公租房建设项目可行性报告.doc

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某某县某公共租赁住房项目

可行性研究报告（代项目建议书）

目录

第一章 总论 5

一、项目背景 5

二、项目概况 6

三、项目建成后效益分析 7

四、建议 8

第二章 项目建设必要性分析 9

一、项目建设背景 9

二、项目建设必要性分析 15

第三章 住房需求预测 18

第四章 场址选择与建设条件 20

一、项目建设地点 20

二、工程地质条件 20

三、周边建筑物与环境条件 20

四、交通条件 21

五、公共设施条件 21

六、施工条件 21

七、气象条件 22

第五章 工程建设方案 22

一、 工程概况 22

二、 设计依据及设计要求 23

三、 规划设计指导思想和设计特点 24

四、 规划设计原则 24

五、 总体规划布局及构思 25

六、 建筑及户型设计 27

七、 结构设计 28

八、 道路、交通设计 30

九、 节能设计 30

十、 给排水设计 32

十一、 电气设计 36

十二、 暖通设计说明 39

十三、 主要经济技术指标 40

第六章 建筑节能 41

一、参照标准 41

二、节能措施 42

三、引入绿色建筑理念 43

第七章 环境影响评价 50

一、评价依据 50

二、环境影响因素分析及保护措施 51

三、综合评价 52

第八章 劳动安全卫生消防 52

一、 设计依据 52

二、 危害因素及危害程度分析 52

三、 安全设施及措施 53

四、 消防设施 54

五、 物业管理 55

第九章 项目管理 55

一、项目管理制度 55

二、项目组织 56

三、项目控制 56

四、项目监理 56

第十章 投资估算与资金筹措 57

一、投资估算 57

二、资金筹措 58

三、建设项目投资估算表 59

第十一章 项目招标 62

一、招标原则 62

二、招标范围 62

三、招投标程序 62

第十二章 项目实施进度 65

一、建设工期 65

二、项目实施进度安排 65

三、项目实施进度表 66

第十三章 风险分析 68

一、 项目主要风险因素识别 68

二、 风险的定性分析 68

三、 风险防范对策 68

第十四章 社会稳定风险评估 70

一、 房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 71

二、 本项目社会稳定风险内容及其评价 72

三、 本项目社会稳定风险的综合评价 76

四、 下一步社会稳定风险防范方案 78

五、 结论 79

第十五章 公共租赁住房的后期管理 80

一、 保障对象 80

二、 申请条件 80

三、 租金标准 80

四、 年度复核及后续管理 81

五、 调整和退出 81

六、 企业自管 82

第十六章 综合效益分析及结论 83

一、 综合效益分析 83

二、 结论 84

三、 建议 85

第一章总论

一、项目背景

1、项目名称：

某某县某公共租赁住房项目

2、项目性质：

新建

3、项目建设单位：

某某房地产开发有限公司

4、建设单位法人代表：

梁洪清

5、项目总投资：

9933.20万元

6、可行性研究报告编制依据：

（1）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

（2）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；

（3）国务院《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；

（4）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；

（5）《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）；

（6）《某某市公共租赁住房管理暂行办法》（某府发〔2011〕32号）；

（7）《某某县公共租赁住房管理实施细则（试行）》（某府办发〔2012〕138号）；

（8）《某某县县城总体规划2010—2030》；

（9）《某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（10）《某某县住房和城乡规划建设局关于对某某房地产开发有限公司修建公共租赁住房项目的批复》（开住建〔2013〕46号）；

（11）委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；

（12）编制人员调研资料等。

本次可行性研究报告是在以上条件和背景的情况下进行并完成的。

7、编制原则及目的

（1）根据某某县县城总体规划的要求，本项目建设需满足区域规划布局的总体要求；

（2）遵循有关部门对公共租赁住房的建设标准限制；

（3）遵循国家关于居住建筑建设的环保、消防、节能、安全、供电、供水等有关规定；

（4）根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案和投资估算，为项目的建设，提供可靠的决策依据；

