用 天元吉第小区项目策划与可行性分析报告.docx

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用天元吉第小区项目策划与可行性分析报告

“天元吉第”小区项目策划与可行性分析报告

摘要

自2010年以来，中国房地产市场一直受国家宏观政策调控的影响，特别是眼下的2011年召开的十二五规划中，中央政府明确表示要遏制房地产市场过热的现象。

在过去的几年中我国房地产高速成长，并一直保持为国民经济支柱产业。

房地产开发在这一新的情况下若要求得继续长久平稳地发展，须进行科学改进，不要盲目追求暴利收入。

房地产开发行业本身具备高投入、高回报、高风险这三大特点，因此投资须谨慎。

企业在开发房地产都时候因为行业的特殊性质需要在前期做大量的分析，其中包括市场调查、市场研究及分析、项目建设开发计划、项目财务分析、项目风险及不确定性分析。

这需要大量的理论支持和实践经验，因此成为行业内的热门问题。

本文在参考大量文献和相关资料的前提下，依据科学的分析方法和理论分析广汉市新丰镇天元吉第住宅小区这一房地产开发项目，并通过综合的分析最后得出可行性分析结论。

关键词：

房地产开发可行性分析项目风险

"HeavenYuanjifirst"communityprojectplanningandfeasibilityanalysis

Abstract

Sincefrom2010,Chineserealestatemarkethasbeenaffectedbythenationalmacroeconomicpolicy,especiallytheinfluenceofpresentatthe20111025planning,thecentralgovernmentmadeitcleartocontainpropertymarketoverheatingphenomenon.InthepastfewyearsChina'srealestatehigh-speedgrowth,andkeeptothenationaleconomicpillarindustries.Realestatedevelopmentunderthenewsituationifyouwanttocontinuelongdevelopingsmoothly,mustscientificallyimprovement,don'tblindlypursuingwindfallincome.Realestateindustryitselfhashighinvestment,highrisk,highreturnthethreecharacteristics,thereforeinvestmentmustbecautious.Whenrealestatedevelopmententerpriseinallthespecialpropertiesoftheneedforindustryinpreviousdoingalotofanalysis,includingmarketresearch,marketresearchandanalysis,projectconstructionanddevelopmentplans,projectfinancialanalysis,projectriskanduncertaintyanalysis.Thisrequiresalotoftheoreticalsupportandpracticalexperience,thusbecamethehotissuesintheindustry.

Inthispaper,alargenumberofdocumentsandrelevantmaterialsreference,basedonthepremiseofscientificmethodofanalysisandtheoreticalanalysisGuangHanXinFengTowncollectsthefineresidentialrealestatedevelopmentprojectisacomprehensiveanalysis,andthroughfinallyreachedthefeasibilityanalysisconclusion.

Keywords：

RealEstateDevelopment;FeasibilityAnalysis;ProjectRisk

ABSTRACTII

致谢35

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1广汉市概况

（1）广汉市区位

广汉市位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都以北的重镇，南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。

境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路78公里。

全市东西宽36.2公里，南北长27公里，幅员面积551平方公里，辖24个乡镇，总人口58万，城市人口17万。

（2）广汉市建设规划现状

广汉市城市性质确定为：

省级历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。

广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，2005年实现旅游综合收入12.6亿元，增长39.2%。

广汉工业经济发展迅速，机械、医药、轻纺、化工四大产业强势突出，以川油宏华、蜀中制药、源基药业为代表的重点企业蓬勃发展，民营经济、股份制经济已占经济总量的95%以上，成为全市经济中最具活力、竞争力和发展潜力的重要部分。

（3）城市发展规划

实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。

全市城镇化率达到75%；人均期望寿命达到78岁。

初步实现工业现代化，城乡一体化，全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。

依据城市远景轮廓构想及周边自然“水、城”环境特征，规划采用既集中紧凑、又相对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈“水、城、园”一体化的城市用地布局形态格局。

