绪论地产行业的特点.docx

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绪论地产行业的特点

z第1章绪论——地产行业的特点

房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着举足重的地位，经过十几年的发展，中国房地产业正趋于规模化、品牌化、规范运作的转型时期。

房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方向转变。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产提供了高速发展的机会，也使房地产面临更加激烈的竞争，经过近二十年的发展，国内房地产业具备了明显的特征：

一是资金密集型行业；二是投资大、风险小；三是周期长；四是供应链长；五是地域性强；六是关联度高。

房地产行业的物质产品是有形的建筑产品。

作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点：

1不动性又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形态的变化外，还会发空间位置的移动，但是由于房地产属于不动产，因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。

2房地产商品使用的长期性房地产商品的价值大、使用的期限长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能单独一次性消费，常常要借助相关的金融工具帮助完成消费的支付。

3房地产商品的有限竞争性由于房地产的希缺性、不可再生性，从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内的竞争被限制。

由于其价值大、使用时间长，因此可以多次交易，另外由于其对于社会发展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用对相关他人权益的影响，使得国家必须对其进行管理和控制，因此必然限制了房地产市场的自由竞争。

4产品投资性与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性，常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，从而就具有了投资的天然属性。

1.2我国房地产行业发展的历程

1.2.1起步阶段从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期，1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司；1982年国务院在四个城市进行售房试点；1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

上世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产市场的一个起步阶段，1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；1990年，上海市出台房改方案，开始建立住房公积金制度。

从1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1.2.2调整阶段从上世纪九十年代初持续到中期，房改全权启动、住房公积金制度的全面推行是在1992年，1993年“安居工程”开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的阶段，其中月投资额最高的增幅甚至高达146.9%，房地产市场在局部地区出现混乱局面，甚至在个别的地区出现了比较明显的泡沫。

1993年经国家的宏观调控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。

1.2.3发展的阶段第三个阶段出现在上世纪九十年代中后期到本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高，住房成为消费热点。

随着98年后住房实物分配制度的取消以及按揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳发展的阶段，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。

1.2.4调控阶段最近两、三年中国房地产市场进入第四个阶段，由于住宅产品价格的不断上扬，国家自2003年以来出台了多项调控措施。

1.3国内房地产业的发展现状

2、新购置土地状况

2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。

1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。

土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。

新开工面积增幅下降。

2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。

6、不同档次商品住房供应状况

中低价位、中小套型住宅比例偏低。

从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。

从竣工套数来看，2000、2001和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、12.8%和8.9%。

别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999的2.3%上升到2003年的3.6%。

7、投资性购房需求增长较快。

据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。

长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。

8、受房价快速上涨和人民币升值预期的影响。

境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。

二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。

三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。

四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。

据人民银行上海分行统计，2004年1~11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。

境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

9、土地价格状况

2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。

1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10%以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10%以上。

2005年1季度地价增幅开始回落。

2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。

普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。

10、待开发土地状况

1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%~70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。

全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。

而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见上图。

2、房地产贷款状况

2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。

2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。

房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。

2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。

2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比见下图：

第1章绪论——地产行业的特点

率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5%，见表。

四大行房地产开发商贷款质量差异明显。

其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。

四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10~11%之间。

四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。

其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。

2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。

2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

表1.1四大国有商业银行房地产贷款不良状况2004年末房地产贷款余额2004年末房地产2005年1季度末房地产贷2005年1季度末房地（亿元）贷款不良率（%）款余额（亿元）产贷款不良率（%）项目开发个人开发个人开发商个人购全开发商个人购全全部商贷购房全部商贷购房贷款房贷款部贷款房贷款部款贷款款贷款工商5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3银行农业4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0银行中国3783.71017.72766.04.812.81.83983.61022.92960.74.412.31.7银行建设5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43.56.91.2银行20177.13161.汇总19402.06704.112696.64.610.51.57014.94.510.11.545

注：

本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。

资料来源：

四大国有商业银行房地产贷款部门

1.4国内商业地产的发展历程我国自上世纪七十年代末开始了经济体制的改革，从计划经济向市场经济转变。

上世纪八十年代末至九十年代初，国内许多大城市商业街区的改造建设，在不了解市场需求、缺乏预见能力及规划能力、市场容量等前提下，商业街区过度开发，规模过大，远远超出了市场的承载能力和对商业物业的需求。

而且这些商业街区的经营老化、单一，经营的项目又基本雷同，大大降低了对于消费者的吸引。

上世纪九十年代初，购物中心的发展进入了萌芽阶段，一直到本世纪初，我国的购物中心发展进入稳定阶段，一些规模较大、功能齐全、业态复合度高的购物中心建成营业，并且获得了成功。

自2002年开始，购物中心的发展进入了快速增长的阶段，总体数量急剧增加，单体规模也存在超大型发展的趋势，分布城市的范围更加的广泛，但是亦有更多的问题随之暴露出来。

