房地产估价师《案例与分析》考点资料.docx

1、房地产估价师案例与分析考点资料表1房地产估价报告评审标准（100分）说明：标准中黑体显示条款为强制性条款，主要包括“重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷”三方面内容，这是估价报告必须遵守不得违反的原则性标准，所评审估价报告违反其中任一条即可判定整个估价报告不合格。来源建设工程教育网报告序号评审人序号评审项目扣分项目分值及说明标准分扣分扣分说明1封面（1）封面内容包括：标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号，缺少项目之一的，每项扣0.5分，直至扣完：（2）表述不准确、不清楚的，酌情扣分。12有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完：（1）没有标明“目录”二

2、字；（2）结果报告缺二级标题的；（3）技术报告缺二级标题的；（4）组成内容名称前后不一致的；（5）附件具体内容未列示或不详细的；（6）页码没有标注，或页码标注前后不一致的。13*致估价委托人函报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）致函内容包括：致函对象、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价结果、估价报告有效期及估价责任期、致函单位、致函日期。缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完；（2）表述不准确的，酌情扣分。24*注册房地产估价师声明报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）未列明现场查看估价人员姓名的，扣0.5分：（2）重要专业帮助内容、人员未说明的，扣0.5分。15*估价假设和

3、限制条件报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求列明的，扣12分；（2）限制条件针对性不强的，扣12分。36*估价委托人报告中缺此项的，属于重要内容缺失。缺少委托人单位办公地址或个人身份证号的，扣1分。1委托人单位名称或个人姓名一般都会有，否则就缺项了。7*估价机构报告中缺此项的，属于重要内容缺失。估价方内容包括：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号，缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完。1组织代码证号是否也需要列上？8*估价目的报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）估价目的表述不准确，扣1分；（2）估价目的表述模糊，未对应其经济行

4、为，扣1分。29*估价对象详见估价技术报告中的估价对象实物状况、权益状况、区位状况描述与分析。不重复计分10*估价时点报告中缺此项的，属于重要内容缺失。估价时点确定不正确，扣1分；111*价值类型与定义报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）价值类型不准确或未明确的，扣2分；（2）价值定义内涵（价值构成、使用条件限制）表述不完整、不规范的，扣0.52分。312*估价依据报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）法律依据不完整，扣0.51分，法律法规名称表述不准确，扣0.5分；（2）估价技术依据不完整，扣0.51分，技术依据名称表述不准确，扣0.5分；（3）委托方提供资料不完整、不具体的，扣0.5

5、分；（4）估价机构掌握依据资料不完整、不具体的，扣0.5分。213*估价原则报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）估价原则包括独立客观公正的总原则和合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，每缺少一项扣.5分；（2）估价原则表述不准确，扣0.5分。114*估价方法详见估价技术报告中的估价方法适用性分析。不重复计分15*估价结果详见估价技术报告中的估价结果确定。216*估价对象实物状况描述与分析（单独土地或单独建筑物的此项计4分）土地实物状况描述与分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（单独建筑物估价不作此要求）（1）土地实物状况包括：名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、

6、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分。2建筑物实物状况描述与分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（单独土地估价不作此要求）（1）实物状况包括：名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施（水、电、气等）、室外公共配套设施完备程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣0.5分；（3）维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，扣0.51分；（4）功能折旧与外部折旧描述与分析不

7、全面、不具体的，扣0.51分。217*估价对象权益状况描述与分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）建筑物所有权、使用权、他项权利设立及其它权益设立情况描述不全面、不翔实的，扣0.51分；（2）土地所有权、使用权、使用管制、目前使用情况、他项权利设立及其它权益设立情况描述不全面，使用年限界定不合理的，扣0.51分。218*估价对象区位状况描述与分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）位置状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；（2）交通状况包括道路状况、可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；5（3）周围环境包括自然

8、环境、人文环境、社会环境、规划环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；（4）外部配套设施状况包括基础设施、公共配套服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；（5）区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；219*市场背景描述与分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）未对国家及本地宏观经济政策因素进行分析或此项分析太笼统的，扣0.5分；（2）未进行国家及本地房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；（3）未对本地本类房地产过去、现在和未来状况进行分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；（4）估价分析结论及估价参数取值没有市场数据支持的，扣1分；市场

9、数据支持不充分的，扣0.5分。220*最高最佳使用分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入的，扣1分；（2）未进行五个最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；（3）未进行三个原理应用表述、分析的，扣0.5分；（4）未进行四个估价方法应用分析或分析不具体的，扣0.51分。221*估价方法适用性分析报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）技术路线未表述的或表述不清晰的，扣1分；（2）已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣12分；（3）未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣12分。422*估价测算过程报告中缺此项的，属于重要内容缺失。详见表1-

10、11-5，按估价方法评审标准评审。6023*估价结果确定报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣1分。（2）估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，土地使用权出让金、税费等是否扣除）不清晰的，扣1分。不重复计分24*附件报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（1）附件包括估价委托书、估价对象权属证明、估价机构资质证明、注册房地产估价师资质证明、估价对象内外部状况图片等，每缺少一项扣0.5分；（2）估价对象内外部状况图片不完整，扣0.5分。225文字表述及版面要求（1）报告专业术语及用词用语不规范，扣0.51分；（2）文字表述逻辑混乱、不通畅，

