深圳福田区首届物业管理珠海物业管理行业协会.docx
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深圳福田区首届物业管理珠海物业管理行业协会
知识竞赛题420题
（本资料只供大家学习参考，不得用于商业目的）
■目录
一.常识16题
二.法规74题
三.保安管理35题
四.停车场管理15题
五.消防管理80题
六.维修管理20题
七.给排水管理29题
八.供配电管理30题
九.中央空调管理16题
一十.电梯管理35题
十一.智能化管理18题
十二.清洁、绿化管理35题
十三.创优工作10题
十四.礼仪规范7题
一.常识
001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性
的房地产。
被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、
一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。
002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real—estate或Realproperty）。
在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。
003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年
代的英国。
当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的
住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意
料的成功，首开物业管理之先河。
004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国（大陆）首家
物业管理公司。
标志着我国（大陆）物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济
下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。
005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。
006中国物业管理协会成立于1994年。
007建设部建立全国物业服务企业信用档案系统的年份是1998年。
008珠海市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法
人。
009我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲
花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住
宅小区实施邀请招投标活动。
010物业管理行业的主管部门是市政府房地产行政主管部门（市住房和城乡规划建设局）及各区人民政府房地产行政主管部门（区物业办）。
011物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。
012物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，
通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合
服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。
013物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。
014物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。
015目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：
大厦；工业区；住宅小区。
016目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：
大厦、工业区各九项，包括：
基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管
理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。
（两者具体内容评分侧
重不同）住宅小区八项，包括：
基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设
备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管
理效益。
二.法规
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。
并于1994
年4月1日批准施行。
002《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起实施。
003物业管理的基本特征是专业化和市场化。
004业主作为建筑物所有人，可以行使对建筑物的使用权、收益权和处分权。
005物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
006“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。
007“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和
公共场地。
008目前我国物业管理服务收费定价形式是政府指导价和市场调节价。
009物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会。
010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。
011业主是指房屋的所有权人。
012入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应
的管理费。
013业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、
维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
014自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自
用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
015共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：
房屋
的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造
柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、
电梯、机电设备、本体消防设施等。
016业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两
年。
017业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。
018业主大会由本住宅区的业主组成。
019业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
020业主大会每年至少召开一次。
021组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日
期和内容送达每名业主。
022业主如何要求召开业主大会：
经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，
业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。
023业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
024业主大会的职权包括：
1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的
工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重
大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主
委员会章程。
025业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主
委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位
的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业
主委员会日常事物；
026业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业
主大会批准。
027入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必
要工作时间。
028业主委员会每届任期三年。
029业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
030业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。
031业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将
会议通知书及有关材料送达每位委员。
032业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等
单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
033业主委员会的职权有：
1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公
用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物
业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对
本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅
区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
034业主委员会的义务包括：
1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理
合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活
动予以支持和配合。
035业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.
036业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
037物业委托管理合同应包括的内容：
委托管理事项；管理标准；管理权限；管理期
限；管理费收支；利润及风险、监督检查；违约责任及其他权利义务条款。
038住宅区物业委托管理合同应当报区物业办备案.
039物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：
房屋的使用、维修、养护；消防、
电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、
道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停
泊；公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
040物业管理公司的权利是：
根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物
业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业
管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。
041物业管理公司的义务是：
以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境
效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接
受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区
文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
042物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标
准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。
043物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。
044物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
045已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.
046业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.
047室内部分的维修责任由业主负责维修。
048室内部分维修责任界限的划分是：
业主大门内，水、电表闸、阀以内。
049共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
050共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。
051公用设施维修责任界限的划分是：
住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、
娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统
一管理维修养护。
052公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
053住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护
费用由相关业务单位支付。
054人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。
055房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
056住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车
场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响
市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停
放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公
约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
057国家对于从事物业管理活动的企业实行资质审批制度。
058资质证书分为一级、二级、三级3种。
059一级资质的物业管理公司，其注册资本为500万元以上。
060二级资质的物业管理公司，其注册资本为300万元以上。
061三级资质的物业管理公司，其注册资本为50万元以上。
062住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主；
063物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用
房。
064物业管理用房必须是正规用房。
065业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。
