浅谈土地一级开发成本控制.docx

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浅谈土地一级开发成本控制

浅谈土地一级开发成本控制

概述：

为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。

本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：

土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。

一、土地一级开发

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

1、土地一级开发流程

土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:

前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市

在流程的各个环节有许多具体的工作内容：

在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。

2、一级土地开发参和主体

在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。

3、土地一级开发过程中的工作内容

本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。

在项目的实施的各个阶段，项目都承担着各种政策、资金、经营风险。

在项目实施过程中，当地政府应办理和本项目有关的全部行政审批手续，包括但不限于规划、征地、农用地转用、拆迁、用地指标申请等，保证获得土地一级开发实施的相关批准文件；负责项目用地的拆迁工作，按照项目进度计划进行拆迁；处理并排除干扰或阻止项目建设的行为并协调项目公司在项目建设期间所发生的任何纠纷、诉讼以及其他当地关系事务；协调解决本项目水、电、气、通信的管网铺设，使之达到项目规划要求，为项目公司融资提供符合融资银行要求的条件和资料。

在项目实施过程中，项目公司开始面临承担巨大的融资压力，大地块征地拆迁的资金占开发出成本的较大比重，而且资金运用量大，投入时间集中，回流却集中于项目完成验收之后的土地上市，项目公司可在项目建设过程中向股东单位或其他单位寻求短期借款。

在项目实施过程中，最大风险是土地一级开发成本的控制，在项目成本控制过程中，变数最大的就是征地拆迁费用，其中不仅仅是政策变化影响，也存在这拆迁过程中各个相关利益主体的利益平衡问题；由于拆迁的主体是地方政府，可是，由于地方政府在拆迁过程中的执行力不够时，会导致拆迁成本大比例增加。

按照现行土地一级开发流程，一级开发完成后的土地须进行一招拍挂得方式进入市场，二级开发商只有通过竞标、竞拍的方式获得土地的二级开发权。

土地成交价=一级开发成本+法定利润+全部土地出让金；

全部土地出让金=基本土地出让金+出让金溢价部分。

二、土地一级开发成本

土地开发项目成本是指开发土地所发生的各种费用支出。

土地一级开发成本是土地挂牌底价的主要组成，在市场条件不变的情况下，这部分的高低直接影响整个项目的土地收益的高低；再者，土地开发成本分析和整个项目的融资额度、资金使用计划、土地上市出让收入、税金、利润等息息相关；成本控制的好和否直接关系整个工程项目的质量、进度、收益，所以土地一级开发成本的控制对于利益主体具有重大的意义。

土地一级开发项目开发成本=工程费用+土地征收及其他费用，具体确定原则如下：

（1）工程费用:

根据设计文件（包括设计变更和签证变更等）按广东省现行有效的市政、绿化等相应概算定额及其计价办法的规定确定（编制规定中费率有浮动区间的取高值）。

在协议有效期间，当国家或地方政府政策发生变化和人工、机械设备及主要材料的市场信息价格发生较大变化时，按国家或地方政府的有关规定进行调整。

（2）土地征收及其他费用:

指土地一级开发过程中，除上述工程费用以外的其他所有费用。

土地征收及其他费用按平均每亩20万元的标准由甲方包干使用。

如果国家土地征收政策发生重大变化，导致实际发生的土地征收及其他费用高于上述包干费（按20万/亩的标准计算），则超出部分金额经双方协商后可作调整。

项目公司对资金的支付应符合银行对资金监管的要求。

土地一级开发项目工程部分的费用=综合单价×实际发生的工程量。

（一）、土地一级开发成本的构成

土地一级开发成本，包括项目直接投资和间接投资，其中直接投资包括征地费用、居民拆迁安置费、基础设施建设费、前期工程费、不可预见费；间接费包括贷款利息和管理费。

具体可简单如下分类：

1）征地、拆迁补偿、安置费及有关办证费用；

2）收购、收回和置换过程发生的有关补偿、安置费用；

3）市政基础建设、公共配套设施建设有关费用；

4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用及上缴省的费用；

5）贷款利息；

6）土地开发项目公司管理费和投资利润；

7）不可预见费及财政和土地主管部门核定的其他支出。

（二）、影响土地一级开发成本的关键因素

影响土地一级开发成本的主要因素有：

相关经济政策、地方政府的行政执行力、企业资本的运作能力、企业管理水平等。

和土地一级开发成本相关的经济政策包括：

对房地产企业的金融政策、拆迁补偿政策、土地管理政策、房地产业政策等，它们的变化都会引起土地一起开发中的融资方式、开发成本的利息支出、拆迁费用和前期费用相应的变动。

