房地产投资潜力城市分析福建省福州市doc 25.docx
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房地产投资潜力城市分析福建省福州市doc25
房地产投资潜力城市分析（福建省福州市）
目 录
城市概况
投资潜力分析
一、宏观经济及房产市场分析
1、福州市2004上半年城市统计数据快速一览
2、GDP
3、人均可支配收入
4、恩格尔系数
5、城市化进程
二、房地产市场分析
1、福州市房地产市场概况
2、房价收入比
3、房地产市场潜在供给分析
4、房地产市场需求分析
5、房地产市场展望
附录一：
福州市2004部分新楼盘一览
三、土地市场分析
1、福州市土地市场概况
2、福州市地价指数与经济发展状况之间的关系分析
3、福州市地价指数与房地产价格之间的关系分析
4、土地市场展望
附录二：
福州市土地发展中心近期收储的地块一览
附录三：
2004年城市土地级别及基准地价
附录四：
各类土地的基准地价（单位：
万元/亩）
附录五：
福州市2004上半年公开出让地块情况一览
房地产投资潜力城市分析（福建省福州市）
城市概况：
福州市是福建省省会。
位于福建省中部东端，台湾海峡西岸。
东临台湾海峡，西靠三明市、南平市，南邻莆田市，北接宁德地区。
东西最大横距128公里，南北最大纵距145公里，总面积11968平方公里，其中市区面积1043平方公里，城市建成区面积70.5平方公里。
现辖闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县、鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区等6县5区，代管长乐市、福清市。
总人口656万人，其中城市人口224万。
居民以汉族为主，畲、满、苗、蒙古、回等12个少数民族聚居或杂居其间。
境内地形复杂，地貌多样。
南部为福州盆地的大部分，北部为山地，从西南向东倾斜，西部为中低山地，东部丘陵平原相间。
鹫峰、戴云两山脉斜切南北，闽江横贯市区东流入海。
海岸线曲折迂回，长达1148公里，海岸直线距离为146公里。
沿海大小岛屿316个，平潭岛245平方公里，为全国第五大岛。
属亚热带海洋性季风气候，温暖湿润，雨量充沛。
全年无霜期326天，年平均气温19.6℃，年降雨量900～2100毫米。
福州交通发达，有公路、铁路、水路、航空等多功能、多层次的交通网络。
2003年末，城市道路总长983公里，新增道路面积180万平方米，人均拥有道路面积9.82平方米。
全年新增公交车202辆，年末拥有公交车1615辆，每万人拥有公交车9.41辆；新辟、延伸线路20条，年末公交车营运线路达97条；日客运量达89万人次。
2003年，城市供水能力达153.40万吨／日；液化气供气总量9.15万吨，其中家庭用气5.47万吨，城市气化率达96.5%。
全年全社会用电量达101.39亿千瓦时，比上年增长23.7%，其中生活用电22.03亿千瓦时，增长13.2%；工业用电55.09亿千瓦时，增长54.3%。
2003年，全市进出口总额82.96亿美元，比上年增长31.2%。
出口总额46.43亿美元，增长33.8%，其中外资企业出口37.12亿美元，增长29.9%；内资企业出口9.30亿美元，增长51.9%。
福州市先后进入"中国城市综合实力50强"和"全国投资硬环境40优城市"行列，三次被评为全国"双拥模范城"，并获全国"科教兴市先进城市"称号。
投资潜力分析
一、宏观经济及房产市场分析
1、福州市2004上半年城市统计数据快速一览：
市区人口（万人）
224（2003）
人均居住面积（㎡）
21.19
商品房竣工面积（万㎡）
140.6
GDP（亿元）
1347（2003）
户均居住面积（㎡）
69.5
商品房销售面积（万㎡）
