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美国次贷危机分析及对中国的启示

美国次贷危机分析及对中国的启示

中国金融四十人论坛特邀成员殷剑峰[2008-09-22]

  近期国际金融市场急剧动荡,一些老牌投资银行、保险公司要么急需中央银行注资拯救,要么则面临破产倒闭的境地,主要国际金融中心都正在经历一场据说是五十年、甚至百年难遇的金融危机。

虽然此次危机对中国的直接影响有限,但是,深入分析此次危机的成因,对于日益融入全球化的中国经济和金融体系,无疑是具有启示意义的。

一、著名国际金融机构陷入危机的直接原因

  在市场急剧动荡的时期,任何一个金融机构之所以陷入危机,其直接原因均是突然遭遇到短期流动性紧缩的困境。

就雷曼、AIG、美林等机构的情况看,作为老牌的国际金融机构,其流动性的突然匮乏源于以下三个方面。

  1.逆市而上的投资策略

  仅仅一年多前,雷曼兄弟公司还曾发布报告称,全球经济形势、乃至美国的房地产市场前景不错,基于这样的判断,雷曼公司从去年底开始增持与Alt-A住房抵押贷款(参加以下分析)相关的信用资产,而正是这样的资产使得美国的“两房”(房地美和房利美)陷入困境。

同时,为了提升资本回报率,雷曼等金融机构通过发债大幅度抬高了自身的杠杆率,希冀借市场反弹“搏一把”。

这些误判以及基于此基础上的错误投资策略是这些机构面临困境的主要原因之一。

  2.对冲基金的恶意卖空行为

  几家机构面临困境的第二方面原因就是对冲基金的恶意卖空行为,据笔者接触过的一些华尔街人士说,他们恨死了对冲基金。

此前,美国政府为防止市场过度下挫,一度禁止对股票进行卖空交易。

然而,在9月2日此禁令有效期截至之后,对冲基金开始沽空包括雷曼、AIG在内的金融股票,致使这些公司的资本负债率因股本下跌而大幅度上升,从而导致市场对这些机构的信心急剧下跌。

由此,这些公司在债券市场和货币市场融资的成本迅速上升,在衍生品市场进行交易所需要的保证金也远高于以往,最终导致公司的现金流出现极大的问题。

应该说,美国政府对对冲基金缺乏适度监管是导致此次危机深化的重要因素。

可以看到,对冲基金不仅在股票市场、信用市场上兴风作浪,而且,近些年来飙涨的商品市场也与其密切相关。

如何在促进金融创新和金融市场发展的同时,通过适度监管来约束这些过度急进的机构,是一个需要认真面对的问题。

  3.评级机构的为虎作伥

  可以说,美国次贷危机的爆发和深化在很大程度上是标准普尔、穆迪、惠誉(Fitch)三家评级机构的“功劳”。

在次贷危机爆发前,由于评级机构的利益来自于被评机构,同时由于评级机构的人员素质相对金融机构而言较低,三家机构对与次贷相关的金融产品的评级过于乐观,也过于滞缓,从而诱使了包括中国银行业在内的大量金融机构购买了潜在风险很高的债务资产。

而当次贷危机演化至今,这些评级机构又过于主动——当对冲基金通过它们的空头打压包括雷曼在内的金融股时,评级机构依据市值原则迅速调低了对这些公司的评级,从而使得这些公司的借贷成本大幅度上升,最终扮演了为虎作伥的角色(从这个角度也可以看到基于盯市原则的会计准则或许是有很大问题的)。

例如,在评级降低之前,作为拥有3A评级的AIG公司在衍生品交易过程中几乎无需保证金,而当评级公司降低其评级之后,其所需要补充的保证金达到了数百亿美元的规模——这是几乎任何一家国际金融机构都无法承担的流动性负担。

二、危机的基础:

次贷

  近期这些国际知名金融机构的困境并非一个独立事件,而是延续一年有余的美国次贷危机进入高潮的反映。

次贷危机能够发展到如今这样惨烈的地步,确实有些令人感到意外。

不过,从引发危机爆发的基本金融工具——次贷的属性看,这或许仅仅是必然中的偶然。

  1.美国居民按揭贷款的类型

  美国的居民按揭贷款有许多种。

根据信用质量,可以将这些按揭贷款分为“优级(prime)贷款、Alt-A和次级贷款(subprimemortgage)等三类。

在这三类贷款中,优级贷款的信用质量高、信用风险低,其特点有三:

第一,对借款人群体有严格要求,借款人需有完整的收入证明,信用评分必须达到优良的标准(信用评分在620分以上);第二,对还款额与收入比(PTI)、贷款总额与房产价值比(LTV)有严格要求,PTI和LTV分别不能超过55%和85%;第三,借款人为降低利率风险,通常会选择固定利率贷款,即贷款利率在合约有限期内(一般是15年和30年)不变。

Alt-A的信用品质与优级类似,不过,这类贷款通常有某些条件不符合要求,例如,借款人一般没有完整的收入证明。

  与优级贷款不同,次级贷款的信用质量差、信用风险高,与优级贷款的三个特点相对应,次贷的特点主要有:

第一,借款人的信用品质较差,低收入的少数族群占有较大份额,这些借款人一般缺少信用史料和收入证明,信用评分低于620分;第二,PTI和LTV分别超过了55%和85%,不仅借款人的收入远低于其应付贷款本息,而且,许多贷款的首付比低于20%、甚至是零首付;第三,85%以上的次贷实行浮动利率,且综合债务负担显著高于优级贷款。

为了减轻初期的还款压力,贷款的偿付采用先低后高的方式,即通常在贷款的头两年只需支付很少的月供,一般在两年后“利率重置”——贷款利率按照市场利率大幅度提高。

例如,有的次级按揭贷款允许借款人在头两年以低于市场利率水平的固定利率还贷,两年后再转化为利率水平高于市场利率的浮动利率贷款;有的次级按揭贷款允许借款人在开始的阶段只偿还利息,甚至允许出现负的分期摊还(即还款额低于当期需要偿还的借款利息)。

  2.次贷与美国居民的住房福利

  从次贷的特点可以看出,这是一种蕴涵着巨大信用风险的金融工具。

然而,正如世间所有事物一样,次贷本身也并非一无是处。

次贷之所以能够繁衍至今的原因就在于,正是因为次贷,才使得美国低收入家庭能够享受到原先不可能得到的金融服务,并因此而拥有了自己的住房。

  为了客观地看待次贷的影响,这里首先需要阐释一下美国的住房公共政策目标。

在1949年通过的《住房法案》中,美国议会确定了其住房目标:

“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”。

这里,虽然没有明确说“舒适的家”是自有住房还是租赁住房,但是,由于自有住房在安全性、舒适性、稳定性等方面具有租赁住房不可比拟的优势,加之自有住房的资本增殖能够让更广泛的社会群体享受到经济增长的长期好处[1],在美国几乎任何一个党派、任何一个团体、任何一个个人都支持有利于获得自有住房的政策。

因此,住房公共政策中除了包括针对少数低收入家庭租赁住房的补助政策之外,让大多数人具有购买自有住房的可支付能力(affordability)是政策考虑的核心[2]。

  在购买自有住房的可支付能力中,关键因素是住房按揭贷款。

在1929年经济危机之前,主要由于贷款的门槛(首付比)很高、贷款利息负担重,美国人以租房为主,住房的自有率只有30%左右。

随着上个世纪30年代罗斯福新政的推行,住房公共政策体系开始建立。

其中,最关键的政策就是推出了首付比较低、以固定利率为主的长期住房按揭贷款,这些贷款被称作常规的合规贷款(conventional,conformingloans)或常规贷款。

