学生公寓物业服务工作计划.docx

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学生公寓物业服务工作计划

学生公寓物业服务工作计划

学生公寓物业服务工作计划作者：

佚名

时间：

2008-10-4

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校园物业中心以“服务师生、美化环境为宗旨、强化管理为手段、节约成本为目的”,勇于实践与创新,制定新的管理制度,探索新的管理模式,以校园财产及各项设施、设备能够保值、增值为己任。

为配合后勤处的管理工作,现提出2006年度的工作计划:

一、目前校园管理存在的一些问题:

在实际管理中,有几个管理问题比较突出,需加强实际工作经验的积累、总结,制定切实有效的管理方案:

、服务项目分散,切块不明确、责任不清,造成多头管理,出现问题时互相扯皮、推诿,学生意见比较大。

2、校园难以实行规范化、专业化管理,在师生最需要提供服务的节假日时期,无法统一安排人员值班。

〈师生在此期间可能出现紧急事务:

如水、电突遇故障等〉

3、宿舍财产问题:

一方面,个别学生对宿舍财产不太爱护,致使破坏严重;另一方面,每个学年会对各系所在的学生宿舍进行调整,因而人员流动较大,造成各宿舍财产流动较大;最后,每年毕业生都会或多或少的带离本属于宿舍的财物。

中心在历年暑期进行财产清查时发现大量贵重物品严重损毁、丢失,如:

门窗、衣柜、电话机。

此外,宿舍财产也无人报修。

因此,急需建立起一套行之有效的宿舍财产管理体制,确保学校宿舍楼公共财产的安全。

4、教学楼课桌椅问题:

由于各系对中心移交的桌椅管理不到位,而中心对移交给各系之后,只是对桌、椅进行大体上的控制,具体的处理细节还需各系配合,致使教学楼中的课桌椅搬动频繁,流失严重,而导致中心每学期对教学楼课桌、椅重复配齐也无济于事,极大浪费后勤处的人力、物力、财力。

而教学楼财产也无人报修,时间一长,都是以报废情况上报。

因此,急需有一个适当的管理手段,解决教学楼课桌、椅问题,确保教学楼公共财产。

5、报修、维修问题:

特别是水电维修,在师生的日常生活中,常把有关水与电的问题报给中心维修,由于中心与水电组已明确分工,致使维修不及时,引起师生极大不良反映。

6、水电设施、设备的维护、保养问题:

由于目前的管理模式没有制定一个长远的水电设施、设备的维修、养护计划,造成有些供水、供电设施、设备、消防加压泵老化、损坏,特别是7#、8#、13#、14#供电线路比较混乱,部分线路已经老化,存在某些安全隐患;而下水管道、排污管道也已超过了使用年限,锈迹斑斑,部分管道已经破裂〈已经无法修复〉涌出脏臭的污水,也造成下水管道经常堵塞,严重影响了学生正常生活,学生反映强烈,给学校正常教学秩序的运行带来不便。

急切要求对这些水电设施、设备实行规范化,专业化的管理,保障师生正常的学习、生活。

二、针对以上问题中心将采取的建议措施:

、实行综合管理,将水电、土、木、铁等零星维修进行经费切块,由物业中心统一管理,并做好零星维修承诺制,如达到目标管理,节余经费余额采取提奖办法。

2、保洁人员、水电工、管理人员等人员实行集中管理、在岗

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佚名

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培训,提高专业技术能力,统一安排做好节假日值班工作,做到为广大师生服务。

3、学生宿舍楼由专人管理,增设生活辅导员。

〈具体职责内容见附表5〉

4、教学楼课桌、椅由专人管理,增设教学楼管理员。

〈具体职责内容见附表6〉

5、对于水电设施、设备这一项目,中心将制定一套水电设施、设备的养护计划,重点对一些重要的供水、供电设施进行保养,对发电机房、配电房、水泵、消防中转站等进行检查,如检查不合格,将限期整改直至合格。

对7#、8#等老宿舍楼房的供电线路进行重新设计,并逐步进行整改;对下水管道,排污管道进行整改,从而达到预期管理目标。

三、管理内容:

、对原有工作内容的管理:

〈1〉、报修、维修。

A、木部:

对校园内教学楼、师生宿舍楼内配套的衣柜、桌椅等,各部门、各系办公室配套的桌椅、门窗的零星维修。

B、土部:

