某楼盘调研报告案例.docx
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某楼盘调研报告案例
红树西岸楼盘调研报告案例
项目名称
红树西岸
项目地点
侨城西路以东、滨海大道以北、深圳湾一路以西，白石四道以南围合部
调研时间
2005-11-21
开发单位
深圳红树西岸地产发展有限公司
总包单位
江苏华建（原江苏一建）
监理单位
深圳市中海建设监理有限公司
物管单位
深圳百仕达物业管理有限公司
物管费
7.50元/平方
设计单位
方案设计
美国ARQ公司（本纳道·霍）
项目
指标
总用地面积
75101.77
建筑设计
深圳大学
总建筑面积
249265.29平方米
立面设计
英国公司OVEARUP工程顾问公司
容积率
3.4
环境设计
上海锦展园林设计公司
总户数
一三02
示范单位设计
香港梁志天
车位数
1900
智能化设计
深圳达实智能公司设计（塞为智能、琪云电子两家公司施工）
规划
三栋折板式高层住宅风车型布置，景观为规划主导。
景观
景观特质
深圳湾海景、沙河高尔夫球场景观
形态与风格
建筑
设计
户型特点
大进深住宅层高3.2米，室内净高为2.95米,采用全隐梁（含外梁），景观主导室内全空调
单体设计
一梯两户，内置核心筒（人工采光通风），大进深板式高层住宅。
窗墙系统。
形式与风格
窗墙系统构成立面特点。
蓝绿夹胶玻璃栏板平板阳台无灯栏杆立柱社设灯
设施及材质
隔音楼板，隐蔽承重式地面插座,美国justright即热热水系统，双止回式烟道、变压止逆阀式烟.，窗墙系统造价2个多亿人民币由奥雅纳负责引进。
阳台栏板为21.52mm厚的带防火夹层的钢化玻璃。
瑞士吉博力（GEBERIT）公司的同层排水系统：
全防臭横排地漏、同层排水部件采用该公司的HDPE（高密度聚乙烯）管道、存水弯、进水阀、排水阀、厨房落水装置、浴缸落水装置等。
独立置换式全新风系统，小区全面配备无线网络，
主力户型
主力户型一五0-260平方米
配套设施
保姆公寓幼儿园
周边配套
价格
最高价
最低价
均价
总结
优点
名师规划设计-
规划形式、建筑形象独特
极佳地理位置以及海景、高尔夫球场景观
全隐梁（含外梁）住宅
楼板最厚带隔音住宅
选用高档建材
智能化住宅
豪华精装修及高档设备高档家电
全国第一个进行抗震试验的住宅
中国唯一进行窗户风压试验的住宅
瑞士给排水系统的住宅：
全防臭横排地漏、同层排水（现场施工所用不一致）
全面装配独立置换式全新风系统住宅（现场施工没见预留孔和相关管道）
即热热水系统
公共部分采用蓄冷空调自然采光生态地下车库（名不符实）
缺点
住宅产品形式为过时的大进深大板式住宅
部分户型布置不合理走道偏窄
中部核心筒效果不佳并且运营成本高
采用商用空调形式导致户内有效高度降低
环境噪音大
其它
聘请高文安为甲方顾问
工地管理好
装修施工分6家
土建部分：
分项工程
品牌
材料/规格
价格
施工单位
备注
进户门
泉顺安（江苏昆山）
采用高级防火防盗门，门板为进口黑胡桃、檀木。
进口板皮
2000元左右
泉顺安公司
它五金配件全进口;
门锁为韩国Irevo电子锁
（价格：
2600元/把）
阳台门
铝合金型材华加日;玻璃深圳南玻制造
施工单位华加日和方大施工
阳台门采用四扇双轨，铝合金五金配件采用德国骆驼牌五金配件;
阳台栏杆骨架采用广州钢管厂生产的方通，阳台栏杆采用华加日铝合金型材做装饰。
另每栋设计室外擦窗机三台。
玻璃：
阳台分隔玻璃采用加胶玻璃8+1.5+8MM。
