西安市房地产市场分析报告.docx

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西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场报告

一、城市背景

1、城市概况

西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。

平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。

地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。

这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。

2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

3、西安城市规划及未来发展前景

3.1、西安城市性质

西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。

西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。

历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。

西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。

西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。

3.2、城市功能结构、布局

西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。

向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

二、西安市房地产市场发展概述

1、西安市房地产市场发展历程

城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。

总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：

粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。

①80年代中期－90年代初期

随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。

这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。

②90年代初期－90年代中期

当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现的尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。

③90年代中期－90年代后期

时代特征：

随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。

广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。

市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。

这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。

④2000年－2004年

时代描述：

房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。

投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。

期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。

这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。

⑤2006年起到未来3－5年时间

时代描述：

进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。

临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。

经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。

专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。

2、西安房地产市场整体发展情况

2.1、2002-2006年西安市商品房开发情况

分析：

总体来看，近年来西安市固定资产的投资走势呈块快速上长的趋势，在此过程中占有主导地位的房地产开发投资额的投资增速也呈现连续的大幅增长，由2001年的67.42亿元增加到了2006年的285.76亿元，6年间翻了4.2倍。

分析：

①在西安高速增长的房地产投资过程中，住宅的投资额占据了绝对的主导地位，也是西安房地产投资高速增长的最主要的推动力。

②商业地产的发展主要是伴随住宅市场的发展而发展，近年来西安商业地产的投资随着住宅市场的发展也呈现出连续繁荣的景像。

③相比住宅和商业地产的持续增长不同，近年来西安办公地产的投资在呈现出“∧”字型结构，在经过了2003至2004年的高速增长后，投资走势表现为连续下降的局面。

分析：

从上图可以看到，从2001年到2004年西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积都处于连续的高速增长状态，直到2005年随着国家抑制房地产过热的宏观调控措施的出台，西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积全线下降。

2006年，西安市的商品房除竣工面积外，新开工面积、施工面积和销售面积重新呈现出全线大幅上升的态势，三项数据分别比2005年增长了18.7%、8.0%和34.9%。

这表明，西安市的房地产市场需求较为强烈，在经过了2005年的短暂调整之后，2006年商品房的开发和销售重新回暖，特别是销售面积的大幅增加说明了西安房地产市场的刚性需求较强，即便是在2006年作为宏观调控的落实年，也没能阻止这种刚性需求的释放。

2.2、商品房销售市场分析

分析：

从上图可以看到，除2005年受宏观调控因素影响，商品房销售面积呈现一定的下降外，其它各年商品房的销售面积都呈现出较高幅度的增长，特别是2006年，商品房销售面积在经过了2005年短暂调整之后，2006年的市场需求表现为强烈的回升，这显示西安房地产的需求市场以刚性需求主。

2.3、商品房销售均价分析

分析：

从上图可以看到，近年来西安市商品住宅的销售均价逐年上升，增长速度也在逐渐加快，但其增长幅度与全国多数震城市相比都较为有限，从2001年到2006年，年均增长幅度为3.67%，历年房价的总体走势表现为“稳中有升”。

3、西安城市各区域住宅市场特色及市场表现

3.1、西安各区域住宅市场分析

①北区住宅板块

a、市场供应

自2003年以来，每年以20%以上的速度递增，占据西安市房地产开发市场的领导地位。

07年开年以来，城北板块地产市场继续保持着往年旺盛的活力，开发建设量继续全市各城区之首。

b、市场销售

城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较为合理；

c、价格行情

城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对比重，从市场售价情况来看，区域环境及配套的完善及未来前景的向好，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，在西安市政府确定迁至本区域后，区域内楼盘已由最初均价3400元增至3800元，部分楼盘售价已超4000元。

d、区域发展特点

城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也较少且分散。

然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。

2007年绿地集团、华荣集团等开发企业纷纷入驻城北，城北地块价格也迅速攀高，市政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全面开工为城北地产持续而强势的发展再添潜力，一个全新的大城北地产格局正在快速形成。