在以上按照信用质量划分的三类贷款中,优级贷款基本都属于常规贷款。

常规贷款的推出极大地提高了美国居民购买自有住房的可支付能力,大幅度提高了住房自有率。

  然而,由于常规贷款在借款人收入、信用评分等方面具有严格的要求,低收入家庭、尤其是少数族群难以获得。

次贷的出现填补了常规贷款的空缺,成为提高美国低收入家庭可支付能力的重要金融工具。

特别是随着上个世纪90年代后期房价的逐步攀升,次贷更是受到低收入家庭的广泛欢迎。

在2003年,次级按揭贷款只占当年美国按揭贷款发放总量的不到15%,到2006年已经达到了46%。

在这类贷款的帮助下,美国居民住房的自有率已经从1995年的64%上升到2006年的69%左右。

其中,低收入家庭的获益最大。

据美联储统计,在1995年至2004年间,低收入家庭的住房自有率上升了6个百分点,而高收入家庭只上升了4个百分点。

在低收入家庭中,少数族群的住房自有率提高更明显。

2006年,拉美移民的自有率达到49.5%,美籍非洲人的住房自有率48.2%[3],比10年前提高了2个百分点。

  3.次贷与危机

  然而,次贷的创新在提高美国居民住房福利的同时,也埋下了潜在的巨大风险。

应该说,在经济增长速度一定的情况下,次贷出问题是必然的,因为它不出问题取决于两个条件:

第一,低收入家庭的收入能够快速增长,以至于能够在利率重置的时候还得起突然大幅度增加的月供。

据美国有关学者估计,从2007年开始,在2004至2006年发放的次级贷款,59%的贷款还款额将会增加25%以上,19%的贷款还款额将会增加50%以上;第二,即使第一个条件达不到,如果房价能够持续大幅度上升,也可以使借款人进行所谓的“再融资”,即按照新估值的房产借新还旧。

可是,恰恰是在2006年底、2007年初,这两个条件出现了变化。

一方面,低收入家庭的收入没有显著增长,甚至在以制造业为主的州,因失业率上升而导致收入水平发生了下降;另一方面,持续上升了六年的房价出现了拐点。

  在诸多负面冲击的影响下,美国次级按揭贷款的逾期率开始大幅度提升,并且,浮动利率贷款的逾期率远高于固定利率。

2006年,浮动利率的次级按揭贷款逾期率达到了近15%,比固定利率次级贷款的逾期率高近5个百分点。

同时,浮动利率和固定利率的最优贷款逾期率分别只有3%和2%左右。

次贷违约率的上升最终成为次贷危机得以爆发的基础性因素。

三、危机的放大:

证券化市场的过度发展

  需要注意的是,就此次次贷危机而言,次贷只是整个故事的一半。

如果没有次贷的证券化,次贷的规模不可能有如此之大的规模,次贷危机也就不可能波及如此大的范围。

  可以看到,次贷的发放主要是在2001年后。

在2002年到2005年间,次贷的规模由2000亿美元增加到6000亿美元;而从2005年到2007年间,其规模进一步膨胀了1倍,达到了1.1万亿美元左右,占到美国全部按揭贷款存量的近13%。

对于次贷规模的快速膨胀,其原因来自多方面,例如:

全球的流动性过剩、美国低收入家庭对自有住房的渴望等等,但是,其中一个最重要的原因恐怕还是在于次贷的证券化以及由此引发的贷款银行的道德风险。

  1.美国的公营和私营证券化

  这里首先需要了解一下美国的住房按揭贷款证券化市场,因为并非所有的证券化都是“洪水猛兽”。

在美国,根据证券化发行机构的类型,可以将这类市场分为两种:

  第一,公营的证券化,即由私营属性、但具有政府担保的政府支持机构(GSE)从事的按揭贷款证券化。

在美国,经营这种证券化业务的主要就是房利美和房地美(“两房”),其主要职责是通过将所购买的按揭贷款证券化,来支持美国住房市场的发展和住房公共政策的实施,并化解贷款银行承担的利率风险和流动性风险。

不过,GSE对所购买的按揭贷款在PTI、LTV、贷款总额等方面都有严格规定[4],这些贷款被称作常规的合规贷款。

在以上按照信用品质分类的三类按揭贷款中,优级贷款大部分都属于合规贷款,少量的优级贷款一般是因贷款总额过高而不符合要求。

  不过,在次贷危机爆发之后,在美国政府的压力下,同时在评级机构错误评级信息的引导下,两房也扩大了它们的业务范围。

从今年二季度开始,随着次贷危机的演化,“两房”由于发行和持有的证券化产品评级下降,所需补充的资本金大幅度上升,这导致两公司的股价跳水。

为了不让美国的金融市场因信心丧失而受到体制崩溃式的打击,美国政府不得不于今年9月份通过注资将“两房”收归国有。

  第二,私营的证券化,即由私营机构从事的按揭贷款证券化。

私营机构开展的按揭贷款证券化兴起于上个世纪80年代,当时,这类机构主要是购买GSE不愿意购买的大额住房按揭贷款(jumbo),这些贷款的贷款总额不满足合规贷款的要求,但借款人的信用品质大体相同。

