房地产项目设计管理.docx

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房地产项目设计管理

项目设计管理

1总则

1.1项目设计管理是实现项目价值的关键环节，涉及项目概念及规划设计、建筑方案设计、初步（扩初）设计、施工图设计、景观及装饰设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2集团规划院与项目公司

2.1规划院是集团项目的专职设计及管理部门，直接承担项目的概念及规划设计、建筑方案设计、初步（扩初）设计、景观及装饰方案设计（酒店装修设计除外）、泛光、标识及导视系统设计及管理工作，负责牵头组织完成施工图设计工作，根据具体情况对项目的扩初、施工图设计授权其他单位各项目公司完成。

3项目设计管理过程一般规定

3.1项目设计管理内容

3.1.1各级设计管理责任部门（集团规划院、项目公司）负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：

1）制定设计工作计划（设计进度及监管要求）；

2）编制、审查各阶段设计任务书；

3）选择符合资格要求的设计单位；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；

5）组织关键技术环节的专家论证会；

6）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；

7）组织各设计阶段的衔接、协调；

8）明确设计变更控制程序，并保证设计变更按规定的程序进行。

3.1.2各设计阶段的监管工作安排，由管理责任部门负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

3.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，设计管理责任部门在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。

3.2设计要求提出

3.2.1规划院必须在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

3.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

3.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和集团规定，在向设计单位提交设计要求文件前，必要时规划院组织集团相关部门进行设计要求文件的审查。

3.3设计过程跟进

3.3.1规划院应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

3.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，规划院应负责跟进检查落实情况。

3.3.3设计过程中，所有对设计单位提出的，或确认设计单位提出的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。

3.4设计成果

3.4.1规划院与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。

3.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

3.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

3.4.4审查中发现的问题，规划院必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

4各阶段设计管理要点

4.1项目概念及规划设计

4.1.1项目概念及规划设计是确定产品品质的最重要环节，由规划院按相关制度规定负责实施。

4.1.2项目概念及规划设计应以项目的前期市场研究成果为基础，充分研究和利用有关基地和规划条件，并关注主力店、目标市场的需求和期望。

4.1.3根据设计计划，项目公司、发展部、商务部、商业管理公司、项目管理中心、成本控制部控制部、投资部等部门应及时提供有关设计基础资料和支持，参与项目方案的评审工作。

4.1.4必要时，规划院负责组织方案招标和专家论证会。

4.2建筑方案设计和初步（扩初）设计

4.2.1规划院负责建筑方案设计和初步（扩初）设计及管理工作。

根据设计计划，各部门和项目公司应及时提供有关设计基础资料和支持，参与项目方案的评审工作。

4.2.2发展部和项目公司主要负责提供进一步的设计规划条件和基地资料，项目公司应及时完成地界定点、周边管网勘测和地质勘测等工作，并负责协调规划院与当地有关部门的协调对接和报批工作。

4.2.3商务部负责规划院与主力店的设计对接协调工作，并及时提供有关设计基本条件。

4.2.4商业管理公司、项目管理部项目管理中心及成本控制质量控制部应提供有关设计条件及成本指标，协助规划院编制、审核项目扩初设计任务书，并对方案的经济性、设备选型等进行评价，并参与扩初设计的评审。

4.2.5项目的所有设计工作由规划院负责，根据需要，经分管副总裁批准，规划院可授权项目公司完成部分相关设计任务。

但各阶段的评审和把关仍由规划院负责。

4.2.6必要时，规划院负责组织方案招标和专家论证会。

4.3施工图设计

4.3.1项目公司根据规划院授权负责施工图设计管理工作。

4.3.2规划院在完成项目扩初设计后，若授权项目公司，应组织项目公司有关设计人员和有关单位进行设计交底，并完成与项目公司的设计工作交接。

在设计交底和交接中，规划院负责对项目公司和有关单位提出的问题进行明确的解释。

设计交底、设计交接和问题解释等都需有书面记录并签字确认。

4.3.3项目公司根据规划院授权负责协调和组织施工图的审查工作，并建立相应的审查责任负责制。

审核通过后，项目公司将施工图及审核意见报规划院复审及备案，规划院主要就设计中的重要经济指标、重要技术环节和主力店的技术要求等方面进行复审，复审意见应与项目公司和相关部门进行交底。

