公租房建设项目可行性报告.docx

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公租房建设项目可行性报告

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某某县某公共租赁住房项目

可行性研究报告（代项目建议书）

第一章总论5

一、项目背景5

二、项目概况6

三、项目建成后效益分析7

四、建议8

第二章项目建设必要性分析9

一、项目建设背景9

二、项目建设必要性分析15

第三章住房需求预测18

第四章场址选择与建设条件20

一、项目建设地点20

二、工程地质条件20

三、周边建筑物与环境条件20

四、交通条件21

五、公共设施条件21

六、施工条件21

七、气象条件22

第五章工程建设方案22

一、工程概况22

二、设计依据及设计要求23

三、规划设计指导思想和设计特点24

四、规划设计原则24

五、总体规划布局及构思25

六、建筑及户型设计27

七、结构设计28

八、道路、交通设计30

九、节能设计30

十、给排水设计32

十一、电气设计36

十二、暖通设计说明39

十三、主要经济技术指标40

第六章建筑节能41

一、参照标准41

二、节能措施42

三、引入绿色建筑理念43

第七章环境影响评价50

一、评价依据50

二、环境影响因素分析及保护措施51

三、综合评价52

第八章劳动安全卫生消防52

一、设计依据52

二、危害因素及危害程度分析52

三、安全设施及措施53

四、消防设施54

五、物业管理55

第九章项目管理55

一、项目管理制度55

二、项目组织56

三、项目控制56

四、项目监理56

第十章投资估算与资金筹措57

一、投资估算57

二、资金筹措58

三、建设项目投资估算表59

第十一章项目招标62

一、招标原则62

二、招标范围62

三、招投标程序62

第十二章项目实施进度65

一、建设工期65

二、项目实施进度安排65

三、项目实施进度表66

第十三章风险分析68

一、项目主要风险因素识别68

二、风险的定性分析68

三、风险防范对策68

第十四章社会稳定风险评估70

一、房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因71

二、本项目社会稳定风险内容及其评价72

三、本项目社会稳定风险的综合评价76

四、下一步社会稳定风险防范方案78

五、结论79

第十五章公共租赁住房的后期管理80

一、保障对象80

二、申请条件80

三、租金标准80

四、年度复核及后续管理81

五、调整和退出81

六、企业自管82

第十六章综合效益分析及结论83

一、综合效益分析83

二、结论84

三、建议85

第一章总论

一、项目背景

1、项目名称：

某某县某公共租赁住房项目

2、项目性质：

新建

3、项目建设单位：

某某房地产开发有限公司

4、建设单位法人代表：

梁洪清

5、项目总投资：

9933.20万元

6、可行性研究报告编制依据：

（1）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

（2）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；

（3）国务院《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；

（4）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；

（5）《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）；

（6）《某某市公共租赁住房管理暂行办法》（某府发〔2011〕32号）；

（7）《某某县公共租赁住房管理实施细则（试行）》（某府办发〔2012〕138号）；

（8）《某某县县城总体规划2010—2030》；

（9）《某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（10）《某某县住房和城乡规划建设局关于对某某房地产开发有限公司修建公共租赁住房项目的批复》（开住建〔2013〕46号）；

（11）委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；

（12）编制人员调研资料等。

本次可行性研究报告是在以上条件和背景的情况下进行并完成的。

7、编制原则及目的

（1）根据某某县县城总体规划的要求，本项目建设需满足区域规划布局的总体要求；

（2）遵循有关部门对公共租赁住房的建设标准限制；

（3）遵循国家关于居住建筑建设的环保、消防、节能、安全、供电、供水等有关规定；

（4）根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案和投资估算，为项目的建设，提供可靠的决策依据；

二、项目概况

1、建设地点：

某某县城关镇东山村某地

2、建设规模及内容

总用地面积22823.37㎡（约34.24亩）。

总建筑面积67637.45㎡，其中：

住宅45217.40㎡，商业用房4190.94㎡，配套服务设施用房544.56㎡，地下车库17684.55㎡。

共建设公租房784套，每套建筑面积约60㎡。

同时建设小区道路、环境、绿化、配电等配套设施。

3、建设周期：

2年（24个月），2013年8月至2015年7月。

4、投资估算及资金筹措

（1）投资估算

项目估算总投资9933.20万元，其中：

建安工程费用为8856.29万元；其它基本建设费为603.90万元；预备费473.01万元。

（2）资金筹措

申请政府专项资金2579.36万元（约占总投资额26.0%）；

企业自筹7353.84万元（约占总投资额74.0%）。

三、项目建成后效益分析

近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。

“公租房”建设将满足完善住房供应体系。

当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。

特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。

幸福生活，住有所居是最重要的一条。

居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。

由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

“公租房”建设将有效促进消费。

“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。

公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

就本项目建设而言，它切实解决了某某实业有限公司（以下简称某某实业公司）青年职工的刚性住房需求，能够及时为交流专家、青年职工、新晋大学生提供急需的安身之所，对于企业的生存和发展、人力资源储备都大有裨益，为企业在未来几年的蓬勃发展提供了切实的保障。