私营按揭贷款证券化出现后一直处于非主流的地位,其每年证券化的规模远远小于公营证券化。

然而,自2003年起,私营证券化出现了加速发展的趋势。

在2003年,这类证券化资产的未偿还余额大约为5000亿美元左右,只有公营证券化的三分之一。

到2006年,私营证券化资产的未偿还余额翻了三倍,达到了近2万亿美元,已基本与公营的规模扯平。

私营证券化的迅速发展同其购买的不合规贷款规模的增长相辅相成。

按照信用品质分,在2007年1月私营证券化机构的资产池中,次贷、Alt-A贷款大约分别占到40%和34%,并且,私营证券化机构购买的贷款中以浮动利率贷款居多。

  2.私营证券化与银行业的道德风险

  几乎可以肯定地说,私营证券化的发展以及由此导致的贷款银行的道德风险是次贷规模膨胀的最重要因素。

其道理很简单:

如果没有这类证券化市场的出现,贷款银行是不太可能持有如此大规模的高信用风险资产。

由于发放贷款的银行可以通过证券化将次贷这种高信用风险资产卖掉,从而将次贷的风险转嫁给金融市场的投资者,因此,美国的银行业可以在基本不承担信用风险的同时,获得较高的收益,由此刺激了银行的贷款冲动。

并且,鉴于风险是由别人承担的,发放贷款的银行也就无须在乎借款人是否能够还得起钱了。

  在利益的驱动下,不用承担风险的美国银行业出现了严重的道德风险问题,这尤其体现于两个方面:

  第一,对于那些有资格获得常规贷款(优级贷款)的少数族群,银行以种种理由予以拒绝,而是极力推销次贷。

其原因很简单,尽管常规贷款对借款人而言具有较低的负债成本,但是对银行而言,其贷款利率较低,证券化后获得的服务收入也很低。

相反,次贷对于借款人而言具有很高的综合负债成本,但银行的贷款利息收入或者证券化后的中间服务费收入却高得多。

在房地产市场出现拐点的关键时刻,这种人为加重借款人负债压力的作法是次贷违约率上升的主要原因之一;

  第二,为牟取暴利,银行大量开展掠夺性贷款(predatorylending)业务。

鉴于次贷的潜在借款人通常是那些受教育水平低、金融知识匮乏的少数族群,银行的经纪人以各种手段利诱当事人,恶意推销贷款,而借款人事实上一辈子也还不起欠下的债务。

最为恶劣的情况是,许多时候,银行的经纪人明知道借款人无法偿还贷款,但是,他们的目的恰恰是为了收取借款人无力及时偿还因而需要延期所必须支付的高昂的手续费,或者,就是为了将借款人赶出去,从而恶意剥夺借款人的住房。

  3.证券化中的创新产品

  不过,这里又出现一个问题:

为什么金融市场的投资者会如此情愿地购买私营机构的证券化产品?

这一方面在于评级机构出了问题,由于评级机构不尽职以及这些产品本身的复杂性,对这些产品的评级完全低估了潜在的信用风险;另一方面,投资者之所以会踊跃购买,就是因为金融创新的新成果——抵押债务权益(CDO)。

  CDO与传统证券化产品(抵押支撑证券,MBS)的区别就在于,它将基于同样基础资产(例如次贷)而形成的最终的证券化产品分成了三个不同的部分:

优先档证券、中间档证券和股权档证券,这三档证券承担的风险和获得收益完全不同。

例如,基于100亿元次贷分别发行了60亿优先档、30亿中间档和10亿股权档的证券,一旦次贷出现了10%、即10亿元的违约,则股权档证券将首先承担相应损失;如果随后再出现违约,则由中间档证券承担损失;当中间档也全部被损失所耗尽时,最后的损失将由优先档承担。