11、不够客观、平实的，扣0.51分；（3）报告中出现病句、错别字、漏字等，扣0.5分；（4）报告各部分之间描述不一致，扣1分；（5）排版不符合规定要求，序号使用不规范及顺序错误等，扣1分；（6）装订质量不符合规定要求的，扣0.5分。1得分表11市场法评审标准（60分）序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明1可比实例真实性可比实例3个。来源真实可靠、依据充分。4（1）可比实例名称、坐落不明确的，扣3分；（2）可比实例成交价格内涵不清楚的，扣13分；（3）可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣36分；（4）可比实例可比性不强的，扣13分。客观性成交价格内涵清楚。4信息完备性信息翔实、齐全，内容清楚

12、。6可比性区位、权益、实物状况差异性小，成交日期与估价时点相隔12个月内（理由合理充分下可延长到2年内）。42交易情况修正交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。4（1）交易情况表述不清楚的，扣2分;（2）修正系数确定合理性较差的，扣2分；（3）修正系数确定较合理，但理由不充分的，扣1分。3市场状况调整成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。6（1）成交日期（至少到月）表述不明确的，扣3分；（2）价格指数与市场状况描述不一致的，扣3分；（3）调整系数确定无理由的，扣3分；（4）调整系数确定理由不充分的，扣13分。4区位状况调整区位比较因素及因子设置合

13、理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。10（1）因素选择不全或针对性差的，扣48分；（2）因素差异分析不足的，扣48分；（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣48分；（4）子因素权重值不合理的，扣36分。5权益状况调整权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。6（1）因素（土地使用权剩余年限、容积率等）不全或不明确的，扣24分；（2）因素差异分析不足的，扣24分；（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣24分；（4）子因素权重值不合理的，扣24分。6实物状况调整比较因素及因子设置合

14、理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。10（1）因素选择不全或针对性差的，扣48分；（2）因素差异分析不足的，扣48分；（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣48分；（4）子因素权重值不合理的，扣36分。7公式运用与计算公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。6（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。8小计60表12收益法评审标准（60分）序号评审项目评审

15、标准标准分扣分项目分值及说明1有效毛收入出租型1.1租金水平确定选取的出租实例真实、客观、可比，信息详实、完备；实例选取可比性强；租金收入分析深入。10（1）选取的租赁实例状况描述的真实性依据不充分的，扣12分；（2）选取的租赁实例状况内容描述不详实的，扣12分；（3）选取的租赁实例可比性较差的，扣24分；（4）租金取值较合理，但未充分说明理由的，扣14分。1.2租约限制租约限制处理合理，理由充分。2（1）有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣12分；（2）有租约，考虑了租约限制，但处理方式错误的，扣12分；（3）无租约但未说明的，扣1分。1.3有效出租面积或可出租面积比率有效出租面积或可出

16、租面积比率确定过程清楚，数据合理。2（1）有效出租面积或可出租面积比率数据基本合理，但依据不充分或确定过程不清楚的，扣1分；（2）可出租面积比率依据不合理的，扣2分；（3）可出租面积比率市场依据不充分的，扣1分。1.4空置率与租金损失空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。4（1）空置率与租金损失市场依据不合理的，扣4分；（2）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣2分。有效毛收入自营型1.5经营收入确定商业经营业态明确或生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。18（1）经营业态不明确或生产性质不明确的，扣6分；（2）经营或生产收入内容不全面、数据

17、来源依据不充分的，扣610分；（3）经营收入测算过程粗略的，扣6分；（4）经营收入水平偏离正常，且理由不充分的，扣610分；。2其他收入确定其他收入来源说明2其他收入来源未明确的，扣2分。3运营费用费用项目正确、齐全；费用估算或确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或符合政策规定要求。14（1）运营费用构成内容不完整、不合理的，扣610分；（2）运营费用水平基本合理，但理由不充分的，扣46分；（3）运营费用测算过程粗略的，扣4分；（4）运营费用数额偏离正常的，且理由不充分的，扣24分。4变化趋势分析净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。6（1）未进行变化

18、趋势分析的，扣6分；（2）虽进行变化趋势分析，但依据不充分或不合理的，扣24分。5报酬率（或资本化率）报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。10（1）报酬率（或资本化率）确定无过程的，扣6分；（2）报酬率确定有过程，但方法不正确的，扣4分；（3）报酬率确定过程不完善的，扣24分；（4）报酬率取值不合理的，扣24分。6收益年限收益年限确定正确，依据充分。6（1）收益年限确定错误的，扣6分；（2）收益年限确定正确，但未说明理由或说明不充分的，扣4分。7公式应用与计算计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。