因此，项目的社会综合效益是可观的、积极的。

四、建议

1、项目业主单位要充分与地方政府沟通，在土地、财税、金融等相关方面用好、用足国家优惠政策。

2、项目业主对资金筹集和运用要作出详尽可靠的安排，避免因资金不到位影响项目建设进度，进而造成更深层次的影响。

3、项目设计要遵守当地规划部门规定，以及公租房面积限制方面的规定。

4、根据相关政策，规划中可适当考虑建设部分商业用房，并通过销售来筹集部分建设资金，

5、力求建设项目达到适用、经济和美观的要求。

在设计阶段项目业主要注意与设计单位严密对接，严格遵循方案设计、初步设计、施工图设计的要求，逐步深化设计，在各个环节上以满足使用功能为目标，全面分析、研究、比较、优化；

6、注重限额设计。

项目设计和建设中要严格控制面积标准、装饰装修标准，采用限额设计，严格控制建设投资。

7、在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。

8、项目建成后，严格执行国家相关公租房管理条例，制定符合地方公租房管理的长效机制。

第二章项目建设必要性分析

一、项目建设背景

1、项目区域概况

某某县地处某中腹地，距某某市城区中心86公里，总面积2026平方公里，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C之间，四季分明；辖6镇10乡，共113个行政村，11个居委会，总人口42万，其中农业人口36万，占总人口数的86%。

某某县地型地貌变化多样，地型起伏大，西高东低，呈斜坡状，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C。

森林植被完好，全县森林覆盖率42%（其中紫江地缝、南江大峡谷、香火岩景区高达80%以上），具有绿色喀斯特、绿色某某县之称。

境内生态良好，森林覆盖率达52.92%，居某中之冠。

某某县资源丰富，富集矿产资源、农业资源、森林资源、旅游资源于一体。

其中，矿产资源已探明的有磷、煤、铝、重晶石等30多种矿种。

旅游资源集山、水、林、泉、峡、洞，汇奇、险、雄、秀、幽、野及风土人情于一体，被誉为喀斯特生态博物馆，具有巨大的开发潜力和价值。

“十一五”时期某某县经济社会快速健康发展，先后荣获“全国绿化模范县”、“全国群众体育先进县”、“全国地质灾害群防十有县”、“全国平安畅通县”、“全国残疾人工作先进县”、“全国无机盐行业节能减排先进单位”、“全国封山育林先进县”、“全省创建文明县城工作先进县”、“全省科技进步先进县”、“全省双拥模范县”等荣誉称号。

2010年，实现生产总值62.32亿元，人均生产总值达2254美元，财政总收入10.36亿元，地方财政收入5.01亿元，固定资产投资完成73.08亿元，规模以上工业总产值达84.6亿元，社会消费品零售总额达16.5亿元，城镇居民人均可支配收入16278元，农民人均纯收入5393元。

2、城关镇概况

城关镇位于某某县县城东部，属于某中经济带，距某某市区67公里，是某某县政治、文化中心，是全县主要经济粮食作物产区和工业发展大镇。

总面积170.86平方公里；总耕地28657亩，林地116166亩，森林畜积量284489立方米，覆盖率43.4%。

全镇辖8个行政村，4个社区（居委会），总人口87093人。

3、国家关于保障性住房、公租房的政策

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

为此，党中央国务院要求各地区、各部门统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

2011年时任国务院副总理李克强在某州考察时强调，要按照党中央、国务院的决策部署，加大对欠发达地区扶持力度，坚持民生为先，在推进跨越式发展中更加注重保障和改善民生。

各级政府要多渠道筹集资金，保证土地供应，健全准入退出等管理机制，大规模推进保障性安居工程建设，大力发展小户型、齐功能、质量可靠的公共租赁住房，使困难群众有安稳的住所，增强他们生活和发展的信心。

为此，国家先后推出多项政策，扶持和规范公共租赁住房的建设和分配，如《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、国务院《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）等等。