由于优先档、中间档和股权档证券承担的风险依次递增,其收益也是如此。

在理想的情况、即没有风险发生时,股权档的收益会非常可观,通常能够达到50%-100%,而中间档和优先档的收益则相对较低。

由此可见,正如营销学中所灌输的客户分层销售技术一样,在CDO中,通过这样一种按照风险进行分层的过程之后,高风险的次贷就能够很容易地找到买家了。

例如,风险偏好强的对冲基金会购买股权档证券,相对保守的养老基金、保险公司、银行可能会购买中间档和优先档证券。

  CDO最初的创意、以及目前在国际金融市场上运用的主要目的就是拓展中小企业的融资渠道、化解贷款银行的风险以及进行资产负债表的综合管理等。

这种先进的工具被用于次贷,恰如菜刀可以用于切菜、也可以用于杀人犯罪一样。

无论如何,既然次贷已经通过CDO卖给了国际金融市场中的各类投资者,一个自然的现象就是,美国人一不还钱,那些购买次贷以及与次贷相关的信用衍生品的金融机构就将遭受损失。

尤其是那些购买股权档证券的对冲基金,更是会首先爆发危机。

至于直接发放按揭贷款的美国银行业,尽管也受到影响,但是,如果与上个世纪80年代爆发的美国储贷协会(吸收短期存款、发放中长期贷款、尤其是住房贷款的银行类金融机构)危机相比,其前景要乐观许多。

其中道理很简单,在上个世纪80年代,美国银行业直接持有的按揭贷款占到全部按揭贷款总量的60%左右,而现在,通过各种证券化手段,美国银行业只持有全部按揭贷款的30%左右。

换言之,大部分贷款已经通过证券化手段卖给了全世界的投资者以及美国自己的非银行金融机构——这正是美国的投资银行业面临困局、而传统商业银行依然独善其身的原因所在。

四、危机的启示

  目前看来,次贷危机还没有结束。

据估计,在2008年前三季度中,每个季度都将有1000到1200亿美元的次贷进入利率重置时期。

不过,从2008年第四季度开始,利率重置的次贷将大幅度下降。

2008年四季度需要利率重置的次贷不到800亿美元,2009年一季度进一步下降到400亿美元以下,此后每个季度大约在200亿美元左右。

另一方面,随着美联储的巨幅降息和保持迄今的利率稳定政策,以及美国财政部一系列慷慨解囊的税收和开支计划,即使在未来进入利率重置的次贷借款人,其还款压力也会逐渐减轻。

所以,尽管次贷危机正在引发金融市场的过度恐慌,但是,在未来的一、两年中逐步好转的概率很大。

需要特别注意的是,这样的好转已经正在引发全球资金的重新配置,进而对美元汇率、石油黄金价格和不同国家的股市、房地产市场产生深刻的影响。

  至于中国的房地产市场,其基本面是健康的。

虽然不排除少数上涨过快的城市会出现房价绝对水平的回落,但是,就全国而言,即使未来出现调整,也可能是房价增长率的调整,不太可能出现美国目前的房价绝对水平的回落。

这里的原因很简单:

第一,中国目前的人口结构以60年代婴儿潮和80年代婴儿潮为主,这些群体存在强烈的新增住房和改善住房需求;第二,中国的城市化进程远未完成,截至2006年尚有56.1%的人口居住在农村。

与此相比,美国之所以在近期爆发次贷危机,其在人口层面的问题就在于二战后的婴儿潮现在都进入了退休年龄,住房的新增需求和改善需求大幅度下降;而在城市化方面,美国早在上个世纪中叶就基本完成了这个过程。

  就这次次贷危机对中国的启示而言,以下两点可能非常重要:

  第一,借款人的偿付能力和资产负债表的健康至关重要。

在国内近些年对房地产市场的讨论和调控政策中,过多的集中在借款人购房的目的,即所谓自住、投资还是投机。

事实上,只要借款人有足够的偿付能力,负债率不高,无论何种目的都不会产生严重的后果。

相反,即使借款人购房是为了自住这种“健康”的目的,如果像次贷借款人那样具有很高的负债率和过低的收入水平,都会对当事人、贷款银行乃至宏观金融的稳定产生严重的影响。

如美国经济学家费雪所说,问题不在于投机,问题在于借钱投机。

因此,未来应该强调“人人享有住房”,而非“人人拥有住房”。

对于低收入家庭,应该采取综合性的财政补助措施,鼓励其租赁住房。

  第二,应该建立以针对大多数居民购买自有住房的可支付能力为核心、以补助低收入家庭为辅助的住房公共政策体系。

住房关乎民生之根本,是建设和谐社会、实现有中国特色社会主义的根基。

然而,近些年对住房市场的民怨可谓突出。

一方面,在中国目前土地制度和财政制度不健全、不合理的情况下,由于拍卖土地构成地方政府的主要收入,地价的上涨推升了房价;另外一方面,中国住房按揭贷款全部是浮动利率,央行每次加息不仅提高了所有新借款人的负债成本,而且更是殃及已经借款购房的老借款人,其负担远较物价上涨的影响为重。