4.4设计变更

4.4.1尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应严格执行有关的规定和程序。

4.4.2必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定的权限履行审批程序。

4.4.3所有的设计变更资料由项目公司进行统一的编号登记，项目公司、成本质量控制部和规划院都应有完整的资料留底。

4.4.4项目公司负责设计变更的落实和执行，成本质量控制部负责跟踪。

设计变更的执行情况和结果应以书面形式附于设计变更后。

4.5边设计、边施工项目的设计管理

4.5.1边设计边施工项目更应强调计划性和协调性。

规划院应在设计前，会同项目管理中心、成本控制部和项目公司等部门共同研究制定设计计划。

计划确定后，应明确责任分工，保证设计进度的执行和设计质量。

对于其中如报批等不能控制的进度影响因素，在制定设计计划时应充分考虑并留有一定的时间弹性。

4.5.2边设计边施工项目可以不单独进行初步（扩初）设计，可将其与施工图设计合并完成。

但在进行施工图设计前，规划院与项目公司共同完成设计任务书，设计任务书应提供尽可能明确和详细的设计要求，并已确定了设备系统选型、重要经济指标、重要技术环节和主力店技术要求等主要设计要求。

4.5.3项目公司根据规划院的授权负责部分施工图的协调、组织和审查。

4.5.4按照设计变更、分类要求，须报集团审批的设计变更等，须报规划院批准后实施。

4.5.5所有三边项目均必须遵循作业流程《三边项目设计管理》的规定。

5支持文件

5.1《规划方案设计》流程图

5.2《建筑方案设计》流程图

5.3《扩初设计》流程图

5.4《施工图设计》流程图

5.5《环境、立面及装饰设计》流程图

5.6《关键技术问题论证》流程图

5.7《三边项目设计管理》流程图

5.8《设计优化指引》

5.9《设计变更控制指引》

5.10《规划方案设计基础资料要求》

5.11《建筑方案设计基础资料要求》

5.12《扩初设计基础资料要求》

5.13《施工图设计基础资料要求》

5.14《施工图设计任务书编制要点》

5.15《施工图设计招标操作要点》

5.16《施工图审查与复审备案指引》

《设计优化工作指引》

1设计优化的工作内容

产品市场定位确定后，在确保产品的安全性及使用功能的前提下，通过从项目规划方案到施工图设计全过程设计优化，达到合理降低工程成本的目的。

设计优化包括规划、建筑、结构、电气、给排水、采暖通风及空气调节、弱电智能化等专业优化。

2设计优化的责任划分

2.1原则上集团规划院是所有商业项目的设计优化的责任部门，相关部门专业工程师进行配合。

2.1.1部分项目如确定由项目公司进行设计优化，须在制定项目计划时报集团规划院、成本质量控制部批准后实施。

由项目公司负责时，项目公司开发设计部作为设计优化的责任部门，工程（配套）部及成本控制部作为配合部门，主管设计的副总经理为责任人。

开发设计部负责组织设计优化工作；工程（配套）部专业工程师负责相关专业的设计优化工作，成本控制部负责相关材料含量指标的搜集、统计及测算，为确定限额设计指标提供技术支持，参加设计合同执行的经济性评价。

2.1.2集团规划院负责进行设计优化时，集团规划院作为设计优化责任部门，成本质量控制部作为配合部门，规划院院长为责任人。

集团规划院负责组织设计优化工作；集团成本控制部控制负责材料含量指标的搜集、统计及测算，负责跟踪落实限额设计指标的执行。

必要时为项目公司设计优化工作提供工作指导及技术支持。

3设计优化的工作方法

3.1设计优化的事前控制

3.1.1规划院及成本质量控制部应配合发展部进行前期土地谈判的工作，尽量在土地洽谈时即明确有关配套设施的详细技术条件与交接界面，减少后期控制的压力。

3.1.2采取招标方式选择设计单位，承诺实行限额设计是设计单位入围的必要条件。

设计招标经办部门规划院牵头组织对设计单位的考察，项目公司工程（配套）部、成本控制部派人参加。

考察内容包括但不限于设计资质、设计业绩、服务意识、成本控制意识及设计组织管理体系。

要求考察设计单位进行限额设计的相关案例。

在有条件的情况下，须在评标时考察限额设计指标（由成本控制部控制提供），并体现在合同中。

3.2设计优化的事中控制

3.2.1规划方案阶段，专业工程师应参加设计优化工作，该阶段设计优化重点是控制低效资产（如人防地下室、地下停车库、中小学、幼儿园及设备用房等配套设施）的面积，合理确定场地标高系统，减少土石方工程量。

