中原福塔项目实施建议.docx

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中原福塔项目实施建议

798创意产业园带给本案的启示

（一）基础信息

名字:

798创意产业园

地址：

XX区酒仙桥路4号798艺术区

占地面积：

50万m²

建筑面积：

23万m²

建筑风格：

部分建筑采用现浇混净土拱形结构，德国包豪斯风格（现代主义风格）

朗道认为：

要成为地标，必须标新立异，建议王澍的积木式建筑。

（二）业态分布及功能

业态布局：

现在已经有近300家涉及文化艺术的机构进入此区域。

据2005年3月的不完全统计，在进入798艺术区的103家机构中，主要包含创作展示和交流类、设计类两大类，其中属于艺术创作、展示和交流的有59家（占全部机构的57.3%），设计类（包括空间设计、广告设计、家居家具设计和服装与形象设计）有29家（占全部机构的28%以上）。

此外，还有传播发行和书店及餐饮酒吧一类的跟艺术创作沾边的一些小门类。

具体业态如下：

1.798艺术中心：

用途：

既能够举办各类艺术展览，又可为商业活动提供场地。

比如,Bens、Dior、HugoBoss、Nike、MarkCheung等国际知名品牌都曾在798艺术中心举办推广活动或新闻发布会，使其产品附加了独特的创意价值。

此外，798艺术中心还兼具798艺术区信息集散地的功能，游客在此可了解到798艺术区内最新的展览资讯，以及798所走过的艺术历程。

2.艺术空间

用途：

一些文化机构的展示，比如百雅轩798艺术中心，展厅中心层高8米，跨度20米，纵深80多米，中心展览大厅面积达700多平米。

部分区域经改造为两层展厅，展厅总面积2000多平米，适合举办大型展览和活动。

除了艺术展厅，还辟有艺术品商店、咖啡厅、会议室、阅览室等功能区。

3.画廊

比如有品画廊，大河画廊、MANO（玛锘）艺术画廊、布鲁姆画廊等等。

4.时尚店铺

比如CHINA•瓷、游记（Yo.Gi）店、798创意店、私人饰屋、手工编织等店铺。

5.酒吧饭店

比如咖浓咖啡店、天下盐、生活家的院子、七食年代餐吧、798料阁子、迷你咖啡等特点店铺。

6.个人工作室

有苗炜线象艺术工作室、枫翎工作室、单向度摄影工作室、冷炎·三尖草刺青等等。

7.公司

威胜行科贸发展公司，新迪博亚展览装饰公司（事艺术品制作，其中包括展示制作、不锈钢工程、装饰工程）等创意公司。

小结：

艺术家及其公司租用798艺术区的面积，从几千平方米到几十平方米不等，其中，租用面积最大的比利时尤伦斯艺术品公司（租用面积4500平方米）和美国南加州建筑学院（租用面积4000多平方米），其次李霞租用的从事画廊和展览的空间（2000平方米），大约有10万平方米的厂房已出租给中外各类艺术文化机构，约占整个厂房的50%以上。

