维修与维修基金管理.docx
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维修与维修基金管理
第六章维修与维修基金管理
一、异产毗连房屋修缮的资金来源
按现行的物业管理法规规定，异产毗连房屋修缮的资金来源有如下：
1）物业管理费。
物业管理费中的一部分可以用于房屋的日常维护和小修。
2）共用设施设备维修基金和共用部位维修基金。
按中华人民共和国财政部1998年3月12日颁布的《物业管理企业财务管理规定》：
“房屋共用部位维修基金”是指专项用于房屋共用部位大修的资金。
房屋的共用部位，是指房屋的承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
“共用设施设备维修基金“是指专项用于共用设施、共用设备大修理的资金。
共用设施设备，是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场，游泳池、各类球场等。
二、维修基金的筹集
1.商品住房维修基金的筹集
商品房维修基金的筹集按照中华人民共和国建设部、财政部1998年11月9日颁布的》住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。
购房者应当按购房款的2%──3%的比例向售房单位缴交维修基金。
维修基金全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
按深圳市1997年39号文件的规定：
公用设施设备维修基金由房地产开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资2%的比例，一次性向业主委员会划拨。
（总投资含地价，公用设施配套费、建造成本，以人民币计价，可列入开发成本）。
房屋本体维修基金由业主从自己购买的房屋竣工交付使用保修期过后的第一个月起，按自己购买的建筑面积按月向物业管理公司缴纳。
缴纳的费用标准按政府制定的指导标准（每两年发布一次）执行，对开发建设单位的空置房，由开发建设单位缴纳。
2.公有住房售后维修基金的筹集
按国家建设部、财政部1998年213号文规定：
1）售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；
2）购房者按购房款的2%的比例在购房时缴纳。
三、维修基金管理和使用的一般规则
1.维修基金的管理
维修基金为代管基金，在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管（公用设施设备维修基金一般按每个小区一个专用账户设立，本体维修基金则按每栋楼宇设置一个专用账户）。
在业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司按上述要求代管。
2.维修基金的使用规则
1）维修基金一般用于房屋和公用设施的大、中修。
2）维修基金一般只允许使用其存入银行或购买国债后的增值部分，如利息等。
如果必须使用其本金部分，用后按“谁受益，谁承担”的原则由受益业主按比例分担出钱，立即补足其本金部分。
3）物业管理处应当于每年的12月31日前制定完第二年的维修基金使用计划与预算，经物业管理公司总经理审批后，报业主委员会审定，并按照使用计划实施。
4）在具体使用维修基金时，一般由物业管理公司负责人和业主委员会主任共同签字后方可使用；如果双方有争议，由政府主管部门栽定，政府主管部门认为应当吏用的，即强制划拨使用。
5）业主及业主委员会有权监督维修基金的使用状况，有权通过正当途径查询维修基金的使用账目。
6）业主在转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
7）物业管理公司发生变换时，维修基金账目经业主委员会审核无误后，依法办理账目转移手续。
四、异产毗连房屋的修缮
1）异产毗连房屋在质量保修期内的自然性损坏，其修缮由房屋原施工单位和开发单位负责。
a）物业管理处公共事务部在接到报修信息后，应立即按《报修管理标准作业规程》要求上报管理处经理。
b）管理处经理在接到报修后的当日将报修内容通知施工单位并要求其及时修缮。
c）在施工单位修缮后，公共事务部应将修缮情况填入报修申请表，并存档保存两年。
d）施工单位未在规定时间（七个工作日）内前来维修，物业管理处经理应当即时进行书面催促，对催促后仍未来维修（一般最长不宜托过十五个工作日）的，上报公司总经理。
e）公司总经理应当立即自行组织施工单位前往维修，并同时提请开发商协助进行，此项修缮的费用要求开发商从施工单位工程质量保证金中扣除，不足的可提时刻表业主向房地产主管部门投诉，要求赔偿，或直接向法院提起诉讼。
此事处理的全过程物业管理公司均应形成记录。
2）房屋最低质量保修期建设部的最新规定如下：
a）房屋主体结构部分按设计年限或合理的使用年限保修；
b）防水工程保修期为5年；
c）水电工程保修期为2年；
d）采暖/制冷工程报修期为两个采暖制冷期；
e）装修工程报修期为2年；
f）其余部分由发展商和施工单位自定。
3）房屋质量保修期过后的业主自用部分和自用设备的修缮按《报修管理标准作业规程》处理。
4）对房屋的共用部位、共用设施设备在质量保修期过后的修缮工作，如果已建立起维修基金的，按维修基金的使用规则进行修缮。
5）对未建立维修基金的房屋共同部位、共用设施、设备在质量保修期过后的修缮以及对维修基金本金部分的补足问题，按建设部1989年5号令《城市异产毗连房屋管理规定》中规定的费用分摊原则处理（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏）。
a）共有房屋主体结构中的基础、梁、柱、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。
b）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
c）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部分由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
d）屋盖的修缮：
不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；
可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，由使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。
e）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：
各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；
为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人份额比例分担。
f）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人份额比例分担。
g）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人份额比例分担。
h）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人份额比例分担或分配。
i）上款所述的份额一般是指业权份额。
6）对人为使用不当或破坏造成的房屋损坏，物业管理处应在验证查明下依据《住户违章处理标准作业规程》要求行为人出钱修复或赔偿后由物业管理处组织修复。
五、公共设施设备的报修处理
1）公共事务部管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入《公共设施设备安装/维修工程通知单》（一式二联），在5分钟内通知机电维修部前来领单。
2）公共事务部管理员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》（第二联）交给机电维修部，机电维修部维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。
3）机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于20分钟内赶到现场进行维修。
4）完成维修工作后，维修人员应在《公共设施设备安装/维修工程通知单》上注明维修有关事项。
5）维修人员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》（第一联）交机电维修部主管签名确认后返还公共事务部作为月底统计费用的依据。
六、住户报修
1）公共事务部管理员在接到住户报修要求时，应立即填写《住户报修记录表》。
2）管理员在3分钟内将记录的报修内容（包括：
住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《住户家庭安装/维修单》（一式四联）相应栏目，并在两分钟内通知机电维修部前来领取维修单，机电维修部领单人在《住户报修记录表》上签收，将《住户家庭安装/维修单》（第一、二、三联）领回机电维修部。
3）机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员的工作。
a）如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场。
b）报修内容《维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场。
c）对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由机电维修部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。
4）机电维修部维修人员到达现场后，应轻叩门三下或轻按门铃，在有应答时，应使用标准语言：
“我是管理处的维修工，这是我的工作证和您的报修单”。
在住户确认无误后，说：
“我可以进来维修了吗？
”在住户同意后，换上一次性鞋套进入住业主家中。
