建筑工程建筑面积计算规则.docx

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建筑工程建筑面积计算规则

建筑工程建筑面积计算规则

1、建筑面积计算

按国家有关建筑面积的计算规则计算，即《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。

2、地块面积计算

（1）地块边界

地块的划定应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。

地块四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻地块边界为界限。

街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。

（2）净用地面积

净用地面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准。

不计入净用地面积的用地，主要包括：

城市道路、高速路、城市河涌及其他有关控制线范围内的用地。

3、容积率计算

（1）在计算容积率时，屋顶层设备用房（含公共楼梯间）建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；超出1/8时，则需全部纳入计算。

（2）规划条件中应明确建设项目地下室、半地下室室外地面起算基准点高程。

对于场地相对平整的一般建设项目，可按照地块周边城市道路中心线交叉点规划高程的算术平均值增加0.2米作为室外地面起算基准点高程；特殊地块建设项目（如山地、坡地等地形起伏较大建设项目）可根据实际情况经过规划论证后，另行确定建设项目室外地面起算基准点高程。

（3）地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度不超过1.5米的，不计入容积率的计算；地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度超过1.5米的，全部纳入容积率的计算。

（4）商住综合楼（或商办综合楼）的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照第四章表4.1中的规定执行。

高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

其中，综合楼容积率指标的换算按下式计算：

A＝（A1M1＋A2M2）／M

式中：

A－折算的容积率

A1－商业建筑容积率指标

M1－商业建筑面积

A2－居住（或办公）建筑容积率指标

M2－居住（或办公）建筑面积

M－商住综合楼（或商办综合楼）的总建筑面积

（5）建筑底层或塔楼首层（裙楼和塔楼使用功能不同的综合楼））设架空层（层高3米以上）用作人行通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率的计算（但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入）。

架空层不得改变用途,也不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途。

（6）在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的建筑面积，不计入容积率计算。

（7）建筑物沿街地面首层开辟骑楼时，骑楼净高不应小于3.6米，步行通道最窄处净宽不应小于2.4米，骑楼地面与人行道高差宜控制在10厘米以内；无人行道时应高出道路边界处10～20厘米，并应有防撞和安全措施。

符合上述条件的骑楼底层面积不计入容积率计算，建筑密度计算详见附录三第9款《公共开放性骑楼建筑密度的奖励》。

（8）在地块范围内有部分用地被划入规划城市道路用地或河涌改造用地，且上述道路用地或河涌改造用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地或河涌改造用地的，沿城市道路两侧的公共绿地，可计入地块绿地面积，其已批准的建筑面积不变。

已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的地块，如后来因规划道路红线调整造成地块面积缩小的，其已批准的建筑面积不变。

（9）①住宅建筑层高不应大于3.6米；当其建筑标准层层高大于3.6米小于等于5.0米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的1.5倍计算；当其建筑标准层层高超过5.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层（不含阳台部分）计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层（不含阳台部分）计算，依此类推。

②层高超过3.6米的中空客厅（起居室）的水平投影面积不应超过30平方米，且开洞率不应大于30%（注：

开洞率为洞口水平投影面积/套内水平投影面积（不含阳台部分））；小于或等于30平方米且开洞率小于30%的部分，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1倍计算，超出部分的建筑面积计算值按以上第①点计算。

（10）办公、酒店客房建筑标准层层高原则上不应大于4.5米；当其建筑标准层层高大于4.5米小于等于6.0米时，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；当其建筑标准层层高超过6.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推；为整栋楼或主要功能区服务而设置的门厅、中庭等公共空间,当开洞率（注：

开洞率为洞口水平投影面积/楼层建筑面积）大于楼层建筑面积的50%时,须计入超高范围。

（11）普通商业建筑首层层高原则上不应大于6.0米；层高大于6.0米小于等于7.6米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当层高超过7.6米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推。

普通商业建筑二层及以上层高（包括各类配套服务建筑）原则上不应大于5.0米；层高大于5.0米小于等于6.6米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当层高超过6.6米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推。

