物业管理费答辩状.docx

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物业管理费答辩状

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物业管理费答辩状

　　物业管理费是小区住户想物业工作缴纳的费用，如果双方出现有不交费，或者乱收费现象，都可以书写物业管理费答辩状。

以下是物业管理费答辩状范文，请参考!

　　拒不交物业费答辩状（业主）【1】

　　被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人根据相关法律及事实答辩如下：

　　一、天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法

　　物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。

　　被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（年月日至年月日）。

　　约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。

　　但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!

合理合法。

　　被告认为:

被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。

　　同时由于原告严重违约，原告已经于年月日被全体业主逐出盛业家园。

　　被告认为，本案争议的焦点主要有三点：

　　一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束;

　　二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。

　　三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束?

　　第一个焦点：

玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于20__年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效?

　　20__年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：

“......而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，盛业家园至今没有竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　”的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同。

　　第二个焦点：

由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。

　　同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。

　　第三个焦点：

小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期物业管理委托合同》条款的约束。

　　二、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公

　　司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。

　　首先，业主提供了大量的证据已经证明：

物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。

　　其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明。

　　本案中，天地人和公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便。

　　由于天地人和公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。

　　被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理?

对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕xi疵cī?

作出一个正确的评判!

　　三、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费。

　　1.根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求原告履行付费。

　　然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。

　　2.实际上原告也没有履行合同义务：

　　①房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫。

　　乱摆的小区摊子、一天到晚都在播放的声音，一楼汽车的乱停放

　　②占用小区维修基金帐目。

　　③侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。

　　根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（如：

横幅，LED广告牌，汽车出入拿的广告卡，等等，）归全体业主所有，比如：

教育中路门口的烧烤摊一年交的场地占用费，小区里停车位收费呢。

　　④原告只安排了二十来个保安同志穿着保安服坐在小区停车场出入口发放门卡，小区停车场有二个出入口，而小区的进出口却四通八达，二十个保安只是坐在停车场出入口三班倒，二楼只安排一个保安三班倒。

　　未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。

　　⑤小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。

　　业主曾于20__年8月1号进行过维权，但物业公司依然如故管理。

　　业主已经明确提出了保安人数的具体数字，物业公司如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。

　　三、业主是否应承担的违约责任――滞纳金问题

　　如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　同时，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释

（二）》第29条规定：

“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　”被答辩人以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉答辩人，法院应当予以驳回。

　　另外，被答辩人强行服务的行为严重违反了《合同法》和《民法通则》等法律规定。

　　被答辩人同业主、业主委员会在法律地位上完全平等，二者是以物业服务为标的`的委托合同法律关系：

业主或业主委员会委托被答辩人为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。

　　就《合同法》具体而言，《合同法》第三条规定：

“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

　　”第四条规定：

“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

　　”即合同当事人有权选择订立对象，有权选择订立或不订立合同，任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。

　　同时，《合同法》第三十六条规定：

“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

　　”在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，双方“合意”是事实合同的基础。

　　而事实上被答辩人所谓的“事实物业服务”自始至终未得到多数业主的“愿意”。

　　所以，被答辩人无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求答辩人缴纳物管费。

　　二、被答辩人主张的物管费收取标准缺乏依据

　　1、答辩人与被答辩人双方未约定物管费收取标准

　　《物业管理条例》第四十一条规定：

“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　原《物业服务合同》中关于物管费收取标准的约定因原《物业服务合同》期满不续期而无效，且原合同双方无签订新的《物业服务合同》，至今被答辩人就物管费收取标准并未与广东__大厦业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，被答辩人根据已期满未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准，违反了上述规定。

　　2、被答辩人主张的物管费收取标准未经物价局核定、备案

　　广州市物价局于____年2月3日曾经就B附楼的物管费问题发出了一份整改通知书，要求“B附楼住宅物业服务收费标准由越秀区物价局核定或由业主与物管公司在物业服务合同中约定”。

　　广东__大厦业主委员会与被答辩人自____年x月2x日始不存在物业服务合同关系，业主与被答辩人也一直无法达成一致意见，据此B附楼的物业服务收费标准应由越秀区物价局核定，但被答辩人一直未办理核定、备案手续，在本案中也未提供这方面的相关证据。

　　3、被答辩人的物管收费与服务水平不符合相适应的原则

　　《物业管理条例》第三十六条第一款规定：

“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第四条规定：

“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　”同时，根据____年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价，一级物业服务的基准价（有电梯）为1.x元/平方米月，可以上下浮动的幅度为15%，即在1.45至1.__元/平方米月之间，而被答辩人主张的物管费标准为14.x5元/平方米月，将近政府指导价标准的1x倍!

被答辩人向业主主张超高标准的物管费，却并未提供符合相应服务水平要求的物业服务，从B附楼的现有居住环境也完全看不到有这么高标准的物业配套服务。

　　答辩人的房屋经常出现没有电和漏水等问题，当答辩人向被答辩人反映时，被答辩人声称：

14.x5元有14.x5元的服务，x元就只有x元的服务。

　　被答辩人主张高额的物管费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。

　　三、被答辩人主张的滞纳金缺乏依据

　　本案答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，更未对“未按时缴纳的物业服务费用，每天收取x.5的滞纳金”进行约定。

　　同时，被答辩人据以的原《物业服务合同》已期满并且期满后其强行提供的物业服务严重违反原《物业服务合同》约定及法律规定。

　　此外，《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付滞纳金也并没有规定，并且本案主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。

　　因此，本案被答辩人滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。

　　四、答辩人实际上已按照较高标准缴纳了物管费

　　虽然答辩人一直要求被答辩人于原《物业服务合同》期满后退出广东__大厦B附楼且不满意被答辩人强行提供的物业服务，双方也未约定物管费的支付标准和支付方式。

　　但善良的答辩人自__x1年5月起至__x2年x月止，还是按照x元/平方米月的较高标准（约政府指导价标准的4倍）向被答辩人支付了物管费。

　　而被答辩人竟然还无理起诉答辩人，为此，答辩人保留要求被答辩人返还已缴纳的物管费的权利。

　　被答辩人主张答辩人拖欠物管费缺乏事实和合同及法律依据，并且其提交的欠费清单中也未扣减答辩人__x2年x月份已缴纳的金额，被答辩人诉讼请求的物管费金额本身就存在计算错误。

　　综上所述，鉴于被答辩人提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，答辩人无需支付被答辩人主张的物管费及滞纳金。

　　相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，答辩人保留要求被答辩人返还已缴纳物管费的权利，并恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益!

　　此致

　　广州市越秀区人民法院

　　答辩人：

张__

　　代理人：

于__、余__

　　__x年__月__日

　　物业管理费是小区住户想物业工作缴纳的费用，如果双方出现有不交费，或者乱收费现象，都可以书写物业管理费答辩状。

以下是物业管理费答辩状范文，请参考!

　　拒不交物业费答辩状（业主）【1】

　　被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人根据相关法律及事实答辩如下：

　　一、天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法

　　物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。

　　被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（年月日至年月日）。

　　约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。

　　但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!

合理合法。

　　被告认为:

被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。

　　同时由于原告严重违约，原告已经于年月日被全体业主逐出盛业家园。

　　被告认为，本案争议的焦点主要有三点：

　　一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束;

　　二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。

　　三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束?

　　第一个焦点：

玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于20__年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效?

　　20__年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：

“......而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，盛业家园至今没有竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　”的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同。

　　第二个焦点：

由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。

　　同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。

　　第三个焦点：

小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期物业管理委托合同》条款的约束。

　　二、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公

　　司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。

　　首先，业主提供了大量的证据已经证明：

物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。