目前798艺术区没有这么大面积可以出租。

朗道认为：

在最初规划中，要充分考虑到业态布局、空间组合等，后期才能根据不同公司空间大小需求灵活变动，户型可采用王澍的积木式、蒙太奇式。

特点可自由组合的特点，空间的灵活性与可变性强，像积木一样灵活自由可以随自己组合，可以满足后期不同公司空间面积的需求。

（三）铺位价格：

最早这里租金0.3元//m²/天，现在涨至3.5元//m²/天，2013年，均价在4--6元//m²/天，个别底商则高达6元/m²/天。

2001-2013年，短短的12年，租金翻了近20倍。

商铺80平商铺为例，

朗道认为：

低开高走，由于前期周边配套不完善，出行不便，建议租金低于市场，待优势彰显，租金慢慢上调。

（四）现经营状态

随着租金的日益增加，798艺术区内及随处可见转让、出租、合作的信息，有些业主实在经验不下去退铺，798招商处面临很大的招商压力。

朗道认为：

在后期经营管理中，可由物业招商处统一招商，严禁私自X贴信息，影响这个楼层氛围。

（五）发展历程

2003年至2005年，随着大量艺术家和画廊及其他艺术机构的大量入驻，该区域越来越受到国际国内社会的关注。

而正是在这一期间，入驻798艺术区的画廊、机构、艺术家和798艺术区的管理机构七星集团之间的矛盾不断升级。

该矛盾的焦点在于：

按照七星集团的规划，这里将对798厂区进行拆迁，以规划新的电子工业与电子贸易区，计划“克隆”中关村模式，在这里建厂房、电子城等。

所以，这里到底应该建成“中关村第二”，还是作为一个文化产业区域保留下来？

798艺术区到底有什么价值值得保护等问题，引起了社会各界的广泛讨论。

一些学者从各个角度向政府提交了关于保护和开发798艺术区的报告，阐述了798艺术区所具有的建筑、人文价值，并建议政府不仅不能拆迁这里的建筑，而且还要进行有规划的建设，不仅要保护这里的经典建筑和人文环境，也要保护和促进798艺术区作为中国当代艺术中心的发展。

经过社会各界的努力，保护和开发798艺术区的建议终于得以通过。

同时该区域的包豪斯建筑于2005年被市政府列为“优秀近现代建筑”，而798艺术区则于2006年被列为首批文化创意产业集聚区之一。

798艺术区被正式列为首批市文化创意产业集聚区之后，避免了被拆迁的命运。

从此进入快速发展的时期，形成了以798为首的艺术区聚集带，辐射和带动了酒厂国际艺术园区、一号地艺术园区、草场地艺术区、环铁国际艺术区、索家村和费家村艺术村落等十多个文化艺术集聚区。

而在这一集群中，798艺术区成为核心区域，带动和影响着其他的艺术区，并与之形成良性互动的关系。

798艺术区作为最初的以艺术家工作室为主的区域，经过2006年开始的转型后，已经成为乃至世界最重要的现当代艺术的一个集散地，成为中国现当代艺术的一面旗帜。

今天，这里集中了300多家艺术机构和个人，其中主要以现当代艺术及其作品的展示和销售为主。

然而，随着艺术家及画廊的入驻，798艺术区经历着急速的变化，这些变化导致了其自2002年在区域功能上的两次转变：

一是发展初期，即2002年至2005年，798由一个废弃的工厂经过艺术家的聚集和改造而成为国际闻名的现当代艺术基地；二是自2005年以后，798艺术区由一个艺术家主要聚集区域发展成为一个综合性的区域：

以展示现当代艺术为主的集艺术展示、旅游、时尚消费为一体的综合体。

然而最初入驻的艺术家不能接受这种变化——因人气剧增而使房租和生活成本提高，同时也不堪忍受突然热闹起来的环境和气氛，于是逐渐撤离艺术区。

艺术家的入驻成功地将这里推向公众视野，完成了798艺术区的一次转型——由废弃工厂到文化产业基地。

但成功转型后却因艺术家的聚集而产生的聚集或集场“效应”，导致一个区域商业价值的提升，从而带动该区域地价上涨，并由此引起其他商业机构的进驻，从而进一步推高房租和土地价值。

这就像一个“多米诺骨牌”所引起的连锁反应，导致一系列连续的变化。

无论是房租上涨还是土地升值所引起的开发商的介入，都会造成聚集区域整体环境和气氛的改变，同时也改变着群落艺术家的生活成本。

结果是群落艺术家因不堪忍受日益增长的房租以及越来越商业化的氛围而撤出，并进入新的循环。

当然，随着区域功能的变化，各入驻成分也随之变动。

而在变迁的过程中，各方利益有一个重新分配的过程。

在不同层面利益博弈的过程中，798艺术区的一些主要问题开始呈现，尤其是自2008年下半年以来世界性的金融危机所引起的全球经济的不景气以及国际国内艺术市场萎缩，使得798艺术区的问题更加突出，能否可持续发展成为首要的问题。

当商业化倾向和旅游倾向愈演愈烈的时候，798的整个经济、生活环境发生着巨大的变化；另一方面，作为这个艺术区最早入驻者的撤离，其艺术创造力量逐渐减弱，并最终成为艺术区的边缘性力量，在艺术与市场的十字路口，798该何去何从？

（六）发展中面临的问题

1．房租问题。

在艺术区初期，也就是在2002年左右，每平方米每天0.3元，到了2005年，涨到每平方米每天1.5—2.4元，而到了2007年，涨到了每平方米每天5—12元（普通仓库），很多画廊的房租普遍很高，平均价在每平方米每天6元左右。

