案例32425.docx

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案例32425

编者按】2008年，我行处置某异地抵押土地的过程中，发现土地存在出让金未缴清、土地规划指标未确定等重大瑕疵。

这致使该抵押物后续遭多次流拍，最终处置形成较大损失。

该案例充分暴露个别客户经理在接受异地土地押品时，对抵押物情况的调查流于形式，造成押品“带病上岗”。

希借助该案例惨痛的教训警示业务前台，仔细分析土地使用权抵押过程中各风险点，提高风险甄别水平，切实防范假押、空押现象。

第一部分案例描述

Z公司成立于2006年4月，主营煤炭、塑料原料及制品的批发、零售。

2008年2月29日，我辖内某支行与Z公司建立授信关系。

经市分行审批，同意核定该公司授信总量XX万元，专项用于开立银行承兑汇票。

抵押物为第三者J公司位于Y市D县的土地，土地性质为综合用地，土地使用权面积66667平方米，抵押率50%。

2008年10月29日至2008年11月5日间，Z公司累计申请开立银行承兑汇票9笔。

2008年下半年，Z公司因自身经营不善，加上受到金融危机较大冲击，最终导致自身资金链断裂，无法偿还债务。

上述9笔承兑汇票于2009年4月陆续到期，敞口余额XX万元形成垫款。

后我行向法院提起诉讼，法院支持我行的诉讼请求。

然而在处置其抵押土地的过程中，我行却发现该处置土地存在出让金未缴清、土地规划指标未确定等重大瑕疵，致使抵押物多次拍卖均告流拍，最终处置形成较大损失。

案件发生后，该支行经办客户经理被解除劳动合同，公司业务部主任及支行分管行长均被严重问责。

第二部分案例分析

一、对异地抵押物的调查明显缺失

（一）出让金未缴清。

企业在取得合法土地使用权证前原应缴清土地出让金XX万元（折合X万元/亩），但取得该宗土地使用权的土地出让金仅支付了三分之一，余下的三分之二金额尚未完缴。

（二）土地状况不明。

土地实质是未进行“三通一平”的荒地，地上有较多林木，用地性质及规划条件均未确定。

当地县政府称，完成林地搬迁及土地规划还须另外缴纳费用800-1000万元，造成买受人需承担的额外购地成本大幅上升，开发前景极不明朗。

二、过分依赖外部评估机构

外部评估机构在评估异地押品时未充分核实土地使用权属的完整性，估算价值时未扣除应补缴的土地出让金这一法定优先受偿款项。

同时滥用评估假设，虚构了土地容积率和开发进度，高估押品价值，客观上加大了我行授信风险敞口以及清收处置难度。

而支行完全采纳评估机构对抵押物价值的评估结果，导致作为第二还款来源的抵押物完全未发挥风险缓释作用。

第三部分案例反思

抵押担保是我行重要的风险缓释手段之一，本应从土地抵押物中全额受偿的授信资产，却因抵押物的瑕疵致使我行陷入处置困境。

客户经理在日常工作更应予以重视，努力提高风险甄别能力，充分履行贷前调查、贷后核查职责，严把押品价值观，切实保障我行授信资金安全。

一、贷前把好押品准入关

以土地使用权抵押的，客户经理不应在办妥抵押登记后就认为万事大吉，须依据《中国银行股份有限公司宁波市分行对公贷款业务押品现场核查管理实施细则（2012年修订版）》相关规定，严格审查土地使用证、土地出让合同（含出让金发票）上的各项要素，如土地用途（住宅、商业、工业、综合等）、使用权类型（出让或划拨）、土地使用期限（临时还是长期）、土地出让价款、容积率指标、开发建设要求等内容。

