东港新村商铺市场价格分析报告书.docx
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东港新村商铺市场价格分析报告书
东港新村商铺市场价格分析报告书
一、东港新村商铺项目概况和周边主要商铺租售情况分析
1、位置
东港新村商铺位于苏州市工业园区一斗山路两侧，商铺共14套，面积合计1352.7M2，其中13套商铺为沿一斗山路多层住宅底层商铺，面积合计为848.75M2。
1套商铺为独立两层商铺，面积合计为：
503.95M2。
东港新村169幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室商铺位于东港新村169幢底层，为一层沿一斗山路商铺；东港新村171幢104室商铺位于东港新村171幢底层，为一层沿一斗山路商铺；东港新村192幢102室、103室、104室、107室商铺位于东港新村192幢底层，为一层沿一斗山路商铺；东港新村194幢1室商铺位于东港新村194幢，为独立二层商铺。
2、周边规划情况
东港新村商铺位于苏州市东港新村内一斗山路两侧，商铺西侧150米为东港新村生活小区东环路主入口，商铺边就是东港新村11组团和12组团入口，东港新村内生活配套齐全，区内有幼儿园、小学和农贸市场，一斗山路人流车流量适中（详见人流车流量统计分析），新村内居住人口较多，潜在消费群体丰富。
3、商铺优势和劣势
商铺优势：
（1）东港新村169幢、171幢、192幢商铺为70年非居住商业铺面，尚余57年。
东港新村194幢1室商铺为50年非居住商业铺面，尚余37年。
（2）地处一斗山路两侧，为东港新村东环路出入口必经之路。
（3）区内成熟居民小区，居住人口较多，潜在消费群体丰富，人气比较足。
（4）169幢一层商铺开间达7.2米，194幢1室二层商铺开间达18.5米，商铺开间都较大。
商铺劣势：
（1）周遍沿街商铺业态较杂，消费区域性不明显。
（2）因为是沿街商铺的缘故，很难形成一定的商业规模。
4、周边主要商铺分布图
5、周边主要商铺租售情况
商铺区位
面积（M2）
层数
层高（M）
租金（元/月）
售价（元/M2）
业态
备注
东港农贸市场沿街商铺
42
1
3.9
120
/
生活服务
东城明月小区沿街商铺
128
2
4.2/3.6
70
26000/18000
贸易
未成交
日规路沿街商铺
42
1
3.9
85
/
生活服务
万宝商业广场商业区（一手）
65
1
5.8
西150/东80
西58000/东46000
餐饮、生活服务
西面向东环路
新苏大厦沿街商铺
684
1-2
4.5/3.9
150/70
/
餐饮
置地新东环沿街商铺
525
1-2
4.8/3.9
105
/
生活服务
6、周边主要商铺具体分析
东港新村周边现销售中和已成交的商铺房源稀少，大多数商铺均为出租。
东城明月小区沿街商铺一层销售价格在26000元/M2，二层销售价格在18000元/M2，业态大多为商业贸易性质。
万宝商业广场西侧沿东环路商铺成交价为58000元/M2，东侧商铺为46000元/M2，层高为5.8米，一层可以隔两层用，市场销售情况并不理想，现由建设方在招租中。
新苏大厦沿街商铺和置地新东环沿街商铺无销售房源，两层商铺月租金统算在110元/M2左右。
日规路沿街一层商铺3.6米一开间，层高3.9米，同本案商铺建筑尺寸基本一致，无销售房源，月租金在80元/M2。
东港农贸市场沿街一层商铺无销售房源，因其在东港农贸市场边，人流量大，商铺全部租完，租金也逐年上升，现租金在120元/M2左右。
本案商铺按周边商铺销售和租金情况分析，日规路沿街一层商铺月租金在85元/M2，按4%年回报率计算，其商铺市场合理价格在25500元/M2左右，东城明月小区沿街商铺一层销售价格为26000元/M2。
东港农贸市场沿街一层商铺租金在120元/M2，按4%年回报率计算，其商铺市场合理价格在36000元/M2左右，考虑到商铺区位和人车流量因素，本案商铺价格应该高于东城明月小区沿街商铺一层销售价格26000元/M2，低于东港农贸市场沿街一层商铺市场合理价格36000元/M2，再考虑本案商铺现月租金范围在77-105元/M2，取较高值95元/M2，按4%年回报率计算，商铺市场合理价格在28500元/M2左右。
建议东港新村169幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室商铺，东港新村171幢104室商铺，东港新村192幢102室、103室、104室、107室一层商铺市场基准价在28500元/M2。
东港新村194幢1室为独立二层商铺，面积较大，总价较高，且土地证年限还余37年，建议商铺市场基准价在21000元/M2。
7、东港新村商铺人车流量统计分析
一斗山路各时间段人车流量统计图
调研时间为2014年4月29日
一斗山路各时间段人车流量统计表
一斗山路各时间段
人次/十分钟
车次/十分钟
7:
00-9:
30
192
145
9:
30-12:
00
107
91
12:
00-14:
30
89
67
14:
30-17:
00
107
98
17:
00-19:
30
128
117
19:
30-22:
00
72
59
二、东港新城商铺市场价格分析报告
商铺1：
东港新村169幢101室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢101室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
75.2M2
土地使用权面积：
35.68M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2015年02月15日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢最东段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+500元/M2，市场价格为29000元/M2，总价为2180800元
商铺2：
东港新村169幢102室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢102室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
72.22M2
土地使用权面积：
34.27M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2015年04月07日，2015年06月30日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢东段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议执行基准价，市场价格为28500元/M2，总价为2058270元
商铺3：
东港新村169幢103室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢103室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
72.22M2
土地使用权面积：
34.27M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年06月31日，2014年07月31日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢中段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议执行基准价，市场价格为28500元/M2，总价为2058270元
商铺4：
东港新村169幢104室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢104室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
72.22M2
土地使用权面积：