规划方案的确定详见《项目设计管理》的相关内容。

3.2.2建筑方案及初步设计阶段，建筑专业人员应重点关注使用面积系数、建筑布局的优化。

结构专业人员应重点关注地基处理方案、基础方案、结构方案的优化；电气专业人员重点关注供电方案、系统方案、机房设置及相关技术参数的优化；给排水专业人员应重点关注系统方案及相关技术参数的优化；采暖通风与空气调节专业人员应重点关注系统方案、机房设置、冷热源选择及相关技术参数的优化。

方案及初步设计阶段，为了达到设计优化的目的，设计管理经办部门应根据项目的规模和复杂条件，组织各专业的专家论证会，根据实际情况需要，专家论证会可以邀请项目所在地或全国范围内的专家参加，各专业方案必须经过技术经济比较才能最后确定。

方案优化必须进行运营与初投资的综合比较，商业管理公司等物业管理部门须参加相关的优化工作。

在方案阶段及初步设计阶段，规划院提供项目描述，集团相关部门对此提出意见并汇总后成本部成本控制部根据项目描述提供项目成本指导，或限额设计指标。

3.2.3施工图设计阶段，通过设计跟进、检查及交流，使设计单位的设计工作符合设计任务书的要求，同时督促设计单位落实限额设计指标。

3.2.4在设备招标阶段，成本控制部组织由规划院、商业管理公司、项目管理中心、项目公司等部门共同参与的设备选型评审会，确保设备选型符合良好的性价比。

3.2.5有扩大地下室的工程，景观设计尽量与建筑设计同时进行，便于地下室的工程成本控制。

3.2.6城市综合体项目或商业项目的三边工程，如果施工图设计开始时，招商还未确定，设计优化时应充分考虑到招商时进驻商家的变化，留有适当的安全储备，尽量避免改造造成的浪费。

3.2.7在正式施工图出图之前，设计单位应提供白图，供甲方完成图纸的审查工作。

图纸审查包括技术性审查和经济性审查。

专业性很强而集团范围内无相关审查人员时，可外聘专家对图纸进行审查。

经济性审查应根据图纸初步测算材料含量指标，如有限额设计指标，应评价限额设计指标的完成情况。

4其它要求

4.1设计进度计划应充分考虑设计图纸审查及设计优化的合理时间。

《设计变更控制指引》

1设计变更范围

在项目设计及施工过程中，设计单位根据甲方要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、设计补充。

2设计变更控制核心要点

2.1选择一支优秀的设计队伍。

2.2认真落实设计审查与设计过程的跟踪，按照《设计优化工作指引》进行设计优化工作管理。

2.3选择优秀的施工队伍，明确施工界面，做好施工组织工作。

2.4认真研究落实主力店职责清单的要求。

3设计变更执行原则

3.1多级审核原则：

至少要经过二级及以上的审核。

第一级为开发设计部、工程（配套）部、成本控制部；第二级为主管设计副总经理。

3.2通过施工合同的相关限定控制设计变更。

3.2.1权利限制原则：

实行严格的权限规定，并在施工合同中明确，不在权限范围之内的签字一律无效。

3.2.2原件结算原则：

必须要有齐备、有效的原件作为结算依据。

3.2.3标准表格原则：

应采用标准的格式。

3.2.4法律约束原则：

项目公司与施工单位签订合同时，应按本指引中的有关规定约定工作流程及设计变更的有效签发人。

3.3归口管理原则：

设计单位负责编制《设计变更通知单》；开发设计部负责编制《设计变更审批单》及《设计修改意向单》，负责发放《设计修改意向单》及《设计变更通知单》，负责除《设计变更确认单》外的其它设计变更表单的编号；工程（配套）部负责《设计变更确认单》的事实确认；成本控制部负责《设计变更确认单》的费用确认及编号。

3.4时间限制原则：

实行严格的时间限制，实行一单一算，严禁事后补办。

3.5专人跟进原则：

开发设计部、工程（配套）部及成本控制部应专人负责设计变更工作。

4设计变更分类

4.1设计变更分为二类:

第一类为产品设计变更，第二类为其它设计变更。

4.2第一类设计变更

4.2.1第一类设计变更是指变更将影响原经集团审批的规划、建筑方案、扩初、景观环境，或变更可能引起法律纠纷、与主力店的合作纠纷，包括国家或地方政策、法规的变化引起的规划调整。