对于已设定有效期限的土地证，应进一步了解其出让合同中约定的开、竣工期限，关注完工风险。

对于土地开发用途与权证记载不符的，需关注其开发利用的合法性。

对于以行政划拨、作价入股形式取得的土地使用权，更需关注出让金是否缴清（否则应在评估时扣除应缴纳的土地出让金）。

二、贷后把好押品核查关

根据《中华人民共和国城市管理法》及宁波市国土资源部门的答复口径，土地使用权转让时必须满足“完成开发投资总额的百分之二十五以上”这一限制性条件。

因此，在办妥土地抵押后，客户经理应当定期与押品管理岗对土地的开发现状、四至位置等进行实地查看，定期了解施工进度和工程款支付情况，防范土地闲置风险和工程完工风险。

此外，企业存在长期闲置土地或土地开发进度过低等问题，也是其内部财务风险的侧面体现，客户经理须提高对该类风险信号的敏感度，在日常贷后检（核）查中予以重视。

三、全流程把好押品价值关

虽然房产、土地等不动产类押品作为“抵押之王”的地位仍未改变，但也必须清楚认识到不动产押品的价值并非“不动”，而是与经济周期息息相关的。

在当前房地产市场下行的严峻态势下，客户经理必须充分结合市场形势，审慎、客观地评估押品价值，坚决杜绝按授信需求倒套或盲目考虑所谓拆迁补偿、“退二进三”等诸多不确定因素，而高估押品价值的现象。

而对于存量抵押物，应至少一年一次进行价值重估，对价值贬损超过10%以上的应及时采取追加担保、缩减授信额度等缓释措施。

此外，对于外部机构出具的评估报告，也应严格遵照《中国银行股份有限公司公司授信押品外部评估报告贷前审核操作指引（试行）（2012年版）》，在授信申报前提交市分行押品评估中心进行审核。

思考题：

1.如发放中长期项目贷款时，企业提供的“临时土地证”有效期仅为1年，对应他项权证记载的抵押期限也只有1年，如何应对抵押登记期限无法覆盖贷款存续期限的担保风险？

2.房地产市场下行背景下，企业在2010、2011年取得的住宅用地价格可能出现较大幅度下滑，应如何确定住宅用地在当前市场的合理价格？

【编者按】中小企业自身抗风险能力较弱，如遇突发事件时很难快速自行消化，更易引发授信风险。

在面对突发风险事件时，只有严格按照规定的汇报处理流程操作才能最大程度降低损失，瞒报只会贻误时机，给后续清收处置带来诸多不利。

而抵押物作为授信资产安全的重要保障，在提前释放时一定要慎之又慎，尤其是在企业授信风险已暴露的情况下，更要严密每一个操作步骤，任何一个操作上的小瑕疵都可能使我行资金尽早回收的初衷落空。

第一部分案例描述

宁波SM娱乐用品有限公司成立于2005年，经营场地位于鄞州区，是一家专业制造自动麻将机的生产型企业。

2010年，企业先后与黄山A集团和江苏B集团建立配套生产关系。

随着企业主营规模的扩大，2011年11月SM公司申请与我行建立授信关系，我行为其核定授信总量600万元，用于流动资金贷款，其中480万元由企业主个人房产作抵押，120万元由中国人民财产保险股份有限公司宁波市分公司承保城乡小额贷款保证保险，并全额追加实际控制人夫妇连带责任保证。

2011年12月，企业在我行的600万元授信额度已全部用足，此时企业全部金融机构贷款余额1300万元，他行700万元授信系鄞州的厂房土地抵押。

2012年麻将机行业逐步衰落，企业盈利水平明显下降。

同年10月，SM公司位于鄞州的厂房起火，厂区变压器烧毁，导致无法持续生产，存货由于未办理保险直接受损300余万元，对公司而言更是雪上加霜。

为了继续生产，企业将生产业务搬迁至慈溪厂区。

客户经理虽在第一时间获悉该风险事件发生，但主观认为公司搬迁后企业仍可正常运营，并未将此重大风险事件向上级及管理部门汇报，也未在2012年11月的年审提案中说明此事。

2012年12月转贷，我行与SM公司重新签订了三份借款合同，借款金额分别为120万元、240万元、240万元，其中120万元为小额保证保险贷款，另2笔240万元均纳入两套房产设定的最高额抵押，我行批复抵押值分别为174万元和309万元，登记债权数额分别为300万元和500万元。

