中外渔人码头项目的建筑策划和招商运营研究92146235.docx

中外渔人码头项目的建筑策划和招商运营研究92146235.docx

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中外渔人码头项目的建筑策划和招商运营研究92146235

中外渔人码头项目的建筑策划和招商运营研究

深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民

图12007年杨宝民先生考察旧金山

一、渔人码头项目的起源

渔人码头的感念源自欧美，代表的是一种欧陆怀旧式的休闲，一种港埠特有的市井文化，一种平民化的欢娱，一种带着丝丝回忆的人文风情。

在欧美，有许多著名的渔人码头，如美国旧金山的渔人码头、加拿大蒙特利尔的渔人码头、英国利物浦的渔人码头等。

旧金山渔人码头（Fisherman'sWharf）是美国旧金山的一个著名旅游景点，它大致包括从旧金山北部水域哥拉德利广场（GhirardelliSquare）到35号码头（Pier35）一带。

许多商场，购物中心和饭店坐落在渔人码头地区。

包括邓杰内斯蟹和蛤蜊巧达汤（Clamchowder）在内等各式各样的海鲜在饭店里均有提供。

渔人码头地区拥有旧金山海洋国家历史公园，哥拉德利广场和机械博物馆（MuséeMécanique）等景点。

图2旧金山渔人码头全景

图3节日气氛下的旧金山渔人码头

图4旧金山渔人码头的标志

渔人码头的标志是一个画有大螃蟹的圆形广告牌，找到了“大螃蟹”，就到了渔人码头，也就到了旧金山品尝海鲜的首选地点。

渔人码头附近沿海盛产鲜美的螃蟹、虾、鲍鱼、枪乌贼、海胆、鲑鱼、鲭鱼和鳕鱼等海产，品尝海鲜的最佳时节是每年11月到次年6月之间。

这时候来到渔人码头，人们可以吃到上好的丹金尼斯大海蟹（DungenessCrab）。

海鲜烹饪的方法很简单，红烧、椒盐这些会损害海鲜原味的做法都被白灼取代。

没有了调味料的掩盖，海鲜的新鲜程度、肥嫩程度以及烹饪时的火候被体现得淋漓尽致，鲜美的程度难以言表。

美国旧金山不仅拥有渔人码头，而且拥有大型购物中心和一流的旅游环境，每年吸引众多游客。

二、渔人码头项目的选址与建筑策划

1.滨海类型的渔人码头项目

老虎滩渔人码头位于中山区滨海路虎滩渔港内，老虎滩海洋公园东侧，北临滨海路，南望黄海，东西两侧均为自然山体，山海相依，地理条件优越，自然景色优美。

占地面积近6万平方米。

东西长480米，南本长500米，拥有长达1768米的海岸线，西侧和东南角区域有天然沙滩，在南侧有一条长约280米的栈桥。

集观光、娱乐、文化、餐饮、购物、度假等多功能为一体的综合性特色主题商业区。

图5大连老虎滩渔人码头夜景效果图

从滨海建筑角度分析，越是靠近海滨的建筑越要高度较低，色彩越浅。

图6大连老虎滩渔人码头实景图

图7大连老虎滩渔人码头海鲜餐厅

作为滨海商业旅游文化综合体，地域文化和海洋文化的表现成为建筑策划的重点，一般在重视主题文化元素的同时，建议将海洋文化主题书画和酒店结合，形成具有浓郁海洋文化氛围的滨海主题酒店，让顾客能够停留更长的时间。

2.滨江类型的渔人码头项目

长沙渔人码头项目就属于滨江类项目。

通过现场考察和对长沙商业的深入了解，新摩尔公司专家研究了长沙渔人码头项目的规划设计，建议重点增加宾馆和娱乐舞台，重点吸引长沙白领前来消费。

作为一个著名的娱乐城市，长沙渔人码头非常值得期待，建议发展商提前进行招商摸底，根据商家要求完善规划设计，将长沙渔人码头做成旅游消费目的地。

图8长沙渔人码头效果图

3.滨湖类型的渔人码头项目

------以苏州金鸡湖李公堤餐饮酒吧街区为例

李公堤I期│国际风情商业水街集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的李公堤国际风情商业水街，汇聚来自丹麦、意大利、德国、日本、比利时及中国香港等地的知名品牌商家，李公堤保留传统的苏州民居建筑形态。