如原规划方案集团审批后，用地界限或用地性质等涉及到规划设计条件改变的规划调整；建筑布局及道路系统等发生改变的规划调整；竖向设计变更；建筑单体方案集团审批后涉及到外立面（材料/色彩/构件）效果的变更；功能要求改变引起的平面布局调整。

影响整体效果的景观平面布局变化，或其它可能导致销售法律纠纷的景观环境设计变更等。

4.2.2第一类设计变更的办理原则：

均须报集团规划院和成本控制部控制审核。

4.3第二类设计变更

4.3.1第二类设计变更是指：

除第一类设计变更以外的一切设计变更。

包括但不限于：

售楼协议文件引起的设计变更；设计问题引起的设计变更；配合施工需要引起的设计变更；配合设计优化需要引起的设计变更等。

4.3.2第二类设计变更的办理原则：

设计变更必须做到事前控制，必须按照设计变更的审批权限完成审批程序，严禁肢解设计变更。

4.3.3售楼协议引起的设计变更引起成本增加时，项目公司必须在办理设计变更之前同客户签订费用承担协议。

5设计变更审批权限

设计变更金额

有效签字人（共同签署）

责任人

第一类

不分金额

项目公司经营管理委员会、集团规划部总经理、与集团成本质量控制部审定

项目公司总经理

第二类

2万元及以下

项目公司开发设计部、成本控制部、工程（配套）部、设计副总经理

项目公司设计副总经理

2～5万元

项目公司开发设计部、成本控制部、工程（配套）部、设计副总经理、总经理；

项目公司设计副总经理

5万元及以上

项目公司开发设计部、成本控制部、工程（配套）部、设计副总经理、总经理；集团规划部总经理及成本控制部总经理

项目公司总经理

5.1设计变更金额是指单位工程中单项设计变更引起的成本变化总金额，设计变更引起的成本变化应包括：

实施设计变更本身发生的费用、返工发生的费用、造成相关专业调整所发生的费用等。

5.2设计变更未完成审批，不得付诸工程实施；否则，将追究有关人员的责任。

5.3成本控制部估算设计变更引起的成本变化，误差尽可能控制在10％以内。

5.4为提高效率，项目公司和集团可根据项目具体情况需要，在自身职权范围内进行授权，但授权人仍为责任人。

5.5项目公司应加强设计管理工作，做好产品的前期研究工作，合理安排设计周期，提高设计图纸质量，尽量减少设计变更的发生。

一个单位工程发生设计变更的次数（产品设计变更及由设计优化、售楼协议引起的第二类设计变更除外），将与项目公司及相关责任人的工作绩效考核挂钩。

5.6对于必须进行的设计变更，项目公司应尽可能在变更部位的工程施工之前完成设计变更的一切手续，避免发生返工浪费。

5.7施工图会审时发现图纸中出现的错、漏、碰、缺等设计问题，以施工图会审纪要的形式进行变更，不另进行审批，但须报集团规划院和成本控制控制部备案。

6设计变更办理时间

6.1设计变更实施前，项目公司审批权限范围内的设计变更，办理时间为5个工作日。

第一类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，集团审批时间为5个工作日；需集团审批的第二类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，集团审批时间为5个工作日。

6.2在紧急情况下（由项目公司副总经理判断），对于不影响建筑质量和验收的第二类设计变更，根据设计变更审批权限，在完成《设计变更审批单》，知会设计单位后，开发设计部编写《设计变更通知单》一式五份，开发设计部、工程（配套）部、成本控制部、施工单位、监理单位各一份原件。

施工单位接到《设计变更通知单》后可立即组织施工。

6.3设计变更实施后，工程（配套）部、成本控制部、监理公司、施工单位对每月25日前已实施完毕的设计变更进行确认。

对于增加工程成本的设计变更，如果未经确认，在工程结算时将不予考虑；对于降低工程成本的设计变更，如果施工单位不配合确认工作，由监理单位及项目公司共同确认后生效，将作为工程结算的依据之一。

7设计变更办理方法

7.1设计变更办理方式

7.1.1实行《设计变更审批单》、《设计修改意向单》、《设计变更通知单》、《设计变更确认单》四张表单进行设计变更。

设计变更可由项目公司各部门、施工单位、设计单位、监理单位提出。

7.1.1.1提出设计变更的单位或部门，通过《工程联系单》形式通知工程（配套）部。

7.1.1.2工程（配套）部及项目公司相关专业工程师在《工程联系单》上描述该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕、部分实施或未实施）、分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交开发设计部，工程（配套）部留存复印件。