（12）住宅阳台面积计算方法的补充说明

为规范住宅阳台设计及项目容积率指标计算的规划管理，对住宅阳台建筑面积计算的有关问题补充说明如下：

适用范围

佛山市城市规划区内新建、改建、扩建住宅的建筑工程设计、建设工程规划报建和建设工程规划验收等规划管理工作中阳台建筑面积及项目容积率指标的计算。

阳台定义和相关术语

a.阳台泛指有永久性上盖、有围护、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。

b.房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，符合上款形式的，均按阳台计算建筑面积。

c.套内阳台面积=套内各阳台围护结构外围水平投影面积的总和。

d.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积。

e.套型建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（整栋分摊）+套内阳台计算面积。

计算细则

　　a.套内阳台面积不超过套内建筑面积的18%时，套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积。

套内阳台面积超过套内建筑面积的18%时，则18%以内折半计算，超过18%部分全部计算，二者合计为套内阳台计算面积。

b.不同上盖高度的阳台，均需纳入套内阳台面积进行计算。

c.阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计入套内阳台面积；当上盖飘板水平投影宽度不大于0.6米时，阳台不计入套内阳台面积和套内使用面积。

d.封闭式阳台按水平投影计入套内建筑面积。

e.每套住宅只能设置一处进深尺寸大于2.1米的阳台（或空中花园、入户花园等）且每处水平投影面积不大于12平方米。

超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入套内建筑面积。

f.设计单位在建筑设计时除按照相关规范进行设计并计算建筑面积外，还应按照本补充说明在图纸上列明上述面积指标。

（13）建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度（含上下结构厚度）小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的，不计算建筑面积。

超出上述规定或者在建筑飘窗外同时设置花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物的，按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积。

（14）突出建筑外墙结构边线小于或者等于0.6米且无围护结构的花池（高度不得大于0.5米）、结构板、空调外挂机搁板、挑廊和各类装饰性阳台、构架或联系梁等建筑外墙附属物不计算建筑面积。

有下列情形之一的,按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积:

1）突出建筑外墙结构边线大于0.6米;2）有围护结构;3）同时设置;4）在住宅建筑阳台（包括入户花园、空中花园等））围护结构外设置花池等。

（15）除住宅建筑以外的其他居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积。

（16）按照规范要求合理设置的避难层、结构转换层,层高小于2.2米的，不计算建筑面积;层高大于或者等于2.2米的，按照技术规定及《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算建筑面积;超出设计规范要求设置的其他夹层空间（如住宅、办公和酒店建筑中设置的设备管道夹层等封闭空间）,不论是否被利用,均叠加计入下层建筑层高并按照其对应的建筑类别计算计入容积率的建筑面积。

（17）建筑天面各类承重结构构架或装饰性构架平面上透空率小于80%时,按照其水平投影面积的50%计算计入容积率的建筑面积。

（18）工业项目建筑层高大于8米的,按该层建筑面积的两倍计算计入容积率的建筑面积。

4、绿地面积的计算方法

（1）宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界应符合附图1的规定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当道路设有人行道时算到人行道边，沿小区主道、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。

（2）道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。

对仅种植乔木的行道树绿带，宽度按1.5米计；对乔木下成带状、配置地被植物，且宽度大于1.5米的行道树绿带，按实际宽度计。

（3）院落式组团绿地面积计算起止界应符合附图1的规定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行道时，算到人行道边；临城市道路、小区主道时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。

（4）开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路开敞，并向其开设绿地的主要出入口和满足附图1的规定。

（5）其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。

沿小区主道、城市道路的公共绿地算到红线。

附图1

5、建筑间距计算

（1）除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距离。

（2）在建筑间距范围内外挑阳台、走廊、楼梯平台，应在满足消防间距要求的前提下，符合以下规定：

a.建筑间距小于8米：

间距内不得外挑阳台、走廊和楼梯平台。

b.建筑间距大于8米时：

外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度小于或等于相应建筑边长的一半时，允许外挑不大于1.5米进深的阳台、走廊、楼梯平台；外挑进深大于1.5米时，超出部分应计入建筑间距；外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度大于相应建筑边长的一半时，应按阳台、走廊、楼梯平台的外挑边线计算建筑间距。

（3）局部相连的居住建筑如不能同时满足以下要求，应作为不同建筑单体来控制建筑最小间距：

除共有的地下室和裙房外，相连的层数不少于较低建筑其余楼层的1/2；应有实际功能性（非装饰性）连通；满足日照和消防要求。

6、 建筑退让用地红线距离的确定

（1）建筑后退用地红线的距离以建筑物地面以上最突出的外墙（含柱）边线计算。

（2）建筑后退用地红线3米以内的地上、地下空间范围，不得外伸或外挑任何建（构）筑物。

特殊地段，规划条件中有另行规定的除外；相邻用地单位间有特别协议的除外。

（3）建筑后退用地红线大于3米的地上、地下空间范围，在满足消防、日照、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下条件的建（构）筑物。

a. 高差不大于0.6米、进深不大于2.4米的踏步和坡道。

b. 建筑上出挑的雨篷、屋檐、构架开敞阳台和窗台。

c. 没有顶盖且实体护栏部分高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和风井。

d. 相邻用地单位间有特别协议的建（构）筑物:

包括门卫房、燃气调压站房、泵房等小型附属建筑，经规划批准的过街连廊和过街楼。

（4）除有特别规定，围墙退界距离应满足以下要求：

a. 临城市绿化等公共用地的围墙基础不应超出用地红线；

b. 相邻用地单位间的围墙中心线应与用地红线对齐。

7、建筑高度的确定

（1）本规则仅适用于确定建筑间距、退用地红线距离和后退道路红线时的建筑高度计算。

其他规定对建筑高度有限制的（如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等），按建筑物的最高点计算。

（2）平屋面建筑：

挑檐屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪（或室外地面，下同））计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；带女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至女儿墙顶。

如附图2所示。

（3）坡屋面建筑：

屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至坡顶高度一半处高。

如附图2所示。

附图2

（4）在以下两种情形下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属建筑的高度应记入建筑高度：

a. 附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1／2；

b. 两个以上附属建筑同一单边累加边长大于对应主体建筑边长1／2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1／4。

（5）相临两幢建筑室外自然地坪存在高差的，应按附图3所示，确定建筑高度。

附图3

（6）北向（或西向）建筑物首层为架空层，南向（或东向）建筑物的建筑高度可自北向（或西向）建筑物架空层的楼面标高起计（参见附图4）。

附图4

（7）除风景名胜区、历史文化街区、规划建设控制地带及机场净空限高区等特殊地段外，立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架或天面女儿墙可不计入建筑高度，也可不纳入日照计算；立面及平面上透空率均在50%～80%之间的装饰构架或天面女儿墙可不计入建筑高度，但应纳入日照计算。

8、建筑密度的计算

（1）底层架空的以围护结构（柱）外围水平投影面积计入建筑密度。

（2）在核定建筑密度指标时以下情形可不计入：

a.顶板覆土不少于0.6米且结构顶板高出室外地面起算基准点或室外地面的高度不大于1.5米的地下室和半地下室；

b.地下通道出入口顶盖；

c.建筑物首层的无盖中庭。

（3）公共开放性骑楼建筑密度的奖励详见计算规则9。

9、公共开放性骑楼建筑密度的计算方法

（1）在既定建筑密度和建筑容积率的建筑基地内，建设单位在满足相关要求，并符合《佛山市城市规划管理技术规定附录三计算细则3（7）点要求的前提下，在建筑设计中设置公共开放性骑楼，经规划主管部门确认，对设置骑楼的地块在建筑密度计算方面给予适当奖励。

（2）奖励条件

a.该地块的建筑设计需满足城市规划的相关要求；

b.骑楼底层廊道应作为城市公共开放空间，并承诺无条件地、永久提供作公众交通、休息、活动之用。

（3）奖励办法

a.骑楼超出建筑主体部分为单层，给予骑楼投影面积（超出主体建筑部分）不计入建筑密度计算的奖励；

b.骑楼超出建筑主体部分为２层，且主体建筑高于２层，给予骑楼投影面积（超出主体建筑部分）按百分之五十计入建筑密度计算的奖励；

c.骑楼超出建筑主体部分为３层，且主体建筑高于３层，给予骑楼投影面积（超出主体建筑部分）按百分之八十计入建筑密度计算的奖励；

d.骑楼超出建筑主体部分为４层或以上，骑楼投影面积全部计入建筑密度计算；

e.兼具以上不同类型的，各类型的骑楼投影面积分别按照对应的方式计算后，累计计入建筑密度计算；

f.奖励的建筑密度不得超过原批准建筑密度基数的百分之十五。

（4）位于旧城保护区域内或有特殊要求的骑楼，根据实际情况另行研究确定。

10、建筑高度控制视线分析方法

根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。

视点的距离应大于或等于３Ｈ，且其视角不小于60度。

因现状条件限制难以按３Ｈ视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于２Ｈ。

（见附图5）

11、建筑面宽控制。

（见附图6）