北京电子大世界项目.docx
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北京电子大世界项目
北京电子大世界
项目建议书
北京电子大世界
项目建议书
★北京电子大世界项目关键词
1、项目名称：
北京电子大世界项目
2、项目位置：
项目位于崇文崇外大街项目
四至：
东至手帕胡同42号，健康里61号；南至：
健康里胡同健康西巷79号，崇文门外大街80号；西至：
崇文门外大街；北至：
手帕口胡同
3、转让方式：
1、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）100%股权；
2、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）51%股权后，共同开发；对价10000万元投入
3、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）85%-90%股权后，共同开发；
4、交易对象：
股东：
香港三立电子有限公司
5、开发主体：
北京电子大世界开发有限公司（注册资金880万美元）
6、开发属性：
二级开发
7、规划用地面积：
总占地面积为5324.21㎡，其中：
规划建设用地3860.68㎡（约为6亩）；代征道路用地1463.54㎡；代征绿化用地0㎡
土地性质：
商业、办公
8、原总建筑面积：
13512㎡，（土地出让金已付）
其中：
（1）地上建筑面积：
13512㎡；
现调整建筑面积：
29638.12㎡（增加面积的土地出让金未补齐，预计补交2700万）
9、项目容积率：
6.64
控制高度≤45.6米；
绿化率：
≥45米
10、转让价格：
24000万元（土地出让金、拆迁费用及公司所承担的负债）
12、报价土地楼面价：
8097元/㎡，
13、项目成本：
29832万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中：
14、可售地上面积单方成本：
10065元/㎡（直接总成本/地上可售面积）
15、周边调查市场均价：
（1）公寓18000元/㎡；
（2）商业整体35000元/㎡
16、同类可比产品最低价格：
（1）公寓15000元/㎡；
（2）商业整体25000元/㎡
同类可比产品最高价格
1）公寓23000元/㎡；
（2）商业整体38000元/㎡
17、项目预计销售均价：
整体均价18000元/㎡，
18、预计总销售收入58083万元
19、预计项目毛利润：
2861万元
20、毛利润率：
73.28%
21、投资回收期：
12个月
22、付款方式：
协商
建议结论：
收购该项目公司51%股权
理由：
交通网络四通八达
综观地形，区域的交通主要依靠前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵来支撑，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。
而在建的地铁5号线也将在区域内设有崇文门和瓷器口两个站。
考察区域四周，东边紧邻二环，北面一站就是长安街，南面是两广路和珠市口大街，西边到前门就是中轴路，无论从哪个方向出去都是交通中心，区域交通利好可见一斑。
配套设施逐渐成熟
崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时也因此具有了独特的文化旅游区特性。
而且由于区域主要由港商集团新世界集团协助改造建设，在一些物态以及消费观念上更多地倾向于港澳台地区，在客户方面也有别于其他的商圈。
相比CBD等以世界跨国企业为主的客群，目前区域港澳台的企业不少，他们在很大程度上就是因为更喜欢区域的文化氛围，而这在其他的一些热点区域中是没有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。
这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。
政策利好楼市发展
根据规划，二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应。
如果往后不再批新的项目用地，不再允许拆迁、建设新的商品房项目，那么现有的项目显得珍贵就不足为奇了。
“在这个区域几乎再也找不出可用于开发的新土地了。
土地的稀缺、项目品质的稀缺、可供选择余地大应该是这个区域内在销项目热销的一个重要原因吧。
”国瑞城营销总监陈南苹如是说。
毕竟供应减少，需求却在增长，供需失衡可能会导致现有项目价格上浮，据记者调查该区域的公寓均价一般在18000元/平方米以上，“二环路以内不新增居住商品房项目建设用地供应”区域内房价普遍呈现出了上涨趋势。