4、省、市、县推进公共租赁住房建设的举措

某州省政府明确提出：

加快建设保障性安居工程，是改善民生、促进社会和谐的重大举措，是转变经济发展方式、增强内生动力的有效途径，也是提升城市品质，改善发展环境的客观需要。

要求各级各有关部门要切实增强责任感、紧迫感，要政策给政策、要机构给机构、要人力给人力、要经费给经费。

国土部门要优先供地，规划部门要优先规划，住建部门要牵头协调，其他相关部门要主动配合，把保障性安居工程建设推向新阶段。

2007年以来，我省大力实施“住有所居”行动计划，农村危房改造任务在全省提前三年率先完成，廉租住房建设取得重大突破，经济适用住房建设成效显著，棚户区和城中村改造迈出重大步伐，公共租赁住房建设全面启动，有某州特色的多层次住房保障体系逐步形成。

某某市从2007年起开始探索建设经济租赁房，建成小户型租赁周转房200套、1.2万㎡；2010年开工建设公共租赁住房6000多套、36.2万㎡。

2011年2月12日，李克强副总理（时任）实地察看了某某市保障性住房建设情况，给予了充分肯定，并希望某某市在探索公租房和廉租房并轨、公租房管理以及保障性住房建设长效机制等方面探索经验。

为了动员社会各方力量建设保障性住房，某某市明确要求在普通商品房开发项目中配建一定数量的廉租房和公租房。

近年来，某某市共建成经济适用住房1100万㎡，解决了12万余户中低收入家庭住房困难问题，2011年某某市作出了暂停经济适用住房建设的决定，已经审批的经济适用房项目或者改建廉租房、公租房，或者补交土地收益金转为普通商品房。

今后，某某市地方政府将努力探索政府主导、市场运作相结合的运作模式，尽可能提供优惠政策并落实到位。

进一步解放思想，把国家的政策用足用好，最大限度地提供优惠，让开发企业有利可图，形成加快推进的强大合力，既改善居民住房条件，又形成新的城市景观，还支持企业做大做强，确保保障性安居工程建设可持续发展。

某某县于2011年8月启动了公共租赁住房建设，目前已建成位于城关镇堡龙寨的“世纪佳苑”公共租赁住房320套，年内将给来该县务工人员、新就业职工和城镇低收入家庭提供公共租赁住房2000余套。

2011年5月，某某市发布了《某某市公共租赁住房管理暂行办法》（某府发〔2011〕32号）；2012年12月，某某县发布了《某某县公共租赁住房管理实施细则（试行）》（某府办发〔2012〕138号），为进一步规范公共租赁住房的建设和管理提供了法律依据。

5、某某房地产开发有限公司概况

某某房地产开发有限公司是某某实业公司的子公司，成立于2006年11月12日，注册资金1500万元。

公司按照现代化企业制度的管理模式，下设总经办、开发部、财务部、工程部、销售部等部门。

公司成立后，第一个建设项目为“***”，地处某州省某某县，总建筑面积11万㎡，住宅总户900多户，是极具北欧风格的大型生活小区。

项目进度分二期开发，一期工程已完工，所有业主已入住，二期工程目前也即将竣工入住。

某某实业公司是为配合西部大开发的战略实施，促进地方矿产资源优势转化为经济优势而建立的新兴磷矿石生产企业。

公司成立于2002年11月，总部位于某州省某某县金钟镇，矿区有公路及小寨坝至中心的专线铁路相遇，交通较为方便。

公司是某某县重点磷矿生产基地，下属单位有：

双流磷化工、明泥弯矿山，金阳加油站，两个火车站专用站台；拥有职工500多名；矿山有品位大于30%的优质磷矿石储量4800多万吨。

随着集团公司投资12亿元建成投产某某县双流茶场磷化工基地。

基地以磷矿石深加工为主线，以精细磷化工为发展目标，推动公司快速转型，加快资源就地转化，打造成高新环保型磷化工企业。

“十二五”规划中期，集团公司将形成年产10万吨饲料级磷酸氢钙、20万吨硫精砂制酸、30万吨重钙、30万吨阻燃剂、60万吨磷铵（磷酸一铵30万吨、磷酸二铵30万吨）、60万吨磷石膏建材、80万吨硫磺制酸、余热发电和200万吨磷矿石的生产规模。

货物进出总量在300万吨以上，集团公司将建成投运自有铁路专用站台（久永铁路**专用站台），届时将实现年销售收入50亿元，解决当地就业3000余人，同时带动当地配套产业3.5亿元的发展，为公司“十二五”规划末期实现销售收入达到70亿元奠定坚实基础。