5）维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《住户家庭安装/维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准，并向住户解释清楚。
6）维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时返回机电维修部向机电维修部主管说明情况，与机电维修部主管一同在《住户家庭安装/维修单》上注明原因并签名确认后交还公共事务部备案。
7）如果维修材料是住户提供的，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证结果（“合格”、“不合格”、“质量不佳”等）填写在备注栏内。
对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。
8）维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《住户家庭安装/维修单》上注明应收的各项费用金额。
并请住户试用或检查合格后，在《住户家庭安装/维修单》上签名确认。
维修人员将《住户家庭安装/维修单》（第三联）交给住户作为缴费依据。
9）维修人员将《住户家庭安装/维修单》（第一、二联）交回机电维修部主管确认后再将《住户家庭安装/维修单》（第一联）送财务部作为计收服务费用的依据。
10）对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。
七、维修服务费用的结算
1）公共事务部管理员于每月月底前将当月《住户家庭安装/维修单》及《公共设施设备安装/维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内。
2）公共事务部管理员将《住户报修记录表》、《住户家庭安装/维修表》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装/维修工程通知单》附在《有偿便民服务收费表》或《公共设施设备安装/维修费用统计表》后，报公共事务部主管审核。
审核无误后，公共事务部主管在《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修和统计表》内签名确认后报管理处经理审批。
3）公共事务部管理员将管理处经理审批后的《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》报财务部。
财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用；并将《公共设施设备安装/维修费用统计表》存档备案。
八、附录
•《住户报修记录表》
•《住户空庭安装/维修单》
•《公共设施设备报修记录表》
•《公共设施设备安装/维修工程通知单》
•《公共设施设备安装/维修费用统计表》
•《中华人民共和国财政部物业管理企业财务管理规定》（1998年3月12日财基字[1998]7号）
•《中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部关于印发<住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>的通知》（建住房[1998]213号，1998年11月9日）
•《中华人民共和国建设部令<房屋建设工程质量保修办法>》
•《深圳市房屋本体维修基金管理规定》
住户报修记录表
年月日No：
时间
住户
地址
住户
姓名
联系
电话
报修内容
《维修单》号
记录人
接收人
备注
审核：
制表：
住户家庭安装/维修单
年月日No：
住户名称
住址
栋（座）楼号
联系电话
报修项目
预约维修时间
记录时间
记录人
维修内容
接单时间
接单人
住房确认维修项目及计费签名
开工时间
时分
维修工时
完工时间
时分
维修员
使用的维修
材料名称
材料提供方
规格
数量
单价（元）
计价
（元）
备注
服务费（元）
合计
大写：
住户认可签名
维修人员
主管确认
公共设施设备报修记录表
年月日No：
时间
维修单号
报修内容
记录人
接单人
备注
审核：
制表：
公共设施设备安装/维修工程通知单
No：
维修地点
报修人
报修时间
报修
项目
维修人员
维修日期
维修
项目
开工时间
完工时间
总工时
使用的维修材料名称
规格
数量
单价（元）
计价（元）
备注
检查
情况
检查人
检查时间
公共设施设备安装/维修费用统计表
月份No：
序号
时间
维修单号
维修内容
使用材料
费用结算
备注
审批：
审核：
制表：
中华人民共和国财政部
物业管理企业财务管理规定
（1998年3月12日财基字[1998]7号）
第一章总则
第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公司竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业以及有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。
房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的基金。
共用设施设备是指共用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、共用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用与管理。
第五条企业有偿使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查账薄单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主委员会或物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主委员会或物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金，企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。
营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收账款余额的0.3%──0.5%计提坏账准备金，分期摊入营业成本或管理费用。
企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金。
收回已核销的坏账，增加坏账准备金。
不计提坏账准备金的企业，发生的坏账损失，计入管理费用。
收回已核销的坏账，冲减管理费用。
第四章营业收入及利润
第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所得到的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物为产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务收入和特约收入。
物业经营收入是指企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收主，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主委员会或物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议所规定的付款日期认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章附则
第二十一条本规定自1998年1月1日起实施。
第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国财政部
关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金
管理办法》的通知
（建住房[1998]213号1998年11月9日）
各省、自治区建委（建设厅）、财政厅、直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局：
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我们制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
住宅共用部位共用设施设备
维修基金管理办法
第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。
第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括以济适用住房，以下简称“商品住房“）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。
本办法所称公用住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公用住房。
第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条凡商品住房和公用住房出售后，都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金“）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、改造。
第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2%──3%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府地产行政主管部门确定。
第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：
1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位所有。
2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
第七条维修基金应当
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