房地产重点.docx
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房地产重点
1、房地产定义：
房地产业是从事土地开发和再开发、组织房屋的建设和改造、土地使用权的有偿买卖、转让、租赁，房屋所有权的买卖、房屋的租赁、房屋维修、装饰、管理、服务、房地产信托、房地产抵押贷款在内的综合性行业，属于第三产业的范围。
2、与建筑业的区别与联系：
区别：
在产业分类中，建筑业属于第二产业，其主要任务是从事房屋和其它构筑物的建造、改造和各种设备的安装，是直接的物质生产部门。
而房地产业不仅包括有物质生产部门，物质流通部门和直接为社会提供服务的部门，并且以服务和管理为主，因而房地产业应该划在第三产业的范畴。
联系：
共同的作用对象——房产与地产。
在实际工作中，房地产开发企业承包建筑承包企业总是形成甲、乙方的关系。
当然，目前有许多建筑企业也搞房地产开发，有些房地产开业企业也有建筑部门。
这种个别的经营项目的交叉不能否认房地产业和建筑业作为行业而应有的各自质的规定性。
3、房地产业在国民经济中的地位和作用：
（1）房地产业是城市经济发展的基础和前提条件
（2）房地产业发展可带动相关产业发展（3）房地产业可以为国家提供巨大的财政收入（4）发展房地产业，为人民生活改善创造条件
4、中国的住房制度改革实质：
住房商品化
土地使用制度改革：
变土地的“无偿、无期、无流通”的使用制度为“有偿、有期、有流通”
土地所有权形式：
国家所有、农民集体所有
5、所有权的定义：
财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
（四种权能：
占有、使用、收益和处分）
房地产的抵押权：
《民法通则》第八十九条第二款规定：
“债务人或者第三者可以提供一定财产作为抵押物。
债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以变卖抵押物的价款优先偿还债务”。
债权人所拥有该项权利称作抵押权，债权人相应称作为抵押权人。
城市房屋产权形式：
公有产权形式（全民所有制单位自管房和集体所有制单位自管房、政府房管部门直管住宅），共有产权形式（指两个或两个以上的单位或个人对同一单元住宅享有共同的所有权）和个人所有产权形式并存
房产权属管理方法：
房屋产权登记制度
城市土地的权属管理：
城市的土地属国家所有。
城市土地权属管理是确认单位或个人的土地使用权属，对各单位，个人所使用的土地范围、面积、径界、用途等经勘查核实后，进行国有土地使用权审报登记工作，并颁发国有土地使用许可证，以保护土地所有者和使用者的合法权益。
实行土地权属登记制，土地权属登记分为初始登记和变更登记。
6、房地产的经济属性：
商品属性。
房地产是一种特殊的商品。
房地产的是特殊商品的特殊性：
（1）空间上的固定性
（2）使用长期性（3）效用上的多层次性（居住用房在其效用上，具有生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容）
7、房地产增值
增值原因：
（1）房地产资料的稀缺性与社会经济发展、人口增长的矛盾
（2）环境投资累积性增加，以及环境质量的提高（3）城市发展规划影响房地产价格（4）房地产趋利性改变对房地产价格的影响（5）房地产投机对房地产价格的影响
增值税计算：
土地增值税实行四级超率累进税率：
a.增值额中未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
b.增值额中超过扣除项目金额50%的部分，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
c.增值额中超过扣除项目金额100%的部分，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
d.增值额中超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
为了计算简便，可以在每一级确定一个速算扣除率，即：
第一级为0，第二级为5%，第三级为15%，第四级为35%。
计算公式是：
例3.1某单位转让一块开发的土地使用权，取得转让收入1000万元，已知扣除项目金额400万元，计算应纳土地增值税额。
解计算增值额=1000-400=600（万元）
分级计算：
第一级：
200×30%=60（万元）
第二级：
200×40%=80（万元）
第三级：
200×50%=100（万元）
合计应纳税额=60+80+100=240（万元）
用速算方法计算：
600×50%-400×15%=240（万元）
（税法还规定，有下列情形之一的，免征土地增值税。
1.纳税人建造普通住宅，增值额未超过扣除项目金额20%者。
2.因国家建设需要依法征用，收回的房地产。
）
8、房地产的投资决策
货币的时间价值：
指货币随着时间的推移而发生的增值
等值计算:
