房地产估价师《案例与分析》考点资料.docx
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房地产估价师《案例与分析》考点资料
表1房地产估价报告评审标准（100分）
说明：
标准中黑体显示条款为强制性条款，主要包括“重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷”三方面内容，这是估价报告必须遵守不得违反的原则性标准，所评审估价报告违反其中任一条即可判定整个估价报告不合格。
来源建设工程教育网
报告序号
评审人
序号
评审项目
扣分项目分值及说明
标
准
分
扣
分
扣分说明
1
封面
（1）封面内容包括：
标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号，缺少项目之一的，每项扣0.5分，直至扣完：
（2）表述不准确、不清楚的，酌情扣分。
1
2
有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完：
（1）没有标明“目录”二字；
（2）结果报告缺二级标题的；
（3）技术报告缺二级标题的；
（4）组成内容名称前后不一致的；
（5）附件具体内容未列示或不详细的；
（6）页码没有标注，或页码标注前后不一致的。
1
3
*致估价委托人函
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）致函内容包括：
致函对象、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价结果、估价报告有效期及估价责任期、致函单位、致函日期。
缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完；
（2）表述不准确的，酌情扣分。
2
4
*注册房地产估价师声明
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未列明现场查看估价人员姓名的，扣0.5分：
（2）重要专业帮助内容、人员未说明的，扣0.5分。
1
5
*估价假设和限制条件
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求列明的，扣1～2分；
（2）限制条件针对性不强的，扣1～2分。
3
6
*估价委托人
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
缺少委托人单位办公地址或个人身份证号的，扣1分。
1
委托人单位名称或个人姓名一般都会有，否则就缺项了。
7
*估价机构
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
估价方内容包括：
估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号，缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完。
1
组织代码证号是否也需要列上？
8
*估价目的
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）估价目的表述不准确，扣1分；
（2）估价目的表述模糊，未对应其经济行为，扣1分。
2
9
*估价对象
详见估价技术报告中的估价对象实物状况、权益状况、区位状况描述与分析。
不重复计分
10
*估价时点
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
估价时点确定不正确，扣1分；
1
11
*价值类型与定义
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）价值类型不准确或未明确的，扣2分；
（2）价值定义内涵（价值构成、使用条件限制）表述不完整、不规范的，扣0.5～2分。
3
12
*估价依据
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）法律依据不完整，扣0.5～1分，法律法规名称表述不准确，扣0.5分；
（2）估价技术依据不完整，扣0.5～1分，技术依据名称表述不准确，扣0.5分；
（3）委托方提供资料不完整、不具体的，扣0.5分；
（4）估价机构掌握依据资料不完整、不具体的，扣0.5分。
2
13
*估价原则
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）估价原则包括独立客观公正的总原则和合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，每缺少一项扣.5分；
（2）估价原则表述不准确，扣0.5分。
1
14
*估价方法
详见估价技术报告中的估价方法适用性分析。
不重复计分
15
*估价结果
详见估价技术报告中的估价结果确定。
2
16
*估价对象实物状况描述与分析（单独土地或单独建筑物的此项计4分）
土地实物状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（单独建筑物估价不作此要求）
（1）土地实物状况包括：
名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分。
2
建筑物实物状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（单独土地估价不作此要求）
（1）实物状况包括：
名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施（水、电、气等）、室外公共配套设施完备程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣0.5分；
（3）维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分；
（4）功能折旧与外部折旧描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分。
2
17
*估价对象权益状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）建筑物所有权、使用权、他项权利设立及其它权益设立情况描述不全面、不翔实的，扣0.5～1分；
（2）土地所有权、使用权、使用管制、目前使用情况、他项权利设立及其它权益设立情况描述不全面，使用年限界定不合理的，扣0.5～1分。
2
18
*估价对象区位状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）位置状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）交通状况包括道路状况、可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
5（3）周围环境包括自然环境、人文环境、社会环境、规划环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（4）外部配套设施状况包括基础设施、公共配套服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（5）区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；
2
19
*市场背景描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未对国家及本地宏观经济政策因素进行分析或此项分析太笼统的，扣0.5分；
（2）未进行国家及本地房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（3）未对本地本类房地产过去、现在和未来状况进行分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（4）估价分析结论及估价参数取值没有市场数据支持的，扣1分；市场数据支持不充分的，扣0.5分。
2
20
*最高最佳使用分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入的，扣1分；
（2）未进行五个最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；
（3）未进行三个原理应用表述、分析的，扣0.5分；
（4）未进行四个估价方法应用分析或分析不具体的，扣0.5～1分。
2
21
*估价方法适用性分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）技术路线未表述的或表述不清晰的，扣1分；
（2）已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣1～2分；