②城南区住宅板块

a、市场供应：

城南区的房地产开发量位居西安市的第三，近年受用地限制等因素的影响，市场开发速度放缓。

城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个发展成熟的居住圈，且居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施，生活气息浓厚。

同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的影响，大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区发展。

b、市场销售

07上半年，销售量全市排行第一。

尽管区域市场供应放缓，但城南区仍然是市场购房者心目中的理想居住之地。

由于城南发展相对成熟，所以自西安商品房市场启动以来，城南的商品房开发量就处于绝对地位，几乎占据西安商品房市场半壁江山。

市场后续发展仍将受到来自土地供应的极大制约。

c、价格行情

城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位，07上半年区域住宅均价3529元/平方米，较上年增长近5个百分点。

城南曲江区域作为全市热点区域，区域房价处于全市首位，同时区域开发规模的不断加大，对城南区总体住宅价格的拉动作用也极为明显。

d、区域发展特点

城南板块历经多年发展，由于区域面积有限，土地存量逐年递减。

在已开发的项目当中，以普通住宅项目为主，但主要由中小规模项目居多。

商业方面，区域内分布着全市第二大商业核心区域——小寨商圈，聚集着城南最为密集的人流；写字楼方面，则因城南交通便利，商务配套齐全，办公环境良好，因此不少写字楼项目选择在城南开发，目前已经基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。

③高新区住宅板块

a、市场供应

西安高新区的历史虽然短短只有15年，但是现在已是西安市经济发展最强劲的地区，居于西安经济发展过程中的龙头地位，而经济的发展也带动了城市建设及房地产业的发展。

2007上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%，竣工面积同比增长34.22%。

b、市场销售

07上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。

c、价格行情

07上半年高新区住宅均价3625元/平方米，较上年同比增长5.07%。

d、区域发展特点

经济发展与房地产业的相辅相成，促进了西高新的经济腾飞。

尤其是近几年，在高新区新的发展战略指引下，西安高新区愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物业多元共荣发展的格局，其区域辐射力不断提升。

④城东区住宅板块

a、市场供应

07上半年城东区商品房开发量较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升30.12%，占商品房总开发面积的12.1%，竣工面积较上年增长36.7%，占全市商品房总竣工面积的13.3%。

市场开发量处于全市第四位。

城东区域作为传统的居住集中地目前已经形成多个较为成熟的居住圈。

近年来随着区域内浐灞板块兴起，在政府政策扶持等积极因素的推动下，城东浐灞板块已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜。

b、市场销售

07上半年城东区商品房销售面积较去年同比增长9.8%，在全市各城区商品房销售中增幅比例最低。

住宅销售中同样90-110平米段的房源销售最佳，户型方面两室两厅占较大比例。

除住宅外其它物业中商业市场交易相对活跃，而别墅与写字楼物业则显得格外冷淡。

c、价格行情

07上半年以来区域内住宅价格仍表现为上升势头，浐灞区随着区域房地产的启动及快速发展，价格也开始快速攀升。

07上半年城东区商品住宅均价为3172元/平方米，较上年同比上升7.53%，增幅明显。

d、区域发展特点

由于历史、自然、人文等因素使得城东一直是西安一个人口相对集中的区域，而区内大批军工企业的布局也让城东的金融机构汇集、交通信息发达、人才商贾荟萃、商贸市场繁荣、服务设施完善，旅游资源丰富。

浐灞生态区的规划为城东地产发展提出新的居住理念，随着城东的发展，各功能区域的协调布局、多元化发展的共同带动下，一个蕴含历史文化与充满生机活力的现代化城区将展示在世人的眼前。

城东板块在其他物业市场发展方面参差不一，别墅市场因受区域环境影响基本处于停滞不前的发展状态，不过以浐灞生态区“大水大绿”的区域定位来看，强调自然景观表现的别墅类物业相信在此会有新的发展空间；写字楼市场则呈点缀式开发，多以满足企业自身办公需求兼对外销售的项目构成。