核心理念：

厚道务实、公道求信、大道致远

内敛精神：

自强不息、追求不止

管理理念：

各司其职、各负其责、各得其所

员工规范：

务实勤奋、守法诚信、团结高效、开拓进取

公司宗旨：

为员工创造机会、为企业创造效益、为社会创造价值

公司愿景：

某精神长在，某基业长青，某员工长乐

二、项目建设必要性分析

1、保障性住房建设是构建和谐社会的基本前提

实现社会和谐、建设和谐社会，始终是中华民族孜孜以求的理想。

纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对和谐美好生活的向往。

目前，我国改革发展正处在一个关键时期。

改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的。

与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。

现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况如果持续发展，必将引发更多的社会矛盾。

公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难。

公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。

因此，公共租赁住房政策是作为对广大中低收者的一种住房政策优惠，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个良策。

2、公共租赁住房是解决“夹心层”住房问题的主要手段

一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行“托底”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。

但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。

然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，也无法独立从市场购房或租房，即所谓“夹心层”。

当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视“夹心层”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺牲“夹心层”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤占了市场化住房供应，加大“夹心层”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。

为此时任国务院副总理李克强在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座谈会上明确提出，“要加强公共租赁住房建设，使处于‘夹心层’的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。

”

3、本项目建设是实现《某某市“十二五”保障性住房专项规划》目标任务的重要支持与保障

住房保障是关系国民经济和社会发展全局的重大民生工程。

为贯彻中央和省加强和改善宏观调控的各项决策与加快推进以改善民生为重点的社会建设等重要部署，落实《某某市城市总体发展规划（2009—2020年）》，结合某某市实际，按照《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求，某某市编制了《某某市“十二五”保障性住房专项规划》。

在此专项规划明确提出某地“十二五”期间保障性住房的建设目标：

按照全面建设小康社会和构建“和谐某地”的目标要求，力争到2015年，将人均住房建筑面积不足15㎡的城市中等偏低收入家庭纳入保障范围，建立健全以公共租赁住房为重点、实行分层次保障、多渠道解决某某市城镇中等偏低收入群体住房困难的住房保障体系，努力实现“住有所居”，促进某地住房保障方式的转变。

“十二五”期间，新建公共租赁住房（含廉租住房）500多万㎡、10万套（含购买、改建、租赁）。

其中，2011年开工建设302万㎡，2012年开工建设25万㎡，2013年开工建设23万㎡，2014年开工建设50万㎡，2015年开工建设100万㎡；每年新增租赁补贴2500户，年租赁补贴保障户2万户左右，形成以公共租赁住房为主的住房保障体系。

4、本项目建设是某某实业公司职工居住的刚性需求

某某实业公司现有职工500多人，随着集团公司投资12亿元的某某县双流茶场磷化工基地建成投产，公司职工人数将会大幅增加，预计年内将达3000人左右。

这些职工大部分来自各地大专院校，年龄多集中于22-30岁之间，为了招揽人才，留住人才，某某实业公司在员工待遇、生活条件、后勤服务方面下了很大力气，但往往由于企业地处偏僻，住房条件差，无永久性住房安家，导致人员频繁流失，给企业的生产和发展带来了较大的负面影响。

因此，为了实现企业发展目标，必须改善职工，特别是大中专毕业生的居住问题。

解决他们的基本住房条件，是稳定职工队伍，引进和留住人才的迫切需求。

5、本项目建设是某某实业公司未来发展的必要保障

某某实业公司是为配合西部大开发的战略实施，促进地方矿产资源优势转化为经济优势而建立的新兴磷矿石生产企业。

公司是某某县重点磷矿生产基地，对某某县乃至某州省的经济建设起积极推动作用，目前年上交国家利税达4000多万，排名在某某县前10名。

公司在积极响应国家号召的前提下以带动经济发展，解决地方劳务压力，回报社会为公司的发展宗旨。

“十二五”规划中期，集团公司将实现年销售收入50亿元，解决当地就业3000余人，同时带动当地配套产业3.5亿元的发展，为公司“十二五”规划末期实现销售收入达到70亿元奠定坚实基础。

而本次项目建设，是为了解决某某实业公司交流专家、青年职工、新晋大学生居住问题的关键性工程。

没有职工的奉献，就谈不上企业的生存和发展，只有职工安居乐业，企业才能倚仗人力资源，获得长足发展。

第三章住房需求预测

某某实业公司***磷矿是以磷矿石开采为主的企业经济实体，在矿石开采方面拥有较强的矿山开采队伍：

现有工程师5名，技师1名，矿长6名，专职安全员9名，拥有稳定的一线生产工人260多名。

某州某房地产开发有限公司成立于2006年11月12日，注册资金1500万元。

公司下设总经办、开发部、财务部、工程部、销售部等部门，现有职工160多名。

某州**担保有限责任公司由某某实业公司和某某县国有资产投资经营