在每期土地一级开发完成验收后，需要政府相关部门及时安排上市交易，土地年度土地供应计划指标必须达到预期值1000亩以上，有利于减缓项目公司的融资压力及风险。

地方政府的行政执行能力直接体现在土地一级开发相关行政审批手续办理、编制拆迁补偿安置方案、拆迁评估、控制拆迁前后的居民、集体企业的违章乱建。

拆迁时，地方政府能否站在公平、公正的立场上，坚持行使行政管理的权利，对农民的违规行为有一定的约束力和震慑力，杜绝渐少违章乱建，避免征地拆迁费用大比例的增加。

征地拆迁的资金占开发出成本的较大比重，资金运用量大，投入时间集中，而且变数最大的就是征地拆迁费用，所以控制征地拆迁成本是土地已开发成本控制的关键环节。

项目公司资本运作能力、经营管理能力等决定了项目公司抗金融风险、保证工程建设进度和质量的能力，是控制土地一级开发成本的重要保证。

（三）、土地一级开发企业成本控制之策略

土地资源和资金是土地一级开发项目的两大“瓶颈”，在做好土地一级开发的基础上，完善土地一级开发和二级开发的环节联动，使企业在市场中占据一定市场份额同时树立独特品牌，以进一步提高企业的竞争力。

土地一级开发可采用“重视战略、掌握政策、合作共赢、加强管理”的策略进行成本控制。

具体实施中应注意：

第一，适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向，积极和政府各部门沟通，尽量规避可能规避的政策风险。

第二，采取合作共赢的方式，突破土地资源和资金的两大“瓶颈”;一方面，争取和固化土地资源;和各级政府规划、建设、财政、管理部门维持良好的关系，保持顺畅的项目信息来源;积极寻找合作伙伴，实现资源互补;另一方面，积极开展多渠道的融资，构建长期的融资平台，并争取使用资产政权化、房地产信托等新型融资方式，必要时进行短期融资。

第三，提高企业管理水平，尤其应加强成本控制。

在市场公开公平竞争的前提下，谁的管理水平高、谁的成本低，谁的竞争力就强;我们应当从制度和流程、吸纳人才和积累经验、将市场意识贯穿项目开发全过程降低建设成本。

第四、提高土地一级开发指挥机构的行政地位，由政府领导，以政府的意志来统一各相关部门的思想和行动，最大限度地降低其他部门对土地储备开发工作的负面干预，加强和促进其对土地储备开发工作的正面配合。

第五、征地和拆迁是土地一级开发工作的核心问题，也是难点问题。

征地按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

拆迁应根据相关法规确定既要保护被拆迁人的合法权益不受损害、又要防止拆迁成本不合理增加。

第六、确保土地一级开发资金来源，做好资金使用计划。

第七、进一步加强和完善成本审核工作，认真解决成本费用把握不准这一通病。

第八、完善交易和监督机制，避免违约责任发生。

（四）、土地一级开发企业成本控制工作体系

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

需要建立一整套完善的成本管理工作体系、制度和流程来保证土地一级开发成本目标。

（1）工作体系

1、决策体系：

是战略管理层面，决定了公司控制造价管理的方向和模式，具有长期性和整体性，包括长期战略成本等重大决策的制定和执行，由公司领导班子组成。

2、内部专业管理体系：

是落实和分解战略成本目标的层面，包括计划执行情况和管理效益监督、考评，是企业造价管理部门的首要核心任务。

主要包括：

制定公司年度成本控制计划;分解、落实战略成本目标，实行公司全面预算;及时沟通、传递和获取信息、适时调整计划;协调组织相关部门配合、全员参和成本目标的管理和控制等。

3、制度体系：

完善的制度体系是项目成本管理实施顺畅、高效的前提和保障。

建立和完善诸如：

成本管理办法、招投标管理办法、合同管理办法等一系列的成本管理制度，并严格按之执行，是成本管理和控制的制度保障。

4、操作体系：

是成本管理和控制的基础层面，具体由各项目部的成本管理人员落实，是成本管理和控制的具体化和实施控制载体。

主要包括对分解后的成本控制目标的落实、关键点的控制、工作效率的提高、项目完成后的后评价和效益分析等等，本层面成本管理的特点是具有系统化、程序化和模式化。

5、内部审查监督体系：

由公司主管成本方面的领导负责，成本、财务、审计等部门组成，在成本管理和控制过程中，负责内审、监控、预警、评价。

（2）管理制度及工作流程

根据土地一级开发项目的综合实施方案内容，结合土地一级开发项目的特点，建立系统的、全过程的、可操作性的成本管理和控制的规章制度、工作流程。

1、建立“项目成本控制目标管理办法”；

2、建立“规划方案设计和工程设计招投标管理办法”；

3、建立“项目合同管理办法和工作程序”；

4、建立“工程量清单管理办法和工作程序”；

5、建立“工程计量支付管理办法和工作程序”；

6、建立“工程变更管理办法和工作程序”；

7、建立“工程预结算管理办法及工作程序”等。

（3）关键环节

在土地一级开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，尤其是把握好各个关键环节的成本控制，以利于土地一级开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。

以下是成本管理和控制的几个关键环节：

1、审慎分析项目前期可研

2、审慎研究和确定规划、设计方案

3、抓好综合策划（或实施）方案的编制和研究

4、正确选择设计、施工、监理和材料设备供应单位

5、合理安排项目实施的工期、进度、时序

6、推行第一责任人制度

7、引进战略合作伙伴

8、引进专业化的合作团队

9、加强成本目标管理