商住小区项目建设可研报告.docx

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商住小区项目建设可研报告

“XX花园”（暂名）商住小区

项

目

立

项

申

请

报

告

申请单位:

*****房地产有限公司

二零一二年三月十五日

第一章：

总论………………………………………2

第二章：

开发项目的要性和可行性………………4

第三章：

市场分析及预测………………………….5

第四章：

规划设计方案及建设条件………………7

第五章设计总说明………………………………16

第六章建筑设计说明……………………………19

第七章结构设计说明……………………………23

第八章给排水设计说明…………………………26

第九章电气设计说明……………………………29

第十章项目经济成本分析……………………34

第十一章：

分析总结……………………………….38

第一章：

总论

一、项目概况：

1、项目名称：

**镇“XX花园”住宅项目。

2、项目建设地点：

**********。

3、项目业主：

****房地产有限公司

4、项目负责人：

***

5、项目位置及规模：

本项目位于***，东北侧为***，南侧和西侧均为***居民住宅，北侧为***有限公司（已列入开发规划）。

该项目总用地面积***平方米，总建筑面积***平方米；该项目主要以住宅为主，地块沿***为商业广场，广场相邻为公寓（*F），地块内侧为*幢高档住宅楼（*F）

6、开发建设单位简介

“XX花园”（暂名）开发建设单位为***房地产有限公司。

本公司成立于***年*月，由***投资组建的房地产开发企业，注册资金***万元，注册地址为*******，法人代表人为***先生。

现有各类经营管理人员和专业技术人员***人，拥有房地产开发*级资质。

公司于****年*月通过转让拍卖的形式获得******地块国有土地使用权,并于***年*月在完成***整体搬迁后最终形成开发条件,随着市场经济的不断发展,公司紧紧依托雄厚的资金优势和人才优势，拟利用该地块实施“XX花园”（暂名）项目,努力为居民提供高品质的商品房产品。

7、研究范围

本可行性研究报告主要研究范围：

针对项目背景及建设的必要性分析、项目市场分析与预测、项目建设条件及建设方案、项目组织机构、投资估算和资金筹措、项目经济评价等进行研究，在此基础上对项目在技术上、经济上的可行性和合理性进行全面分析，供决策参考。

8、主要技术经济指标

总用地面积（m2）

****

总建筑面积（m2）

****

其

中

住宅（m2）

****

公寓（m2）

****

商业（m2）

***

总停车位

***辆

总建筑占地面积（m2）

****

建筑密度

****%

容积率

****

绿地率

***%

第二章：

开发项目的必要性和可行性

***位于***，****，东距***，西离杭州148km，镇域面积***平方公里，常住人口*****人，外来人口近*****人，自****年建镇后，先后获得了浙江省教育强镇，***卫星镇和***科技教育先进镇、***经济发展先进镇、优秀工业园区镇等荣誉。

特别是近年来在改革开放大潮的进一步推动下，发生了翻天覆地的变化，经济建设突飞猛进，形成了多层次、全方位对外开放的格局；走出了结构多元、市场带动的经济之路；确立了经济发达、环境优美、信用文明的“现代化工业强镇”目标。