总体规划结构概括为：

“一城、两区、五组团”。

“一城”：

指广汉市主要中心城区。

“两区”：

指“南岸功能区”和“北岸功能区”。

其中“南岸功能区”为城市综合区，居住人口17万人。

“北岸功能区”为高尚居住、文教科研综合区，居住人口8万人。

“五组团”：

指由河流、干道、铁路线所分隔的城市五大功能组团——河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住组团”和城东“居住文教组团”；河南岸由“旧城中心组团”、“城南工业组团”以及高速公路西南面的“民航学院文教组团”。

同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边一个风景文物区和旅游观光度假区考虑。

1.1.2项目概况

（1）项目名称

“天元吉第”住宅小区项目策划可行性研究

（2）项目单位

“上元”房地产开发股份有限责任公司

“上元”房地产开发股份有限责任公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体公司，公司产品包括：

普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。

（3）项目编制依据

a、委托编制《天元吉第建设项目可行性研究报告》的项目委托书；

b、广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标的批复；广汉市建规规地字[2009]10号；

c、广汉市土地收购储备中心[2010]35号《关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点的申请》；

d、国家发改委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》及相关要求；

e、现场考察和调研搜集到的资料。

1.2宗地现状及周边环境

1.2.1宗地现状

（1）宗地位置:

宗地位于中山大道南三段与深圳路西一段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。

宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图1-1。

（2）宗地用地性质:

商业金融用地。

（3）使用年限:

居住用地70年。

（4）宗地地质状况（地勘）:

无地质灾害区、符合建设用地规划。

（5）宗地现状描述:

具备三通一平的条件。

图1-1宗地位置

1.2.2宗地周边环境

宗地周边地块除三星堆客运站、上美年华，附近主要建筑有：

帕提娅国际大酒店、邱家大院农家乐、四川蜀中制药有限公司、四川盛泰建筑勘察设计有限公司、四川盛禾房地产开发有限公司、广汉市三星堆客运站等。

1.3宗地规划设计条件

1.3.1用地规划

（1）规划建设总用地面积约为：

52.51亩（35006.67m2），为二类住宅用地（R21）。

（2）用地使用性质：

二类住宅用地（R21）。

（3）用地使用强度：

容积率：

2.5—4.0；建筑密度：

≤40%。

1.3.2建筑规划

（1）建筑退让距离：

沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于10米，中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。

（2）建筑控制高度：

满足航空净距要求。

建筑层数控制，≤15层。

建筑控制高程：

建

筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。

建筑间距及后退用地红线距离应符合《广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）》相关要求。

（3）建筑间距及后退用地红线距离应符合《广汉市规划管理技术规定》的有关要求。

1.3.3绿化环境规划要求

绿地指标：

绿地率≥25%。

1.4可行性研究报告研究意义与范围

1.4.1可行性研究的意义

作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。

房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。

1.4.2可行性研究范围

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。

依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。

[1]

本报告主要是对“天元吉第”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。

第二章房地产市场研究

2.1宏观环境分析

2.1.1宏观行业政策分析

房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。

温家宝总理说：

“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。

”

十七届五中全会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。

“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。

过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。

“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下：

一、进一步落实地方政府责任

二、加大保障性安居工程建设力度

三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

四、强化差别化住房信贷政策

五、严格住房用地供应管理

六、合理引导住房需求

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

八、坚持和强化舆论引导

其中在第一条“进一步落实地方政府责任”中，有提到“各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策”，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。

在第五条“严格住房用地供应管理”中提到“各地要增加土地有效供应……今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

进一步完善土地出让方式，大力推广‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地。

”

综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。

专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的房地产开发商不必过多担心。

2.1.2宏观行业经济分析

国务院总理温家宝27日在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，“十二五”规划中，我们确定的经济发展速度是7%。