34.27M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年06月30日，2014年07月19日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢中段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议执行基准价，市场价格为28500元/M2，总价为2058270元
商铺5：
东港新村169幢105室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢105室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
72.22M2
土地使用权面积：
34.27M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年12月30日，2015年01月19日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢中段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议执行基准价，市场价格为28500元/M2，总价为2058270元
商铺6：
东港新村169幢106室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢106室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
72.22M2
土地使用权面积：
34.27M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年03月30日，2015年09月30日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢中段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议执行基准价，市场价格为28500元/M2，总价为2058270元
商铺7：
东港新村169幢107室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢107室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
72.22M2
土地使用权面积：
34.27M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年09月30日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢西段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+500元/M2，市场价格为29000元/M2，总价为2094380元
商铺8：
东港新村169幢108室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村169幢108室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
7.2M，进深：
11.1M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
75.2M2
土地使用权面积：
35.68M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
105元
出租终止日期：
2014年06月15日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于169幢最西段，开间大，比较方正，面积合理，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+1000元/M2，市场价格为29500元/M2，总价为2218400元
商铺9：
东港新村171幢104室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村171幢104室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
4.5M，进深：
11.4M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
46.23M2
土地使用权面积：
10.89M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2015年02月15日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于171幢中段，面积较小，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+500元/M2，市场价格为29000元/M2，总价为1340670元
商铺10：
新村192幢102室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村192幢102室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
4.9M，进深：
10.5M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
53.35M2
土地使用权面积：
13.41M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2015年04月30日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于192幢东段，面积较小，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+1000元/M2，市场价格为29500元/M2，总价为1573825元
商铺11：
新村192幢103室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村192幢103室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
5.6M，进深：
10.5M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
60.97M2
土地使用权面积：
15.33M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2015年06月30日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于192幢中段，面积较小，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+1000元/M2，市场价格为29500元/M2，总价为1798615元
商铺12：
新村192幢104室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村192幢104室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
5.6M，进深：
10.5M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
60.97M2
土地使用权面积：
15.33M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年09月19日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于192幢中段，面积较小，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+500元/M2，市场价格为29000元/M2，总价为1768130元