二、项目概况

1、建设地点：

某某县城关镇东山村某地

2、建设规模及内容

总用地面积22823.37㎡（约34.24亩）。

总建筑面积67637.45㎡，其中：

住宅45217.40㎡，商业用房4190.94㎡，配套服务设施用房544.56㎡，地下车库17684.55㎡。

共建设公租房784套，每套建筑面积约60㎡。

同时建设小区道路、环境、绿化、配电等配套设施。

3、建设周期：

2年（24个月），2013年8月至2015年7月。

4、投资估算及资金筹措

（1）投资估算

项目估算总投资9933.20万元，其中：

建安工程费用为8856.29万元；其它基本建设费为603.90万元；预备费473.01万元。

（2）资金筹措

申请政府专项资金2579.36万元（约占总投资额26.0%）；

企业自筹7353.84万元（约占总投资额74.0%）。

三、项目建成后效益分析

近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。

“公租房”建设将满足完善住房供应体系。

当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。

特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。

幸福生活，住有所居是最重要的一条。

居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。

由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

“公租房”建设将有效促进消费。

“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。

公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

就本项目建设而言，它切实解决了某某实业有限公司（以下简称某某实业公司）青年职工的刚性住房需求，能够及时为交流专家、青年职工、新晋大学生提供急需的安身之所，对于企业的生存和发展、人力资源储备都大有裨益，为企业在未来几年的蓬勃发展提供了切实的保障。

因此，项目的社会综合效益是可观的、积极的。

四、建议

1、项目业主单位要充分与地方政府沟通，在土地、财税、金融等相关方面用好、用足国家优惠政策。

2、项目业主对资金筹集和运用要作出详尽可靠的安排，避免因资金不到位影响项目建设进度，进而造成更深层次的影响。

3、项目设计要遵守当地规划部门规定，以及公租房面积限制方面的规定。

4、根据相关政策，规划中可适当考虑建设部分商业用房，并通过销售来筹集部分建设资金，

5、力求建设项目达到适用、经济和美观的要求。

在设计阶段项目业主要注意与设计单位严密对接，严格遵循方案设计、初步设计、施工图设计的要求，逐步深化设计，在各个环节上以满足使用功能为目标，全面分析、研究、比较、优化；

6、注重限额设计。

项目设计和建设中要严格控制面积标准、装饰装修标准，采用限额设计，严格控制建设投资。

7、在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。

8、项目建成后，严格执行国家相关公租房管理条例，制定符合地方公租房管理的长效机制。

第二章项目建设必要性分析

一、项目建设背景

1、项目区域概况

某某县地处某中腹地，距某某市城区中心86公里，总面积2026平方公里，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C之间，四季分明；辖6镇10乡，共113个行政村，11个居委会，总人口42万，其中农业人口36万，占总人口数的86%。

某某县地型地貌变化多样，地型起伏大，西高东低，呈斜坡状，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C。

森林植被完好，全县森林覆盖率42%（其中紫江地缝、南江大峡谷、香火岩景区高达80%以上），具有绿色喀斯特、绿色某某县之称。

境内生态良好，森林覆盖率达52.92%，居某中之冠。

某某县资源丰富，富集矿产资源、农业资源、森林资源、旅游资源于一体。

其中，矿产资源已探明的有磷、煤、铝、重晶石等30多种矿种。

旅游资源集山、水、林、泉、峡、洞，汇奇、险、雄、秀、幽、野及风土人情于一体，被誉为喀斯特生态博物馆，具有巨大的开发潜力和价值。

“十一五”时期某某县经济社会快速健康发展，先后荣获“全国绿化模范县”、“全国群众体育先进县”、“全国地质灾害群防十有县”、“全国平安畅通县”、“全国残疾人工作先进县”、“全国无机盐行业节能减排先进单位”、“全国封山育林先进县”、“全省创建文明县城工作先进县”、“全省科技进步先进县”、“全省双拥模范县”等荣誉称号。

2010年，实现生产总值62.32亿元，人均生产总值达2254美元，财政总收入10.36亿元，地方财政收入5.01亿元，固定资产投资完成73.08亿元，规模以上工业总产值达84.6亿元，社会消费品零售总额达16.5亿元，城镇居民人均可支配收入16278元，农民人均纯收入5393元。

2、城关镇概况

城关镇位于某某县县城东部，属于某中经济带，距某某市区67公里，是某某县政治、文化中心，是全县主要经济粮食作物产区和工业发展大镇。

总面积170.86平方公里；总耕地28657亩，林地116166亩，森林畜积量284489立方米，覆盖率43.4%。

全镇辖8个行政村，4个社区（居委会），总人口87093人。

3、国家关于保障性住房、公租房的政策

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