工商行商住楼项目申请报告.docx
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工商行商住楼项目申请报告
第一章总论
1.1项目名称及申报单位概况
1.1.l项目名称
************工商行商住楼
1.1.2项目承办单位概况
承办单位：
****************有限公司
法定代表人：
******
1.1.3编制依据及范围
（1）编制依据
①《投资项目可行性研究指南（试用版）》中国电力出版社2002年3月第一版；
②国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
③《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）
④******省人民政府关于印发《******省固定资产投资项目核准实施办法》和《******省固定资产投资项目备案管理办法》的通知（冀政[2005]32号）；
⑤国家发改委【2011】534号文和冀价行费字【2002】44号文；
⑥国人防办【2003】第18号文；
⑦******市区土地价格执行标准及地价管理规定；
⑧国家、省、市有关法律、规范、规定及文件；
⑨项目开发建设单位提供的规划、建设条件等有关基础资料。
（2）工作范围
本项目可研报告研究范围是与************工商行商住楼相关的开发建设工程。
本项目场外供水、供电、供气等管网建设投资及道路投资不在本项目研究范围内，不计入本项目投资估算。
1.1.4项目提出的理由及过程
随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其近几年来市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。
基于此，很多房地产开发商向商业房地产方向发展，既有休闲的商业区域，也有便利的住宅区域，就是商住楼的特点。
从部分重点城市近几年的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，其商业地产的发展很快。
随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。
部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内商业产品的销售量出现明显增长。
与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。
与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。
顺应商业地产的发展趋势，因此提出了本项目的建设。
1.2项目概况
1、拟建地点
本项目位于******市******县城内会昌街北侧，东至******县工商银行宿舍，南至************，西至******县建设银行宿舍东侧胡同，北至******县工商银行宿舍。
该区域交通设施齐全，交通条件良好，地块位置非常优越。
2、建设规模及主要建设内容
项目总占地面积******平方米（折合******亩）。
建筑物基地面积为687.90平方米，总建筑面积为******平方米，均为地上建筑包括商业建筑面积******平方米，住宅面积1300平方米。
本项目建筑为邻街建筑，项目区内无绿化。
本项目建筑为4层，拟一至二层为商业，三至四层为住宅。
3、主要建设条件
（1）供水
本工程水源为市政给水管网供给，分为两路供水，分别供给建筑单体生活及消防用水，当市政给水管网压力不足时，由变频给水装置加压供给。
（2）雨水、污水排放
项目区室外采用雨、污分流体制，雨、污水全部回收利用，在两侧道路下敷设雨水和污水管道。
建筑物的粪便污水均经化粪池处理后进入排水管网；区域内建筑物的排水经室外排水管网最终排入市政污水管网。
室外地面雨水首先通过渗透补充地下水，多余的雨水溢流排入市政雨水管。
对于雨水收集管网的设计采用地面雨水采用渗透—排放系统。
（3）冬季取暖
本项目住宅区域冬季取暖使用天然气壁挂炉，商业区域冬季取暖使用壁挂空调。
（4）供电
拟采用双路供电，各从附近接入点引入项目配电室。
考虑留有余地，变压器容量为800千伏安。
（5）供气
已由******县******燃气的天然气高压线接口处引入天然气，建成天然气高中压调压站。
通过天然气中压管向区内送气。
（6）电信
本项目电信工程拟由中国电信******分公司解决。
4、总投资及资金筹措
该工程项目总投资为904.80万元。
其中：
工程费用607.63万元，占总投资的67.16%；
工程其他费用230.15万元，占总投资的25.44%；