（即折现）
等额系列支付的现值系数和资金回收系数
图4-3在已知A时，用等额系列支付现值系数求P的现金流量图
图4-3所示的等额系列支付的现值可以这样确定：
把每个A看作是一次支村中的F，用一次支付复利计算公式求其现值然后相加，得到所求现值，即
绘制现金流量图：
[例4.1]现存入银行600元，2年后存入300元，5年后存入400元，如果年利率为10%，按复利计算，问10年后所得的本利和是多少？
解画现金流量图如图4-5
图4-5例4.1的现金流量图
（元）
9、投资项目的经济指标：
（1）净现值法（NPV法）
净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的折现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的数值，用净现值评价开发项目投资效益好坏，称作净现值法。
其计算公式如下：
式中COt——第t年的现金流出；
CIt——第t年的现金流入；
CFt——第t年的现金流量；
t——投资项目投资活动有效期（一般以年为单位）；
（P/F,i,t）——第t年的折现系数，可以查利系数表后求得
在利用净现值评价某投资项目时，若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或折现率所预定的投资水平，而且尚有盈余；若NPV=0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或折现率所预定的投资收益水平；若NPV＜0，则说明投资方案的收益率达不到基准收益率或折现率所预定的投资水平。
所以，只有NPV≥0时，投资方案才是可取的，否则则不可取。
（2）净现值率法
净现值率法实则是求动态的单位投资收益大小而进行投资方案比选的方法。
式中NPVR——净现值率
NPV——净现值
PVI——投资总额现值
净现值率是反映开发项目在投资活动有效期内获利能力的动态指标，在比较两个以上投资方案时，应选择净现值率为最大的方案，在计算中应采用相同的折现率和投资活动有效期。
（3）动态投资回收期
投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。
投资回收期的计算可分为动态计算和静态计算。
对房地产投资项目，由于其投资期限较长，所以应计算其动态回收期。
动态投资回收期自投资活动起点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其表达为
PVI——包括固定资产投资和流动资金在内的总投资的现值
Pt——动态投资回收期
动态投资回收期用年来表示，其详细计算公式为
在项目评价中，如果动态投资回收期（Pt）与基准投资回收期（Pc）相比较，如果Pt≤Pc，则该投资项目在财国上是可以考虑接受的。
例：
某投资项目的现金流量如表4-5所列，如果基准收益率是10%，试计算其动态投资回收期。
表4-5某项目现金流量（单位：
万元）
年份
1
2
3
4
5
6~20
现金流出
－10000
－1950
－770
现金流入
250
840
1200
解累计净现金流量现值计算如表4-6所示
表4-6累计净现金流量现值计算表单位：
万元
年份
净现金流量
现值系数
净现金流量现值
累计净现金流量现值
1
－1000
0.9091
－909.10
－909.10
2
－1950
0.8264
－1611.48
－2520.58
3
－770
0.7513
－578.50
－3099.08
4
－250
0.6830
+170.75
－2928.33
5
－840
0.6209
+521.56
－2406.77
6
1200
0.5645
+677.40
－1729.37
7
1200
0.5132
+615.84
－113.53
8
1200
0.4665
+559.80
－553.73
9
1200
0.4241
+508.92
－44.81
10
1200
0.3855
+462.60
+417.79
根据4.10式，动态投资回收期计算如下：
动态投资回收期
（年）故按动态计算的投资回收期为9.1年。
（4）内部收益率法（IRR法）
内部收益率是在投资活动有效期内，开发项目逐年的现金流入的现值总和等于现值流出的总和，即净现值等于零的折现率。
这种方法是寻求出开发项目在投资活动有效期内的实际收益率，可用下式表达
内部收益率表现了开发项目投资实际达到的最高利润率，也是该开发项目投资贷款所能支付的最高利率。
因此，求出内部收益率，可用以确定贷款的最低条件。
如果内部收益率大于或等于基准收益率，则认为该投资项目是可行的，否则是不可行的。
在投资方案比较中，若投资规律相等，应选择内部收益率为最高的方案。
a.线性插值法。
按折现率（基准收益率或实际贷款利率）求得开发项目的净现值。
如果是正值，试采用高的折现率使净现值为正值并接近于零；再采用更高的折现率使净现值为负值并接近于零，然后用下述线性插入公式计算内部收益率。