总收入及毛利润
总收入及毛利润
项目
直接成本
（万元）
销售收入
（万元）
销售毛利润
（万元）
公寓
29832
58083
两税一费
5808
土地增值税
580
合计
36220
58083
21863
第一部分项目情况简介
一、项目概况
二、项目经济技术指标
三、项目功能分布
四、项目进展情况
第二部分项目市场分析和项目定位
一、北京市房地产市场分析
二、区域市场分析
三、市场调研数据
四、市场调研分析
五、项目定位
第三部分项目经济分析
一、成本分析
二、投资估算表
三、收益分析
第四部分转让价款支付方式
第五部分项目开发条件及文件
第一部分项目情况简介
一、项目概况
1、项目名称：
北京电子大世界项目
2、项目位置：
项目位于崇文崇外大街项目
四至：
东至手帕胡同42号，健康里61号；南至：
健康里胡同健康西巷79号，崇文门外大街80号；西至：
崇文门外大街；北至：
手帕口胡同
项目位置
崇外大街
两广路
地铁
国瑞城
大华写字楼
新世界大厦
新裕家园
项目位置
项目鸟瞰图
6.项目单位：
北京电子大世界开发有限公司
北京电子大世界开发有限公司于1993年6月经北京市建委批准，在北京市工商局正式注册的房地产开发企业。
北京电子大世界开发有限公司注册资本为880万美元。
7.项目开发性质及转让方式
（1）本项目属于二级开发性质。
由北京电子大世界开发有限公司负责进行北京电子大世界开发项目开发与建设。
（2）转让方式：
1、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）100%股权；
2、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）51%股权后，共同开发；对价10000万元投入
3、收购目标公司（北京电子大世界开发有限公司）85%-90%股权后，共同开发；
。
通过工商局进行股权变更，继续项目的开发与建设。
二、项目经济技术指标
1、规划用地面积：
总占地面积为5324.21㎡，其中：
规划建设用地3860.68㎡（约为6亩）；代征道路用地1463.54㎡；代征绿化用地0㎡
土地性质：
商业、办公
2、原总建筑面积：
13512㎡，（土地出让金已付）
其中：
（1）地上建筑面积：
13512㎡；
现调整建筑面积：
29638㎡（增加面积的土地出让金未补齐，预计补交2700万）
3、项目容积率：
6.64
控制高度≤45.6米；
绿化率：
≥45米三、项目功能分布
功能分区为公寓式办公、商业
四、项目进展情况
目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件》。
第二部分项目市场分析和项目定位
一、北京市房地产市场分析
一、北京房地产市场初步判断
1、北京房地产行业长期看好北京房地产行业长期看好
根据调研，我们发现北京各个地区的房地产行情差异很大，北京房地产市场应该划分区
从区域来分析根据各地的差异，我们将北京房地产市场分为老城区（东城、西城、宣武、崇文）朝阳海淀区、其他城区（通州、昌平、丰台、石景山）。
小结
朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。
.其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定。
老城区房价一直较为坚挺，至今仍维持上涨的格局。
成交量有所回落但幅度不大在10％到20
2、房地产供求关系
供应角度3、分析房价的模型
总供应＝可售期房面积＋未签约现房面
根据调研，一般开发商开工到预售的工期约为12个月。
下个月总供应＝本月总供应－本月销售面积＋12个月前的新开工面积
库存消化时间（单位：
月）＝总供应/本月销售面积
库存消化时间自07存消化时间自07年年底以来大幅攀升
4、房价有一定负相关关系
因此，悲观情观情景
2007年年底以来，由于销量大幅下滑，库存消化时间开始攀升并创出新高。
随着库存消化时间的上升，，北京房价开始滞涨，局部出现下跌。
.根据调研结果，奥运对施工的影响约为3个月（7月、8月、9月），08年下半年楼盘供减少，北京房价有望维持高位。
如果成交量仍然持续低迷，库存消化时间将在09年上半年继续攀升，北京房价下跌将无法避免法避免。
。
结论:
北京房地产成交量能够乐观,北京房地产成交量能够在08年下半年逐步上升
二、北京市公寓式酒店的需求状况
（一）客源描述
基于公寓式酒店的特点，其需求对象或目标客户主要有两大类:
其一，政府官员，主要是外国政府的高级官员及驻京的外国领、使馆的高级员工。
北京是中国的首都和政治中心，国家间的政治交流必然会带来这些官员在京较长时间的停留。