来自国家统计局的数据显示，2004年1到8月，商业地产的投资已经占到房地产开发投资额的12.7%，增速达37%，高出房地产开发投资增速约8个百分点。

据统计，2005年1~5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建面积同比增长94.7%了。

截至6月份，今年已经有约25亿美元的国际投机资本投入了中国商业地产。

另据资料显示，2004年我国商业地产投资达到1700亿元，而由商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》则预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将高达20%。

由此可见，商业地产整个房地产领域的比重将接近17%，商业地产成为房地产至关重要的环节。

第2章商业地产的发展历程与商业地产开发一般模式

2.1商业地产的定义

2.1.1什么是商业地产

1、商业地产形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业房地产如ShoppingMall项目，可以达到几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。

对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下销售回收的方式，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、各类商品市场则采用商铺出售，另散经营的模式。

2、商业房地产与其他房地产形式的对比

在过去20多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一。

而商业地产则不同。

有开发商曾坦言：

如果说开发住宅项目需要三个环节的话，那么商业地产则至少需要六道工序。

此外从实际的运作来看，商业地产除了项目本身之外，其开发策略以及运作的管理模式也是十分关键，只有有良好的市场定位、合理细致的策划、有序的招商运作、及完备的经营管理与优质的物业服务，才能保证其地段价值的不断提升及商业形态的可持续性发展。

3、商业地产的基本特征和形态

首先，商业地产不能等同于一般的商品产业，从开发、投资、经营三者是一个有机整体，即开发商、投资商与经营者（商户）之间的一体化合作关系，每个环节都要做到细致周到缜密，保证链条的完整和有序。

同样，经营主体还需要与城市经营的大方面、大环节保持高度的一致性，从实际出发去定位，它同样是城市的产物，当然要适应城市大环境。

尤其作为开发商，不仅仅是建造商铺（房子），而是要有一种战略的眼光做到“因市而做”，充分考虑投资者和经营者的利益关系，如此才能在商潮中“逐浪”。

其次，商业地产的内涵上来看，“商业地产”包含了“商业”+“地产”两个概念，即开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益，再加上后期管理者的权益。

具体来说就是开发商通过项目运作赚取开发投资利润，而购买商铺的投资者，即所有者则出租商铺赚取投资利润，经营者则将商业物业作为商业经营的生产要素进行具体的商业活动获取经营利润，物业管理者则通过后期物业管理赚取管理利润。

目前商业地产投资开发赢利形式主要有以下几种：

（1）只售不租：

通过出让产权，收回投资，不进入经营环节。

（2）只租不售：

开发商不出让产权，产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将用自己的商业物业进行资本运作。

（3）租售协同：

①可以部分租，部分售②或者以租代售，又租又售③可以不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润④可与商家联营，以物业为股本，成立专门商业经营公司，合作或合伙经营⑤以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分考虑.

4、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别

传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业”到“细专业”。

传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以外，更加强调商业的组合，其开发着眼点已经发展到为商业“订制”或量身定造阶段。

可以说，现代商业地产是为了满足商业用途而有计划、有组织开发和经营的产品，而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商；现代商业地产则着眼于商业组合，通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业整体。

另外现代商业地产的复合度更高，前期规划更为严密，后期管理也更加专业化。

在不同分类标准下有不同的商业地产分类形式。

应该说，传统的并不一定是落后的，有很多传统的理念对现代商业地产具有很好的借鉴价值。

比如，传统商业地产更多依靠自发力量形成商业环境，主要包括社区底商、专业街（特色街）等形式，现代商业地产往往是在一个概念的基础上进行业种、业态或者商品的整合。

大型购物中心由于是有计划、有组织开发的大型商业设施，所以具有现代商业地产的集中特征。

在当前阶段，现代商业地产中处理好购物中心、MALL、商业地产之间的关联和区别是非常重要的，也是十分必要的。

解决好这个问题，中国购物中心行业的发展就会在一个良性的平台上得到客观的评价，相关政策的实施才会更加有效，使其更加有利于行业和企业两个层面的健康、有序的发展。

2.1.2国内商业地产的发展阶段

1、第一阶段

1978年12月召开的中共十一届三中全会标志着中国经济体制市场化改革正式起步。

全会要求，要“根据新的历史条件和实践经验，采取一系列新的重大措施，对经济管理体制和经营管理方法进行认真的改革”。

1979年邓小平会见美国、加拿大客人时语惊四座：

“社会主义也可以搞市场经济！

”。

这个朴素的真理，给中国社会带来了巨大的变化，同时，也给中国商业地产带来的新机遇。

随着改革开放一声春雷，“个体商店”、“百货公司”、“集贸市场”、“批发市场”等各种商业形态如同雨后春笋般遍布全国大地。

有人利用自家的“门市房”开起了“个体商店”；有人集资承包了国有物业搞起了“百货公司”；更有无数的“小摊小贩”汇集在一起形成了“集贸市场”，还有同样经营内容的商家如钢材、水果、布匹等汇集成区域批发市场……在商业形态丰富的同时，经营场所的性质也一改政府划拨的单一形式，租赁、承包等方式也登上了历史舞台。