⑤城西区住宅板块

a、市场供应

07上半年城西区商品房施工面积较上年同比增长45.9%，占全市商品房施工总量的7.9%；竣工面积占全市总量的9.2%，较上年同比增幅超过50%。

城西区借区域规划及区域整体环境改造的机会，整个地产市场一片生机勃勃，伴随着西安城市化进程的快速推进，城西楼市已被推升到一个大的经济圈中，城西地产也迎来了再次发展的机遇。

城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发集中区域就在在环城西路与西二环之间，西二环以西几乎没有，这个区域的项目有部分是企业改造项目，由于城西是老工业区，区内厂矿企业较多，开发难度较大，开发商兼并老企业开发其原有土地，开发商抢占城西二环内原因有三：

一是因为这里距市中心近，交通购物方便，二是受高新区辐射，置业于此成为高新工作人群实惠之选，三是因为西二环外主要是工业区，不便于做房地产开发。

b、市场销售

07上半年城西区商品房销售量占全市总量比例的8.0%，较上年同比增长35.9%。

城西区由于早期功能定位为“军工区”而使得大批工厂布局城西，使得城西居住环境与其他各区域相比略显不足。

但未来城西板块在政策引导下，伴随着原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。

目前形成的较为成熟的居住圈有土门、玉祥门、西稍门等，而未来西咸共建区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈之一。

c、价格行情

07年上半年城西区住宅均价3263元/平方米，较上年同比增长7.5%。

城西房地产未形成规模化发展势头，但受高新区房价的辐射及西咸一体化战略影响，近年来价格持续上行。

d、区域发展特点

在西咸经济一体化的大背景下，西安咸阳联合推出并打造西咸共建区，缩短空间上的距离，在功能互补上的距离。

2006年，随着金泰丝路花城、奥林匹克花园、帝都花园，摩登3米阳光等一些大品牌地产企业的抢滩，对这个区域的价值提升起到推波助澜的良好作用。

城西目前商业多集中成熟居住圈内，如：

西门居住圈、玉祥门居住圈、土门居住圈等，这些商业多为社区配套商业，缺乏多元化、大规模，高档次的商业设施。

⑥城内区住宅板块

a、市场供应

07上半年，城内商品房施工量仅占到全市的2.3%。

城内商品房市场供应量从全市范围来看，几乎可以忽略不计。

b、市场销售

上半年城内商品房销售面积占全市总量的3.4%，较上年同比增长1倍强，平均每月城内住宅交易量不足30000平方米，且商业销售量占到总交易量的近40%，明显高出全市总体水平。

c、价格行情

商业地产的繁荣，以及土地日益稀缺，直接导致城内土地价格高昂，而住宅价格处于全市之首。

d、区域发展特点

城内区长久以来是西安的政治、经济、文化的中心，但随着“皇城复兴”计划近一步落实，市政府北迁工程启动，城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。

在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。

西安城内区占据交通优势、繁华商业、金融配套，曾称雄一时的写字楼市场也逐渐被日渐强盛的商业光环所掩盖，而今城内写字楼市场的发展也已陷入尴尬境地。

其原因主要在于城市拥挤不堪，办公环境下降导致写字间市场的衰退，另一方面区域间如高新区、行政新区城北区写字楼市场对于城内市场的竞争直接导致城内写字楼市场的退化。

城内住宅物业开发的褪化，写字楼市场的低靡，将城内商业的发展映衬的愈加光彩夺目。

城内区为西安极尽繁华之地，用“黄金宝地”一词已不足以形容目前城内区之区域价值，浓厚的商业氛围和便利的交通优势不断刺激着城内区的商业地产的神经，如今的城内区四条大街上商铺密布，两个全国知名的商业圈“钟楼商业圈”和“大差市商业圈”交相辉映，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，尤其伴随着“皇城复兴”计划的付诸实施，城内的商品房开发供应更将倾向于以商业为主，将城内区将打造的愈显多金。