伴随着经济的快速发展辖区的居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。

为适应**镇社会经济的迅速发展，本公司决定开发建设“***地块（XX花园（暂名）），该项目建成后，将成为**镇的一个环境幽雅、设施齐全、风格独特、交通便捷。

新型中高档住宅，该地块的建设将能适应和满足对掌起居民的生活空间的舒适性和居住环境的高追求。

因此，本项目的建设是必要的、也是可行性的。

第三章：

市场分析及预测

一：

房地产市场分析

1.近几年来，随着国家、省、市对房地产政策的不断变动，本公司对市场的分析也进行了不断的思路调整。

随着政策和形势的不断变化。

我们奔着实是求事，着眼于地区的发展。

面对客户，在设计当中依据规划设计条件，双层考虑，把握市场从整个**的房地产市场分析。

住宅的平均价格从2010前的4000元/㎡左右上升到目前的8000元/㎡左右，高档住宅及商铺的销售价超过10000元/㎡。

2.随着城镇生活水平的不断提高，城市化进程的不断加快，目前**房地产开发，在今后的5-10年内，新型住宅需求将是持续增长态势，而且今后几年将处于加速增长阶段。

3.随着人们对生活环境质量的高追求，**居民更加青睐，高档次的住宅，这为发展高档次别墅和住宅提供了巨大的发展空间。

二、本项目特点

1.本项目总建筑面积****平方米的商业和住宅及配套设施，销售市场前景乐观。

2.本项目建成后，将成为**镇规划区的一个环境幽雅、设施齐全、交通便捷，智能化的中高档住宅小区，此建筑项目的开发能立足于现在，着眼于未来。

而购房者看中的正是本项目未来发展前景。

3.本项目在规划设计方面围绕以人为本的设计理念，强调人们的工作和生活质量，创造人性化空间的智能住宅小区。

三、市场分析的结论

综上分析，本项目在市场有极大的优势，能满足消费者对生活环境的高追求和生活空间舒适性要求。

因此本项目的市场定位已体现在高档次、智能化、配套齐全、房型设计合理、售价适中，奔着以人为本的原则，取胜于市场。

第四章：

规划设计方案及建设条件

一、规划技术指标：

****地块“XX花园”暂名，设计方案参考了****建筑设计有限公司的设计方案及掌起镇规划部门的地形图及红线要求，该住宅小区项目控制性规划技术指标如下：

总用地面积为：

****㎡

总建筑面积为****㎡，

其中：

住宅面积****㎡

建筑密度为：

****%，

商业面积：

***㎡

容积率为：

****

绿地率为：

***%

二、市政建设条件及方案

根据本项目涉及的初步估算，本项目市政配套需求量如下：

用水量：

**立方米／日

用电负荷：

***KW

直接电话及光缆宽带网站点：

***点

市政配套方案：

水源：

本工程水源为市政供水管网，供水压力暂取为****Mpa。

用水量：

最高日**m3/d，最大时**m3/h。

供水方式

生活给水采用市政给水管网直接供水的方式。

本地块采用两路进水，由市政给水管网引*根DN**的给水管，在用地范围内形成环网，保证生活和消防用水的需要。

生活热水系统：

多层住宅及公寓均采用太阳能热水系统，初步考虑采用集中集热、分户储热、间接换热、机械循环的供水方式，分户水箱配备全额辅助电加热器，在保证用水安全的基础上达到环保节能要求。

计量方式：

根据自来水使用的功能、户数，公寓、住宅、商业及物业等给水均一户一表计量。

管材：

冷水：

室内生活给水干管、立管采用钢塑复合管，螺纹或沟槽式连接；支管采用PPR管，热熔连接；管道、管件及阀门的公称压力1.0MPa。

室外采用钢塑复合管和铸铁管。

水表井和阀门井均采用砖砌筑。

室外露天的给水管道采用泡沫橡塑保温。

热水：

热水供回水管均采用热水型PPR管，热熔连接，公称压力1.0MPa。

三、排水系统

1.污水排水

1.1室内采取污废合流、雨污分流；室外总体为雨污分流制。

污水通过污水管道收集，经污水井排至化粪池，经处理后排至市政污水管网。

生活污水排水量按生活给水量90%计。

1.2室内排水管道采用UPVC螺旋消音排水管，粘接。

室外排水管道采用承插式UPVC加筋管，橡胶圈接口。

2.雨水排水

2.1屋面雨水采用87型雨水斗重力流排水系统，有组织排水至室外雨水管网。

2.2雨水量：

雨水按当地暴雨强度，屋面重现期P=10年、室外重现期P=3年进行设计给水：

本项目水源取北侧道路的城市自来水管道。

排水：

本项目室内污废分质分流，室外采用雨污分流，生活污废水排至市政下水管网，集中排入市政主干道送污水处理厂纳污水体。

雨水在给雨水口收集，直接排入河网，生活排水量同给水量。

室内雨水管采用UPVC芯层发泡管，粘接。

室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道雨水。

室外雨水管采用采用承插式UPVC加筋管，橡胶圈接口。

供电：

设计采用一路10KV高压点源供电，接至小区变电机房电话电缆及宽带网：

由五类线接至电信局电话及宽带光缆网主干线-每幢设分线箱。

四、消防给水系统

1.消防用水量

室外消火栓用水量20L/s，室内不设置消火栓系统。

2.室外消火栓给水系统

2.1室外消防水源采用城市自来水。

2.2生活用水与消防用水单独设置管道系统。

建筑物内消火栓灭火系统的消防水泵接合器设在本工程靠建筑周围的道路旁。

2.3室外为低压制消防系统，火灾时由城市消防车到现场从室外消火栓取水进行灭火。

3.灭火器设置

户内适当位置设置MF/ABC3（3kg/瓶）型灭火器，每处两瓶。

五、节能

1.按《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）选取给水用水定额。

2.采用合理的供水系统，充分利用市政供水压力：

根据用水设备、用水卫生器具水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。

3.采用内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失。

4.选用节水型卫生洁具及配件

4.1给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；

4.2大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。

4.3公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。

5.各需要计量的用水部门均设置水表。

6.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止水管阀门故障时水池、水箱长时间溢流排水。

7.设置太阳能热水系统，供住宅和公寓使用。

六、环保

1.生活污水经过化粪池处理后的排入周围市政道路污水干管。

2.空调机凝结水排水和机房地漏排水设独立排水系统，排至屋面或排水明沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