066对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。
067对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的
滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交
纳的，可向人民法院申请追缴。
068物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担
相应损失。
069业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计？
业主委员会和
物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅（本体）维修基金和管理服务费
的使用明细表和收支明细帐目进行审计。
070对物业公司审计的费用从管理费中支付。
071物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。
072物业管理公司应交纳的税种有：
营业税、城市建设维护税、教育费附加；企业所
得税；增值税；印花税。
073营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为：
营业收入的5%。
营业税的1%。
营业税的3%。
074物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。
三.保安服务管理
001治安管理主要是:
必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与
工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命
财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、
火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种
破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，
工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要内容是：
防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。
004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施
安保服务。
006保安人员岗前培训的主要内容包括：
公司简介；物业管理法规学习；企业内部的
有关管理制度：
员工守则，工作纪律等；安全防火教育；ISO9002质量体系有关
安保方面文件的学习；普法学习；职业道德教育；军训。
007保安人员在岗培训的主要内容包括：
安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能
训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
008保安人员单兵队列考核标准是：
军人军姿；停止间转法；齐步走与立定；正步走
与立定；跑步走与立定；敬礼。
009保安人员擒拿技术动作的基本内容是：
基本功：
直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、
勾踢；综合练习。
擒敌拳等。
010保安人员军事体能测试标准是：
百米跑14秒以内；俯卧撑50个以上；爬楼20层
60秒以内。
011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议（委托管理合同、业
主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对
象所进行的看护和守卫活动。
从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一
组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物
业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
012保安守护工作主要有：
保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的
秩序。
013在守护过程中可能遇到的主要问题是：
火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非
业主使用人求助。
014巡逻保安服务的主要任务是：
维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；
预防、发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯
罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场；检查发现防范方
面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：
及时予以制止，并尽量将其
抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。
016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：
控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速
报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。
017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：
将其劝出守护目标范围，无
效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：
迅速向公安机关报案；保护好
现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。
如抓获犯罪嫌疑人，应迅速
移交公安机关，防止其逃跑。
遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报
告公安机关。
019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：
留心观察，注意其行为发展，
并及时向有关领导报告，做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：
遇夜间突然停电或守护灯光突
然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：
问清反映
者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着
特征；对报告内容及时向有关领导汇报。
022保安巡逻工作的主要方法是：
采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线
结合的方法。
023保安巡逻工作应注意的事项是：
在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方
面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每
个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任
何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以
及不正常的烟、光等。
024违反治安管理行为的主要内容是：
扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵
犯他人人身权利行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防
管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。
025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：
情节轻重和对社会危害大小不同；触犯
的法律不同；应当受到的处罚不同。
026正当防卫的条件是：
1.正当防卫的不法侵害条件：
必须有真实存在的不法侵害行
为，才能进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。
2.正当防卫的防卫条件：
正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能
超过必要限度，造成不应有的损害。
027真实存在的不法侵害行为：
指客观上发生了危害社会的行为。
028正当防卫的必要限度：
要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把防卫行为
与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、
手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
029非正当防卫的性质：
属于不法行为。
030常见的非正当防卫有：
假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局外防卫；抗拒防卫；
互殴行为；防卫过当。
031防卫过当：
指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的
行为。
032紧急避险的定义是：
为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生
的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。
033紧急避险的构成要件主要是：
必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是
正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施；避险行为必须是
在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；紧急避险必须是实
际存在的，不能是假想的或推断的；避险行为不能超过必要的限度。
034保安员处理问题应遵循的原则：
保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需
要处理，在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，
不徇私情，以理服人。
035保安员处理问题应遵循的方法：
对不同性质的问题采取不同的处理方法。
对一般
违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是
分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可
聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引
向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。
对处理问题上，坚持
教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助
所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。
违反其他行政
规定的，交行政机关处理。
对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安
机关。
四.停车场管理
001物业管理辖区车辆管理主要是：
停车场（库）的建设；建立健全停车场管理规章
002车辆被盗的主要处理办法是：
车辆在停车场被盗，由管理处确认后协同车主迅速
向当地公安机关报案。
同时，被保险人（车主、停车场）应立即通知保险公司。
车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。
003车辆被损的主要处理办法是：
当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。
车管员应
立即通知车主，并报告班长和管理处。
属撞车事故的，车管员不得放行造成事故
的车辆，应保护好现场；未及时发现肇事车辆的，要积极排查，协助受损车主处
理。
属楼上抛物砸车事故，车管员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行
确认；未当场发现肇事者，要对大概区域住户发出警告性告示，并协助受损车主
处理。
车管员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生
事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。
004车辆出入停车场（库）应注意：
1.车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。
2.
放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。
3.遵守服务礼貌用语中车辆
管理服务文明礼貌用语。
005住宅区（大厦）的停车场（库）的管理者是：
从事该住宅区（大厦）的物业管理
的物业管理公司。
006机动车在辖区内道路上的限速是：
时速不得超过15公里。
007进入小区（大厦）停车库机动车，物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车
辆保险责任，除非双方另有约定；车辆人库后，贵重物品请勿放在车内，由此所
造成的损失均由车主自负。
008车库内车位已停满车辆，管理员应放置车位已满标志，并禁止车辆再进入车库。
009车辆进入小区应停放在：
规划好的停车位上。
010如果小区内车位已满，业主或非业主使用人的车辆：
应服从车辆管理员的指挥停
放。
011办理了停车场营业执照和许可证的停车场，对进入停车场临时停放的车辆必须缴
费。
012业主在小区停放车辆应注意：
锁好车门，设置防盗报警系统，车内贵重物品随身
携带，停车卡不能留在车内。
013有些小区，管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。
这是因为为防止
由于雷暴、触动等发生鸣叫，影响小区居民休息。
这种措施是以高质量的保安服
务为基础的。
014在车位已满的情况下，不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。
015执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）在小区可以例外行车、停泊。
五.消防管理
001物业管理公司消防管理队伍的原则是：
每个管理处的员工都是公司的义务消防员。
002消防管理人员的具体工作内容是：
负责消防报警中心的日常值班；普及防火知识
教育，落实防火岗位责任制；定期进行消防安全检查；火灾发生时是灭火的骨干
力量。
003消防工作的方针是：
“预防为主，防消结合”。
004消防工作包括防火与灭火两个方面。
005“防火责任人制度”是：
“谁主管，谁负责”。
006我国最高消防行政法规是：
《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防
条例实施细则》
007重点防火单位的防火责任人是：
单位正职领导。
008室内装修应使用：
不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。
009重点单位消防工作的重点是：
制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。
010公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是：
组织，引导在场群众疏散。
011物业管理单位的消防管理职责是：
建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；
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