413.1
人均GDP（万元）
20534（2003）
户均人口（人）
3.28
商品房销售额（亿元）
127.4
人口自然增长率
5.8‰
房价收入比
5.67
空置率
15.3%
城镇居民可支配收入（元）
5995
房地产投资额（亿元）
94.4
商品房平均价格（元/㎡）
3092
居民可支配收入增长
14.4%
房地产投资增长率
48.2%
商品房价格增长率
-1.2%
2、GDP
根据福州市统计局的统计资料：
该市国民生产总值自2001年以来，3年的增长率分别为10.3％、10.1％、11.2％，高于同期全国平均水平。
2004上半年福州市GDP已实现增长13.6%，与前几年同期相比，呈现逐渐加速的迹象。
见图1-1
图2-5
按照联合国对40多个国家的统计分析结果：
人均GDP800美元左右时，住房消费进入快速增长期，1300美元以上时进入稳定增长时期，达到8000美元时增长速度趋缓。
截止2003年末福州市人均GDP为20534元即2500美元，现福州市的住房消费已处于稳定增长的发展阶段。
3、人均可支配收入
人均可支配收入的增长对短期房地产需求形成最有力支撑。
人均及家庭可支配收入的现状及持续增长，对居住的需求具有较大的刚性，并且会随着人均收入的增长而增长。
从图2-6中可以看出福州市人均可支配收入平均以每年10%左右的速度增长。
据统计2003年末已突破1万元，达到10179元。
2004上半年是5995元，同期增长幅度达14.4%。
另从图中反映出，福州市城镇居民的平均可支配收入的增长速度，近3年来全部以高于房价的增长速度在运行。
不难看出，这种长期的收入增长快于住宅价格增长的情况，为该市住宅需求提供了坚实的收入保障。
图2-6
从该市城镇居民的消费结构来看，2004上半年市民发展和享受类消费比重继续上升。
其中，交通与通信类支出人均664.05元，增长79.9％，在消费支出中所占比重为16.9％，比去年同期提高6.4个百分点；医疗保健类支出人均253.77元，增长30.1％，在消费支出中所占比重为6.5％，同比增长0.9个百分点
2004上半年福州市城市居民平均消费性支出的构成中，居住占16%，高于世界银行在《1997年世界发展报告》中所提供的在人均收入1001-4000美元以下时居住占消费的10%的世界平均水平，相当于人均收入在10001-20000美元段的居住占消费比例。
假定货币汇率不变，福州市人均可支配收入以年平均10%的速度增长，大约需要20年左右的时间才可能达到该阶段水平。
就是说在以后20年的时间里，福州的人均居住支出将呈现“U”型的发展态势，但住房支出的绝对值将会不断的变大。
4、恩格尔系数
根据有关部门对市区300户居民的抽样调查显示，从1999年至2003年5年间，该市恩格尔系数从51.83%降到43.36%，下降了8.47个百分点，已接近30%～39%的富裕标准。
5、城市化进程
按照福州市政府规划目标：
2000年-2010年城市化水平每年增长1.1个百分点，到2010年，城市化水平可达60%，城镇人口控制在393万人。
即从2004年至2010年新增城镇人口将在169万以上。
假定新增城镇人口中有60%需要解决住房，6年之中，年均住房需求约为507万平方米。
二、房地产市场分析
1、福州市房地产市场概况
2004上半年福州市共批准商品房预售面积354.58万平方米，其中福州市区批准商品房预售面积347.82万平方米，供应结构基本合理。
商品房销售继续保持旺盛势头。
1－6月全市商品房销售面积413.14万平方米，比批准上市预售的商品房面积多出58.56万平方米，需求量略高于供应量，预售合同登记金额127.42亿元。
其中商品住宅销售面积348.37万平方米，金额99.05亿元。
今年的登记量超过了供应量，说明该市今年商品房市场需求异常旺盛。