4.本工程总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。

七．供电设计

本工程地上建筑面积为*****平方米，其中住宅面积为****平方米，公寓面积为****平方米。

（1）负荷等级

本工程应急照明为二级负荷，其余用电负荷为三级负荷。

（2）供电电源及电压

电源由市高压电网引来一路10KV高压电源,低压供电电源为380/220V，TN-C-S接地系统。

（3）负荷计算:

本工程总计算负荷为***KW，计算容量为***KVA,用电负荷分为两部分:

1.多层住宅用电负荷****m2x80W/m2=313KW；

2.公寓用电负荷****m2x80W/m2=238KW；

3.商业用电负荷****m2x100W/m2=43.2KW；

4.电梯及其他设备计算负荷**KW；

5.室外照明计算负荷**KW；

（4）变配电所:

本工程设置一处10KV高压环网站,一处变配电室。

变电站设在小区南面中间的公共绿地，内设2台400KVA的干式节能型变压器。

（5）电气设备选择：

专变变压器选用SG1O型，高压采用环网柜，低压开关柜选用抽屉式开关柜。

（6）低压计量

居民用户用电按一户一表制计量,商业及公共部分用电独立计量。

（7）防雷接地：

小区内建筑均按三类防雷建筑物设计,防直击雷均采用屋顶避雷带方式，屋面组成不大于20m×20m或24m×16m的网格，利用结构柱内两根主筋作为防雷引下线，引下线间距不大于25m，结构基础钢筋作为接地极,因采用共同接地方式，接地电阻不大于１欧。

小区弱电设备间供电电源装设SPD浪涌保护器,弱电系统装设信号避雷器。

（9）弱电设备间设置:

在小区1#楼一层建筑内各设一间电话电缆交接箱及有线电视转接设备间，面积各大于15平方。

（10）电话部分:

弱电设备间内设落地式交接箱１个，容量400对,住户每户按2个电话终端设计，商铺及物管办公适当考虑设置电话终端。

（11）有线电视部分:

弱电设备间电视信号接收及分配用，内设电视接收前端箱，以及光缆传输、光缆转接设备等。

住户每户按２个电视终端设置。

（12）宽带接入网:

宽带网络系统形式、拓扑结构,网络节点通信端口的物理接口标准及主、支线缆选择应由网络

运营商结合建设单位要求确定,设计提供室内外穿线管路及过路箱、盒。

（13）出入口管理及周界防越报警、闭路电视监控系统、巡更管理系统:

小区周边围墙上架设主动红外线探测器及配备特低照度的专业摄像机,小区主道路等重要场所设置云台摄像机,报警与闭路电视监控系统联动并由管理中心设置的中央监控电脑控制;小区内各区域及重要部位安装巡更站点,制定保安人员巡更线路,保安人员将巡更记录信息传送到管理中心。

（14）对讲与防盗门控

各住户单元入口处安装防盗门及对讲装置,实现访客与住户对讲或可视对讲,住户可遥控开启防盗门。

（15）物业管理计算机系统

物业管理计算机系统主要对物业管理中的各类信息如房产管理,住户管理,收费管理,设备管理及维护,车辆管理等信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算,反映物业管理的各种运行状况.

（16）小区智能化相关设备选择应考虑其经济技术指标及开放性、可扩展性。

八、电气节能

1、供配电系统的节能

（1）.专变选用SG10低损耗节能型干式变压器。

箱式变设置在负荷中心，减少了低压线路长度，降低了线路损耗。

（2）.选用的变压器容量负载率在65％～75％之间，使变压器实际负荷运行在最佳状态，提高了变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。

（3）.0.38KV低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。

并串联适当参数的电抗器，提高了用电负荷单位的自然功率因数及防止谐波的影响，提高了供电质量。

有利于节能。

2、电气照明的节能

（1）照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于0.9。

（2）照明控制：

楼梯间采用分散控制，走廊采用集中控制，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。

（3）在满足眩光限制的条件下，选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率不宜低于70％，灯具的反射罩具有较高的反射比。

