万科地产成本管理制度.docx

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万科地产成本管理制度

第一章房地产成本管理制度

一、总则

l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。

2、成本管理的基本原则是：

以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、成本监控的任务是：

遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责

（一）成本管理部的成本管理职责

1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。

3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。

立项审查的重点是：

◆立项资料是否齐全、规范；

◆市场定位是否明确、恰当；

◆投资成本估算是否经济、合理；

◆投资回报是否符合利润目标要求；

◆投资风险能否有效控制。

4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。

协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。

5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。

7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。

并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、逐步排行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。

（二）各执行部门的成本管理职责

1、认真执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受监督。

2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。

4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施．

5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成本范围内。

6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。

坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。

三、房地产成本监控

（一）成本监控系统

1、根据公司的管理体制建立以管理监控为中心、以操作监控为中心的房地产成本监控系统。

实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。

2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控．

3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。

（二）成本监控的要求

制度建设

l、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，

并备案：

◆成本管理责任制及监控程序；

◆计划管理制度（包括指标、定颁、考核管理办法）：

◆招、投标管理制度；

◆合同管理制度；

◆工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）管理制度；

◆预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算．款项拨付僧理制度．

◆费用控制制度；

◆材料设备管理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、公司应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司的房地产成本管理制度。

计划管理

1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：

◆开发产品成本计划（按完全成本口径）；

◆期间费用计划；

◆降低成本技术组织措施什划。

2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据地、图表化。

3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。

分析检查

1、各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作、分析的重点是：

◆计划及其执行盾况；

◆实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；

◆分析棚内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；

◆评价、结论与揭示。

2、公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。

信息交流

1、应上报的常规性成本资料主要包括：

◆项目基本情况；

◆按会计制从规定应编报的成本核算报表；

◆成本动态情况及其分析资料；

◆当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

2、按例外管理原则．对下列成本异常偏差及其处置办法．应随时上报；

◆当地有关法规政策的重大调整：

◆成本超降率占单项工程成本总额10％以上、占其本身预算成本或计划成本30％以上的的项目、事件（包括停工、严重南工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件）：

◆合作条件更改．

◆补交地价。

3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。

四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须提交《立项价示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。

《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆成本费用估算和控制目标及措施；

◆投资及效益测算、利润体现安排；

◆税务环境及其影响；

◆资金计划；

◆《竟投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆投资风险田信及相应的对策；

◆项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；

5、招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；

◆需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。

每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：

设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定．

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行进详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考读，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1，000万元的工程项目若采取邀请招标方式。

应事后提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9．应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等．

10、出包工程应严禁擅自转包．

（四）施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。

现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在职后五日内办理完毕，严禁事后补签。

签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目。

在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。

我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况而定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。

监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。

一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。

争故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。

隐蔽工程的验收．必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。

凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。

隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款．确需支付者应不超过工程造价的15％．并在工程进度款支付到工程造价50％时开始抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表．

◆工程、预算部门会同监理人员对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主

体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料：

◆预算部门整理复核工程价值量

◆经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利．

4、工程进度款支付达到工程造价85％时原则上应停止付款，预留至少10％工程尾款和5％保修款以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

1）、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

2）、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象．

4）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式．在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位：

◆能够实行赊销或定金较低的供货商：

◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商：

◆能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆售后服务和信誉良好的供货商。

2、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。

对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款．

3、《采购合同》中必须载明：

因供货商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成

影响和损失的，供货商必须承担索赔责任．

4、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为．

5、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型．在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施．同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过．审算部门同意领导批准．

7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单．经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算．

（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交．

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等。

“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署．

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施．均应限期整改直到复验合格。

因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用应在工程承包合同中便明确由乙方承担．

（七）工程结算管理

1、工程竣工结算应具备以下基本条件；

◆符合合同（协议）有关结算条款的规定：

◆具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

◆工程遗留问题已处理完毕：

◆施工单位结算书按投求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考．

3．“点工”必须按照定颁价计取、结算．

4、审算部门应详细核对工程量．审定价格、取费标准．计算工程总造价．做到资料完整．有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审．

5、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项．

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理．进行“三算”对比找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见．

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书．

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》．逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核．对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内．《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时．应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。

应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏：

应减少现房积压时间，减少利息费用等成本．

4、各开发企业应按回避、竟争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系．

五、附则

1、本制度适用于各房地产开发企业．各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求。

制定本单位的成本管理制度或管理办法．在实际工作中不断完善，并备案．

2、本制度未涉及到的内容或未尽事项．应按照国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行。

本制度由财务管理部根据成本管理的需要进行修订和完善．

第二章房地产企业成本核算指导

一、总则

二、

1－1为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定的要求、制定本指导。

1－2房地产开发企业成本核算的任务是：

建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本的费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1－3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照国家以及公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受公司监督。

三、成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：

根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：

设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：

按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：

将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：

正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：

正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：

编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

四、成本核算对象的确定

3－1成本的核算对象的确定原则：

应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3－2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

（1）单位开发项目，一般以每一对立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

◆成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

◆一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

◆同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

（4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

四、成本费用项目及核算内容

4－1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括系列六项：

1）土地获得价款

2）开发前期准备费

3）主体建筑工程费

4）主体安装工程费

5）社区管网工程费

6）园林环境工程费

7）配套设施费

8）开发间接费

4－2各成本项目的开支范围如下：

土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

二）政府地价及市政配套费：

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

三）合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

四）红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

五）拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费。

开发前期准备费:

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

一）勘查设计费

（1）勘测丈量费：

包括初勘、祥勘。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：

规划费：

方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：

施工图设计费、修改设计费等

其他：

可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：

包括材料及施工费

二）报建费

（1）报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增荣费

包括水、电、煤气增荣费

三）“三通一平”费：

1）临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用

2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

3）临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

4）场地平整：

场地清运费、旧房拆除等费用。

三）临时设施费

1）临