李建伟民法讲义2.docx
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李建伟民法讲义2
三、占有
（一）占有的概念
此处的占有是一种事实而非权利，所以区别于所有人的所有权中的占有权能的概念。
（二）占有的分类
1．自主占有与他主占有。
以占有人的意思为准作此分类。
自主占有指以物属于自己所有的意思的占有，如盗贼对盗赃物的占有；反之，无所有的意思，仅于某种特定关系支配物的意思的占有是他主占有，如典权人对典物的占有。
具体而言，凡基于占有媒介关系占有他人之物者，均为他主占有。
如质权人、承租人、保管人、借用人对标的物的占有。
2．直接占有与间接占有。
以占有人在事实上是否直接占有特定物为标准作此分类。
前者指在事实上对物的占有，如穿衣在身；后者指对直接占有人享有返还请求权。
如在保管关系中，寄存人为间接占有人，保管人为直接占有人。
一般而言，质权人、承租人、保管人、借用人为直接占有人，相应地，出质人、出租人、寄存人、出借人为间接占有人。
3、有权占有与无权占有
依占有是否依据本权作此分类。
本权是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利，如所有权、典权、留置权等。
有权占有就是指有本权的占有，如典权人在典权期间内对典物的占有；无权占有是指无本权的占有，如拾得人对遗失物的占有。
区分意义有二：
（1）有权占有人可以拒绝他人行使本权，反之，遇本权人请求返还占有物的，无权占有人负有返还义务。
换言之，占有物返还请求权只能针对无权占有人。
（2）因侵权行为占有他人之物，不发生留置权。
4、善意占有与恶意占有
这是对无权占有的再分类。
依照无权占有人是否误信有占有的权源，又分为善意占有与恶意占有。
善意占有，指误信自己具有占有的权源，且无怀疑而进行的占有；反之，明知无占有的权源，或对有无占有的权源有所怀疑而仍然进行的占有，为恶意占有。
有权占有无必要作此分类。
无权占有，除相反证据证明外，推定为善意占有。
）
【例11】甲遗失1部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。
丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。
下列哪一种说法不正确？
（05-3-7，单
．
A乙对相机的占有属于无权占有
B．丙对相机的占有属于他主占有
C．丁对相机的占有属于自主占有D．戊对相机的占有属于直接占有
（二）善意占有与恶意占有的联系与区别依照《物权法》第２４２～２４４条的规定，主要在占有人与回复请求人的权利义务中得以体现：
1．关于使用权与损耗责任
物权法第242条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
——使用权享有：
相同
——损耗责任承担：
不同
——侵权责任承担：
相同
【例12】甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。
丁公司对上述交易过程完全不了解。
下列哪些选项是正确的？
（08灾
区-3-58，多）
A．丙、丁之间的租赁合同有效
B．甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损失C．甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失
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D．甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失
【例13】一日清晨甲发现一头牛趴在自家门前，便将其牵回院子，打探失主未果。
时值春耕，甲用该牛耕田，因劳累过度该牛生病，甲花费200元钱将其治好。
2年后失主找上门来要求返还，甲拒绝。
下列说法正确的是（09-3-13，单）
A．甲应还牛，但有权要求乙支付200元
B．甲应还牛，但无权要求乙支付200元
C．时效期间已过，甲可以不还牛，但乙有权要求甲赔偿损失D．时效期间已过，甲可以不还牛，也无权要求乙支付200元
2．关于原物及其孳息返还、必要费用求偿权
第243条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
——原物、孳息返还的义务：
相同
——请求管理费用的支付：
不同
3．关于物上代位金返还、占有物风险的承担
第244条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
——物上代位金的返还：
相同
——风险负担承担：
不同
4．关于占有保护请求权
第245条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
解读：
占有人在其占有被侵夺时，可以请求返还其占有物；占有被妨害时，可以请求除去妨害；占有有被妨害
之虞时，可以请求防止妨害，此三者合称为“占有保护请求权”。
与物上请求权的区别十分明显体现在适用时效期间不同：
《物权法》第245条对于占有物返还请求权规定一个除斥期间，为1年；后者没有期间限制。
。
此外，占有被侵害的，占有人还可以主张侵权损害赔偿请求权即适用债权请求权
【例14】张三的一只名表3年前被李四偷走,2年后李四炫耀地戴在手脖上,被强势的邻居王五抢行拿走戴在自己的手脖上已经1年有余，期间李四多次向王五索要未果.请问下列叙述正确的是（多）
A．张三可以请求王五返还手表给自己B．李四可以请求王五返还手表给自己
C．张三可以请求李四承担赔偿责任D．李四可以请求王五承担赔偿责任
第二单元所有权
一、建筑物区分所有权
（一）专有权
物权法第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权解释第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六
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章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
解读：
范围与行权准则：
７１
专有权的主导地位：
７２.2——决定后二者的得失与大小专有权的认定：
独立性标准
（二）共有权的范围
第73条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第74条第2款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第79条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
建筑物区分所有权解释第3条第1款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
第4条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