商铺13：
新村192幢107室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村192幢104室
建筑信息：
层数：
1层，开间：
3.8M，进深：
10.5M，层高：
一层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
43.51M2
土地使用权面积：
10.94M2
土地证终止日期：
2071年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2014年05月15日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为28500元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺处于192幢中段，面积较小，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议在基准价+500元/M2，市场价格为29000元/M2，总价为1261790元
商铺14：
东港新村194幢1室
1、商铺信息
商铺座落：
东港新村194幢1室
建筑信息：
层数：
2层，开间：
18.5M，进深：
13.0M，层高：
一层3.9M，二层3.6M
2、证件信息
房产证规划用途：
商业服务
房产证建筑面积：
503.95M2
土地使用权面积：
403.68M2
土地证终止日期：
2051年11月06日
3、现商铺出租信息
每平米月租金：
77元
出租终止日期：
2017年03月09日
4、商铺基准价格
该商铺基准价格为21000元/M2
5、商铺市场价格分析
该商铺为二层独立商铺，开间大，面积较大，适合多种业态经营，较易进行店堂布置。
建议执行基准价，市场价格为21000元/M2，总价为10582950元
三、东港新村商铺市场价格汇总表
序号
座落
建筑信息
证件信息
商铺基准价
基准价增减
商铺市场单价
商铺总价
层数
层高（M）
开间（M）
进深（M）
房产证面积（M2）
土地证面积（M2）
土地证终止日期（有效年限）
1
东港新村169幢101室
1
3.6
7.2
11.1
75.2
35.68
2071年11月6日
28500
500
29000
2180800
2
东港新村169幢102室
1
3.6
7.2
11.1
72.22
34.27
2071年11月6日
28500
0
28500
2058270
3
东港新村169幢103室
1
3.6
7.2
11.1
72.22
34.27
2071年11月6日
28500
0
28500
2058270
4
东港新村169幢104室
1
3.6
7.2
11.1
72.22
34.27
2071年11月6日
28500
0
28500
2058270
5
东港新村169幢105室
1
3.6
7.2
11.1
72.22
34.27
2071年11月6日
28500
0
28500
2058270
6
东港新村169幢106室
1
3.6
7.2
11.1
72.22
34.27
2071年11月6日
28500
0
28500
2058270
7
东港新村169幢107室
1
3.6
7.2
11.1
72.22
34.27
2071年11月6日
28500
500
29000
2094380
8
东港新村169幢108室
1
3.6
7.2
11.1
75.2
35.68
2071年11月6日
28500
1000
29500
2218400
9
东港新村171幢104室
1
3.6
4.5
11.4
46.23
10.89
2071年11月6日
28500
500
29000
1340670
10
东港新村192幢102室
1
3.6
4.9
10.5
53.35
13.41
2071年11月6日
28500
1000
29500
1573825
11
东港新村192幢103室
1
3.6
5.6
10.5
60.97
15.33
2071年11月6日
28500
1000
29500
1798615
12
东港新村192幢104室
1
3.6
5.6
10.5
60.97
15.33
2071年11月6日
28500
500
29000
1768130
13
东港新村192幢107室
1
3.6
3.8
10.5
43.51
10.94
2071年11月6日
28500
500
29000
1261790
14
东港新村194幢1室
2
3.9/3.6
18.5
13
503.95
403.68
2051年11月6日
21000
0
21000
10582950
合计
1352.7
746.56
35110910
四、东港新村商铺销售建议
1、关于税费说明
（1）买家支付的税费
A、契税=3%成交价
B、印花税=0.5‰成交价
（2）卖家支付的税费
A、营业税及附加税费为差额的5.56%
B、土地增值税
税费为差额扣除相关费用后的30%－60%（按差额比率不同累进计算）：
（a）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（b）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（c）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（d）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
备注：
土地增值税，不提供购入发票按总价5%计算。
C、企业所得税
根据《江苏省地方税务局关于核定征收企业所得税若干问题的通知》（苏地税函〔2009〕283号）的规定，核定征收企业取得的非日常经营项目所得，在扣除收入对应的成本费用后，应将所得直接计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
非日常经营项目所得包括股权转让所得，土地转让所得，股息、红利等权益性投资收益，捐赠收入以及补贴收入等。
因卖方本身是该商铺的开发商，建议咨询住建局相关部门能否将商铺二手房转为一手房进行销售，同时能够减免和缓交相应税费。
附：
苏州市各区域地税局地址和联系方式
苏州市区地方税务局地址：
干将西路535号
办税电话：
0512-12366-2
园区办税服务厅地址：
园区万盛街8号圆融大厦2楼
办税电话：
0512-12366-2
高新区契税、二手房交易办税服务点地址：
狮山路（高新区房地产交易市场内）
办税电话：
0512-12366-2
相城区地方税务局地址：
相城区庆元路168号（相城区市民服务中心三楼房产交易大厅）
办税电话：
0512-12366-2
吴中区地方税务局地址：
开发区苏街198号
办税电话：
0512-12366-2
2、关于带租约商铺出售的注意事项
本次东港新村商铺全部都涉及带租约出售，原承租人具有优先购买权。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
但并不是表示在租约期间房主就不能出售该房。
根据国家有关法律规定，房主若出售存有租约关系的房屋，通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。
如果承租人并无购买意向，房主即可将房屋出售给他人。
但同时还需注意的一点是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
即新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届止。
因此，建议在出售东港新村商铺时，应同原承租人签订一份三方协议，确定原承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并让买方与原承租人重新签订租赁合同。
五、附件
房产证复印件
土地证复印件
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