对教学楼、师生宿舍楼楼板损坏,渗水等进行零星维修,如果损坏严重须经报修登记后转报后勤管理处处理。

c、铁部:

有关门锁、铝合窗锁扣等的零星维修。

〈2〉、校园环境卫生保洁〈含下水道的疏通、值周工作安排、各系文明卫生责任区分配、部分勤工俭学岗位的安排、督促、检查等〉。

〈3〉、教学楼、学生宿舍楼财产管理。

2、新增管理内容:

〈1〉、供水、供电的管理。

〈2〉、增设生活辅导员,加强对学生宿舍楼的管理。

〈3〉、增设教学楼管理员,加强对教学楼课桌、椅的管理。

四、管理目标:

中心将按照以上采取的有效措施及时解决投诉问题,实现服务承诺,努力达到管理的总体目标和具体目标。

、总体目标:

〈1〉、制定零星维修管理措施、服务承诺,不断提高服务质量,做到:

零星维修及时率达95%以上,急修率达100%,完好率达98%,中心每月组织一次检查,并做好学生回访记录。

〈2〉、加强保洁队伍建设,建立长效保洁机制、评比标准,实行日检、周检、月综合的管理办法。

实现环境卫生、楼内走廊、楼梯扶手等干净、整洁,共用厕所无异味,垃圾日产日清。

〈3〉、物业经费实行切块包干责任制:

中心按照经费情况认真做好用工人数和各项经费使用计划,节余经费按比例提奖的管理办法。

〈4〉、加强水、电设施、设备日常的维护、保养工作,使机房发电机、消防加压泵处于“一级战备”状态。

2、具体目标:

〈1〉、零星维修管理:

〈A〉、中心建立专职维修人员,确保维修人员在规定时间内到达目的地进行维修服务。

〈B〉、维修时间安排:

报修时间:

上午:

9:

00—13:

00

下午:

3:

00—6:

00

维修时间:

1:

00—21:

00

在上述规定时间内维修人员必须在岗值班,作好维修准备工作。

〈c〉、维修时限的检验:

根据维修预定的时间,准时到达目的地,维修视工艺而且定:

水电:

一般损坏立即维修完工,特殊工艺需更换材料的24小时内完工。

木部:

一般损坏立即维修完工,特殊工艺需要更换材料的24小时内完工。

土部:

楼板、墙壁渗水涉及建筑施工相关项目的在1周内完工。

铁部:

更换门锁4小时内完工,一般损坏8小时内完工。

〈2〉保洁工作:

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佚名

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〈A〉、保洁时间安排:

7:

00—18:

30全天候保洁,雨过天晴后保洁员及时清扫路面积水。

〈B〉、保洁要求:

校内环境卫生、楼内走廊、楼梯、洗手间清扫。

每天二次

拖抹楼内走廊、走廊平台、梯级、梯梯扶手。

每周二次

收集清理垃圾桶内垃圾到垃圾场。

每天二次

清洗楼内消防箱、电表箱、消防安全指示灯等。

每周一次

清扫玻璃墙、楼内高厅、天花板。

每月一次

〈3〉、公共设施、设备管理:

〈A〉、建立共用设施、设备档案,掌握水电、配套家具、课桌椅的分布及使用情况。

〈B〉、对水电、课桌椅、宿舍财产等定期组织检查,做好记录,需要维修的及时维修,大、中修或更新改造项目及时向有关部门报告。

〈c〉、每学年对水电机房等有关水电设施、设备的检查、维修、养护;对教室、学生宿舍配套课桌椅、家具进行普查,及时了解使用情况,若发现人为损坏或丢失,追究使用者赔偿责任。

〈D〉、做好配套宿舍及教学楼课桌椅的报废和增补计划,每学年末组织一次检查。

〈E〉、根据学校招生和教室调整情况,及时向后勤管理处提出计划,保障学生的正常使用。

〈4〉、水电设施、设备管理:

〈A〉、发电机房每天进行卫生保养,三次检查、登记,每月进行二次试运行。

〈B〉、消防加压中转站每周进行维护、保养工作,每月进行二次试运行,一次阀门上油松动保养。

〈c〉、抽水泵房每日进行卫生保养,水泵每月进行二次检查、保养。

五、中心管理的规章制度:

为保障校园物业管理目标的实现,中心已制定了一整套较为完备的规章制度,其《校园物业中心管理制度〈试行〉》对管理员、维修员、保洁员、有明确而具体的规定。

鉴于实际工作需要,我们拟议新增水电工职责〈见附表6〉、生活辅导员职责〈见附表3〉、教学楼楼管理员职责〈见附表4〉、信息、仓管员职责〈见附表5〉

六、中心人员配置:

根据2006年工作需要须配置以下人员:

〈一〉、中心组织结构示意图:

中心主任

管理员A

生活辅导员

信息、仓管员

管理员B

各保洁员

供水、电及各维修管理

值周、各系卫生区、勤工助学岗位管理

教学楼管理员

〈二〉中心人员主要事务:

、中心主任一人:

主持日常工作及相应的管理事务。

〈职责见附表1〉

2、管理人员二人:

A管理员负责:

校园卫生保洁、划分各系卫生区、值周安排、部分勤工助学岗位按排等相关

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佚名

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事宜;B管理员负责:

维修、财产管理、人员考核、评比等事宜。

〈职责见附表2〉

3、生活辅导员三人:

负责本责任区宿舍财产管理,维护日常生活秩序。

〈职责见附表3〉

4、教学楼管理员两人:

加强本楼课桌、椅管理,维护日常秩序。

〈职责见附表4〉

5、信息、仓管员:

主要负责收集有关信息、做好文书档案处理工作。

〈职责见附表5〉

6、水电工三人;负责校园水、电设施、设备的正常运行。

〈职责见附表6〉

7、综合维修工一人:

负责校园土部、木部、铁部等维修。

〈职责见附表7〉

8、保洁人员12人:

负责校园卫生保洁工作。

〈职责见附表8〉

〈三〉、中心人员具体工作岗位:

、中心主任:

校园物业中心办公室

2、管理员〈A、B〉:

校园物业中心办公室

3、生活辅导员〈A、B、c〉:

A:

负责7#、8#

B:

负责13#、14#

c:

负责校园新生公寓楼

4、教学楼管理员〈A、B〉:

A:

负责教学楼

B:

负责科学楼、4#

5、水电工〈A、B、c〉:

由中心统一调度,处理水、电事宜

6、综合维修工:

由中心统一调度,处理木部、铁部、部分土部事宜

7、保洁人员岗位〈十二个岗位〉:

〈1〉、一号岗:

图书馆,包括楼梯、走道、洗手间等。

〈2〉、二号岗:

科学楼1—4层,包括楼梯、走道、洗手间、平台、下台阶。

〈3〉、三号岗:

科学楼5—8层,包括楼梯、走道、洗手间等。

〈4〉、四号岗:

教学楼东侧1—8层,包括楼梯、走道、洗手间等。

〈5〉、五号岗:

教学楼南侧1—8层,包括楼梯、走道、洗手间等。

〈6〉、六号岗:

校门口至15—21#楼道路及16#公共洗手间。

〈7〉、七号岗:

科学楼北面主干道10—12#周围卫生、旧篮球场卫生。

〈8〉、八号岗:

北大门主干道,北门公园道路,球类馆周边,新球场主席台洗手间。

〈9〉、九号岗:

校清运垃圾。

〈10〉、十号岗:

4#、6#公共洗水间;7#、8#、楼梯、走道洗水间。

〈11〉、十一号岗:

13#、14#卫生,包括楼梯、走道、洗手间卫生。

〈12〉、十二号岗:

新生公寓楼卫生,包括走道、楼梯、周边卫生。

七、经费测算:

序号

项目

测算

金额

备注

中心编外人员工资保洁员:

12人*600元*12月=86400元

财产管理人员:

2人*600元*12月=14400元

生活辅导员:

3人*1000元*12月=36000元

信息、仓管员:

1人*900元*12月=10800元

综合维修员:

1人*1500元*12月=18000元

水电工:

3人*1500元*12月=54000元

计:

219600元

2疏通管道、清理下水道、化粪池

参照05年

共计:

10000元

3垃圾外运

参照05年

共计:

45000元

4学生宿舍楼、教室等公共场所垃圾袋

参照05年

共计:

17000元

5清洁工具、劳保费

参照05年

共计

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佚名

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:

20000元

6水电零星维修材料费

参照05年

共计:

20000元

木部零星维修材料费

参照05年

共计:

50000元

土、铁等零星维修材料费

参照05年

共计:

60000元

8办公费

参照05年

共计:

3000元

9学生免费水、电:

、水费:

3吨水*2356人*元*10个月=148428元

2、电费:

3度电*2356人*元*10个月=元

0合

计

合计:

元

注:

1、上述员工工资含星期六、星期天加班补贴

2、06年水电包干经费=参照05年实际使用数—元

八、校园物业中心新的管理思路:

、建立首问责任制:

依据谁主管,谁负责原则,对于学生投诉而没有处理好的事务负责人员须承担起一定的责任。

从而达到预期管理目标及服务质量。

2、建立维修一站式服务承诺制:

即师生前来报修,接待人员不管是谁,都须立即解决师生的维修事务。

3、中心人员日常服务实行24小时值班制〈含节、假日〉

4、组织在职保洁员、维修员、物业小组定期对管理内容实行日检、周检、月检工作。

5、建立后勤管理处、校学生会监督机制,及时监督中心服务质量目标实现情况、经费开支情况。

6、中心拟设生活辅导员:

为更好地加强宿舍楼财产管理工作,及时解决学生投诉、贴近学生生活、及时反馈思想情况,共创和谐校园。

其操作步骤为:

〈1〉、校园内设立三名生活辅导员,大专以上学历,工资待遇为1000元/人,统一归属中心管理、调度。

〈2〉、生活辅导员住在学生宿舍楼,便于开展日常工作事宜:

巡楼工作

财产登记

接待学生投诉

收集报修信息

协助开展宿舍文明建设

加强学生交流、勾通

以上出现的任何异常信息反馈给领导

〈3〉、在寒、暑假期间,必须做好各幢楼学生留校登记,并将名单送交中心及校保卫科,做好校园安全防范工作。

〈在节、假日:

如五一节、国庆节等重大节日里做好宿舍学生核对工作,防止外来人员留宿。

〉注:

外来人员须经中心同意才能留宿。

7、中心将设教学楼管理管员:

为加强对教学楼课桌、椅管理。

其操作步骤为:

〈1〉、校园内设立两名教学楼管理员,工资待遇为600元/人,统一归属中心管理、调度。

〈2〉、教学楼管理员,开展日常工作事宜:

及时开门、锁门工作

巡楼工作

做好财产登记

收集桌、椅等报修信息

及时反馈工作中出现的实际问题

8、中心将建立校园物业网:

〈1〉、在校园网中设立校园物业中心版块:

如校园规章制度项目、维修指南、中心处通知、投诉专区、高校物业等等一系列内容。

〈2〉、中心将制定的一整套规章、制度及中心有关决定或通知在网上发布,让各部门〈及组织〉能够及时了解中心有关安排。

〈3〉、让广大师生了解物业最新动态,及时解决学生投诉,报修等事宜,为校园后勤事务作出应有的贡献。

〈4〉、将各系宿舍、教学楼财产清查结果及发现的问题在物业版块中公布,以激发各系做好相关工作的动力。

〈5〉、公布宿舍文明建设评比结果。

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9、水电设施、设备的维护、保养:

〈1〉、中心将设专职的水电维护人员

〈2〉、维护人员对基本水电问题的维修。

〈3〉水电维护人员定期对重要的供水、供电设施、设备进行维护、保养,具体操作步骤为:

发电机房的保养工作

配电房的保养工作

水泵等供水设施的保养

消防中转站的保养工作

定期做好检查工作

收集维修信息及时维修

实际工作中出现的问题及时反馈给有关领导

0、设立信息、仓库管理、文书档案处理员,大专以上学历,每月工资待遇为900元。

〈1〉、中心专门设立人员负责处理相关事宜,其运作方式为:

负责中心日常文书、档案处理

收集有关物业最新信息

做好仓库管理工作

对待工作主动、热情积极完成领导交办的事务

附表1中心主任职责:

主持中心工作,确保中心各项工作的正常进行。

对下属负有全面管理的责任,主要职责如下:

、检查下属岗位纪律及精神状态,发现不良现象立即纠正。

2、现场督导重要的维修项目及严格控制维修经费。

3、控制各员工的工作量及工作质量和进度。

4、考察保洁岗位人员和维修人员的工作质量与工作效率,发现问题及时处理。

5、制订各岗位职责、管理规定、奖惩办法,制订实现管理目标的措施,并做好规范化服务。

6、协助有关部门招聘中心所需员工。

7、做好年度经费使用计划,严格控制各项经费开支。

8、加强零星维修工作的管理,不断提高工作效率,保质保量完成维修任务。

9、完成上级领导交办的其他任务