全小区共有部分——
小区规划道路、绿地、物业用房：
73车位：
74（关于车库的讨论）
维修基金：
79
其他的部分共有——（全楼、同单元、两户等）
（三）成员权
1.投票权
第76条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业
主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2.“住改商”的限制
第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
建筑物区分所有权解释第10条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
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将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第11条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
结论：
（1）须经所有的利害关系业主同意；
（2）利害关系业主不限于本栋建筑
3.业主的撤销诉权
物权法第78条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
建筑物区分所有权解释第12条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
——撤销之诉的除斥期间1年；
——侵权人的经营性获得所得归全体业主
【例1】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。
下列哪些说法是正确的？
（06-3-55，多）
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
【例2】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。
后王某将该楼房的第二层出售给了张某。
下列哪些选项是正确的？
（08-3-58,多）
A．张某无权要求王某拆除广告牌B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D．张某有权与王某分享其购房后的广告收益
（四）物业服务合同及其纠纷解决
1.合同当事人
（1）签约与解约的程序
签约：
按照《物权法》第76条，物业服务合同的议决、签约程序大致是：
业主大会通过决议选聘出物业服务企业，业主委员会据此决议与该物业服务企业签订物业服务合同。
解约：
基于同样的道理，业主大会依法作出解聘物业服务企业的决议后，业主委员会出面请求解除物业服务合同的，法院应予支持（第8条第一款）。
（2）签约人与合同当事人
需要明确，虽然每一个单个业主并未出面与物业服务企业签约，但每一个业主才是真正的当事人，该合
同对业主直接具有约束力（第1条）。
所以，当物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利（第8条第二款）。
这一原理也适用于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同（第1条）。
（3）扩展适用于物业使用人
物业使用人（承租人、借用人或者其他物业使用人）也参照适用物业服务合同（第13条），但毕竟不
是该合同的当事人，所以当物业的使用人业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持（第7条）。
1.无效的合同条款
据第2条，业主委员会或者业主可以请求确认合同（条款）无效的情形有：
（1）转包的合同：
物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合
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同；
（2）不公平格式条款：
免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
3.双方权利义务关系
（1）业主的主要权利
——主合同权利：
物业服务企业违约的，业主有权利请求其承担继续履行、采取补救措施以及赔偿损失等责任。
物业服务企业担负的维修、养护、管理和维护义务来源包括：
物业服务合同约定；法律、法规规定；相关行业规范；物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则（第3条）。
——抗辩权：
物业服务企业违约、违法擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主有权以违规收费为由提出抗辩（第5条第一款）。
——不当得利返还请求权：
业主有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的（第5条第二款）。
（2）物业服务企业的主要权利
——物上请求权：
业主违约、违法妨害物业服务与管理的，物业服务企业有权请求其恢复原状、停止侵害、排除妨害等（第4条）。
——债权请求权（催缴物业费）：
经书面催交后业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付；只要物业服务企业依约提供服务，业主（比如外出长期度假的业主）不得仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由进行抗辩（第6条）。
4.合同终止后的处理
（1）费用结清：
物业服务合同终止后，业主有权请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费；相应地，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费（第9条）。
（2）恢复原状：
物业服务合同终止后，业主委员会出面有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，后者不得拒绝退出、移交，也不得以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付合同终止后的物业费。
【例3】北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。
关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一是正确的？
（10-3-8，单）
A．北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，非物业服务合同的组成部分
B．业主甲将房屋出租，约定承租人交纳物业费，北林公司有权请求甲对此承担连带责任
C．业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业委会支付欠款，后者无权拒绝