预备费用67.02万元，占总投资的7.41%。
（详见附表1）
资金筹措方式：
本项目全部资金均为****************有限公司自有资金。
5、项目建设期
本项目建设周期为12个月。
初步拟定工程自2013年9月份至2014年8月。
6、主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
栋
1
2
总用地面积
平方米
******
3
建筑占地面积
平方米
687.90
4
总建筑面积
平方米
******
5
工程投资
万元
904.80
6
建设期
月
12
7
销售收入
万元
1477
8
销售税金及附加
万元
82
9
利润总额
万元
399.97
10
税后利润
万元
180.52
11
所得税
万元
219.45
12
投资利润率
%
66.63
13
总投资收益率
%
27.72
14
投资回收期
年
2.11
含建设期
1.3结论与建议
本项目的建设大大提高了土地的利用率，节约土地，对国家和当地的发展有着长远的意义。
项目建成后，必将对当地服务和流通业有一定的促进，不仅有利于土地资源的合理利用，优化城市空间布局，落实******县规划，而且有利于改善人民群众的生活环境，提升******县整体形象，加快现代化进程。
因此，本项目的建设是必要的。
第二章市场预测
2.1市场现状分析
房地产项目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的资金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。
中央经济工作会议为明年中国经济定调为“保增长、扩内需、调结构”这九字方针，这九字方针既是对明年中国宏观经济整体把握，又是对微观行业的具体要求。
中央九字方针的确定结束了关于房地产行业是不是国民经济支柱产业的争论，确立了房地产的支柱地位。
他进一步解释道，“保增长”是对国内房地产市场的投资作出了要求，“扩内需”是对房地产市场的消费提出了要求，而房地产市场的供需两旺，需要的是保持投资和消费两方面的良性平衡，最后一点“调结构”就是为了实现房地产市场能够获得平衡而提出的有效解决方法。
目前中国房地产业的支柱地位已经成为一个既成事实，而广大群众的购房需求也是一个客观的刚性存在。
过去几年的房地产市场在买卖双方非理性的共同推动下，出现了价格畸高、投机盛行、购买力透支等现象，让房地产市场的供方和需方产生了严重的背离。
随着政策调控对住宅市场的持续施压，商业地产的价值逐步体现出来。
一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。
加之住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。
可见，本项目的建设，市场前景广阔。
2.2市场趋势预测
国家历次调控均未涉及商业地产，作为长期持有的物业，商业地产可以带来长期稳定的收益。
目前商业地产尚处于发展初期，国家会扶持其稳定发展。
稳定的资金收益和政策的扶持，是本土开发商看好商业地产未来发展的主要原因。
另外，现在开发商业地产的回报率明显高于开发住宅项目，而高额回报的诱惑也是传统住宅开发商瞄准商业地产进行投资最重要的原因。
从世界各国经济发展来看。
在经济发展初期，多注重房地产的资本属性，房地产市场被视为资本市场，甚至将房地产业作为拉动经济增长的支柱产业；而当经济发展到一定阶段，房地产的社会属性开始受到关注，房地产市场逐渐转变成为消费市场，房地产的支柱产业地位被高科技产业和现代服务业等新兴产业取代。
房地产业不仅在推动经济发展中发挥应有作用，更要在促进民生改善和社会和谐中体现重要功能。
从保障和改善民生出发，将房地产业拉动经济增长与更好地解决民生问题统筹起来，这样的增长才能带来经济与社会的协调发展，才符合以科学发展为主题的要求。
充分认识房地产业的这种性质变化，正确把握房地产业在经济发展过程中的角色转换，关系着我国转变经济发展方式的战略目标的实现，也关系到国家的长治久安。
随着房地产融资成本、交易成本和持有成本的逐步增加，商业地产开始成为抵御通胀的产品。
广义上的商用地产，包括商业地产、写字楼、旅游地产和产业地产。
商业地产与一个国家的经济发展息息相关，其发展手段和资本来源非常灵活且多元化，因此投资价值和市场价值优势显著，发展空间巨大。
近年来，每一种商业地产模式都以其特有的资源优势而获得巨大的市场空间。
但是随着中国企业的产业转型和消费者的消费习惯转型，2013年的商业地产转型与整合也是不可避免的。
据此分析，我们此时开发本项目商住楼，是迎合市场需求，项目前景良好。
2.3价格预测
