部，镇驻地大兴场，辖区东与广阳镇接壤，南邻迎龙镇、长生桥镇，西连南山街道，北濒长江，幅员面积23平方公里，距区政府8千米。
全镇辖2个城镇社区、9个行政村，户籍人口6166户16987人，其中农业人口14687人，是一个典型的农业镇。
盛产柑橘、枇杷、各类花卉苗木和多种长江鱼。
16.1.2项目场址
项目地点位于南岸区峡口镇西流村，紧邻高速发展的茶园新区，空气清新、地理位置优越，交通方便，距茶园新区管委会仅10分钟车程，项目区域背靠称之为“重庆肺页”的重庆南山风景区。
16.1.3土地性质
铭鼎养老护理院项目规划占地面积1000亩，成长方形阶梯状布局，地块中心为深沟，地质稳定，土地性质全部为村集体土地。
17建设条件
17.1.1水文
地表水资源主要是江河溪流带来的过境水。
多年平均过境水总量为年3447.5亿立方米，其中，一是长江过境水，二是三条小溪河，年拥水量4048万立方米，其余为区内其他地表径流水。
地下水资源839.3万立方米，其中南泉背斜上的鸡冠石~~文峰一线最丰富，达516.8万立方米，是区内地下水开采的重点地区。
地下矿泉水现有五个采点：
鸡冠石、黄桷垭清水溪、涂山、黄山和长生桥，皆为偏硅酸饮用天然矿泉水，地下热水有采点三个：
鸡冠石慈母山，单井日涌水量1000吨，水温40C°；南山街道（原南山镇）铜锣峡竹林沟，单井日涌水量4000吨，水温42C°；海棠溪海棠晓月小区，单井日涌水量2000吨，水温53C°，其为距主城区中心最近的天然热矿泉。
17.1.2气象
南岸区地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5C°，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。
17.1.3地貌及地震
南岸区位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、重庆向斜。
背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。
低山主要分布在南山街道（原南山镇、黄桷垭镇）、广阳两个街镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米。
据1：
400万《中国地震裂度区划图（1990）》，工作区地震基本烈度为Ⅵ度，本区地震动峰值加速度值为0.05，特征期为0.35s。
线路区及其周边无滑坡、泥石流、断层破碎带、岩溶等不良地质现象。
17.1.4交通
南岸区交通便捷，基础设施进一步完善。
已建成的重庆长江大桥、鹅公岩长江大桥、大佛寺长江大桥、菜园坝长江大桥、朝天门长江大桥、慈母山隧道，横跨区内，在建的南山隧道、弹广路、重庆东水门长江大桥，规划筹建的鱼嘴长江大桥、郭家沱长江大桥、寸滩长江大桥和两江隧道。
加上运营的重庆长江索道，将构成重庆市最具特色的现代立体交通网。
城市轨道交通方面，南岸区内轨道交通三号线2011年12月起开通运行，轨道交通六号线2013年开通。
另外规划有轨道交通四号线、轨道交通八号线和轨道交通环线等。
18建设方案设计
19建筑设计的指导思想与原则
19.1.1指导思想
建筑符合适用、安全、卫生、经济、环保等要求的同时，满足老年人生理和心理两方面的特殊居住需求。
建筑的设计应适应我国养老模式要求，在保证老年人使用方便的原则下，体现对老年人健康状况和自理能力的适应性，并具有逐步提高老年人居住质量及护理水平的前瞻性。
19.1.2设计原则
（2）满足老年人居住人性化的功能要求；
（2）满足老年人生活居住无障碍设计的功能要求；
（3）满足消防及日照要求；
（4）体现“规模适度、功能齐备、布局合理”的集约化原则，最大限度地利用现有资源并共享；
（5）体现内在功能美与外在形式美的有机结合。
20建筑方案
20.1.1建筑设计依据
《老年人建筑设计规范》－JGJ122—99
《老年人居住建筑设计标准》GB／T50340-2003
《建筑设计防火规范》GB40016-2006
业主提供1：
500地形图；
业主设计任务要求；
国家现行相关规范。
20.1.2总平面布置
（1）总平面布置原则
基地选址应交通方便，基础设施完善，临近城市医疗点，环境优美，远离噪声和污染源，地形地貌平整，不宜有过大、过多的高差，用地规模宜考虑远期发展。
主要出入口宜设在城市次要道路上，道路设计应简洁流畅，方便救护车、消防车及轮椅通行。
主要道路应有足够的夜间照明设施，并有明显的交通标志。
主要建筑（居室、主要公共活动场所）应有良好的朝向和景向，处于公用服务用房的上风方向。
每两幢主要建筑之间宜设长廊联系。
规划结构完整，功能分区明确，建筑与室外环境有良好的结合。
辅助建筑应与主要建筑联系方便，避免噪声及废气对主要建筑的影响。
主要用房冬至日满窗日照有效时间不应少于3h，养老设施建筑的间距不得小于建筑物高度的1.5倍，且最小间距不得小于12m。
养老设施的容积率，不应大于0.3。
老年人室外活动场所应地势平坦，朝阳通风，并设有座椅。
（2）总平面布置
该项目总用地面积1000亩；南部为生活区，布置有老人居住楼、公寓楼、医务室、员工宿舍等；东部为办公区，布置有办公大楼；西部为生活锻
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