D．业主丙出国进修两年返家，北林公司要求补交两年物业管理费，丙有权两年未接受物业服务为由予
以拒绝
二、共有
（一）共同共有与按份共有的认定
1．认定之一：
第93～95条，共同共有以“共同关系”为前提，三种典型的共同共有
——夫妻共有
——家庭共有
——遗产共有
2．认定之二：
推定为按份共有
第103条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
（二）关于共有物的管理与处分
第96条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第97条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
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合同法第51条无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合
同有效。
1．管理权：
９６，二者相同
2．重大修缮：
９７，二者的多数要求不同
【例3】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。
为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。
下列选项哪个正确？
（03-3-1，改，单）
板
A．因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地
B．因甲乙的应有部分合计已达2/3，故甲乙可以铺木地板
C．甲乙只能在自己应有的部分铺木地板
D．若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
重大提示：
此处97条的“处分行为”包括买卖、赠与、质押、抵押、设立地役权等引起物权变动的处分行为；但绝对不包括借用、租赁等债权行为。
4．在内部对共有物的分割：
第99条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
——按份共有人的自由分割请求权与共同共有人的法定分割请求权：
９９
（三）在内部共有份额的处分
１．按份共有人的处分权
２．关于优先权的区别：
１０１与意见９２
——区别：
共同共有人之间一般不发生优先购买权
——按份共有人的优先权的冲突及其解决：
共有人＞典权人＞承租人
第101条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
（四）对外关系的共同点（在第三人看来，只有“共有”，而无“按份”、“共同”之别）
第98条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第100条第2款共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第102条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
——管理费用连带责任：
９８
——共有人的共同瑕疵担保义务：
１００．２
——由共有物所生的债权债务为连带债权债务：
１０２大总结：
两类共有的区别与联系——“对外关系外同、在内部关系处理上异”。
【例4】甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，约定轮流使用。
在甲居住期间，房屋廊檐脱落砸伤行人丁。
下列哪些选项是正确的？
（09-3-54，多）
A．甲、乙、丙如不能证明自己没有过错，应对丁承担连带赔偿责任B．丁有权请求甲承担侵权责任
C．如甲承担了侵权责任，则乙、丙应按各自份额分担损失
D．本案侵权责任适用过错责任原则
【例5】红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成
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后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。
对此，下列哪一说法是错误的？
（10-3-7，单）
A．该楼发生的管理费用应按投资比例承担B．该楼所有权为按份共有
C．红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮D．彩虹公司对其享有的份额有权转让
三、所有权的特殊取得方式
（一）关于取得方式的分类
1．原始取得：
不基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权。
（1）劳动生产、孳息
（2）公法方式
（3）私法方式：
先占；拾得；发现；添附；善意取得
2．继受取得：
基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权
（1）基于合同（买卖、互易、赠与、借款、供电汽水）：
合同+交付/登记=所有权
（2）基于继承（包括法定继承、遗嘱继承与受遗赠、遗赠扶养协议的遗赠）
【例6】下列哪一选项属于所有权的继受取得？
（08-3-10,单）
A．甲通过遗嘱继承其兄房屋一间B．乙的3万元存款得利息1000元
C．丙购来木材后制成椅子一把D．丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台
（二）善意取得规则
《合同法》第51条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《物权法》第106条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第108条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
《民通意见》40．被撤销死亡宣告的人请求返还财产，其原物已被第三人合法取得的，第三人可不予返还。
但依继承法取得原物的公民或者组织，应当返还原物或者给予适当补偿。
【有权处分】
１．适用情形：
关于无权处分与善意取得的关系
不发生无权处分，就绝对不构成善意取得；
发生了无权处分，也不见得必然构成善意取得。
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图一
效得到追认
力有效有效合同+交付/登记=所有权（继受取得）
待事后取得处分权
定的无
权原则上，相互返还，即可
处无效
分如第三人想取得所有权→→善意取得（前提是合同无效，原始取得）
图二：
W损害赔偿
甲→→→委托关系乙（无权处分人）
（原权利人）↙6.1
6.9
↖丙↗
↗买卖合同（效力待定）
（第三人、新的物权人）
思考题：
为什么善意取得属于原始取得？
！
2．关于标的物范围：
（1）适用于动产的，只限合法占有（委托占有）物（租赁、借用、保管等）的情形；
反之，脱离物（遗失物、埋藏物隐藏物、盗赃物）绝
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