据调查，今年******市及******县还将陆续推出一系列的项目，整体项目水平与2012年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动******市房价继续走高。
今年******市基础建设将要快速发展。
今年******市房价整体上涨，从原因上看，主要有四：
1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
观念的改变，经济的发展，人们对于休闲购物环境的需求，带动地价上升。
2.需求量大。
从目前来看，人们对于商业的环境需求越来越高，而且在居住的地方可以就近休闲购物，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
3.品质的提高，也成为了房市升温的原因。
因为随着经济的发展，闲暇时间的增多，人们对于商业的品质要求也逐步提高，最终导致价格上扬。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定本项目内商业区域销售价格为*********元/平方米，住宅区域销售价格为**********元/平方米。
2.4竞争能力分析
品牌的魅力在房地产业中已经显现，企业知名度已经成为重要的参考因素。
无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。
鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上本项目地理位置优越，交通方便。
而周边地段由于******市近年来的高速发展，致使本项目具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信本项目有较强的竞争力。
第三章拟建规模及产品方案
3.1拟建规模
项目总占地面积******平方米（折合******亩）。
建筑物基地面积为687.90平方米，总建筑面积为******平方米，均为地上建筑包括商业建筑面积******平方米，住宅面积1300平方米。
本项目建筑为邻街建筑，项目区内无绿化。
本项目建筑为4层，拟一至二层为商业，三至四层为住宅。
3.2产品方案
3.2.1技术设备条件
1、室外
（1）外墙：
采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。
（2）屋面：
现浇平屋面、屋顶花园。
2、室内：
（1）内墙：
厅、房为乳胶漆。
厨房高级瓷砖吊顶。
（2）顶棚：
厅、房为乳胶漆。
厨房铝合金扣板吊顶。
（3）地面：
厅、房为水泥砂浆拉毛。
卫生间、阳台地面铺设高级防滑砖。
（4）窗：
户外窗用彩铝窗。
（5）门：
分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。
（6）楼梯间：
墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
3、配套设备：
（1）电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
（2）电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
（3）天然气：
天然气管道按要求安装到厨房。
（4）给水：
变频式供水系统，设独立水表。
（5）排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
第四章土地利用
4.1选址原则
本项目选址的指导思想和原则主要有三条：
一是保证建设用地的同时，尽量节约土地；二是要有利于改善城市环境质量；三是充分考虑全局发展，局部利益服从整体利益、城市利益服从国家利益、企业利益服从行业利益。
4.2建设地点及土地利用合理性分析
本项目位于******市******县城内会昌街北侧，东至******县工商银行宿舍，南至************，西至******县建设银行宿舍东侧胡同，北至******县工商银行宿舍。
4.2.1用地规模及用地性质
本项目用地总规模为******平方米，折合******亩，土地性质为其他商服用地。
4.2.2用地方案
项目总占地面积******平方米（折合******亩）。
建筑物占地为687.90平方米，总建筑面积为******平方米。
4.2.3地理位置
1、地形地貌条件
******县地理坐标在东经116°22′10″至116°44′40″北纬39°07′45″至39°28′40″之间，总面积776Km2，属于华北平原北部，介于京、津、保三角地区中心，东部、北部与******市*****区、*****区接壤，西部与******县相邻，南部与******市毗连，厂区地势平坦，无拆迁物。
项目区内地形平坦开阔，东北高、西南低，自然标高在12.33～12.71米之间，主要表层为沙壤土层。