7.1.1.3结算以《设计变更确认单》、《设计变更通知单》及相应的变更图纸作为依据。

7.1.2开发设计部负责对《设计变更审批单》、《设计修改意向单》、《设计变更通知单》进行编号，三个表单为同一编号，编号方法为：

在设计变更归属的设计合同的编号后加“—bg—xxx”（xxx为序号）。

7.1.3成本控制部负责对《设计变更确认单》进行编号，编号方法为：

在设计变更归属的工程承包合同的编号后加“—bg—xxx”（xxx为序号）。

7.1.4《设计变更通知单》须得到设计副总经理确认后才能实施，《设计变更确认单》须得到工程副总经理签字方为有效。

7.2设计变更办理程序

7.2.1第一类施工图阶段设计变更

7.2.1.1根据工程（配套）部提供的《工程联系单》，开发设计部填写《设计变更审批单》一式二份。

7.2.1.2成本控制部根据设计变更的内容估算成本变化。

7.2.1.3开发设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。

《设计变更审批单》通过审批后，开发设计部、成本控制部各留存一份原件。

7.2.1.4开发设计部根据批准的《设计变更审批单》的内容编制《设计修改意向单》一式二份，开发设计部、设计单位各一份原件。

以上完成，以内部联络单形式上报集团规划院及成本控制部审批，将所有表单汇总附在联络单后。

7.2.1.5获得集团批准后，由开发设计部通知设计单位进行设计变更，开发设计部提供《设计变更通知单》一式五份，经设计副总经理进行确认后，开发设计部、成本控制部、工程（配套）部、监理公司、施工单位各一份原件，并报集团规划院和成本控制部备案。

7.2.1.6设计变更实施完毕，工程（配套）部填写《设计变更确认单》一式五份，对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。

经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师（一般为主管工程的副总经理）签字确认后，成本控制部、工程（配套）部、开发设计部、施工单位、监理单位各一份原件，作为工程结算的依据之一。

7.2.1.7若涉及到已发布广告宣传、已签订售楼协议的规划及建筑设计变更，应首先通知营销部，并由公司法律顾问进行法律评估后，再决定是否进行设计变更。

7.2.2第一类方案阶段的设计变更

7.2.2.1开发设计部填写《设计变更审批单》一式二份；报集团规划院及成本控制

控制部进行审批。

7.2.2.2开发设计部依据审批情况填写相关的《设计变更通知单》，设计单位一份，并报集团规划院备案。

7.2.3第二类设计变更

7.2.3.1根据工程（配套）部提供的《工程联系单》，开发设计部填写《设计变更审批单》一式二份。

7.2.3.2成本控制部根据设计变更的内容估算成本变化。

7.2.3.3开发设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。

如须上报集团审批，参见第一类设计变更处理。

《设计变更审批单》通过审批后，开发设计部、成本控制部各一份原件。

7.2.3.4开发设计部根据批准的《设计变更审批单》的内容编制《设计修改意向单》一式二份，开发设计部、设计单位各一份原件。

7.2.3.5设计单位修改完成后，向开发设计部提供《设计变更通知单》一式五份，经设计副总经理确认后，开发设计部、成本控制部、工程（配套）部、监理公司、施工单位各一份原件，属于集团审批的设计变更，报集团规划院和集团成本控制控制部备案。

7.2.3.6设计变更的工作内容完成后，工程（配套）部填写《设计变更确认单》一式五份，并对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。

经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师（一般为工程副总经理）签字确认后，成本控制部、工程（配套）部、开发设计部、施工单位、监理单位各一份原件，作为工程结算的依据之一。

7.2.3.7售楼协议引起的设计变更不引起成本增加（如：

隔墙不砌、墙面不做面层抹灰、不油漆、洁具不安、门移位等）、不影响工程质量及验收、不造成客户投诉时，项目公司完成审批手续，开发设计部知会设计单位后，编写《设计变更通知单》，开发设计部、工程（配套）部、设计单位、施工单位、监理单位各一份原件。

7.2.3.8属于6.2条及7.2.3.7条的情况，开发设计部不需编制《设计修改意向单》，设计单位不需编制《设计变更通知单》，由开发设计部编写《设计变更通知单》。

8附表

8.1《工程联系单（变更）》

8.2《设计修改意向单》

8.3《设计变更审批单》

8.4《设计变更通