为了谋求居住的安全、宁静和方便，或者为了显示自己身份的高贵，或者为了表明一个国家的经济实力以及政府形象，或者为了与国内时刻保持紧密的联系等等，这些官员通常都愿意租用高档、豪华的公寓式酒店套间，包括总统套间和高级套间，如北京长城饭店就曾接待过美国前总统卡特，北京建国饭店公寓式酒店套间也曾被美国大使馆全部承租作为其外交人员的公寓，等等。
另外，有时出于政治上或其他方面的需要，我国政府也特意安排一些政府官员入住这些公寓式酒店套间，如中国大饭店就曾安排不少来中国参加各种国际性会议的外国政府高官等等。
其二，高级商务人士，包括外国人和外地人，如：
外企驻华员工、带家属来京的外籍人士和外地人士、单身来华需较长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等等。
当前，随着中国经济的健康发展、对外商务活动的增多以及加入WTO进程的近乎结束，国内各大城市，包括北京，均已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的收入水平和商务消费能力，同时也具有较高的生活品位和快节奏的生活方式，出于维护公司和自身形象的需要，有时也为了显示或炫耀自己独特的身份，或者为了生活和工作的特殊要求（如带有孩子；与外国人接触较多）等等，这些高级商务人士都希望租用的物业具有高水平的环境设施以及相适应的专业服务，这种情况下，公寓式酒店就自然而然地成为他们的最佳选择。
（二）需求特点
分析公寓式酒店客户的消费需求，可以总结以下特点：
1．主要以居住和商务为目的，没有投资方面的选择
无论是政府高级官员还是高级商务人士，在租用公寓式酒店时就没有购买该酒店套间用于投资的想法，他们的直接目的在于较长期居住，获得生活和工作上的方便，最终目的在于政治或其他商务。
事实上，该类公寓式酒店也不可能向这些客户出售产权。
2．需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务
公寓式酒店的租用者一般都具有 三高、二多、一化 特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。
他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。
同时，为了方便地完成所负使命，他们对物业是否位于北京的政治中心或商务中心也十分在意。
3．以外籍人士较长时期的租用为主
公寓式酒店定位高，收费高，服务层次高，消费该类物业需要较强的经济实力，这就决定了公寓式酒店的租用者以外籍人士为主。
目前，中国政府正在为扫除加入WTO最后的障碍而努力，相信不久之后，将会有更多的外籍政府官员和高级商务人士来京租用酒店套间。
由于国籍及工作性质的限制，租用公寓式酒店的客户通常都需要在北京停留一段较长的时间（一个月以上），而那些停留时间较短（一周或一个月以下）的客人，则会选择酒店的其他套间（不带厨房）。
4．对物业的厨房设施及使用情况要求不高租用公寓式酒店，主要是为了享受全方位、细致入微的服务及方便的交通、浓厚的政治或商务氛围，同时由于酒店本身就有各式餐厅、各类饮食，因此，客人也不需要每日都亲自入厨。
只是在有些时候需要利用厨房的厨具做些自己喜欢的饮品（如热咖啡）、食品（微波炉烤熟）或为孩子准备一些零食。
因此，客人对公寓式酒店只配备微波炉十分理解，并且对厨房设施及其使用没有特别要求。
此外，在付款方式上，则以政府、公司或用人单位付款为主；在消费层次上，五星级公寓式酒店比四星级公寓式酒店的市场需求相对要小。
反映了多数客人还是愿意租住该档次的酒店。
三、公寓式酒店市场交易现状
尽管目前酒店市场竞争激烈，销售情况普遍不好，但对公寓式酒店来讲，其特殊的市场定位，特殊的物业形式，决定了其自己的交易特点：
1．价格较高
公寓式酒店位置好、定位高、配套完善、服务周全，租价自然比一般的酒店或公寓要高。
当然，受酒店市场竞争的影响，公寓式酒店套间的价格也有些浮动，主要表现在价格的优惠方面，如长租（一个月以上）的价格通常为短租（一个月之内）的80%---50%之间；租价中通常包括每日的早餐费用；服务费用通常为租价的15%，而且长租时，这些服务费用一般不需交纳，而短租却一定需要另外交纳。
2．租赁形势良好
从总体情况来，上述公寓式酒店套间的租赁情况呈良好态势，多数公寓式酒店套间均已租赁完毕。
而且，这些出租的酒店套间基本上都是长期出租，租期基本上都为1年以上。
如凯莱大酒店的客户租赁了3年。
具体请见下表：
3．采用只租不售的形式
作为酒店的一个组成部分，公寓式酒店套房不可能采取出售的形式，而只能采用只租不售的交易形式。
因此，客户不能象购买公寓楼一样获得产权，从而成为真正的业主，或者利用购买的房产来投资获利。