而专家预测，2011年中国经济有望继续保持较快发展，GDP增长9%左右。

从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比2010年略有回落。

2010年以来，基建投资处于一个高峰时期，作为“十二五”的开局之年，固定资产投资仍将保持20%左右的增速。

国家统计局公布的最新数据显示：

2010年1-12月，我国固定资产投资总额24.14万亿元，同比增长24.5%，2010年1-12月，中央投资同比增长8.9，2010年12月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月36.5%左右的增速。

2.2区域环境分析

2.2.1社会环境

1.人口

图2-1广汉市人口变化趋图

图2-1反映了2005年—2020年广汉市区人口变化趋势。

由图2-1可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。

人口增长主要是由于广汉市

区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这一增长趋势，估计2020年广汉市区人口将超过25万。

人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这一情况对本项目非常有利。

而根据2000年第五次人口普查，广汉市总人口577298人。

2005年全市人口低速增长。

据公安统计年报，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，人口自然增长率-0.51‰；年末户籍人口为587831人，比上年净增520人，增长0.09%。

2.收入

根据广汉市住户调查资料显示：

2008年1-11月城镇居民实现人居可支配收入11205元，同比增加13389元，同比增长14.2%。

其中，工资性收入实现7986元，增长18.4%，2010年广汉市国内生产总值突破180亿元。

3.消费

图2-2广汉市人均消费性支出趋势图

图2-2反映了2002年—2010年广汉市人均消费性支出趋势。

由图2-2可以看出，从2002年到2010年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在15%左右。

2008年，由于“5.12”大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。

但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经济发展的真实情况。

根据2002—2010年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

2.2.2经济环境

1.GDP

2010四川省GDP排名全国第八位，16898.59亿元，增速15.1%，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。

广汉市国内生产总值160亿元，人均GDP已突破3万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。

2010年人均可支配纯收入突破14000，消费水平显著提高。

产业结构以旅游、医药、机械、等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的96%以上，企业完成增加值33.8亿元，销售收入135亿元，利润10.8亿元，利税13.5亿元，基础设施完善，利率、通货膨胀率仅为3%。

2.固定资产

图2-3固定资产投资与房地产投入资金图

图2-3反映了2005年—2008年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。

从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长的趋势，这对该项目很有利。

2.3房地产市场现状及供求趋势分析

2.3.1广汉市房地产市场现状

随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地的旅游名胜吸引了成群结队的海内外游客，地处川西旅游环线的广汉，已闻名世界的三星堆为魅力核心，近几年吸引的海内外游客连连增加，极大地刺激了当地的旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是的投资开发前景，广汉市的房地产开发、商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。

[3]

专业人士认为，二级城市由于土地成本较低、开发资金压力小、项目增值空间大等优

势条件，将吸引更多的外地、本地乃至成都的投资者的资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴的风向标。

08年广汉市房地产投资额4.46亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。

商品房施工面积哦60.2万平方米，商品房竣工面积15.1万平方米，销售面积25.3万平方米。

2.3.2广汉市房地产市场供给及需求趋势分析

广汉市房地产在宏观政策的调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市的开发及发展上升。

特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后的继续开发。

依据市场发展的趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

2.3.3总结

根据上述的分析，可以得到以下结论：

1.短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求的态势。

市场上改善性住房、解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进一步上升，且上升速度较快，预计2011年城区住宅均价将突破3500元/m2。

2.随着房地产价格的上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到一定程度，投资性需求退出市场。

但由于广汉市外来人口的增加，解决居住性住房的需求将在一定程度上弥补投资性需求退出留下的空缺。

市场需求的增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求，市场价格仍将缓慢上升。

3.市场达到供需平衡后，由于开发商之前的大力投入，供给的增加将超过需求，预计到2012年下半年或2013年，市场供给将达到高峰，出现供过于求的状况，此时房地产价格将在高位运行。