其原因是，上半年，特别是第一季度，在温州人购房的带动下，市场需求有些透支，一部分未来时段的需求被提前释放。
图3-2
2004上半年福州市商品房开发的热点在新区，金山、鼓山和五四北成为三大集中区域。
这几年来，新区逐渐取代旧区成为我市房地产开发的重点区域。
金山新区、鼓山新区和五四北新区，其开发量占了全市商品房开发量的一半以上。
上半年，这三大新区的商品房预售批准量为184.14万平方米，占了商品房供应总量的52.94％。
这三大区域也是今年以温州为代表的外地人在福州市购房的重点区域和房价涨幅最大的区域。
相比去年，平均房价增长超过300元／平方米，涨幅超过10％。
鼓山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格2500－2600元／平方米，去年同期为2000－2200元／平方米。
金山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格2400－2500元／平方米，去年同期2000元／平方米左右。
五四北新区，今年上半年商品住宅平均交易价格2500－2600元/平方米，去年同期2200－2300／平方米。
存量房交易持续攀升。
上半年全市二手房交易面积92.07万平方米，交易金额15.13亿元，分别比去年同期增长50.17％、74.03％。
商品房价格基本稳定。
据对商品房合同登记价格进行分析，商品房平均价格3196元／平方米，而去年同期为3099元／平方米，同比上涨3.13％；商品住宅平均价格2843元／平方米，去年同期为2703／平方米，同比上涨5.18％。
福州市房价正由4年前的2500元／平方米台阶上升到了3000元／平方米台阶。
城市房屋拆迁规模得到控制。
上半年拆除房屋建筑面积84.24万平方米，比去年同期减少15.4％。
二手房住宅平均价格比去年同期上升了289元，涨幅为20.4％。
经济适用房价格控制在1600－1800元／平方米范围内，比同等地段房价低200－300元／平方米，为抑制房价的过快上涨做出了贡献。
但今年因成本上涨导致经济适用房价格上涨70－80元／平方米。
非市区对象成为福州市购房的主体。
福州城市正处于高速扩张中，按照规划，人口将从现在的200万人发展到2020年的350万人。
这一城市扩张从人口增长来讲，将以机械增长为主（包括农村城镇化）、自然增长为辅，将有越来越多的人通过购房、投资等方式进入福州市。
表现在房地产需求结构上，市区以外的外地人购房将不断取代本地人成为该市购房需求的主力。
今年上半年，外地人（购房时户口不在市区），包括本市辖县、本省其他地市、外省以及港澳台和外籍人士在福州购房的合同登记量为14042宗、面积170.82万平方米，金额55.25亿元，分别占同期福州市商品房合同登记总量的42.31％、44.9％和45.44％，即40％－50％的水平。
从空置率指标来看，国际通行的警戒线为10-15%。
福州市2003年末商品房空置率为15.3%，处于比较高的水平。
但另据资料表明，该市商品房空置面积持续减少。
今年上半年商品房空置面积67.9万平方米，同比下降31％，其中住宅31.7万平方米，同比下降13.6％，办公楼10.5万平方米，同比下降51.2％，商业用房20.9万平方米，同比下降5.9％。
2、房价收入比
从房价收入比来看，世界银行认为合理的房价收入比应该在3：
1到6：
1之间。
鉴于我国的现状，普遍认为一个城市的房价收入比在5-8之间比较合理。
与全国各省会城市相比，福州市目前5.67（以平均每户70平方米计算）的比率处于较低的水平，有比较大的投资潜力。
3、房地产市场潜在供给分析
2003年末福州市房地产投资额达114亿，房地产投资增长率为63.7%。
