龙泉驿区调研报告.docx

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龙泉驿区调研报告

龙泉驿区调研报告

2013年10月

一、龙泉驿区基本情况

1.龙泉驿城市区位图

如图中红五星所示

二、龙泉驿区区域现状及规划

1）龙泉驿区域现状

（a）地理位置

龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区。

距成都市中心19公里，距双流国际机场28公里。

是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。

（b）区域规划及人口状况

龙泉驿区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处（龙泉街道办事处、十陵街道办事处、大面街道办事处、同安街道办事处）、7个镇（洛带镇、西河镇、柏合镇、黄土镇、茶店镇、洪安镇、山泉镇）、1个乡（万兴乡），人口60.38万。

（c）交通状况

成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过。

规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。

（d）工业和旅游

龙泉驿区工业经济强大，为重要的汽车城。

成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国等国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。

目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、隆力奇、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。

龙泉驿区旅游资源丰富。

境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是四川省花果山风景名胜区和正在打造的新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域，一年一度的“中国·成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会。

2）龙泉驿区城市发展规划

（a）总体规划蓝图

龙泉主城区建成面积达69平方公里，人口达76万人，目前，“以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区”是龙泉驿区总的规划蓝图。

规模以上工业增加值超过180亿元；城镇化率达75%以上；大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过40%。

到2017年，努力实现“十个一”的奋斗目标：

①地区生产总值突破1500亿元；②人均地区生产总值突破15万元；③地方财政收入突破100亿元；④“四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000亿元；⑤培育10个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；⑥规模以上工业增加值突破1000亿元；⑦工业集中度达到100%；⑧人口规模达到100万；⑨城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比接近1:

1；⑩综合实力进入全国100强（力争全省首强）。

（b）区域发展规划明细

根据成都市总体规划，龙泉是成都市未来都市区的组成部分，其区域定位为：

山地型休闲旅游区，属城市重要功能区。

以新型工业、公共服务、居住为主。

重点发展职能为：

大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。

该组团的空间发展策略是承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。

以下是龙泉各板块的主要发展方向：

区域

主要发展方向

大面十陵片区

以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心

（居住、公共服务区，28平方公里）

洛带

客家文化、旅游功能区

（旅游商贸区，1平方公里）

龙泉片区

成都经济技术开发区

（工业服务居住区，发展面积42.5平方公里）

同安镇

我市重要的公路口岸

（居住、会议、体育、教育为主，发展面积7平方公里）

三、龙泉驿同安镇区域概况

同安镇幅员面积54.87平方公里,耕地面积15768亩，辖6个村,3个社区居委会,128个村（居）民小组（其中居民小组32个）,总户数8145户，总人口7.9589万人（其中常住人口3.5827万人，服务人口4.3762万人，农业人口1.7009万人）。

富余劳动力3900人，主要发展旅游度假、会务会展、康体休闲、职业教育、高端居住等五大产业。

同安街道（阳光城）位于成渝高速公路首座互通式立交桥旁，以其为中心，成渝高速公路横穿，成环路纵贯，五纵三横，交通方便。

东距重庆308km，西距成都市中心18km，北距成渝铁路洪安火车站9.5km，南距国家级成都经济技术开发区5km，距西南航空港（成都双流国际机场）28km，离西南最大的铁路货运站——成都火车东站15km。

主要特色:

1.自然环境优美。

同安街道（阳光城）东傍龙泉山脉，西连成都平原，森林覆盖率高，空气质量好。

水资源丰富，环境优美。

同时这里万家湾、猫猫沟、李家沟等五大湖泊错落分布在群山之间，是成都市近郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生态空间。

2.基础设施较完善。

有幼儿园、小学、中学共计20余所，大中专院校7所；有医院三所，一所专科医院，一所综合型的同安公立医院，一所综合型的华大医院；有邮政分局一所，可办理邮政储蓄、特快传递等多种邮政业务。

3.第三产业发展势头迅猛。

重点项目有四川省专用足球场、龙泉阳光体育城、成都商报新闻培训中心（博瑞花园酒店）、新光华大酒店、四川日报培训中心（星光花苑）、四川大学成教院、成都信息工程学院、四川联合经济学校、四川国际标榜学院。