（3）未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣1～2分。
4
22
*估价测算过程
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
详见表1-1～1-5，按《估价方法评审标准》评审。
60
23
*估价结果确定
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣1分。
（2）估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，土地使用权出让金、税费等是否扣除）不清晰的，扣1分。
不重复计分
24
*附件
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）附件包括估价委托书、估价对象权属证明、估价机构资质证明、注册房地产估价师资质证明、估价对象内外部状况图片等，每缺少一项扣0.5分；
（2）估价对象内外部状况图片不完整，扣0.5分。
2
25
文字表述及版面要求
（1）报告专业术语及用词用语不规范，扣0.5～1分；
（2）文字表述逻辑混乱、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～1分；
（3）报告中出现病句、错别字、漏字等，扣0.5分；
（4）报告各部分之间描述不一致，扣1分；（5）排版不符合规定要求，序号使用不规范及顺序错误等，扣1分；
（6）装订质量不符合规定要求的，扣0.5分。
1
得分
表1—1市场法评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
可
比
实
例
真实性
可比实例≥3个。
来源真实可靠、依据充分。
4
（1）可比实例名称、坐落不明确的，扣3分；
（2）可比实例成交价格内涵不清楚的，扣1～3分；
（3）可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣3～6分；
（4）可比实例可比性不强的，扣1～3分。
客观性
成交价格内涵清楚。
4
信息完备性
信息翔实、齐全，内容清楚。
6
可比性
区位、权益、实物状况差异性小，成交日期与估价时点相隔12个月内（理由合理充分下可延长到2年内）。
4
2
交易情况修正
交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。
4
（1）交易情况表述不清楚的，扣2分;
（2）修正系数确定合理性较差的，扣2分；
（3）修正系数确定较合理，但理由不充分的，扣1分。
3
市场状况调整
成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。
6
（1）成交日期（至少到月）表述不明确的，扣3分；
（2）价格指数与市场状况描述不一致的，扣3分；
（3）调整系数确定无理由的，扣3分；
（4）调整系数确定理由不充分的，扣1～3分。
4
区位状况调整
区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。
10
（1）因素选择不全或针对性差的，扣4～8分；
（2）因素差异分析不足的，扣4～8分；
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣4～8分；
（4）子因素权重值不合理的，扣3～6分。
5
权益状况调整
权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。
6
（1）因素（土地使用权剩余年限、容积率等）不全或不明确的，扣2～4分；
（2）因素差异分析不足的，扣2～4分；
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣2～4分；
（4）子因素权重值不合理的，扣2～4分。
6
实物状况调整
比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。
10
（1）因素选择不全或针对性差的，扣4～8分；
（2）因素差异分析不足的，扣4～8分；
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣4～8分；
（4）子因素权重值不合理的，扣3～6分。
7
公式运用与计算
公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。
6
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；
（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
8
小计
60
表1－2收益法评审标准（60分）
序号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
有效毛收入
出租型
1.1租金水平确定
选取的出租实例真实、客观、可比，信息详实、完备；实例选取可比性强；租金收入分析深入。
10
（1）选取的租赁实例状况描述的真实性依据不充分的，扣1～2分；
（2）选取的租赁实例状况内容描述不详实的，扣1～2分；
（3）选取的租赁实例可比性较差的，扣2～4分；
（4）租金取值较合理，但未充分说明理由的，扣1～4分。
1.2租约限制
租约限制处理合理，理由充分。
2
（1）有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣1～2分；
（2）有租约，考虑了租约限制，但处理方式错误的，扣1～2分；
（3）无租约但未说明的，扣1分。
1.3有效出租面积或可出租面积比率
有效出租面积或可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。
2
（1）有效出租面积或可出租面积比率数据基本合理，但依据不充分或确定过程不清楚的，扣1分；
（2）可出租面积比率依据不合理的，扣2分；
（3）可出租面积比率市场依据不充分的，扣1分。
1.4空置率与租金损失
空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。
4
（1）空置率与租金损失市场依据不合理的，扣4分；
（2）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣2分。
有效毛收入
自营型
1.5经营收入确定
商业经营业态明确或生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。
18
（1）经营业态不明确或生产性质不明确的，扣6分；
（2）经营或生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的，扣6～10分；
（3）经营收入测算过程粗略的，扣6分；
（4）经营收入水平偏离正常，且理由不充分的，扣6～10分；。
2
其他收入确定
其他收入来源说明
2
其他收入来源未明确的，扣2分。
3
运营费用
费用项目正确、齐全；费用估算或确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或符合政策规定要求。
14
（1）运营费用构成内容不完整、不合理的，扣6～10分；
（2）运营费用水平基本合理，但理由不充分的，扣4～6分；
（3）运营费用测算过程粗略的，扣4分；
（4）运营费用数额偏离正常的，且理由不充分的，扣2～4分。
4
变化趋势分析
净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。
6
（1）未进行变化趋势分析的，扣6分；
（2）虽进行变化趋势分析，但依据不充分或不合理的，扣2～4分。
5
报酬率
（或资本化率）
报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。
10
（1）报酬率（或资本化率）确定无过程的，扣6分；
（2）报酬率确定有过程，但方法不正确的，扣4分；
（3）报酬率确定过程不完善的，扣2～4分；
（4）报酬率取值不合理的，扣2～4分。
6
收益年限
收益年限确定正确，依据充分。
6
（1）收益年限确定错误的，扣6分；
（2）收益年限确定正确，但未说明理由或说明不充分的，扣4分。
7
公式应用
与计算
计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
8
小计
60
表1—3—1成本法（房地）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
土地取得
成本
市场购置土地取得
土地取得方式明确；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理
9
（1）未说明土地取得方式的，扣2分；
（2）成本内容构成不合理的，扣3～6分；
（3）成本取值依据不充分的，扣2～4分；