4、2007下半年西安商品房市场走势预测

总体来看，07上半年西安宏观经济运行良好，城市建设稳步推进，房地产发展的综合环境优良，推动商品房市场纵深发展，未来西安商品房市场将表现出以下发展趋势：

4.1、西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期

政策的导引以及市场竞争的日趋激烈已使房地产开发格局处于快速嬗变中，外埠品牌地产的大量进入，对本土市场带来的不仅是开发技术与运营理念的冲击，更带来市场资源方面的强势争夺，土地、资金、人才正逐渐向实力开发企业一方集中。

而从城市运营的角度来看，目前市场开发的热点区域如浐灞、曲江、城北等，政府更希望通过品牌地产企业的房地产运营，充分挖掘区域价值，从而带来区域价值的综合提升，区域土地供应也更倾向于以规模型地块为主，由此在市场竞争因素与政策导引的综合推动下，西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期，也更为有力的推动西安房地产市场向城市运营的高度迈进。

4.2、经济适用房供应量将增多，住房供应结构调整力度将继续加强

2006年西安市新增经济适用住房项目72个，同时新增建设规模527万平方米。

按照规划,西安市经济适用住房07年建设的目标是新开工面积178万平方米，竣工面积140万平方米，完成投资19.5亿元。

2007年西安市还将新增经济适用住房项目77个，新增建设规模470万平方米。

截至今年3月，西安市经济适用住房新开工面积64.21万平方米，竣工面积63.94万平方米，完成投资7.71亿元。

经济适用房建设力度的加大，将于未来对平抑房价、调整供需结构产生积极促进作用。

4.3、房产投资热度持续降温

抑制投资政策的连续出台，已对西安本就比重较小的投资人群产生了较大的影响，2007年作为政策的深化落实年，在政策引导之下，未来房产投资仍将继续降温。

4.4、西安房价增长将趋于缓和，热点地区持续走高

上半年西安房价增幅超出往年，而随着下半年政策后项目的继续放量入市，以及普通大众需求的住房以及经济适用房、廉租房供应的放量将有效对房价上涨产生抑制，因此未来西安的商品房市场均价将逐步回归平稳。

而热点区域如曲江、高新以及城北区，由于区域规划的带动，房价的涨幅要明显高于其他片区，此外，由于这些区域还吸引了大量外地开发商的介入，他们所倡导的高品质、高价格的开发理念，也为这些区域的房价增长起了推波助澜的作用。

可以预见，在未来一段时期内，热点地区的房价涨幅仍会高于其他片区。

4.5、西安商业物业供大于求使空置率继续增大，泡沫凸显

西安商业用房竣工面积在2003年以前持续增长，特别在2002-2003年西安商业用房销售量明显增强，受供求关系影响，随着西安商业用房供应的加大，市场有效客户的消化，从2004年开始市场的销售量表现出下降的趋势。

西安商业市场尚不成熟，初级产品过多，个别区域供应过于集中，再加上房地产投资热的退潮使市场使西安商业物业面临极大的空置风险。

西安商业地产的超速发展，超出市场实际需求和购买力承受能力，必然导致：

土地资源的浪费和商业设施的闲置；重复建设引发同业之间的恶性竞争；大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机；零售业企业成本上升，效益下滑。

4.6、产品区域化特色趋于显著

近年西安迎来城市规划建设的全面推进时期，城市骨架不断外扩，房地产热点开发区域频现，且各区域未来规划发展建设各成特色。

伴随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产开发企业将更注重于产品的精耕细作，挖掘产品深层次价值，依托区域环境特征进行产品规划定位已经成为一种趋势，尤其对于规模型社区而言更是如此，这一点在曲江、浐灞、高新等区域表现得尤为明显，未来的房地产产品的区域特色将表现得愈为突出。