葫 芦岛市商业调研报告.docx
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葫芦岛市商业调研报告
葫芦岛市租赁
市场调研报告
第六事业部
2010-9-21
一、前言
葫芦岛是辽宁省下辖的一个地级市，原名锦西。
葫芦岛是半岛，伸向辽东湾内，因头小尾大，中部稍狭，状如葫芦而得名。
葫芦岛市地处辽宁省西南部，矿产资源颇丰富，拥有铅、锌、铜、钼等矿产。
同时是一个工业城市，有化工厂，锌厂和造船厂。
此地的渤海造船厂生产了中国的第一艘核潜艇，所以，它也是重要的潜艇基地。
葫芦岛主要商业集中在连山区，由连山大街（102国道）、新华大街、中央大街、兴工大街等组成的中心区域。
主要以百货商场为主，租赁市场较少，其中最大的租赁市场为百兴小商品批发市场，另外有一家购物中心。
目前该商圈正有一地下商业项目在建设中，其建筑面积为22500㎡，长663m，宽32m。
二、具体租赁市场分析
（一）民安步行街
1、市场自然情况
（1）名称：
民安步行街
（2）规模：
长约为800米
（3）成立时间：
2003年
（4）合作方式：
买断、租赁
（5）经营方式：
零售
（6）货品来源：
北京、沈阳、西柳
（7）货品档次：
中低档
（8）辐射范围：
葫芦岛市内
（9）主营品项：
服装、餐饮、小百
2、市场经营状况
（1）门市数量及品项比例
品项
数量
占比
服装
98
49%
运动
13
6%
美容美甲
5
2.5%
手机通讯
15
7%
药店
3
1.5%
摄影
2
1%
美发
4
2%
小百
18
10%
纹身
12
5%
水吧
9
4%
化妆品
6
3%
保健品
2
1%
童装
2
1%
书店
4
2%
乐器
12
5%
宠物店
8
3.5%
合计
198户
100%
（2）租金价位及买断价格
楼层
租金价位
原始买断价格（2003年）
一层
100-280元/月.㎡
14000-18000元/㎡
二层
50-160元/月.㎡
5000-6500元/㎡
（3）其他费用
转兑好处费：
4-8万元
电费：
1.2元/千瓦时
（4）具体门市照片
（5）综述
该步行街在2003年对外开放，经历了8年之后，该商业街已成为葫芦岛市民户外休闲购物的首选之处。
该商业街集合了餐饮、娱乐、购物等满足大众化消费的多家商服及个体门市，不但吸引了青年消费群体，而且中年及儿童也特别青睐此地。
目前商业街整体客流稳定，业户经营状况良好，几乎无出售商铺个例，偶有少数转租转兑现象。
商铺主要来源于北京和西柳，少数来自广州、沈阳。
商铺价格带在20-500元之间，其中有不少品牌商品，例如：
劲霸、李宁、361等国内知名服装、运动品牌都聚集于此。
该商业街可作为葫芦岛市招商工作的重点。
（二）葫芦岛百兴批发市场
1、市场自然情况
（1）地址：
连山区中央路
（2）规模：
78000㎡
（3）法人：
郑万章
（4）性质：
民营
（5）经营方式：
批发、零售
（6）合作方式：
租赁
（7）货品来源：
北京、沈阳、西柳
（8）货品档次：
低档
2、市场经营状况
（1）各区域经营品项及业户数量
区域
楼层
主营品项
业户数量
长廊区
一层
小百、小家电、饰品
204户
二层
鞋、裁剪
中厅区
一层
小百、化妆品、箱包
487户
二层
服装、内衣、针织
三层
男女装、裤子
前厅区
一层
服装、电器
154户
二层
布艺、床品
合计
845户
（2）主流户型及租金价位
区域
楼层
主流户型
租金价位（元/月.㎡）
长廊区
一层
10-20㎡
100-260
二层
10-20㎡
70-140
中厅区
一层
10-20㎡
80-120
二层
10-20㎡
30-90
三层
20-40㎡
30-60
前厅区
一层
10-20㎡
50-120
二层
10㎡
30-80
其中：
服装192户、内衣：
137户、床品布艺：
141户、小百29户
（3）其他收费项目
押金：
1000元/户
电费：
1.2元/千瓦时
（4）各区域楼层描述
前厅：
主要经营床品布艺，货品档次以低档布艺和中低档床品为主，二层有布艺加工区，形成了一条龙服务。
货品来源大多以北京为主。
一层有服装大包卖场，以抵挡货品为主。
中厅：
中厅面积最大，也是品项最多的区域。
该区域以服装、内衣、小百等为主，商铺价格带在50-200元之间，一、二层经营状况较好，三层转租转兑案例较多，且客流稀少，存在众多死角。
一层
二层
三层
长廊区：
长廊区是最狭长的经营区，该区只有两条主通道。
一层主要经营小百、小家电、饰品，二层主要为鞋区。
货品档次较低，商铺价格带在10-150元之间，但客流量相对较多，业户经营稳定。
一层
二层
3、综述
百兴批发市场是葫芦岛市乃至辽西地区最大的商品批发市场，商场整体管理混乱，根本找不到工作人员，几乎无任何商业管理。
物业设施陈旧老化，业户自由散漫，甚至随便在卖场内吸烟、打扑克，商场内火灾及各种灾难安全隐患严重，令人担忧。
商场三个区域中，中厅面积最大，品项最为齐全；长廊最为狭长，框架结构最为特殊；前厅经营品项单一，面积也最小。