第三章项目定位

3.1项目SWOT分析

SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。

这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。

3.1.1优势分析（Strength）

（1）地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥，前临深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴马牧河。

交通便利，升值潜力巨大。

（2）地块占地52亩，且比较规整，便于开发利用。

（3）项目位于经济开发区的新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。

（4）地块周围规划有三星堆客运站，提升了地块的开发价值。

（5）本项目绿地率高达45%，为广汉地区少有，具有竞争优势。

（6）小区容积率仅为3.4，占地面积为24.43%，在同类小区中占有绝对优势。

3.1.2劣势分析（Weakness）

（1）项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。

（2）周边配套设施较少，有待完善。

（3）离中心城区距离较远，公交线路较少。

（4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。

3.1.3机会分析（Opportunity）

（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。

（2）近期内广汉经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。

（3）成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。

（4）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。

（5）区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中型户型这一市场真空。

3.1.4威胁分析（Threat）

（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。

（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。

（3）近期出台的物业税将会对投资者购房产生一定的影响。

（4）近一段时间土地价格上涨较快，加大了开发的成本和财务风险。

3.2可类比项目研究

根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。

为了深入研究，以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。

与项目宗地最近的高层住宅小区为雒城一号住宅小区。

（1）雒城一号住宅小区

表3-1雒城一号基本情况表

开发商

万兴集团

地址

广汉市中山大道南三段

物业形态

电梯花园洋房

占地面积

183516m2

总建筑面积

约45万平方米

状况

在售

均价

3300m2

（2）上美年华住宅小区

表3-2上美年华基本情况表

开发商

四川万兴置业有限公司

地址

广汉市中山大道南四段与台北路交界处

物业形态

西班牙式电梯花园洋房

占地面积

33300m2

总建筑面积

约7万m2

状况

在售

已售80%

80%

均价

约2700元/m2

（3）那维亚半岛住宅小区

表3-3那维亚半岛基本情况表

开发商

四川广汉恒丰实业房地产开发公司

地址

广汉市深圳路福州路交界处（马牧河畔）

物业形态

电梯花园洋房

占地面积

173316m2

总建筑面积

约35万平方米

状况

三期在售

均价

约3300元/m2

上述房产销售均价为3218元/㎡,平均绿化率为37.32%。

其中雒城一号、上美年华这两个社区都处于中山大道南段，与本项目位置相邻。

本项目绿化率=45%，容积率=3.67，以上楼盘信息及广汉市房地产市场走势为参考，可以确定天元吉第住宅社区的均价为3200元/㎡。

3.3产品定位

3.3.1结构定位

本项目的拟定方案中，全部为14层高层住宅，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。

而广汉市在“5.12”地震中属于重灾区，在地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。

框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性能。

故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。

3.3.2户型定位

市场调查显示：

户型区间大多在60-140m2，畅销户型集中在70-120m2区间，少于70m2或大于120m2就难销一点，特别是市面上尾盘大多集中在130m2以上，只有那铁城是以90以下的小户型设计的，市场反响较为不错。

市场调查显示，目前广汉市民普遍喜欢的户型为三室两厅、两室两厅，见图3-1。

图3-1户型比例图

图片来源：

自绘

故本项目主打户型定位为三室两厅两卫、两室两厅两卫、两室两厅一卫，大户小户同时具有。

两室两厅一卫中还有两种不同户型可供购房者参考

依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表3-4。

表3-4户型配比定位

户型

二室二厅一卫

二室二厅二卫

三室二厅二卫

比例

25%

50%

25%

数据来源：

根据销售收入计算得出

3.4价格定位

图3-2广汉市近五年房地产价格走势（元/㎡）

从图3-2可以看出，2011年广汉市目前的中高档楼盘价位在3500元/m2左右，这一价位得到相当分市民的认可，并被业内专家看好。

由于项目开发量较大，建议分两期开发。

项目的开发期为3年。

计划分两期高层住宅。

随着项目一期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象