2004年1-6月全市完成房地产开发投资94.4亿元，占全社会固定资产投资的42％，与去年同期相比增长48.2％，增幅比一季度回落13个百分点，增幅趋缓，房地产宏观调控效果初步显现。
2004年1-6月全市商品房施工面积1716万平方米，同比增长25.2％，其中商品住宅施工面积1442万平方米；办公楼施工面积66.3万平方米；商业用房施工面积121万平方米。
商品房开发结构合理，住宅开发仍为主导。
图1-2
由于受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，上半年新项目的开发步伐有所放缓。
1－6月份全市商品房新开工面积213.3万平方米，同比下降29.2％，其中商品住宅新开工面积192.9万平方米，同比下降28.8％；办公楼新开工面积2万平方米，同比下降67.8％；商业用房10.5万平方米，同比下降26.6％。
见图1-2
2004上半年福州全市商品房竣工面积140.6万平方米，同比增长3.5％，其中商品住宅竣工115.3万平方米；办公楼竣工面积3.24万平方米；商业用房竣工13.3万平方米。
4、房地产市场需求分析
人均居住面积
福州市2003年底人均居住面积为21.19平方米，户均70平方米左右，略低于同期全国平均人均居住面积，也低于80-120平方米的小康户均水平。
到2010年福州市城市化水平约为60%左右，城市居民住房建筑面积人均应为40平方米左右，每户120平方米左右。
可想而知，房地产发展还有很大的发展空间。
住房满意程度
图3-1
根据有关方面调查，福州６０％的市民家庭对住房面积、住房结构不满意，对住房的建筑质量不满意的占５８％，对环境卫生不满意的占４０％。
另外，群众对现住房的不满意还集中在：
楼层和采光（不满意３２．５％）、生活配套设施、治安（不满意的各有２８．５％）。
调查显示，市民对现住房总体感到满意的仅有５％，基本满意的为７０．５％，不满意的有２３．５％。
见上图
调查发现，福州市居民家庭中有改善居住愿望的家庭占总数的６８．５％。
在将来住房面积的选择上，福州人对居住面积的需求主要在１００～１２０平方米。
４２％的家庭选择了１００平方米的住房，１４．５％的家庭选择了１２０平方米住房，选择８０平方米和１５０平方米住房的家庭各有９％。
在有改善住房意愿的群体中，购买商品房是首选，其次是购买经济适用房，再次是二手房，三者的选择比例是４７．４％、２７％、５．１％。
在计划购房的时间上，选择今年年内购买住房的有３．５％，选择明年购房的占５％，选择后年购房的有６％，据此推算，２００５年前福州市市区现有家庭对住房的需求量在５．８万套左右（注：
福州市区家庭总户数按４０万来推算），需求面积总量在６３８万平方米
据了解，福州市普通购房者能承受的房价为1350-2000元/平方米的占52.1%；2000-2500元/平方米的占25.3%；2500-3500元/平方米的约占12.5%；3500-5000元/平方米的占7.3%；5000元/平方米上的占2.8%。
见图1-3
图1-3
对福州市2004年下半年及明年的房产走势分析，我们认为主要呈以下几个特征：
1）房价温和上升
下半年及今后房价该如何演变，自然是购房者最关注的焦点。
我们综合分析认为福州市下阶段的商品房价格将是稳中有升的走势。
但相对于前几年的增长幅度来说，可以认为是稍稍加速。
主要理由是：
从土地因素看，近2年的福州市土地综合指数是呈逐年上升的趋势，03年更是达到了114点。
所谓水涨船高，土地价格的上涨必然带动房价的快速上行。
从建安成本和房地产运行的周期看，２００４年商品房平均价格将出现上扬。
可以说该种局面是正常的，原因在于国民经济极其平稳，而配套费用不断上涨，特别是钢材、水泥等原材料几年来涨幅惊人，２００３年底这些材料一路走高似乎也已经预示了２００４年的房价走向。