四、区域房地产宏观市场分析

1.房地产总体运行情况

2012年，全区房地产实现总产值133.05亿元，同比增长28.4%；房地产从业人员总数50531人，比上年增长11.6%。

全年商品房销售额达94.03亿元，同比下降8.1%。

2.住宅消费者构成分析

1）住宅客户来源分析——大约70%的产品被区域外来客户买走。

成都城区客户和龙泉驿区客户各占客户组成较多，是龙泉住宅的主要目标客户群。

周边郊县、省内其它城市和外省的客户，三者比例虽较小，但也消化了龙泉区内三成的住宅。

2）住宅消费者年龄分布——30-50岁购房者占多数。

龙泉购房的消费者年龄主要分布在25-50岁之间，约占总购房人群的四分之三，25岁以下和50岁以上客户较少；其中31-40岁之间购买比例最大，占总购房人群的二分之一。

3）住宅消费者职业构成——分布比较平均。

在客户的职业构成上，龙泉的客户整体分布比较平均，主要包括大型企业员工、私营企业主、专业技术人员、个体工商户和行政单位职员。

4）不同区域消费者购买物业特征分析

●当地客户：

作为龙泉本地的居民，本地购房者买房的主要目的就是为居家，因而在物业的选择上多偏向多层普通住宅，另有部分为改善居住条件二次置业，其在产品的品质上要求较高，主要是电梯公寓，价格在4000-5000元/㎡左右的比较受欢迎，别墅需求相对于此群体价格偏高。

●成都客户：

成都人在龙泉买房主要有三种，“白+黑”模式，“5+2”模式和投资，另外还有小部分为度假置业客户。

作为经常要往返于成都和龙泉之间的“5+2”模式和“白+黑”模式，和其它需求相比更加注重项目的地段和配套设施，以满足日常生活的基本需求；作为度假型客户则对项目的周边的自然环境要求很高，对周边的配套要求相对不高；价格方面成都客户承受能力较强，单价在6000元/㎡以上的楼盘受市场欢迎，其中以自然环境好的多层洋房项目和别墅为主。

●外地客户（都江堰、外市和省外）：

这部分客户最显著的需求特征就是养老，多为在外工作回乡，或者是随单位到了龙泉，在此置业，以备将来养老之用。

他们倾向的住宅主要是周边配套和自然条件较好的项目。

市场接受价格同样在4000-5000元/㎡左右。

3.商业消费者分析

龙泉商铺目前主要的目标客户群为成都主城区和本地客户，其中成都客户占的比例要高于本地客户，中等收入水平，选在郊县投资主要是因为龙泉商业物业的单价低，总价少，投资风险和投资门槛小于市区。

但同时存在投资回报周期长、见效慢等情况。

五、同安镇周边代表性项目个案分析

1.中粮•御岭湾

项目位置

龙泉驿区同安镇阳光城博瑞酒店对面阳光大道138号

开发公司

中粮地产（集团）股份有限公司

占地面积

333000平方米（5000亩）

建筑面积

202580平方米

推广语

中国别墅进入御岭湾时代

物业类别

纯独栋别墅

容积率

0.34

面积区间

420-870平米

交通状况

从御嶺湾至成都市区，车行仅15分钟左右；成渝高速、驿都大道、成龙路、成洛路均可直达本项目。

随着地铁2号线的建设开通，和未来5环路规划建设的落地，将进一步拉近项目与成都的距离。

周边配套

6000余平米的五星级水岸会所，涵盖酒吧、咖啡厅、中西餐厅、全方位健身房及瑜伽室、双恒温室内泳池及户外无边界泳池、专业SPA及理疗室以及各种商务多功能会议室等，为业主提供生活之外的各项所需。

