标准总件厂厂房用地项目可行性分析报告.docx

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标准总件厂厂房用地项目可行性分析报告

一、项目总论

（一）项目背景

项目用地：

成都标准总件厂的厂房用地

项目位置：

成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下

项目开发背景：

成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。

（二）承担可行性研究的单位

成都舜法国联投资顾问有限公司

（三）研究工作依据

根据政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情况》），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。

据介绍，房地产投资回落幅度不大。

预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。

主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。

在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。

在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。

在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。

我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。

2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况

开发投资继续高速增长

2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。

今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。

其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。

今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。

东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。

中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。

销售情况良好

今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。

全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：

销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。

商品房空置面积增幅较大

2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。

空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。

东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。

中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。

今年上半年，这一趋势仍在持续。

仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。

价格稳中有升

2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：

商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。

下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。

据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。

房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。

2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。

有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：

青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。

有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：

新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。

3.成都市投资宏观背景

房地产开发投资规模继续扩大。

上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。

大项目成为投资增长主要拉动力。

从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。

商品房销售继续保持良好势头。

上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。

其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。

新开工规模迅速扩大。

上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。

上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。

资金到位情况良好。

上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。

其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。

4、成都1-7月房地产开发统计

从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。

增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。

1~7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。

其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。

实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。

最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。

从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。

增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。

1~7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。

其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。

实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。

最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。

5.区域发展及前景预测

城西房地产市场发展前景分析

A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。

城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。

由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。

B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。

锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。

C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。

二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。

城西的发展将很快，温江、郫县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。

D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。

在成都的城西，人流的变迁又有何特征？

调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。

鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的70％。

在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。

在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。

E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。

与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。

一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。

这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。

F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。

其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。

预计5年内，城西北经济圈将基本建成。

　　川陕路：

重塑川西古镇解放北路—驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。

沙西线：

打造花卉世界二环路—金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。

成灌路：

建成都最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区。

　　　届时，位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。

城西房地产市场发展的趋势

无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。

成都市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点，远远高于城东和城北。

自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。

在城西，羊西线周边的楼盘当仁不让地成了主力。

羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境：

　　成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。

当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，羊西线就成了高档楼盘云集之地。

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