但另一方面产品运行周期长是房地产业的特点，无论２００４年的国民经济怎样变化，由于房地产开发形成的巨大惯性，将使今年的房价在上涨的同时，又和去年相比不会有太大的差异。
从城市化进程和人均可支配收入增长来看，２００４年福州楼市将会承接２００３年的成长势头，东扩南进西拓战略使城市发展更具规模。
在城市化进程大大加快的同时，福州的国民经济将保持１０％的增长，人均收入将达到１５００美元，从而使居民的有效购买力，特别是住宅消费能力显著增加。
在这种情况下，２００４年福州房价将稳中趋升，但升幅在10%之内。
从商品房推出的板块来看，在经过前两年的价格盘整后，福州低价位商品房房价涨幅明显，东区房价比往年会有较大幅度的拉升，江滨板块目前上涨速度会变缓，但却是福州最具升值潜力的板块。
市中房价由于受到东南板块的牵制，基本趋于稳定。
另外，由于这两年福州商品房开发量增幅过快，在一定程度上也抑制了房价的快速上涨。
从量化看，今年的整体房价将较去年上涨300元／平方米左右，但这并不意味着每个楼盘的上涨空间只停留在这个水平。
针对个案来说，房价上涨的幅度也许远不止300元／平方米，但由于福州城郊低价位楼盘的开发量将大大增加，远远超过中高价位楼盘的开发量，这就使２００４年福州房价平均值增长不大，涨幅稍稍超出上一年的水平。
从购房的对象来看，外来的购买力开始影响该市的供求比例。
其中不能不提温州炒房团的作用，从某种程度上讲，今年上半年特别是新区的房价能有今天的水平与温州炒房团是有直接的关系的，是他们的大量介入购买直接刺激了新区房价的抬升
2）供房逐步放量
福州市近几年商品房销售面积也是呈现逐年增加的趋势。
2004上半年全市商品房销售面积413.14万平方米，比批准上市预售的商品房面积还多出58.56万平方米。
而2003年全年可供销售的商品房面积为527万平方米。
承接上半年的发展态势，今年福州市商品房供应和销售量预计将突破800万平方米。
3）品牌比拼整合运营守业抗击风险
２００４年福州市品牌房地产企业会更受市场推崇。
随着市场竞争的日益剧烈，产品品牌是最能彰显楼盘的个性，也最能迎合市场发展的新需求。
而福州市也支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购、重组形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业集团。
从某种程度上来说，２００４年是大浪淘沙的一年，也可以说是楼市优胜劣汰的关键一年。
２００４年也是房地产开发商守业的年份，地产企业的抗风险能力将面临考验。
当然所谓地产品牌，要看它的市场号召力。
开发量大、资金雄厚的企业并不意味着就是品牌地产，人们消费时更应该看重地产企业的整合运营能力，比如对开发规模、规划设计、开发进度和物业服务的合理衔接；对行业链和人才链的有效整合等。
２００４年谁成功做出地产整体运营的模式，谁就将主导市场。
进入２００４年，那些短期行为的项目公司将因为资金和工程质量问题，最终形成一个消费抗性，进而大大削弱自身的诚信度，遭到市场无情的淘汰。
在这种态势下，品牌企业脱颖而出，品牌将成为消费者购买时的依据。
4）产品户型变化不大追求居住舒适
２００４年福州楼市产品的竞争，将围绕住宅的舒适度、功能、景观、立体布局等方面展开，其中，产品的舒适度将成为核心竞争。
从１９９６年到２００３年８年间，福州的住宅产品已经从粗犷型向高品质发展。
到２００４年产品将不会有大的创新，开发商只能围绕提高产品的舒适度做文章。
2005年商品房供应量的继续加大，对各个房地产商都是一场严峻的考验。
在目前商品房同质化竞争严重的情况下，房产开发商如何将开发产品优质化、不断推陈出新，开发新的符合市场需求、规律的产品十分关键。
２００４年将遭遇产品创新的“瓶颈”，开发商应该转向产品的细节方面求突破，比如２００３年流行“入户花园”。
从整体上，２００４年的产品可归纳为一多一少一高一低：