综合来看，中厅和长廊因其独特的地理位置和经营品项的齐全，客流量较大，业户经营状况较好；前厅因其经营品项的单一性，限制了其客流量，业户经营状况一般。
该商场可作为我司锦州项目外埠租赁招商工作的重点。
（三）新华商场
1、商场自然情况
（1）商场名称：
新华商场
（2）地址：
葫芦岛市福盛路
（3）成立时间：
1998年
（4）性质：
民营
（5）法人：
赵宏玉
（6）营业时间：
8:
30-16:
30
（7）经营方式：
零售
（8）合作方式：
租赁
（9）货品来源：
北京、沈阳、西柳
2、商场经营状况
（1）各楼层经营品项及主流户型
楼层
经营品项
主流户型
一层
服装、针织、小百
10-16㎡
二层
服装、婚纱、饰品、裤子
10-16㎡
（2）各楼层租金价位及其他费用
楼层
租金价位
其他费用
一层
290-310元/月.㎡
物业费：
30元/月.户
二层
210-230元/月.㎡
空调费：
1500元/年.户
（3）业户数量及主营品项占比
品项
业户数量
占比
女装
188户
72%
男装
30户
12%
小百
8户
4%
鞋
5户
2%
婚纱
4户
1.5%
内衣
1户
0.4%
美甲
3户
1.2%
裤子
11户
5%
饰品
4户
1.6%
裁剪
1户
0.4%
包
4户
1.6%
合计
259户
100%
（4）各楼层描述
一层：
服装、针织、小百
二层：
服装、婚纱、饰品、裤子
（5）综述
新华商场是葫芦岛市租赁市场中，货品档次和装修档次水平较高的商场。
部分货品直接来自于广州和北京，该商场深受当地青年女性的青睐，消费人群以时尚青年女性为主。
客流量稳定，业户经营状况良好。
但同时对外转租价格相对较高，业户流动性较大，少数无经验经营业者因无力支付高额的租金，在短暂经营之后都选择了撤出该商场。
总体来看，无论从货品档次和装修质量，还是业户的租金承受能力，新华商场将作为葫芦岛地区租赁招商工作的重中之重。
（四）锦西商城
1、商场自然情况
（1）商场名称：
锦西商城
（2）成立时间：
1955年
（3）建筑面积：
6000㎡
（4）性质：
民营
（5）法人：
商凤田
（6）营业时间：
8:
30-16:
30
（7）经营方式：
零售
（8）合作方式：
买断、租赁
（9）货品来源：
西柳、锦州、沈阳
（10）货品档次：
低档
2、商场经营状况
（1）各楼层经营品项及主流户型
楼层
经营品项
业户数量
主流户型
负一层
鞋
32
10㎡
一层
女装、内衣
64
20㎡、1.4米摊床
二层
男女装、裤子
58
14㎡
（2）各楼层租金价位及买断价格
楼层
租金价位
买断价格（2005年）
负一层
60-110元/月.㎡
无
一层
摊床：
500-750元/月.个
经营间：
105-130元/月.㎡
6500元/㎡
二层
90-100元/月.㎡
7500元/㎡
（3）业户数量及主营品项占比
品项
业户数量
占比
女装
44
36%
小百
2
1.6%
鞋
1
0.8%
裤子
15
12%
男装
26
19%
内衣
30
24%
水吧
2
1.6%
饰品
3
2.4%
合计
122
100%
（4）各楼层描述
负一层：
面积最小，业户和档口数量也最少，客流量稀少，基本见不到客流。
部分档口处于闲置状态，业户经营自由散漫，，主营品项只有鞋。
一层：
以抵挡女装、内衣为主，货品大多来源锦州和西柳
二层：
经营男女装、裤子
3、综述
锦西商城是葫芦岛市最早成立的贸易零售市场，市场内主要经营各种低档商品，经营品项较杂，货品大多来源于西柳、锦州。
商品价格带在10-150元之间，主要消费群体为市内与周边乡镇地区。
三、四层都已被卖断，但由于经济纠纷被法院冻结，暂时未营业。
转租业户整体实力不强，不具备异地投资经营的实力，买断原始户有一定经济实力，但基本都不在该商场内经营，建议该商场可作为葫芦岛市招商工作的辅助目标。
（五）购物中心
1、商场自然情况
（1）商场名称：
购物中心
（2）建筑面积：
6000㎡
（3）性质：
民营
（4）法人：
邹鲁杰
（5）营业时间：
8:
30-16:
30
（6）经营方式：
批发、零售
（7）合作方式：
买断、租赁
（8）货品来源：
锦州、北京、沈阳
（9）货品档次：
低档
2、商场经营状况
1）各楼层经营品项及主流户型
楼层
经营品项
业户数量
主流户型
一层
鞋、化妆品
98户
6-12㎡
一层
男、女装
76户
10-14㎡
合计
174户
（2）各楼层租金价位及买断价格
楼层
租金价位
买断价格（2003年）
一层
100-220元/月.㎡
二层
60-120元/月㎡
（3）各楼层描述
一层：
以鞋品为主，少数化妆品档口，商品价格在50-200元之间
二层：
主营各种服装、货品档次低于新华商场，但高于锦西商城。
3、综述
该商场与锦西商城相邻，正对新华商场，货品档次也正好处于两商场之间。
商场客流量较少，业户经营自由散漫，几乎无任何商业管理。
整体装修风格较为简单，但有少数业户装修档次较高，突出所卖商品特色。
商场内大部分为转租业户，买断业户基本已把商铺转租。
该商场可作为该地区招商工作的备选目标。
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