2012年12月，SM公司原分管客户经理离职，我行安排一位新入职大学生接手该企业。

交接时，原客户经理虽携新客户经理一同拜访企业，但未向其告知企业曾经历火灾。

新客户经理在次月的现场回访时，按规定动作进行外围调查，从门卫人员口中得知企业遇火灾一事，却未在贷后相关报告中体现。

2013年7月，客户经理在贷后调查中得知，企业主的儿子因买房缺少首付款而涉及民间借贷，并由企业主做担保人。

后续由于按揭款未及时缴纳，债权人向法院申请诉讼保全并查封担保人名下房产（即我行授信抵押物）。

此时企业在我行授信虽然未出现欠息，但企业资金链已经相当紧张，为缓解资金压力，企业主主动与我行协商，希望在归还其中一套抵押项下的贷款后释放该抵押物。

我行随即向该抵押物登记出售的房产中介了解情况，得知该抵押物可以以200万元的价格出售，且中介公司表示该价格合理。

支行恐通过司法处置难以卖到这个价格，便同意SM公司的提议。

SM公司遂向查封申请人支付10万元后，解封抵押物。

交付房产时，企业主已将购房者前期支付的30万元定金用于企业生产经营，当下已无能力拿出200万元。

支行通过中介公司对另一套抵押物询价，中介认为450万元左右应该会有买家接手。

鉴于处置另一套抵押物预计可全额覆盖我行授信敞口，且后续贷款回收仍需要SM公司的配合，经再三考虑，支行最终同意拿回售房尾款170万元后释放抵押物，并在释放押品权属证书申请表退还理由一栏填写“授信已结清（正常）”。

2013年9月，SM公司生产经营出现萎缩，我行授信出现欠息，11月授信分类调整为次级，另一套抵押物始终未找到买家，将于2014年10月进入拍卖程序，当笔授信预计本金损失在8万元左右。

最终该项目的前后两任客户经理均被严肃问责。

第二部分案例分析

一、自作聪明，瞒报突发风险事件

原客户经理在获知企业位于鄞州的车间起火以后，自认为企业只要还可以继续生产，所遭受的损失会随着后续经营而逐渐消化，尚不至于达到停产或半停产的地步，因此没有向上级领导及市分行相关管理部门进行报告。

该操作违反了《中国银行股份有限公司宁波市分行重大授信风险事项报告实施细则》规定的“在获知风险事项的1个工作日内通过电话、电子邮件等方式向市分行相关部门进行简要报告，并在5个工作日内形成正式的书面报告”的要求。

正是这一念之差导致我行不能及时采取补救措施，使我行在后续行动中一直处于被动局面。

二、一错再错，年审继续瞒天过海

授信年审时，原客户经理为了继续掩盖企业车间起火一事，不惜一错再错，在提案中谎称企业生产经营方面与上期变化不大，违反了《中国银行股份有限公司宁波市分行中小企业授信管理实施细则》中对客户经理上报资料及调查内容真实性负责的要求，使尽责审批人员在毫不知情的情况下做出维持原授信方案的决策，再次使我行丧失调整方案、降低损失的机会。

三、交接不利，缺乏主动预警意识

中小企业客户经理的频繁变动，其一会导致优质客户的流失，其二会导致风险隐患客户在贷后管理中信息量的不对称。

本案例原客户经理在交接时未将企业曾遇火灾搬迁一事告知新接手客户经理，由于交接手续不够严密造成风险信息移交中缺失。

新客户经理在接手后明明已查知该风险事件，但在后续几个月的贷后报告及现场回访记录中均称企业生产经营正常，未能按照《中国银行股份有限公司宁波市分行中小企业授后管理实施细则》的要求做到在发现负面情况或预警信息后及时向预警人员报告。

而且新客户经理在获知我行抵押物被查封时，也未能向市分行中小企业业务部预警人员反馈该风险事项，缺乏全面主动预警的意识。

四、经验不足，押品提前释放不够审慎

当企业出现潜在风险后，企业与我行协商达成一致，通过归还其中一套抵押项下的贷款后释放该抵押物，以减少授信敞口。

业务部门在处置前虽向当地房产中介了解市场价格行情，以期通过合理价格处置抵押物，但由于缺乏经验而忽略了企业与房产中介串通压价的风险，且在房产成交的过程中缺乏前期资金监控意识，导致定金被挪用。

同时，所释放的抵押物被纳入2笔抵押合同，且登记债权数额为300万元，客户经理在释放押品权属证书申请表中错误填写授信已正常结清，在未收回全部200万元售房款的情况下释放了抵押物，操作上存在瑕疵。