2、地质条件
项目区地层为第四系全新统、属河湖相沉积层，以河流冲积亚沙土、亚粘土夹粉砂层为主，岩性岩相稳定性中等，承载力（FK）一般在100～150Kpa。
******县地层基地是在中生代的构造活动中形成的。
由于地壳变化，形成了新华更系、东北向的断裂结构。
位于燕山坳陷的中部，构造线走向东北，西以沧东大断裂与燕山隆起分开，东西为埕宁隆起区。
区域水文地质条件
项目选址位于永定河故道，地下水资源丰富。
浅层水为淡水，呈碱性，硬度高，水化学类型为重碳酸钠镁型水，对混凝土及钢结构不具有腐蚀性。
该地区水井深约300～500米，单井出水量约80立方米/小时，水型为碳酸氢钠。
主要水质指标：
pH：
8.3，总硬度：
27.1mg/l（CaO计）;
总碱度：
119gm/l（CaO计）;
总矿化度494.1mg/l。
3、地震情况
根据******省地震局、******省质量技术监督局“关于贯彻执行《中国地震动参数区划图》的通知（冀震发[2001]28号）”，******县地震动峰值加速度为0.15g，地震烈度为7度。
4、气象条件
******县属于暖温带大陆季风气候。
四季分明，春季干旱多风；夏季炎热多雨；秋季光照充足；冬季干燥寒冷。
多年平均气温11.5℃，7月份气温最高，多年平均为26.2℃；一月份最低，多年平均为－5.4℃。
降水量年际变化较大，1956～2000年，******县多年平均降水量为526.1mm；1994年降水量最大，为1157.5mm；1993年降水量最小，为259.3mm。
降水量年内分配不均，全年降水量的78%集中在汛期（6～9月）。
5、水文情况
⑴地表水
******县大部分地区属海河流域大清******支水系，北部地区属永定河水系，与永定河泛区相邻。
由于近年来连年干旱少雨，永定河干涸无水。
白沟河发源于太行山东麓，水量较为充沛，在固安境内有太平庄引渠，引白沟河水一部分经固安由东干渠入******境内，一部分由牤牛河金各庄闸拦蓄，由永金渠入******境内或由龙江渠入霸州境内。
⑵地下水
依据地层时代，岩性组合，含水层与隔水层的分布状况、水力联系，且从开发利用现状出发，将第四系含水层统划为四个含水组。
第Ⅰ含水组：
相当于第四系全新统Q4地层，为浅层水。
为冲积、洪积、湖积的亚粘土、亚砂土及灰黑色淤泥质粘性土夹薄层细砂、粉细砂、砂层多呈透镜体状发育，底板埋深25.2～41.0m，厚度25.0～41.0m。
单位涌水量为10～15m3/h·m。
第Ⅱ含水组：
相当于第四系上更新统Q3地层，为承压水。
为冲击、洪积及湖积的亚粘土、亚砂土及灰黑色淤泥质粘兴土夹薄层细砂、粉细砂、砂层多呈透镜体状发育，底板埋深为90～160m，厚度为64.8～119m。
单位涌水量为25～50m3/h·m。
第Ⅰ、Ⅱ含水组间水力联系密切，常混合开采，为当前主要开采层段。
第Ⅲ含水组：
相当于第四系中更新统Q2地层，为冲、洪积及湖积沉淀物。
底板埋深为300～400m，厚度为210～240m。
根据沉积韵律及沉积物岩性，在190～280m处分为上、下两段。
下段沉积物颗粒粗，以黑红、棕黄及黄色粘土、亚粘土夹砂砾石为主，厚度110～120m，单位涌水量为20m3/h·m。
上段沉积物颗粒细，以含砂粘土、亚粘土及细中砂为主，厚度100～120m，单位涌水量为5～15m3/h·m。
第四含水层：
相当于第四系早更新统Q1地层，为冲积、湖积及冰水沉积的紫色、褐色、灰色、绿色粘土、含砂亚粘土及粗中砂、中细砂及含泥砾石层。
长石矿物多已风化，粘土硬而密实。
底板埋深500～520m，厚度120～260m。
6、交通运输条件
全县公路总里程732.4公里，铁路21.4公里。
其中省级公路廊霸、廊涿、廊大3条共52.4公里，地方级公路11条共680公里。
京九铁路过境21.4公里；城区道路形成两纵（益昌路、武隆路）五横（府东街、玉麟大街、会昌街、金雀街、南环路）布局。
同时，文教、卫生、广播电视等各项社会事业也都获得长足进展。
第五章建设方案
5.1设计依据
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008;
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222—95（2001版）；
《民用建筑施工设计规范》GB50176—93；
《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；
《民用建筑隔声设计规范》GBJ118—88；
《民用建筑设计通则》GB50352—2005；
《屋面工程质量验收规范》GB50207—2002；
5.2总图