（4.12）
式中i1——当净现值接近于零正值时折现率
i2——当净现值接近于零负值时的折现率
NPV1——采用i1时的净现值
NPV2——采用i2时的净现值
取i1和i2时，一般不应超过1~2%，否则i与NPV之间不呈线性关系，按此法求得内部收益率就不真实。
b.图解法。
以折现率为横座标，开发项目的净现值为纵座标，分别将NPV1，NPV2，i1,i2的值，绘制座标系上，如下图所示。
图4-9内部收益率图解
直线AB和横轴交点C所代表的折现率就是该开发项目的内部收益率
10、房地产开发的前期工作：
土地使用权的获取、征地拆迁安置、居住区规划设计、取得规划许可证、施工图设计、开发项目招标
投标程序：
投标程序大致如图6—2框图所示。
图6-2投标程序框图
11、征地
征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。
征地补偿：
补偿费应补偿集体经济：
①因土地减少，劳动者失去劳动场所；资金失去投资场所而损失的利益，即集体经济因失去土地而失去创造新价值的机会；②土地的资本价值，③土地生长物的价值。
1）土地被征用后劳动者奋斗不息少就业场所而损失利益的补偿计算（即土地补偿费）
上式中的V+M取值应根据具体情况而定，若国家因修建铁路、公路等交通设施而占用一般农田，V+M就根据该地用于农业时能获得的V十M值来计算；若征用的是城郊土地，则应该用近期该土地可能的利用方向（方式）所能获得V+M值计算。
2）土地资本的补偿计算（即土地补偿费I）
土地资本随土地被占用而被占用，这部分损失，应予以补偿，包括土地上建筑物价值和土地肥力价值，后者可参照农业土地价格计算办法，以土堆肥力的再生产费用作为计价标准，或者为
土地投资收益指的是农村集体经济投资经营使用土地所得的一般利润，它等于土地产品的平均年产值，减去生产成本，再扣除土地收益之后的余额。
3）土地生产物的补偿（土地补偿费I）
a.土地补偿费b．青苗补偿费c．地上附着物的补偿d．菜地开发建设基金则应考虑依据城市规模制定的菜地开发基金费用标准e．安置补助费（每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩产值的2—3倍，最高不得超过被征用土地前三年平均每亩产值的10倍。
如人均占有耕地1亩，每亩的安置补偿费为年产值的2—3倍；人均占有耕地2亩，为1—1.5倍；人均占有耕地0.5亩，则为4—6倍；人均占有耕地0.25亩，则8—10倍。
）f．剩余劳动力的安置。
12、房地产的价格与估价理论
房地产价格评估的概念：
房地产价格评估是指具有专业能力和经验的评估人员根据特定的评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格、价值进行科学评定与估算。
通过评估将实物型态的房地产转化为货币表现型态的房地产。
房地产价格评估的要素与原则：
房地产价格评估具有六大要素：
评估主体、评估客体、评估目的、评估程序、评估标准和评估方法。
房地产价格评估的原则：
依法评估原则、公平性原则、科学性原则、独立性原则、房地分离评估与综合评价的原则、最有效使用原则（最有效使用是指房地产在可能范围内，用于最有利又可行和法规上允许的用途，主要表现为该评估地产使用方式处于最佳状态）、评估时日原则（它是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，估价期日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限）、替代原则。
房地产价格构成：
土地使用权的购置费、前期工程费用（指房屋正式开工以前所必须发生的规划设计、水文地质勘测测绘，“三通一平”等费用）、房屋建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费用、利息支出、税金（税金主要是营业税、所得税及房产税、保险金等）、利润。
评估方法：
（1）收益还原法：
收益还原法适用于有收益或潜在收益的房地产，如商业性用房、出租公寓、仓库等。
对机关、学校等公益性房地产，居民住宅及生地地块的估价一般不用
（2）市场比较法：
市场比较法适用范围较为普遍。
凡是在房地产市场上有众多交易案例可查的各种类型的房地产，一般来讲均可以用市场比较法来进行估价。
有些房地产的估价用市场比较法有困难，还需结合其它估价方法来进行估价。
此外，对一些特殊类型的房地产，如古建筑、寺庙等的估价，市场比较法则不适用。
（3）成本法：
成本法的房地产价格评估中有较为特殊的用途，尤其适用于以下几类房地产的评估：
1）缺乏交易案例资料的房地产价格评估。
2）为非交易目的房地产价格进行评估。
如为房地产征税、保险、申请贷款等项目所进行的评估。
3）确定投资开发效益的房地产价格评估。
成本法不公在房地产评估实务中有其特殊作用，应用此法还可评估房地产投资开发效益，以供投资者进行可行性分析，作为投资决策时参考。
