物业服务合同业委会签署.docx

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物业服务合同业委会签署

物业服务合同（业委会签署）

物业服务合同

委托方（甲方）：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

物业服务企业（乙方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

资质等级：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方（物业名称）提供物业服务事宜,订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况             

物业名称：

     ；

物业类型：

   住宅.别墅.商业       （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；

座落位置：

合肥市区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号；

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至；

占地面积：

平方米；

总建筑面积：

平方米；其中住宅平方米，非住宅      平方米；

物业构成明细见附件一。

第二条 甲方应于合同签定柒个工作日内（具体时间）向乙方提供物业服务用房。

物业服务用房建筑面积      平方米，位于      。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途但物业服务场地的装修装饰.办公设施设备.机电设施所有权归物业服务有限公司 所有。

第3条   物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。

经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

 第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量符合物业服务质量实施细则约定。

第五条 乙方根据下述约定，按房地产权证登记的建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准（按一费制）如下:

高层住宅：

元/月.平方米，物业服务标准见附件；

别墅：

元/月.平方米，物业服务标准见附件；

办公楼：

元/月.平方米；

商业物业：

元/月.平方米。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及能耗费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其它费用。

 本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。

上述费用应通过专项维修资金予以列支。

专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

第六条 签订本合同前，甲方应会同乙方、原物业服务企业或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。

第七条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第八条 物业服务期间，乙方按下述第 包干制  种收费形式确定物业服务费。

（一）包干制。

由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

（二）酬金制。

在本合同第五条约定预收的物业服务资金中按下述第  /  种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

1、每   / （月/年）在应收的物业服务资金中按   / %的比例提取酬金；

2、每   / （月/年）在应收的物业服务资金中提取  /  元的酬金。

（三）     /。

第九条  物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

（一）年度结算结余部分，按以下第/种方式处理：

1、转入下年继续使用；

2、直接纳入物业专项设施维修资金；

（二）年度结算不足部分，按以下第/种方式处理：

1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；

2、     /。

第十条 物业服务费的收缴与管理

1.实行包干制按季进行交纳，业主应在每季首月前十五日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。

2.按季缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之3‰收取滞纳金。

3、根据物价局和房地产管理局文件规定空置房屋的管理服务费，按100%向房屋产权人收取，出售后空置房由物业所有人100%交纳物业管理费。

（如有新政策规定按新规定执行）。

4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，按到下条款处理：

（1）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金（逾期之日为公布缴费通知中规定缴纳期限的最后日期）。

（2）向人民法院提起诉讼。

5.因物价上涨因素物业服务费标准如遇调整，按乙方提案，经业主大会通过的比率进行调整并报市物价局核批。

第十一条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年/次于/（公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（一）             /              ；

（二）            /               。

第十二条 车位泊位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取

1、机动车半地下和露天泊车位：

执行物价局核定标准收取泊位费，费用的收取只是用于泊位不负责保管义务;其收入利润部分的30%用于补贴物业管理服务费，70%用于补充经业委会同意并认可的维修养护，需建立专用帐户，专款专用。

2、非机动车库：

执行物价局核定标准收取电动车.自行车7元/月摩托车电动三轮车15元/月的管理费，电动车充电由车辆使用人按充电投币站要求投币充电。

 3、业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同并交纳相应的服务费。

公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时以及业主搬家车辆、临时送货车辆免收停车服务费。

第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

第十四条本物业管理区域内按规划配建的停车场和按双方同意的在管理区域内划定的停车位，由乙方进行管理.维护并按物价核定标准收取泊位费；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体内容详见附件）。

第十五条 甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。

使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定向甲方提出物业专项维修资金使用方案。

甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。

第十六条业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。

乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第十七条乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。

第十八条 甲方相关的权利义务：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；

（三）审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告；

（四）监督本物业管理区域内物业共用部位、共用设施的收益使用情况；

（五）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题以及业主、物业使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作；

（六）监督《管理规约》的实施，按照约定交纳物业服务费，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费和专项维修资金，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；

（七）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（八）积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证。

与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；

（九）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动

（十）当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费，有协商协调的义务并督促其交纳。

（十一）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

 （十二）法律、法规规定的其他权利义务。

第十九条 乙方相关的权利义务：

（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度，对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；

（五）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；

（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；

（7）可选聘专业公司承担本物业的的专项服务，但不得将本物业整体委托给第三方管理，并对专业公司的服务行为承担连带责任；

（八）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；

（九）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。

（十）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定退出本物业管理区域的物业服务，并办理移交手续和项目退出手续；

（十二）/；

（十三）法律、法规规定的其他权利义务。

第二十条  在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；

（四）因业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

（五）业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；

（六）/。

 第二十一条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十二条 乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任；业主和物业使用人的专有财产的安全防范由使用人自行防范，专有财产受损的由使用人自行承担；如遇物业使用人与物业服务企业另行签定保管合同的按合同约定履行相关的责任与义务。

第二十三条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第二十四条乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、物业使用人。

甲方解除本合同的，应当在合同终止90日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起10日内退出本物业管理区域，并与甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。