其中2007年后进入的画廊和机构的房租最高。

当然造成房租高的原因主要有两个：

一是物业每年都会给他们提价；二是部分空间经过层层转租后炒高了，有些甚至是三手房、四手房。

当前房租还处于一个快速上升的趋势中。

但关键问题是，798艺术区的房租是不可能无限制地涨下去的。

那么摆在管理者面前的问题是，如果仅靠涨房租来获利的话，无异于杀鸡取卵，最终的结果是高房租必然导致大部分机构或个人的离去，而留给798的，或许只是“一地鸡毛”。

2．艺术家地位的边缘化。

2003年左右，共有艺术家37人，画廊和艺术机构18家。

至2008年底，早期艺术家还剩13人，加上后来进入的艺术家13人，共26人，画廊、艺术机构约218家。

也就是说，2003年艺术家和画廊、机构的比例约为2∶1，但是到了2008年二者的比例如果过度地商业化，艺术家不在了，这里的生命也不会长久。

约为1∶8。

由此，画廊、机构的数量急剧膨胀，而艺术家则被严重边缘化了。

3．经营困难。

些画廊自2008年下半年以来，收支出现了严重的问题，一方面是支出照常，甚至因房租的提高等有所增加，另一方面是收入出现极度的萎缩，

4．798艺术区人气的走旺，必然引起更多画廊和其他非艺术机构大举进驻，从而带动和加剧该区域时尚化和商业化。

然而，这将使作为中国当代艺术的旗帜和象征的798艺术区不复存在，同样，798在中国当代艺术发展中的特殊地位也不复存在。

所以，“现代艺术真正要开拓的是一个自由抒发的公共领域，而不是一个消费场所，尽管它对公共领域的拓展依赖于市场，但绝不能受制于市场”。

③当然这或许是一种美好的愿望，因为市场这只看不见的手时时左右着艺术区的发展。

从当前对798艺术区的考察中，可以看到这种商业化倾向已经非常严重。

从管理层的角度来看，虽然对进驻的画廊和艺术机构进行了一定的筛选，但是一些非艺术机构的进驻却是不争的事实。

虽然这些机构有很多是打着手工、创意等旗号入驻的，但是我们能明显地感受到其低俗的商业化气息。

商业化的过度泛滥以及商业品位的低俗，必将影响到整个文化区域的形象，而作为文化创意产业规划的艺术区也必将在品味上受到极大的影响。

这些情况正好印证了在访谈中很多画廊经营者和艺术家表现出的不满。

他们认为，整个798艺术区已经被类似的商业机构污染了，而且担心这种倾向会越来越严重。

实际上，798艺术区在很多人的眼中，已经开始慢慢地俗气了，正在逐渐失去其早期最具活力的创造性。

有些商铺开始以出租柜台的方式将空间租售给更小的商户，自己则做起了老板，而且以此为骄傲。

这种将空间分割，再分租给更小的租户的办法，虽然充分利用了空间，却让798的商铺更加类似一些旅游区的小商小贩，因为在他们的眼中，“艺术”的招牌可以带来更多的利润，虽然这些商铺打上了“精品、原创”的字样，但掩盖不住其低端、粗俗的发展方向。

798艺术区发展速度最快的就是商铺。

从2003年到2009年，短短6年的时间，商铺在数量上翻了32倍，其中餐饮翻了19倍。

而且关键问题是，当前新发展的商铺已经和前几年以创意、精品为理念的商铺有了极大的不同，有的仅仅售卖普通旅游纪念品，很多商品都是从一些小商品市场和旅游商品市场批发来的，打着798艺术区的名号，借着文化艺术的外衣赚取超额利润。

（七）对本案的启示

1.规划上：

科学规划，稳定人心

目前798艺术区的所处位置是一个工业区，作为电子工业区（城），曾经作为中关村高科技电子园区的一部分，但由各方面的原因，电子城并没有发展壮大起来，艺术氛围却彰显出来，曾一度还面临着拆迁的危险。

本案启示：

1.科学规划，定位准确；

2.概念营销，创意产业园区引导宣传思路；

2.管理上：

专业托管

798艺术区在管理上存在着许多问题，噪音和空气污染严重，脏、乱问题比较严重;以租代管，基本不给艺术家提供需要的服务，而且租金逐年涨价;不懂艺术家和艺术区管理的基本规律和要求，一味不许这不许那。

本案启示：

1.本案在后期管理中，尽可能提供健全的物业服务。

2.外部：

既然作为写字楼办公场所，道路、交通、停车场、商店统一布局管理，