中西合璧，动静相宜，多座小桥串联各岛，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。

2006年12月23日李公堤I期华彩开街，成为苏州2006年最为璀璨的现代都市商业亮点。

2008年5月，新摩尔公司与苏州圆融集团和中新集团建立了长期合作伙伴关系，杨宝民先生带领助手应邀来苏州指导经营工作，得到圆融集团领导热情接待。

从温暖的深圳来到苏州工业园区，杨宝民先生非常欣赏苏州工业园区的高水平规划，对圆融集团运作李公堤特色餐饮街区的过程详细询问，给予圆融商业地产团队高度评价。

双方共同研究了现代美食与餐饮的经营模式，对李公堤的美食和后续开发进行了研究，杨宝民先生提出了餐饮酒吧和精品酒店以及购物休闲以及体验式文化相互结合的总体思路。

图9苏州李公堤区位图

图

图10李公堤商家落位图

图11苏州圆融集团成功开发的李公堤特色餐饮街区一期

双方共同研究了二期的定位问题，扩大酒店和特色品牌街区规模。

形成了以餐饮酒吧吸引人气，以奥特莱斯业态丰富区域功能，以精品酒店拔高顾客层次的经营定位方案。

图12李公堤二期和三期美食街区项目现场

图12李公堤二期商户落位图

望湖角是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域。

将建成集餐饮、娱乐、特色零售等为一体的半岛临湖绝版休闲商业领地。

地理位置：

苏州工业园区金鸡湖南

建筑面积：

13万平方米

图13李公堤三期效果图１

图14李公堤三期效果图2

坚持品牌餐饮和休闲娱乐优质商户聚集，坚持高起点规划设计，在设计阶段做好招商摸底，这是苏州李公堤成功的主要经验。

三、渔人码头项目的赢利模式设计

将酒店，公寓，餐饮和娱乐商业以及购物中心结合是比较理想的产品定位模式，酒店起到聚集人流的作用。

滨海渔人码头项目一般配置游艇码头，供游客娱乐。

青岛海上嘉年华项目位于青岛西海岸经济开发区，它是世界首个超大型室内水上游乐、商业综合项目。

它是以度假为核心的多元化旅游产品的巅峰之作。

它能为游客提供一流的休闲度假环境、最先进的娱乐设施、最具特色的旅游商业氛围。

它能把世界各地的游客吸引到唐岛湾。

作为高端旅游项目，海上嘉年华将创造巨大的经济效益和社会效应。

青岛唐岛湾海上嘉年华项目打桩工程全部完工，6月份起，该项目的地上建筑及水上游乐单层建筑部分将正式动工建设。

两年后，国内首座耗资35亿元打造的大型东方神话主题室内水上乐园将正式营业。

图14青岛海上嘉年华

青岛海上嘉年华渔人码头步行商业街为海上嘉年华旅游配套的商业部分。

规划用地面积达9万平方米（约134亩），总建筑面积约13万平方米。

采用“万国建筑”设计理念，由中欧山地风情区、南欧地中海风情区、西欧宗教风情区和海盗主题风情区四大风格组成。

主街长500米，以街舞广场、演艺广场、狂欢广场、和平鸽广场为四大分区，是集特色餐饮、休闲、购物、娱乐等主题的具有狂欢特色的临海步行商业街。

青岛海上嘉年华渔人码头步行商业街街道尺度较大，街内部设置大量的休闲绿化景观和旋转木马等小型娱乐设施，街道两侧布置精品店、旅游用品店及特色商店，使休闲游乐功能与商业购物消费相融合。

商业次街与主街平行，街道尺度较小，追求温馨、休闲的空间感受，主要布置酒吧、咖啡吧、啤酒屋、海鲜馆等餐饮功能。

青岛海上嘉年华主要赢利来源：

物业销售

海景住宅销售是主要来源

必要时候销售少量上而已街区

物业租赁与经营

商业街区租赁赢利

酒店经营赢利

门票收入

室内外娱乐项目门票收入

四、渔人码头项目的招商

招商策略

1.宾馆招商先行

一般最好配有五星酒店和经济型酒店，满足中高收入游客和年轻游客的需要。

2．名牌餐饮招商随后大型渔人码头必须引进知名品牌海鲜或者江鲜或者湖鲜等特色餐厅，拥有较好的文化品味。

3.超市等零售业态最后招商

作者认为是否引进名品需要根据消费者情况决定，以青岛海上嘉年华为例，青岛已经形成了海信广场等名品购物中心，因此，在海上嘉年华就不适合大规模引进国际名品，做好正确的商业定位至关重要。

五、渔人码头项目的经营特点

游客和本地休闲客人是渔人码头项目的主要客户，要根据客户特点开展营销活动，让顾客得到愉悦的服务。

1.注重客户营销为主充分利用渔人码头项目的表演舞台，开展丰富多彩的文化活动。

2.注重立体宣传将媒介宣传和旅行社促销结合，鼓励组团消费。

3.培养大批忠诚客户成为城市的娱乐中心和慈善中心。

总结

渔人码头项目是知识含量较高的旅游商业文化综合体，需要在前期精心策划，准确做好商业定位，实现商业商业规划和规划设计的一体化，只有良好的文化主题，持续的经营才能打造好渔人码头品牌。

从2008年开始深圳新摩尔公司就和德国KAN建筑事务所等合作，提供从渔人码头策划到规划设计和招商的一条龙服务，我们正在为青岛崂山区渔人码头项目招商，同时也愿意为大型渔人码头项目提供专业服务。