（4）楼梯间等地方设置光控、时控、人体感应等功能的智能照明控制方式。

3、建筑设备的电气节能

（1）空调设备采用节能型产品。

（2）给排水系统采用智能控制方式。

（3）电动机、水泵等按功能用途采用不同类型的节能设备。

4、计量及可再生能源利用

（1）.住宅用户使用分时电价计量表商铺按单位分别计量管理。

住宅采用一户一表。

（2）充分利用自然光。

九、电气环保

1、本工程电气设备、材料均采用无毒、无污染、低噪音的电气产品。

1、灯具采用安全型产品，眩光符合国家规定范围。

避免光污染。

第五章设计总说明

一、设计依据

1、《住宅建筑规范》GB50368—2005

2、《住宅设计规范》GB50096-2011

3、《城市居住区设计规范》GB50180-93

4、《建筑设计防火规范》GB50015-2006

5、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001

6、《民用建筑设计通则》GB50352-2005

7、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95

8、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

9、规划用地块区位图及用地红线图

10、其他国家相关的法律、法规及建筑设计规范

二、设计内容

1.设计总说明

2.总平面设计说明

3.建筑设计说明

4.结构设计说明

5.给排水设计说明

6.电气设计说明

7.暖通设计说明

8.消防设计专篇

9.节能设计专篇

10.环保设计专篇

三、设计理念

1、如何使建筑方案体现地方特色与历史文脉，同时又不失时代特征，并且能够与周边建筑群相协调、融合。

2、如何根据基地的条件来加以充分利用，体现地块的经济性，创造更高的商业价值。

3、如何做到从建筑空间形态，环境氛围的营造与体量造型的塑造上体现时代精神，与城市整体规划保持一致，并具有创新性与前瞻性。

四、设计的指导思想

本方案将“以人为本”做为设计的基本要素，将设计的指导思想定位在建筑要体现使用者要求：

包括商业的要求、居住的要求、城市的要求，充分尊重周边环境和建筑文脉，创造一个功能合理、空间优美、经济效益高、建筑品位高的城市建筑群。

规划设计具有超前意识，做到高起点、高标准、高水平，贯彻以人为本可持续发展的理念，以建设生态型居住空间为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通组织有序、环境优美的现代生态型商住小区；规划设计注重社会效益、经济效益、环境效益的统一，力求创造一个优雅环境、具有一定文化内涵，且富于鲜明个性的生态住宅区；

五、规划设计原则：

环顾现代，钢筋水泥的丛林隔断了我们与自然的联系，窒息着我们的心灵。

耳边是汽车的轰鸣，呼吸的是充满废气和烟尘的空气，这样就促使着我们去寻找一种更适合人们居住的建筑与环境。

于是我们得到了：

建筑的永恒之道在于从精神角度出发，实现建筑与人、与环境之间的和谐统一。

倡导“人、建筑、环境、文化”于一体的居住理念，人尽可诗意的栖息于大地，从中国古代的山水居、田园居到美国现代著名建筑家赖特设计的流水别墅中，我们都可以发现建筑作为人与自然的一座桥梁，它的最高境界应该是实现人、建筑和自然的充分融合，这样它就能平息现代人的躁动和焦虑的心灵，使空间得以净化达到诗意化的生活。

本着这样的思想我们确定了以下的规划设计原则：

1、生态性原则：

尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况；

2、合理性原则：

合理的利用土地，确立合理的开发规模和层次，完善交通、水电等公共设施，满足人们的住、食、行、游等活动要求；

3、文化性原则：

从“回归自然”的文化理念出发，突出地域的文化特色，，营造多文化共存的氛围；

4、整体性原则：

强调规划的远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善整体结构，同时强调对住区的分期开发和住区的经营管理、环境形象等有所考虑；

5、灵活性原则：

市场的瞬息万变要求规划具有一定的灵活性，在开发过程中使规划方案具有及时调整的应变策略。

第六章建筑设计说明

一、总体布局

功能系统:

该项目外环形以住宅为主，地块沿329国道布置7层公寓。

内侧为三层高档低层住宅为主。

这种结构布局，充分利用土地，更好地解决了每一户的日照要求，并且努力做到景观均好性。

交通组织

小区内以一条车行主干道与城市干道相连，并且联系每一栋住宅。

小区主入口设置在地块北侧，与329国道相连。

低层住宅每户设置停车库，以及在地块北侧和公寓南侧设置地上停车位满足小区内的停车要求。

小区半围合式景观系统环环相扣、虚实相生，又各顺其势、互为因借、松紧从心、宽窄随意，并因形成景、因势造形。

本次规划方案设计中拥有以下几条独到的特点：

（1）朝向：

就是能不能接受到阳光。

中国人讲究坐北朝南，外国人喜欢日光浴，目的都是一样的。

阳光是生命，也是生命形态的外延。

作为开发商，考虑更多的应该是社会价值及投资收益。

而两者是互为矛盾的统一体，所以如何协调好两者的关系以及解决好两者的矛盾，是我们考虑的重要问题；所以在方案中我们追求经济效益的同时解决好住户的使用要求。

住宅尽量做到户户朝阳，户户享受阳光的温暖。

商业解决好便捷实用的要求。

（2）归属：

必须得承认：

在现代社会，人情已经日趋冷漠，因此很多人感到了孤独。

这是一个呼唤温情及关怀的年代。

我们从建筑美学，空间渗透，道路规划，公建安排上，充分考虑居民的心理和社会需求，方便邻里交往，增强了安全感，亲切感。

（3）和谐：

小区的绿化，不仅仅是美学，而是要营造一种居住的“小气候”。

为此，住宅楼强调绿色植物和铺地等自然因素的对改善环境质量的生态作用，设置了开敞的自然空间、适宜的建筑间距，集中的社会公共绿地成了天然的遮荫滤尘器。

可以毫不夸张地说，我们不单单是在规划一座建筑，而更多考虑的是如何建设一个纯美的生态园。

二，建筑设计：

对于建筑设计师而言，一种建筑形态的出现，绝不是简单的钢筋混凝土结构，而是一种生命的状态。

慈溪掌起XX花园规划的建筑造型来源于我们对这片土地的透彻理解。

或高或低，或宽或窄，都有它们存在的价值与意义。

建筑呈现的背后，或是喜悦和欣慰，或是深沉和感动，用自己的状态去面对就够了。

但一种人文，一种博大，一种风情，却只能和月光清风一起解读。

用目光来解读，它们是一排敦厚的建筑，用心灵来解读，它们是一段凝固的音乐。

（1）识别（造型设计）：

建筑的可识别性，用诗人的话说就是赋予建筑一种性格，一种精神内涵。

在这里注重塑造形态的可识别性，体现出人居建筑应有的亲切感、包容性。

运用精致的细部和协调的比例关系，创造出良好的视觉效果；强调了虚实对比，使建筑渗透出新颖、明快的气息；通过群体空间组合与形体的跌宕起伏体现造型之美。

主题风格以传统的坡屋顶与现代简欧式相结合的风格为主，建筑性格敦厚，庄重，雍容华贵。

（2）空间（户型设计）：

正如一种居住的空间所给人的感觉一样：

当你推开一扇不同的门，可以肯定，里面的空间组织所给你的感觉绝对是不一样的。

因此，优秀的家居建筑，不仅仅区分空间，更重要的是组织空间。

本项目的户型设计，把最精细的工作放在了室内空间的组织上。

将室内空间与住宅群体设计、住宅布置相结合，进行一体化设计，从而营造出良好的居家环境。

同时，设计紧跟现代潮流，充分提高居室的超前性和使用弹性，对玄关、储藏、工作空间、空调位置作了充分考虑。

因此，我们不是在帮你划分几室几厅，我们是在给你家的感觉：

亲切、从容。

三、消防设计：

（一）、设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50015-2006）

2、《建筑设计防火规范》GB50015-2006

3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

4、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50067-97）

5、国家、省市相关的法令、法规

（二）、建筑分类及耐火等级

建筑都为二类建筑，耐火等级二级；

（三）、总平面

消防道路直通每栋建筑，且在此范围内设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口，并在建筑入口处设有硬地满足消防车梯登高作业。

（四）、疏散

1、建筑均为多层建筑，住宅均为单元式住宅。

2、建筑楼梯均满足疏散要求。

（五）、建筑防火构造及室内装修

防火墙、隔墙、楼板、电梯井道、管道井、金属屋顶、重件吊项、变形缝、防火门、防火卷帘等均符合《建筑设计防火规范》GB50015-2006的要求。

室内装修材料的选用均符合《建筑内部装修设计防火规范》。

二、主要技术经济指标

总用地面积：

7182M2

总建筑面积：

****M2

其中：

住宅建筑面积：

***M2

公寓建筑面积：

****M2

商业建筑面积：

****M2

建筑占地面积：

****M2

建筑密度：

****%

容积率：

****

绿地率：

****%

机动车位：

***辆

第七章结构设计说明

一、设计依据

1、本工程主要按下列规范进行设计

建筑可靠度设计统一标准GB50068-2001

建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）

混凝土结构设计规范GB50010-2002

砌体结构设计规范GB50003-2001

建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）

建筑地基基础设计规范GB50007-2002

建筑地基处理技术规范JGJ79-2002

建筑桩基技术规范JGJ94-2008

建筑结构制图标准GB/T50105-2001

多孔砖砌体结构技术规范JGJ137-