当然，采用只租不售的形式正是公寓式酒店的交易特色，也是该类型物业的目标定位之所在：
即通过短期或较长期出租，为那些拥有高消费能力的、非长远固定住户提供酒店专业、全方位、多方面、细致入微的生活与商务服务，并在提供这些服务的过程中，获得较高的、投资公寓式酒店的利润回报。
而对于那些想购买该类型物业用于居住或投资的客户，酒店则宁愿把他们让与酒店式公寓。
四、北京市公寓式酒店的市场预期
1．客户群体特定，市场需求总量有限
公寓式酒店面对的是特定的、具有特殊需求和较高身份的高消费客户群体，这类群体在北京的数量总的来说还不很多，即使不久中国加入WTO，以及北京申办奥运会成功，这类人群都不可能十分庞大，这就决定了市场对公寓式酒店套间的需求是相当有限的。
因此，从这个角度来说，公寓式酒店只能占据北京房地产市场的较小比例，充其量是北京房地产市场的一个功能补缺者，不可能成为北京房地产市场的主流。
2．大规模供给难以形成，市场供给的主体将仍是功能调整后的现有酒店
首先，正如上面所说，该类物业的客户群体特定，市场需求总量有限，他们不需要，也消费不了大规模的公寓式酒店套间。
过多的提供这种物业，不但很难获得预期的利润，相反会降低这种物业的市场品位与价值，让客户丧失赖以自豪、自慰以及享受待遇（指政府官员）思想的基础。
其次，这类物业需要在交通通畅、位置优越、商务活动非常频繁的地区建设，这样可便于客户充分利用这一区域的人流、资金流与信息流，增加更多获利或成功的机会。
但在北京，这类地区的土地非常有限而珍贵，建设这类高档极品物业不但很难报批，事实上也难以找到合适的地块。
再次，由于土地的珍贵、高档酒店的高标准，使新建成本巨大，同时投资风险也很高。
而对现有酒店进行装修改建，把标准客房改造成公寓式酒店套间则比较容易，成本很小，风险也低，如果市场不需要，也能比较容易重新更改功能。
最后，事实上，目前不少公寓式酒店都是近两年来由酒店标准客房改造而成的，如香格里拉饭店和长城饭店等等。
3．市场价格将保持平稳态势，交易不会大起大落
公寓式酒店套间高档、豪华、昂贵，决定了它只能作为一种 奢侈品 提供给北京房地产市场，供高贵的客人消费。
因此，它的价格不会因为市场竞争激烈而剧烈下降，也不会因为市场需求短缺而大幅上扬，其本质特性保证了其价格平稳发展的态势。
同时，公寓式酒店套间独特的客户群本身也具有其固定的消费心理和消费习惯，他们不会因为这类物业价格高昂而不去消费，从而大大减少市场需求；也不会因为中国加入了世界贸易组织或者北京申办奥运会成功，而在消费群体数量和消费需求方面迅速大规模增加。
因此，从长远来看，公寓式酒店的市场交易将同样保持某种程度上的稳定。
4．市场需求将有一定增长，短期内市场仍有发挥空间
随着我国经济的迅猛发展、中国加入WTO日子的临近、首都北京国际化大都市功能的日益加强、国际间城市间政治与商务交往的逐渐增多以及北京申办奥运会良好契机的影响，作为公寓式酒店的目标客户群----到北京参与各种活动的政府高官及高消费高级商务人士的数量也在不断增加。
因此，在近几年内，北京市公寓式酒店的市场需求也将会有一定程度的增长。
而由于北京市的公寓式酒店套间供应量有限，因此，短期内市场仍有发挥的空间。
5．酒店式公寓将兴起于北京房地产市场
公寓式酒店作为一种物业形式，既有自己的优点，也有相应的局限性。
有时，它的优点本身就是它的局限所在。
公寓式酒店高档、昂贵，决定了它只能面对窄小的客户群；物业只能出租，不能出售，让那些想购买物业用于投资的客户敬而远之；厨房基本作为摆设，让那些希望享受真正居家气氛的消费者难以接受；等等。
所有这些，都表明了公寓式酒店只能占有较小的市场份额，而一种新的物业形式----酒店式公寓，则会因为具备公寓式酒店所没有的优点而将兴起于北京房地产市场。
目前，北京市场上出现的酒店式公寓，如新世界太华公寓、新都市计划以及都会国际等，销售形势非常乐观，往往刚一开盘，就被消费者抢购一空，这事实上也印证了酒店式公寓的广阔发展前景。
周边市场调研
同类可比产品最低价格：
（1）公寓15000元/㎡；
（2）商业整体25000元/㎡
同类可比产品最高价格
（1）公寓23000元/㎡；
（2）商业整体38000元/㎡
周边调查市场均价：
（1）公寓19000元/㎡；
（2）商业整体35000元/㎡
土地调研
序号
宗地名称
起始价
土地面积（平方米）
规划建筑面积（平方米）
成交价
楼面价
土地价
（万元）
合计
建设用地面积
代征地面积
（万元）
元/平方米
元/平方米
1
西城区和平门危改小区东北部综合楼项目用地
18854.59
14073.997
7756.787
6317.21
25102
19054.59
7591
13538.86
2
崇文区敬业西里商业金融项目用地
9174.5951