（4）剩余法：
剩余法适用范围a.待开发地块价格评估。
当该地块具有潜在的开发价值时，通常用剩余法进行评估；b.拆迁改造的再开发房地产评估；c.旧的房地产中地价的评估。
即从房地产价格中减去旧的建筑物价格，余额则为地价；d.在有偿出让、转让土地使用权时，出让方、承让方分别站在自己的立场上，分别估算可接受的最低和最高的出让价格，一般也是用剩余法来进行估算的。
（5）其它估价方法：
路线价格法、公式计算法、比例递增递减法、长期趋势法、影子价格法
房地产价格评估报告：
一份规范的房地产价格评估报告应包含有下列项目
（1）委估人名称。
应有委估人的全称、地址、法人代表名章，以确认服务对象。
（2）评估对象及目的。
1）待估房地产的名称、类型，明确估价对象；
2）确定估价目的；
3）明确评估时日，反映所评估的价格是指那个具体日期的价格。
（3）评估日期。
反映评估工作的起止日期。
（4）评估对象的综合说明。
1）座落位置。
包括地点、区域、门牌号码。
当不能用地点名称说明清楚时，应附加文字描述来补充说明；
2）用途；
3）面积、层次、朝间；
4）建筑结构与功能。
还要描述建筑内部结构以及各层各部分功能；
5）装修情况。
描述建筑物内外墙、地面、门窗、楼顶、门厅、走廊、厨卫等装修水平、用料、效果等；
6）设备情况。
包括空调、供暖、水电、消防、通讯等情况；
7）附属设施情况。
室外道路、广场、上下水、停车场、水池、绿化等；
8）建筑使用情况。
反映建筑物的新旧、完好程度、及时使用功能的影响；
9）房地产的周围环境。
包括硬环境和软环境；
10）评估对象的产权情况。
（5）评估原则。
反映评估活动中主要原则，以及评估人的立场。
（6）评估依据。
1）委估房地产的工程预、决算资料；
2）测绘图纸；
3）各类定额和单价资料；
4）各类折旧、税收、城建收费管理规定；
5）与评估对象类似的房地产实例价格资料；
6）规划资料；
7）周围环境资料。
（7）评估方法的选择。
根据估价对象房地产的用途、类型以及估价目的的选择估价方法。
（8）评估计算分析。
应在报告书上按选定的评估方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用、计算过程作陈述。
关键要阐明作出最后估价结论的理由。
（9）房地产价格评估结论。
说明每种方法的计算结果，以及经最终调整修正后的正式估价结论，包括房地产总价额和单价额。
（10）评估小组组成和评估单位资格证书。
评估小组成员组成及分工，以明确责任，并注意估价人员与估价对象有无利害关系。
出示评估单位资格证书以反映估价报告的权威性。
附：
实例
1.评估对象：
某银行的一座金库。
2.评估目的：
金库出租给某保险公司作为现金和贵重物品的贮放中心。
评估目的是为了确定租金。
3.评估期日：
1993年2月5日。
4.委估人（略）。
5.评估人（略）。
6.评估对象简介：
该金库于1983年建成，地上两层，地下一层，总建筑面积1625m2，保安设备齐全，地理位置良好。
7.评估方法：
采用成本法和收益还原法混合估价
8.评估计算过程简述：
（1）建筑物重置成本价的估算
该金库建设时的单方造价为1800元/m2，分析人工、材料及设备涨价因素，1992年的成本造价约为1983年的2.1倍，即3780元/m2，因此确定重置单方造价为3750元/m2。
总建造重置成本价
元。
（2）应计总折旧额计算
待估金库经济寿命60年，维护状况良好，且在1991年投资40万元对金库部分项目作出改造。
虽然使用了9年，但其有效使用时间估计仅8年。
利用改进率法计算应计总折旧额为：
元
实地勘察，该金库可以说有八成新，因此计算出来的折旧总额是合理的。
（3）土地价格
该金库占地面积1100m2，通过市场比较法和其它方法综合得出，在规划许可条件下最有效使用的地价为352万元（3200元/m2）。
考虑目前用途不可改变，要进行适当的折减，取与地上建筑物相同的折减率，即得折减后的土地价格为：
元
（4）金库（带地）现值总价
按成本法公式得
金库现值（带地）
（元）。
（5）年租金的求解
由于金库由使用者租赁使用，估价目的是为了给出合理的租金。
根据收益还原法原理，可将金库现值总价按收益还原公式反向还原求得年租金额（也即金库所有者的年收益额）。
该类物业目前的市场收益率为11%，市场的年膨胀率为5%，反向还原利率为
，年租金为
（元）
（6）年租金的调整
该保险公司有三个地方可供选择，另外两个候选单位条件比评估对象条件要好，另外考虑到保险公司规模大，信誉好，租期长（10年）等因素，应再将租金折减7.55得：
（元）
9.估价结果：
综合上述分析，该物业的年租金可定为460700元，折合每平方米建筑面积月租金为23.6元/m2每平方米使用面积月租金29.5元/m2。
10.评估小组成员及评估单位资格证明（略）。
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