19、4（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。8小计60表131成本法（房地）评审标准（60分）序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明1土地取得成本市场购置土地取得土地取得方式明确；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理9（1）未说明土地取得方式的，扣2分；（2）成本内容构成不合理的，扣36分；（3）成本取值依据不充分的，扣24分；（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣24分；（4）土地取得税费确定不正确的，扣2分。

20、征收集体土地取得征收国有土地取得2开发成本勘察设计和前期工程费计费依据充分，费率合理。3（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；（2）费率确定不合理的，扣2分；（3）费率确定依据不充分的，扣1分。建筑安装工程费建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。4（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣12分；（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣13分。基础设施建设费费用内容构成完整，费用额度依据充分。3（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；（2）费率确定不合理的，扣2分；（3）费率确定依据不充分的，

21、扣1分。公共配套设施建设费费用构成合理，费用额度依据充分。3（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；（2）费率确定不合理的，扣2分；（3）费率确定依据不充分的，扣1分。开发过程中税费税费构成合理，税费额度依据充分。2（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣2分；（2）税率确定不合理的，扣1分。（3）税率确定依据不充分的，扣1分。3管理费用费率合理，依据充分。3（1）费率取值不合理的，扣3分；（2）费率取值理由不充分的，扣1分。4销售费用费率合理，依据充分。6（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；（2）费率取值不合理的，扣3分；（3）费率取值理由不充分的，扣2分。5投资利息利率选择正

22、确；开发周期、计息期限确定合理。6（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；（2）利率选择不正确的，扣3分；（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。6开发利润利润率水平客观、合理，理由充分。6（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；（2）利润率取值理由不充分的，扣2分；（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分；7销售税金税金构成合理，税率确定合理。3（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；（2）税率不符合规定的，扣2分。8建筑物折旧维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。8（1）物质折旧计算依据不充分或计算有误的，扣3分；（2）维护使用状况

23、没描述，直接给出成新率的，扣1分；（3）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。（4）未考虑经济折旧也未作相关说明的，扣2分；（5）经济折旧计算依据不充分或计算有误的，扣1分；（6）未考虑外部折旧也未作相关说明的，扣2分；（7）外部折旧计算依据不充分或计算有误的，扣1分。9公式应用与计算有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确4（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。10小计60表132成本法（建筑物）评审标准（60分）序号评审项目评审标准标

24、准分扣分项目分值及说明1开发成本勘察设计和前期工程费费用构成合理；计费依据充分，费率合理。3（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；（2）费率确定不合理的，扣3分。（3）费率确定依据不充分的，扣1分。建筑安装工程费建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。8（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣14分；（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣15分。基础设施建设费费用构成合理，费用额度依据充分。3（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；（2）费率确定不合理的，扣2分；（3）费率确定依据不充分的，

25、扣1分。公共配套设施建设费费用构成合理，费用额度依据充分。3（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；（2）费率确定不合理的，扣2分。（3）费率确定依据不充分的，扣1分。开发过程中税费税费构成合理，税费额度依据充分。3（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣2分；（2）税率确定不合理的，扣2分；（3）税率确定依据不充分的，扣1分。2管理费用费率合理，依据充分。4（1）费率取值不合理的，扣3分；（2）费率取值理由不充分的，扣2分。3销售费用费率合理，依据充分。6（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；（2）费率取值不合理的，扣3分；（3）费率取值理由不充分的，扣2分。4投资利息利率选择正

26、确；开发周期、计息期限确定合理。6（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；（2）利率选择不正确的，扣3分；（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。5开发利润利润率水平客观、合理，理由充分。6（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；（2）利润率取值理由不充分的，扣3分；（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣3分。6销售税金税金构成合理，税率确定合理。4（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；（2）税率不符合规定的，扣2分。7建筑物折旧维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。10（1）物质折旧计算依据不充分或计算有误的，扣4分；（2）维护使用状

27、况没描述，直接给出成新率的，扣2分；（3）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。（4）未考虑经济折旧也未作相关说明的，扣3分；（5）经济折旧计算依据不充分或计算有误的，扣2分；（6）未考虑外部折旧也未作相关说明的，扣3分；（7）外部折旧计算依据不充分或计算有误的，扣2分。8公式应用与计算有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确4（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。9小计表133成本法（土地）评审标准（60分）序号评审项目评审标准标准分扣分

28、项目分值及说明1土地取得费用市场购置土地取得土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理。20（1）未说明土地取得方式的，扣5分；（2）成本内容构成不合理的，扣510分；（3）成本取值依据不充分的，扣510分；（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣510分；（5）土地取得税费确定不正确的，扣5分。征收集体土地取得征收国有土地取得2土地取得税费税费构成合理，税费确定合理。4（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣4分；（2）税率不符合规定的，扣2分。3土地开发费开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理；土地开发周期确定合理。6（1）土地开发费用构成不完整的，扣24分；（2）土地开发费用取值依据不充分的，扣24分。（3）土地开发周期确定不合理的，扣3分。4管理费用费用构成合理，费率确定依据充分。4（1）费率取值不合理的，扣2分；（2）费率取值理由不充分的，扣1分。5销售费用费用构成合理，费率确定依据充分。