（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣2～4分；
（4）土地取得税费确定不正确的，扣2分。
征收集体土地取得
征收国有土地取得
2
开发成本
勘察设计和前期工程费
计费依据充分，费率合理。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
4
（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣1～2分；
（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。
基础设施建设费
费用内容构成完整，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
公共配套设施建设费
费用构成合理，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
开发过程中税费
税费构成合理，税费额度依据充分。
2
（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）税率确定不合理的，扣1分。
（3）税率确定依据不充分的，扣1分。
3
管理费用
费率合理，依据充分。
3
（1）费率取值不合理的，扣3分；
（2）费率取值理由不充分的，扣1分。
4
销售费用
费率合理，依据充分。
6
（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；
（2）费率取值不合理的，扣3分；
（3）费率取值理由不充分的，扣2分。
5
投资利息
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
6
（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利率选择不正确的，扣3分；
（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。
6
开发利润
利润率水平客观、合理，理由充分。
6
（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利润率取值理由不充分的，扣2分；
（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分；
7
销售税金
税金构成合理，税率确定合理。
3
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
8
建筑物折旧
维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。
8
（1）物质折旧计算依据不充分或计算有误的，扣3分；
（2）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣1分；
（3）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。
（4）未考虑经济折旧也未作相关说明的，扣2分；（5）经济折旧计算依据不充分或计算有误的，扣1分；
（6）未考虑外部折旧也未作相关说明的，扣2分；（7）外部折旧计算依据不充分或计算有误的，扣1分。
9
公式应用
与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
10
小计
60
表1－3－2成本法（建筑物）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
开
发
成
本
勘察设计和前期工程费
费用构成合理；计费依据充分，费率合理。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；
（2）费率确定不合理的，扣3分。
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
8
（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣1～4分；
（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。
基础设施建设费
费用构成合理，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
公共配套设施建设费
费用构成合理，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分。
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
开发过程中税费
税费构成合理，税费额度依据充分。
3
（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）税率确定不合理的，扣2分；
（3）税率确定依据不充分的，扣1分。
2
管理费用
费率合理，依据充分。
4
（1）费率取值不合理的，扣3分；
（2）费率取值理由不充分的，扣2分。
3
销售费用
费率合理，依据充分。
6
（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；
（2）费率取值不合理的，扣3分；
（3）费率取值理由不充分的，扣2分。
4
投资利息
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
6
（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利率选择不正确的，扣3分；
（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。
5
开发利润
利润率水平客观、合理，理由充分。
6
（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利润率取值理由不充分的，扣3分；
（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣3分。
6
销售税金
税金构成合理，税率确定合理。
4
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
7
建筑物折旧
维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。
10
（1）物质折旧计算依据不充分或计算有误的，扣4分；
（2）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分；
（3）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。
（4）未考虑经济折旧也未作相关说明的，扣3分；（5）经济折旧计算依据不充分或计算有误的，扣2分；
（6）未考虑外部折旧也未作相关说明的，扣3分；（7）外部折旧计算依据不充分或计算有误的，扣2分。
8
公式应用与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
9
小计
表1－3－3成本法（土地）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
土
地
取
得
费
用
市场购置土地取得
土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理。
20
（1）未说明土地取得方式的，扣5分；
（2）成本内容构成不合理的，扣5～10分；
（3）成本取值依据不充分的，扣5～10分；
（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣5～10分；
（5）土地取得税费确定不正确的，扣5分。
征收集体土地取得
征收国有土地取得
2
土地取得税费
税费构成合理，税费确定合理。
4
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣4分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
3
土地开发费
开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理；土地开发周期确定合理。
6
（1）土地开发费用构成不完整的，扣2～4分；
（2）土地开发费用取值依据不充分的，扣2～4分。
（3）土地开发周期确定不合理的，扣3分。
4
管理费用
费用构成合理，费率确定依据充分。
4
（1）费率取值不合理的，扣2分；
（2）费率取值理由不充分的，扣1分。
5
销售费用
费用构成合理，费率确定依据充分。
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