 第二十五条双方协商一致，可解除本合同并在 十日内办理交接手续。

第二十六条本合同其他相关违约责任的约定：

（一）     /；

（二     /；

（三）    /；

（四）     /；

（五）     /。

第二十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第二十八条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条 本合同正本连同附件共 27 页，一式  三份，甲、乙双方各执  壹份，并由物业服务企业持一份样本向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。

自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本物业管理区域内公示，公示期限不低于30天。

第三十条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。

第三十一条 本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第一种方式处理：

（一）向合肥市包河区仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第三十二条 本合同为期    年，自 貮零壹肆年  零肆  月   零壹日起至  貮零壹伍 年  零柒  月  叁拾壹  日止。

第三十三条 本合同期限届满前    三个  月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后   三个月内继续履行本合同但届满后三个月的物业服务费由甲方全额承担，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。

第三十四条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方，并按照相关规定办理移交和项目退出手续。

第三十五条 本合同自   双方签定之日  起生效。

甲方签章：

                         乙方签章：

                     法定代表人：

委托代理人：

委托代理人：

年   月   日                  年  月  日

附件：

物业构成

物业服务质量实施细则

附件一：

物业构成

类型

幢数

套（单元）数

建筑面积

（平方米）

高层住宅

多层住宅

别墅

商业用房

工业用房

办公楼

车库

会所

学校

幼儿园

用房

合计

备注

物业服务质量实施细则

1、综合管理服务质量要求

1、负责制定年度物业管理服务工作计划，并组织实施。

2、玫瑰绅城内设物业服务中心，办公设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。

3、物业服务中心设项目经理一名并持证上岗。

4、全体员工统一着装，持证上岗；仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。

5、服务时间：

周一至周日进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于10小时。

6、公开报修电话，24小时接受业主或使用人报修。

急修0.5小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

如遇突发事件，接报后应尽快到达现场。

7、能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务。

8、专项服务委托管理。

依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

9、对业主或使用人投诉应在1日内答复处理。

10、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，维修、养护要有详细工作记录，更换设备要有台帐；

11、公开服务标准、收费依据及标准：

12、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。

13、告知业主或使用人装修须知。

装修前期（水电工程期）每周巡查1次装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益现象及时劝阻、制止或报告。

14、每年年终组织一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，满意率调查采用走访、恳谈会、问卷调查、通讯等征询意见的形式。

征求意见用户不低于总户数80%，住户的满意率不低于90%。

如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确认为有效投诉的将列入住户不满意记录中。

15、对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

16、对公共部位、共用设施、设备经营收入的收支进行财务管理，做到运做规范，帐目清晰。

17、管理处应有内部管理制度和考核制度。

18、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

19、有平面示意图，各区域、栋及单元（门）户有明显标志。

二、房屋及共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求

1、共用部位（含房屋自用部位）、共用设施、设备、基本市政设施。

包括的范围：

房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋业主分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路。

　　共用设施设备系统：

电梯系统、消防系统、保安系统、背景音乐、中央监控系统、供水系统（移交市政供水由相应的市政供水部门管理维护）。

　　物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏（含别墅、洋楼原规划护栏）及围墙。

2、居住房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和养护，服务质量要求包括：

（1）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；要求房屋完好率95%。

（2）楼房及区内共用部位设施设备的日常养护和小修。

每月一次巡视公共部位楼宇门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面、地面粉刷层无大面积剥落。

面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。

发现损坏，属小修范围，及时组织修复；属大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修基金使用计划，向业主委员会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

要求维修及时率96%，。

要求维修合格率96%，

（3）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

（4）保证护栏、围墙，每半年巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向方甲提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟、涵洞通畅；

（5）确保雨水、污水管道通畅。

雨、污水管道、化粪池定期清掏，区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，雨、污水井相关设施无破损；

（6）每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，每周一次进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

（9）楼宇对讲系统，每月一次进行保养，保证其24小时运行正常。

对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰；

（10）周界报警24小时设防并正常运行，应不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭，报警控制器能识别报警区域；

（11）监视系统：

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常；

（12）电子巡更：

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示。

（13）负责园区智能化设施的日常运行维护；

（14）园内公共部位不得私自加装护栏，确有必要的，须经甲方批准；

三、房屋及专有部分的保修.维修服务质量要求

（1）房屋及专有部分包含业主户内的承重墙体、梁柱、室内墙面.屋顶和与其相关的粉刷层.室内外自用的各类管道.用电线路.自用的设施设备、门窗户扇等;

（2）房屋及专有部分的保修.维修服务业主和物业使用人可委托物业服务企业维修也可自行委托他人维修，此维修属于有偿服务部分，费用的收取由双方根据维修的难易程度协商为准；

（3）物业服务企业接到业户的保修应及时到现场查勘，对认为能够采取必要的措施防控的项目应及时采取措施防止问题的蔓延和扩大；

（4）属于开发建设施工单位的质量问题且属于质量保修期内的应做好相应的记录并及时联系建设单位做好质量问题的修缮工作但物业企业不承担其维修责任和义务;超过质量保修期的可委托物业服务企业维修也可自行委托他人维修，此维修属于有偿服务部分，费用的收取由双方根据维修的难易程度协商标准为准。