5.2.1总体规划和空间布局
在本规划设计中，注重对整体环境的设计。
在低层商业的设计中，注重对消费者心理需求的设计，使消费者体验到商业区的豪华以及舒适。
本项目设计以商业、居住为主。
休闲、购物、居住，多功能结合，成为******县的一个亮点。
5.2.2建筑布局
本项目建筑商住楼。
布局方式汲取了“流动性空间”的精髓，从务实的单元组团组合入手，先制定一个“组团模块”，再将其放入总体规划中，根据其尺度在已确定的基础格局中推敲确立商业和居住密度，最终形成了规整严谨而又富于趣味的建筑空间形态。
5.3土建
5.3.1建筑
1、设计依据及要求
（1）设计依据
a、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008;
b、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
c、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
d、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
e、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222—95（2001版）；
f、《民用建筑施工设计规范》GB50176—93；
g、《公共建筑节能设计标准》GB50189—2009；
h、《民用建筑隔声设计规范》GBJ118—88；
i、《民用建筑设计通则》GB50352—2005；
j、《屋面工程质量验收规范》GB50207—2002；
（2）设计要求
本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。
a、保证项目的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到商业区域及居住人员今后的生存和项目的发展。
b、项目建筑抗震设防类别：
丙类。
c、设计使用年限：
40年。
d、耐火等级：
二级。
e、抗震设防烈度为7度。
f、人防工程：
采用易地建设的方式。
2、建筑类型
a、本项目建筑类型为南北通透的板式多层商住建筑。
3、建筑设计
（1）创造良好的商业环境
为适应当地气候特点，主要布置成南北向，进深控制在14m左右，尽可能做到自然采光通风。
立面色彩典雅高贵，设置飘窗，步入式景观阳台等外部凹凸构件形成丰富的外墙肌理。
（2）、优化平面功能和强化空间分配
在有限的面积指标下，合理组织和布置各功能行为空间，优化分配户内各功能空间的面积，商业使用公共卫生间。
明确区分商业区和居住区的功能，使各区域条件明朗化。
（3）无障碍设计和安全设计：
根据国家有关规范，各个入口均设无障碍坡道等设施，高层建筑栏杆高度均为1.1米，玻璃为中空安全玻璃。
（4）、注重良好的综合经济效益
在技术、结构上创新求精，强调建筑的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求改善使用功能，又节约土地、能耗，提高综合经济效益。
5.3.2结构设计
1、基础
采用筏板复合桩基基础。
其中地基采用天然地基、复合地基或桩基。
2、结构选型
本项目多层建筑采用砌体结构形式，高层建筑采用剪力墙结构形式，建筑物按规范设置温度缝。
5.4设备方案
序号
设备名称
品牌型号
单位（台/套）
数量
单价（万元/台）
金额（万元）
1
2
4
5
6
7
小计
171.38
安装调试费
8.57
合计
179.95
5.5辅助服务工程
5.5.1给排水
1、给水水源
本工程水源为市政给水管网供给，分为两路供水，分别供给建筑单体生活及消防用水，当市政给水管网压力不足时，由变频给水装置加压供给。
2、项目给水设计
①饮用水供应
结合本工程性质、实际运营情况等因素考虑，本项目饮水为市政给水管网供水。
②项目用水量
本项目建成后，用水种类主要为职工和居民生活用水，根据《******省用水定额》（DB13/T1161.3—2009），职工按照80L/人·天计算，居民按照140L/人·天计算，不可预见用水量按总用水量的10%计算。
如下表：
序号
类别
定额
估算基数
年用水量（万m³）
备注
1
职工
80升/人·日
365天
0.04
按15人估算
2
居民
140升/人·日
365天
0.21
按42人估算
3
未遇见用水量
——————
0.03
按总用水量的10%计算
合计
0.28
估算年用水量为0.28万m3。
均按照全年365天计算。
3、项目区排水设计
项目区室外采用雨、污分流体制
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