阳台护边玻璃：
采用6+1.5+8MM厚的夹胶钢化安全玻璃（价格：
300元/㎡）。
推拉门采用低辐射中空钢化安全框玻璃（6+12+6,夹带真空层，价格：
330-350元）;
推拉门下的固定窗采用夹胶钢化安全玻璃〕。
玻璃的颜色由内部加胶的颜色决定。
玻璃幕墙
窗
阳台栏杆
室
内
装
饰
公共部分
电梯厅：
天面：
采用吊顶;
墙面、地面：
采用亚细亚磁砖规格：
300×300mm价格：
50元/㎡
消防楼梯：
天面、墙面：
采用浅色乳胶，价格：
20元/㎡
户内
大部分房间仅粗装修
个别房间：
卫生间采用亚细亚磁砖装饰地面和墙面
设备间采用乳胶漆刷白或“赛丝纶”吸声装饰艺术板，
“赛丝纶”吸声装饰艺术板价格：
一八0-200元/㎡，
样板房墙面贴美国进口墙纸，地面圣象木地板。
外墙装饰
除大面积玻璃幕墙外采用“爱和陶”氟碳漆涂层高级釉面砖，价格：
100-120元/㎡
施工单位江苏华建
烟道
采用双止回式烟道、变压止逆阀式烟道两种
防
水
厨卫间、外墙面、屋面
蓝盾牌水泥基防水涂料
地下室
顶板
采用SBS防水卷材
侧墙
采用911防水涂膜
装饰
工程
样板房
深圳建筑装饰、城市装饰、建艺等六家公司
其它
屋顶
采用了倒置式屋面构造系统。
将保温层设在防水层之上，防水层不易老化，防水层的寿命可延长3倍。
保温层采用挤塑泡沫板，厚度较标准图集中增加50%。
地下车库
阳光车库:
地下车库设计了上下串通式椭圆形采光孔，光线可以从采光孔上面直接照射到地下一二层,地下车库也实现自然采光和通风。
节省用电，减少平时的使用维护费用，消除传统地下室的阴森黑暗，感觉更舒服。
楼板
隔音楼板的构造：
在楼板上铺设一层0.5公分厚美国陶氏化学艾思牌隔音垫40元/平方米，再铺设一层3公分或5公分厚的挤塑泡沫板，再加一层4公分厚的双向配筋的细石砼保护层，总厚度高达30公分。
安装部分：
工程类别
主要产品
工程特点
设计单位
施工单位
工程造价
消防
火灾自动报警系统采用诺帝菲尔系统
消防工程刚开始施工
深大设计院
江苏华建
不详
供配电
华通开关柜
许继变压器
梅兰日兰高压柜
配电房宽敞
深大设计院
爱得威电气安装公司
不详
智能化
霍尼维尔
灯光、家居智能控制在深圳领先
达实智能
赛为智能、琪云电子
含室内家电共约2.4个亿（含达实智能830万的设计费用;300万美元的进口设备）
水电
“万通牌”线管
“金龙羽”电线、缆
“胜武”分支电缆
“佛塑牌”PVC排水管，给水采用美国进口尼必克铜管
材料优良
深大设计院
江苏华建
不详
热水器位置
生活阳台
空调室内（外）机位置
室内机位置在室内设备间，室外机在楼房连接处采光井
消火栓位置
公共楼梯间
电（水）井位置
电梯间（公共楼道）
材料（设备）名称
品牌（型号）
价格
电线电缆
金龙羽
市场信息价
排水管材
泰盛螺纹管、铸铁管
φ10020元/M（市场价）
给水管材
进口美标ASTM纯质铜管
国产DN2028元/M；
DN2536元/M
进口上浮50％（市场价）
热水系统
即热热水系统，楼盘使用美国专利产品品牌“JUSTRIGHT”
格兰富智能型热水循环泵
2000-2500元/套（不含热水器）
新风系统
“霍尼韦尔”
1万元/套（按200平方米计算）
地漏
上海“吉博力”横排地漏：
采用了GEBERIT公司的同层排水系统，同时配套采用该公司的吉博力横排地漏，并带有存水弯，即使没有存水，防臭功能也大大优于当前绝大多数的下排地漏。
这是目前欧洲广泛采用的一种排水方式。
不用降板，配合吊式马桶。