而既然是租赁，那就避免不了租金和经营效益的权衡；既然是承包，同样也避免不了地段位置、商业面积、门面大小等因素的综合考虑。

同样在一个集贸市场里面，不同的摊位所处的不同位置，自然也就有它不同的价值。

市场经济给中国的商人在带来新的商业形态的同时，对于经营场所带来了新的认识，商业和地产真正开始了第一次亲密接触。

在这里必须提到的是，今天很多商场巨擘正是在这个个体浪潮中完成了人生第一桶金的攫取，然后因历史发展逐步转变和提升的。

商业地产的这个阶段也是国人从僵化体制禁锢中逐步走出的一个过程，或许最具意义的地方在于人们精神的成长和复苏。

2、第二阶段

1991年中国第一家超市——“联华超市”成立了。

1999年，“联华超市”在用不到10年的时间里即以73亿元的销售额取代上海第一百货成为中国第一大零售企业，标志着百货商店主导零售业时代的结束。

与此同时，中国强大的商品市场和潜力开始全面展示在世人眼前，国际商业巨头也纷纷抢摊中国，在“超市”这种商业形态的冲击下，中国传统的百货、集贸市场、小商店等遭遇了前所未有的挑战，为迎接挑战也开始“合纵联横”，以综合百货等形态积极应对。

可以说在90年代这十年里，是各种商业形态“逐鹿中原”的战国时代。

抢占商业市场，就必须首先抢占以房地产为主要载体的商业场所，国内外商业的发展和竞争，也促使商业和房地产开始了真正的“联姻”，商业地产也逐步的成长了起来。

商业和地产的联姻，可以说是一拍即合的。

一方面，大型零售卖场、综合商业百货等商业形态的出现，使原有的经营场所远远不能满足其销售、仓储、物流等功能的需要，它们需要找到能够为其度身订做经营场所的“婆家”；另一方面，房地产市场竞争的日益激烈，也使房地产业认识到要想取胜，必须找到能够支撑其卖点、满足其所容纳人口生活消费需求的“伴侣”。

商业和地产的结合，使传统商业中心发生了转变，一座城市中再也不是一个核心商圈一统天下的局面了，商业的最佳选择也不仅仅局限于寸土寸金的黄金地段。

随着城市中心交通压力的增大和新一轮城市发展中居住区的外移，单一的中心商圈也即将被城市商业多中心所取代。

实际上，以房地产开发为先导的自成体系的新商业格局已呈现，新的商业中心逐步成熟，几个甚至十几个楼盘集中的区域逐步呈现。

在这种状态下，商业地产有了更广阔的发展空间，这也促进了商业地产的快速成长。

不难看出，成长阶段的商业地产是以“超级市场”、“综合百货”等为主流商业形态，以度身订做租赁经营、合作开发物业为经营场所的商品流通与不动产的结合，如果用一个词来概括该阶段的特点，那就是“主动”。

几乎每一个大型超级市场、综合百货都是商业和房地产业之间主观接触、精心谈判、主动合作的产物。

成长阶段的中国商业地产，不停地吸收着国内外先进的经营手法和开发理念，在经历过了20世纪90年代的快速发展后，逐步走向了壮大……

3、第三阶段

中国商业地产自2001年被热炒起，就迎来了一个又一个高潮，从普通商铺到商业街；从普通超市到仓储式卖场；从普通百货到大型购物公园……短时间内，商业地产以“奔腾”速度完成了多次升级。

其中2003年更是因为众多SHOPPINGMALL在中国的出现，使商业物业开发规模达到空前的高度、市场形势达到了空前的规模，被专业人士称之为“商业地产年”。

壮大的中国商业地产全面登上了中国房地产的舞台，“商业地产”一词也就成为在房地产领域中“白领”的代名词。

随着收入水平的提高，居民的消费需求也出现了新的变化和调整，人们在购物消费时不但追求方便性，同时也注重整体购买体验的愉悦性。

越来越多的中国购物者在购买商品时由以前的传统业态转向选择现代业态的“商业街”、“仓储式卖场”、“大型购物公园”、“SHOPPINGMALL”等集购物、餐饮、休闲、住宿、旅游、文化、娱乐、社交活动等于一体的商业形态，恰好迎合了现代人的这种需要。

这种以“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”的显著特征是：

规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

正是因为这种特征决定了商业开始真正走上了地产的舞台。

既然传统的房地产不能满足需要，那就只有走专业开发的道路，也正是这种专业的商业开发，使商业不再依附于传统房地产开发，从传统的房地产开发“副产品”的角色中走出来，形成了独立的房地产开发模式——商业地产开发。

概括而言，壮大阶段的商业地产是以“商业街”、“仓储式卖场”、“大型购物公园”、“SHOPPINGMALL”等为主，“百货”、“超市”、“社区便利店”等为辅多种商业形态并存，以租赁、合作开发、专项开发物业为经营场所的商品流通与不动产的结合。

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