在中国所有的按揭贷款都是浮动利率的前提下,央行的加息恰如美国银行业故意推销次贷以及恶意推销“掠夺性贷款”一样,有可能造成有偿付能力的借款人不得不违约。

所以,未来需要改革中国的土地和财政制度,需要以可支付能力为核心构建中国的住房公共政策体系。

这是体现中国制度优于全球其他国家制度的关键。

如果说所谓的“美国梦”的核心就是拥有在美国的自有住房的话,作为社会主义的中国,“中国梦”应该远远比“美国梦”更真实、更易于实现。

  第三,正确看待证券化和衍生品市场的发展,实时推动建立公营证券化机构的建立和以及基于此的按揭贷款证券化市场的形成。

美国次贷所以发生正是因为不受约束的私营证券化机构的过度泛滥,但是,不应该据此来否定整个证券化和衍生品市场。

应该客观地看到,美国的公营证券化为推行住房市场的公共政策、化解银行体系的金融风险起到了非常重要的作用。

事实上,从另一个角度看,即使是像次贷证券化这样的私营证券化市场的发展,也对转移美国银行业的风险、提高美国低收入家庭的福利起到了正面的推动作用。

为了在降低银行风险的同时,推动住房公共政策的实施,有效调控住房市场,未来应该积极推动中国的公营证券化市场的建立,并在加强信息披露、改革评级中介机构体系和银行资本监管体系的基础上鼓励私营证券化的发展。

注:

[1]例如,假如购买自有住房的首付比是20%,则在1983至2004年间,在美国购买自有住房的资本增殖年均收益率是24.1%,而标准普尔200指数的年均收益率仅有10.6%。

购买自有住房从而获得资本增殖已经成为美国中低收入家庭分享经济增长益处的主要渠道,而购买股票、债券等金融产品的家庭以中高收入家庭为主。

[2]《美国住房政策》,阿列克斯.施瓦茨,中信出版社,2008年第1版。

[3]资料来源:

MBAPolicyPaperSeries2007-1。

[4]根据美国有关法律,如《1992年联邦住宅企业金融安全和健全法(FederalHousingEnterprisesFinancialSafetyandSoundnessAct)》,GSE也需要购买一定比例的低信用品质按揭贷款,但大部分都是合规贷款。

美国次贷危机成因分析及其启示

○彭海蔚

  2008年3月6日,美国总统布什宣布美国经济进入衰退期。

随之而来的美国股市再次剧烈震荡,美国联邦储备委员会进一步加大了紧急救市的措施。

引发这场危机的根源在于2006年春季开始的“次贷危机”。

这场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴,席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

  中国的金融市场由于还没有与外界的金融市场完全连接,因而,在这次危机中躲过了一劫;虽然这是一件值得庆幸的事情,但我们应该分析及反思这场危机,未雨绸缪。

  一、这次次贷危机的成因

  “次级抵押贷款”是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

然而,随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。

同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。

这种局面直接导致大批次贷借款人不能按期偿还贷款,进而引发了“次贷危机”。

  应该说,美国次级抵押贷款产生的出发点是好的,在最初10年里也取得了显著的效果。

1994~2006年,美国的房屋拥有率从64%上升到69%,超过900万户的家庭在这期间拥有了自己的房屋,在很大程度上归功于次级房贷。

在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付房款而无法取得普通抵押贷款。

次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。

  但次级抵押贷款的高风险性也伴随着其易获得性而来。

相比普通抵押贷款6%~8%的利率,次级房贷的利率有可能高达10%~12%,而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率(ARM)的形式,随着美联储多次上调利率,次级房贷的还款利率越来越高,最终导致拖欠债

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