6532.49
4941.706
1590.784
9883.412
14800
14975
22655.99
3
崇文区安乐林路商业用地
3815.16
2980.29
2980.29
0
11274
3815.16
3384
1280.13
23586.78
15678.78
7907.994
46259.41
37669.75
0.814315
15970.71
四、项目定位
1.项目的SWOT分析
1）优势
交通网络四通八达
综观地形，区域的交通主要依靠前门东大街、崇文门东大街，珠市口东大街、广渠门大街，崇文门外大街两横一纵来支撑，中间贯穿有东兴隆街以及东花市大街，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。
而在建的地铁5号线也将在区域内设有崇文门和瓷器口两个站。
考察区域四周，东边紧邻二环，北面一站就是长安街，南面是两广路和珠市口大街，西边到前门就是中轴路，无论从哪个方向出去都是交通中心，区域交通利好可见一斑。
配套设施逐渐成熟
崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时也因此具有了独特的文化旅游区特性。
而且由于区域主要由港商集团新世界集团协助改造建设，在一些物态以及消费观念上更多地倾向于港澳台地区，在客户方面也有别于其他的商圈。
相比CBD等以世界跨国企业为主的客群，目前区域港澳台的企业不少，他们在很大程度上就是因为更喜欢区域的文化氛围，而这在其他的一些热点区域中是没有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。
这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。
政策利好楼市发展
根据规划，二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应。
如果往后不再批新的项目用地，不再允许拆迁、建设新的商品房项目，那么现有的项目显得珍贵就不足为奇了。
“在这个区域几乎再也找不出可用于开发的新土地了。
土地的稀缺、项目品质的稀缺、可供选择余地大应该是这个区域内在销项目热销的一个重要原因吧。
”国瑞城营销总监陈南苹如是说。
毕竟供应减少，需求却在增长，供需失衡可能会导致现有项目价格上浮，据记者调查该区域的公寓均价一般在18000元/平方米以上，“二环路以内不新增居住商品房项目建设用地供应”区域内房价普遍呈现出了上涨趋势。
2）劣势：
1、项目地块基本平整，但还有10个平房院，52户居民，占地2652平方米，建筑面积720平方米。
据了解项目方已经和居民达成拆迁协议，补偿金额约3000万。
另外该项目原规划建筑面积14350平方米，现已经调整为27224平方米，
2、按目前一类地区商业用地土地出让金计算需补交出让金1900元/平方米，共计2700万元
3）威胁
●新的房地产政策对项目的影响，给本项目的进行带来诸多的不确定性。
4）机会
●区域的客户对住宅的需求非常的大，象本项目这样有规模的项目已经非常的稀少。
2.项目的定位
1）基本定位
项目定位为中高端酒店式公寓及精品商业项目。
2）项目的客群定位
●商务阶层
●投资型买家
●本地中高端人群
3.项目的价格定位
销售均价（元/平方米）
近期销售均价（元/平方米）
新世界大华公寓
15000
16500
前门前
23000
23000
新裕家园
15500
18000
17833
19167
根据市场分析并结合项目实际情况，本项目未来开发销售时的价格如下：
项目预计销售均价：
整体均价18000元/㎡，
第四部分项目经济分析
一、成本分析
1.土地成本
土地成本＝转让交易价格10000万元（按51%股权合作，或者85%股权转让）
2.房屋开发费
房屋开发费=建安费用+小市政=12882万元
3.不可预见费、管理费用和财务费用
不可预见费＝（土地成本＋房屋开发费）×3%＝386万元
管理费用=871万
财务费用=1000万元
4.总投资
总投资=土地成本+开发成本+不可预见费＋费用
=29832万元（详见《投资收益分析表》）
总收入及毛利润
项目
直接成本
（万元）
销售收入
（万元）
销售毛利润
（万元）
公寓
29832
58083
两税一费
5808
土地增值税
580
合计
36220
58083
21863
二、投资收益分析表
成本收益估算明细表
序号
项目
说明
面积（㎡）
总价（万元）
取费依据
规划设计指标
一
总用地面积
5324.21
1
建设用地面积
3860.68
根据规划意见书提供数据
2
代征道路用地
1463.54
3
代征绿化用地
0.00
4
其他用地
升级会员 