项目特色

项目围绕800亩的御景湖修建，蜿蜒4300米的漫长湖岸线，连贯龙泉山其他大小池塘湖泊，常年保持15.9℃左右的年平均气温。

3000亩的原生山林层林叠嶂，54.9%森林覆盖率，负氧离子含量达2400-4500个/立方厘米，高出市区6倍，令御嶺湾成为不可多得的天然氧源。

上千种珍稀植物遍布在御嶺湾四周；上百种鸟类飞翔于天地间，被中国观鸟中心记录在册。

开盘时间

2013年06月

入住时间

2014年06月

物业管理

中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都

物业费

6元/月/平方米

价格

550万-9000万/套

优惠措施

2.金山•御景蓝湾

项目位置

龙泉驿区阳光大道89号

开发公司

成都光业投资

占地面积

61402.8平方米

建筑面积

369780平方米

推广语

50万㎡璀璨生活，享成都悠美生活

物业类别

普通住宅

容积率

4.30

绿化率

40%

面积区间

86-129平米

交通状况

阳光城驶向龙泉城区的885、886，阳光城驶向洛带的850，阳光城驶向十陵的869，阳光城驶向五桂桥汽车站、新南门汽车站的中巴。

成都至龙泉223、218、332到龙泉汽车总站。

周边配套

商场：

东方虹四方街、1号耍都（VACA国际）、同安购物中心等商业经济圈。

教育：

明星幼儿园等数个、数个中小学（如川大附小、同安中学小学、国重龙泉中学、龙泉二中、航天中学及尚在筹建的国际学校等）。

有成都信息工程学院、川大、成都理工等七所高校。

医院：

龙泉120急救中心、龙泉综合性医院（在建）、成都最大国际医院筹建中，同安社区卫生服务中心（在建）、黄再军医院（主诊风湿、关节等骨科病）。

银行：

中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、民生银行、浦发银行、招商银行、信用联社、邮政储蓄等。

邮局：

中国邮政。

其他：

占地600亩的阳光体育城、8.2万亩的森林公园、4个星级酒店。

项目特色

投资价值洼地，升值空间无可比拟。

开盘时间

预计2013年11月-12月

入住时间

2014年12月01日

物业管理

不详

物业费

不详

价格

均价4600元/㎡

优惠措施

一次性2%；按揭1%

3.林溪美城

项目位置

阳光城阳光大道15号（星光花苑酒店旁）

开发公司

四川美创实业发展有限公司

占地面积

37684平米

建筑面积

210000平米

推广语

物业类别

住宅

容积率

住宅:

4

绿化率

60%

面积区间

77-116㎡

交通状况

885路,850路,869路,龙泉006路,886路

小区配套

阳光假日,老年健康公寓,林溪美城,阳光商业世界,金山花园,金巴黎,阳光花苑,国一澳乡,桂花园,玉龙山庄

项目特色

龙泉阳光城湖山别墅板块高绿化高性价比楼盘

开盘时间

2012-01-01

入住时间

2013-12-31

物业管理

法士达物业

物业费

住宅:

1.45/平米/月

价格

均价5000元/㎡

优惠措施

一次性4%；按揭2%

六、同安区域房地产市场发展趋势分析

1.发展空间和机会

1）交通方面问题正在得到解决。

2）随着区域街道以及经济开发区环境的改善；加上其它区域（温江、华阳）土地储备量的减少以及土地价格的快速上涨，给同安区域带来良好的发展机遇，大部分成都市区客户在价格因素及产品因素的权衡下会在龙泉进行多次置业。

3）从各个区域的销售来看，龙泉本地消化量具有极大的潜力，对于目前的中低端项目的吸纳能力较强；区域具有极大的客户发展空间，有与其它区域竞争成都市中高端客户的机会。

（如：

中粮•御岭湾）

4）土地资源丰富，拥有丘陵地势，从居住角度讲，台地和丘陵建设比平地有错落感；非耕地较多，开发不需要占用大量良田。

5）山线较长，位置从同安延伸到柏合镇，沿山一带在中高档住宅的开发上有很大潜力，约有近7000亩土地可推向市场。

6）空气质量好，环境可媲美都江堰、青城山。

7）从旅游开发的角度，有桃花节和枇杷节支撑，便于强化旅游经济。

8）交通硬件已经较齐备，只要解决公共交通网络的布置问题，龙泉的交通便捷度将会大大提高。

9）居住外移给近郊带来机会。

10）价格优势较为明显，升值潜力较大。

2.未来区域房地产的发展策略（个人几点不成熟的意见）

1）目前同安地产开发水平较低，待提升整个区域房地产市场的品质。

2）已开发项目较分散，可做大做强，集中开发。

3）加大政府对房地产业的支撑力度，望争取更多优惠政策。

4）媒体推广、打造环境，增强区域核心竞争力。

七、其它信息