项目多，别墅多，小户型多；创新产品少，个性化楼盘少，人文内涵少；高档而不高贵；低档而不低廉。
当然，2005年还是会有不少求精求实的楼盘呈现。
总之，明年是真正的市场过渡期，新旧产品交替期。
附录一：
福州市2004部分新楼盘一览
楼盘名称
区域
板块
位置
开发商
类型
价格（元/㎡）
联系电话
巴黎之春
鼓楼区
城西板块
楼区铜盘路355号
福州市城乡建总
住宅
均价2650
7272008
百合苑
鼓楼区
城北板块
闽江大道与金山大道交口
福州金茂房地产开发有限公司
商住楼
均价1900
7711366
彩虹铺景
鼓楼区
市中心板块
鼓楼区华林路366号
福建隆盛房地产开发有限公司
商住楼
均价3800
7582728
晨光江景
鼓楼区
城西板块
杨桥西路洪山桥东侧
福州景协房地产有限公司
住宅
均价2900
37286883728338
城市之光
鼓楼区
温泉板块
湖东路189号
福建隆发房地产公司
住宅
均价3900
7561222
半岛国际
仓山区
江滨板块
四桥以东，江滨大道南侧
恒坤房地产开发有限公司
住宅
均价4000
3210788
北京金山
仓山区
金山板块
金山大道与金榕路交接处
福建立恒房地产开发有限公司
住宅
均价2500
7221288
滨江丽景
仓山区
江滨板块
闽江大道90号
福州新榕房地产开发有限公司
待定
3765777
城南名苑
仓山区
城南板块
迎宾路西侧
福州航兴房地产开发有限公司
住宅
均价2400
3532988
福杰苑
仓山区
城南板块
下藤路353号
福州市仓山南台岛建设发展公司
住宅
最低价1988
3538996
春江御园
闽侯
大学城板块
上街镇厚美村
福建渠城房地产开发有限公司
别墅
最低价30万元/幢
3768833
绿洲家园
闽侯
闽候
闽侯桐口
福州闽水缘发展公司
别墅
均80万元/幢
2613343
闽都大庄园一、二期
闽侯
闽候
洪塘大桥头南侧
福建亚江房地产发展有限公司
别墅
均价90万元/幢
2898866
亚青游艇别墅
闽侯
闽候
闽侯荆溪镇荔园度假村
福建亚建乡村俱乐部有限公司
别墅
均价1280
2613343
E代天骄
台江区
市中心板块
六一路106号
福州榕航房地产有限公司
商住楼
均价3200
3330018
安平小区
台江区
市中心板块
台江区新玉环路南侧
台江区房地产开发经营公
商住楼
均价3000
3292918
鳌峰苑
台江区
东区板块
鳌峰路鳄鱼公园西北侧
福州江滨建设开发公司
住宅
安置住宅均价1800
3632288
博美诗邦
台江区
市中心板块
工业路168号
福州博邦房地产有限公司
住宅
均价3100
3370700
长汀里花园
台江区
工业路板块
西二环南路30号
福州佳裕房地产开发有限公司
住宅
均价2400
3892222
翠湖山庄
晋安区
城北板块
福州新店赤桥路98号
福州旺福房地产有限公司
别墅
均价90万元/幢
7913966
大名城
晋安区
市中心板块
福州福马路168号
香港利伟集团
商住楼
均价3200
3926688
东城公寓二期
晋安区
市中心板块
塔头路与三八路交汇处西北侧
福建龙发房地产开发有限公司
住宅
均价2540
7312333
东方公寓
晋安区
市中心板块
鼓山针官前路67号
福州市房地产经营总公司
住宅
均价2000
3652666
东方嘉景
晋安区
东区板块
塔头路3号
福州顺和房地产开发有限公司
商住楼
均价3200
7310555
江滨锦城
马尾区
东区板块
快安高科技园内
福州经济技术开发区房地产开发公司
住宅
均价1400
3969988
阳江瑞景
马尾区
江滨板块
江滨东大道188号
福州阳光锦江房地产有限公司
商住楼
均价2450
3988999
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