第三部分案例反思

一、重视贷后管理，加强外围调查

中小企业由于规模较小，财务制度不规范，报表真实性和可信度通常弱于大型企业，难以全面反映出企业真实销售情况，因此，通过贷后检查实地走访生产现场，观察获取企业非财务信息就显得尤为重要。

进一步说，银行不良信贷的产生，与贷后管理跟不上、不能充分把握和分析预测各种风险因素的动态变化，、对风险苗头不能及时施策处理不无相关。

在实际操作中，受限于资源及人员配置，一名对公客户经理往往要同时分管多家大型企业客户和中小企业客户，“重大轻小”的传统观念容易使客户经理对中小企业贷后管理重视不足，且容易因中小企业量、质难以匹配的特性导致“保量不保质”，贷后流于形式，这无疑进一步助长了风险隐患的滋生。

因此，认真到位地做好中小企业贷后管理工作十分重要且必要。

随着中小企业信息不对称等风险因素的暴露，中小企业及实际控制人的资信状况以及外围评价等成为授信的重要参考依据。

本案例中，新客户经理正是通过与门卫的交谈才得知企业因车间起火而搬迁的事实，可见外围信息的取得有助于银行全面了解企业的真实经营情况，在贷前、贷后调查中起到至关重要的作用。

二、关注突发事件，强化主动预警

在贷后管理过程中，必须及时了解借款企业的生产经营情况、市场情况、财务指标的发展变化，识别中小企业经营中存在的主要风险因素，加大对宏观经济变化、行业风险、各类突发事件对企业影响的分析力度，严格执行重大风险事项报告制度。

同时，各相关岗位人员都应提高主动预警意识，充分利用新模式预警和重大突发事件处理互补机制，不断提高风险持续防控能力和实效。

本案例中，新老客户经理在SM公司车间起火时、授信年审时和交接后现场调查时，屡次错失向市分行报告的时机，导致我行未能及时采取补救措施。

相比之下，SM公司合作的另一家授信银行在得知企业起火后立即报告、立即部署、立即行动，协助企业快速变卖位于鄞州的厂房土地，提前全额收回了贷款资金。

三、授信风险暴露，审慎释放押品

现阶段市分行要求业务部门在签订抵押合同时以协议价或评估价作为担保债权额，正是为了日后以所登记的担保债权额对外主张抵押权，以最大程度维护我行权益。

在授信风险暴露提前处置部分抵押物时，一定要慎之又慎，务必委托专业评估公司或市分行押品评估中心进行评估，并以签订的抵押合同约定的担保债权额对外主张权利，防范抵押人与他人串通低价出售抵押物来逃避银行债务，依法、合规地释放抵押物。

建议业务部门就提前释放抵押物的方案及时向市分行授信执行部进行报告，经同意后再进行操作。

四、严格落实批复，防范授信风险

为确保授信资产的安全性，批复通知书常常会就项目的风险点提出相应的管理要求，落实批复条件是客户经理授信管理中的重要责任之一。

但就目前情况来看，批复条件落实情况差强人意。

就如本案例SM公司的批复中，已明确要求了企业在我行的结算量必须与我行的授信支持匹配，但是贷款投放后，客户经理称企业上下游客户已经习惯老账号，一直未落实批复结算要求。

虽然结算条件的落实客观上确实存在困难，但是客户经理采取积极争取的态度还是无能为力的态度，其结果肯定是不同的。

事实上，结算信息不仅能给我行带来相关的收益，它可以体现客户对我行的合作态度，更可以使我行了解企业的资金动向，尽早发现企业经营中存在的风险。

本案例中，如果客户经理能够严格落实批复中的结算要求，那么年审时我行就可以根据结算信息对企业的资金链风险进行更科学全面的评估，适时提出授信方案调整的建议。

可是，由于客户经理对批复结算条件未落实的重视程度不足，让我行在年审中再次错失了保全资金安全的机会。

《宁波市分行中小企业业务新模式风险防控基本规范》将“严格落实批复”列为“三大纪律”之一，可见落实批复对确保授信资产安全的重要性，批复要求无大小，件件都应去落实。

思考题：

1.请列举哪些事件属于突发重大风险事件，并简述获知突发重大风险事件后银行应采取的风险防范措施。

2.请简述我行新模式贷后管理的相关要求。

3.在办理抵押登记及释放押品时，业务部门应注意哪些操作风险点？

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。