每个卫生间的专用水箱、横排地漏、浴缸排水一套为2000元。
室内空调
LG商用空调
2～5万元/套
公共部分空调
资料显示为蓄冷空调，实际尚未安装。
电梯
采用大连星玛电梯，2.5米/S1000kg
3000万元/57台
厨具
“米勒”
水质软化系统
美国Culligan
8000元/套
销售信息
楼盘名称
红树西岸花园
项目推广名称
红树西岸
物业类型
高尚住宅
位置
南山区滨海大道红树湾
土地受让时间
2001-12-7
土地使用年限
70年
预售许可证号
深房许字（2004）南山046号
预售批准时间
2004-11-一八
宗地号
T207-0026
占地面积（M²）
75102
建筑面积（M²）
255300
住宅面积（M²）
249300
商业面积（M²）
会所面积（M²）
3000
办公面积（M²）
其它配套（M²）
3000（幼儿园）
车位（个）
1900
容积率
3.4
覆盖率
绿化率
住宅使用率
82.6%
形态规模
3栋31层建筑
总户数
一三01
总平面布局
3栋主体建筑成风车型排列，互不阻挡，户户都有多景观，楼距60-100米。
单体建筑平面
2梯2户，局部2梯1户
户型及比例
户型结构
2房2卫
3房2卫
复式3房3卫
3房3卫
3+1房4卫
2梯1户大平面
2梯1户复式
面积（M²）
116-117
144-173
194-197
一八6-209
219-268
294-368
462-512
户数
191
297
37
495
1一五
1一三
53
户数比例
14.68%
22.83%
2.84%
38%
8.84%
8.69%
4.07%
交楼标准
280平米以下户型均带3500元/平米的精装修
户型特色
进深达3米的阳台
建筑风格/特色
水晶立面
园林风格/特色
配套特色
公共交通路线
公共配套
商业配套
开工时间
2002.12.28.奠基仪式
封顶时间
2004.12.
竣工时间
入伙时间
毛坯：
06.05.28；带装修：
06.11.28。
推广主题语
上善生活
营销/推广特色
聘请公关公司不断举办较有深度或影响力的活动，例如：
香港赛马日、毕加索真迹展等等
认筹时间
2004.10.发行200份信托基金；
诚意金及其优惠方式
信托基金每份80万，7.5折优惠；8万元SVIP卡，9-9.2折优惠
开盘时间
2005.4.22.全球公开发售
定金（元）
开盘销售率
120份信托客户成功购买
付款方式及优惠
实收均价（元/㎡）
25000
起价（元/M²）
19000
最高价（元/M²）
车位售价（元/㎡）
车位租金（元/月）
管理费（元/㎡.月）
7.5
工程进度
销售率
售罄时间
开发商
深圳红树西岸地产发展有限公司
整体规划
建筑设计
美国ARQ公司（本纳道·霍）
园林设计
工程监理
深圳市中海建设监理有限公司
样板房设计
梁志天，劳琳达
建筑施工
华建3、5处
销售代理（顾问）
外销中原、美联
物业管理（顾问）
深圳百仕达物业管理有限公司
影视公司
网络公司
拓之林
xxbsddcx/mr/index.asp
模型制做
广告推广
Logo设计韩家英设计公司
图片说明
备注
卖点：
30公分厚隔音地板
全隐梁
同层排水
可升级的高智能化住宅
窗墙系统
软化水系统。
既开即热热水系统
户型中有小量公寓用于配套出租
售楼电话
接待人
调查人
填表日期
2005-11-25
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