标准《房地产政策法规》练习题参考答案.docx
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标准《房地产政策法规》练习题参考答案
第一编导论
第一章房地产概述
一、名词解释
1.地产
对特定地块的排他性支配权。
2.房产
房屋的所有权或其他权益。
3.不动产
不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。
4.房地产
房地产是房产和地产的统称。
二、单项选择题
1.C
2.D
3.C
4.A
5.C
三、多项选择题
1.ABCD
2.AD
四、填空题
1.房地产是房产和地产的统称。
2.地块的排他性支配权包括所有权和使用权。
3.支配权利一般是所有权
五、判断说明题
1.错。
可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。
2.对。
房地产是特定物，世界上没有完全相同的房地产，不可完全替代，法律上的赔偿只能以价值计算。
3.对。
房地产市场和股市一样，能够反映国民经济状况，所以是公认的国民经济晴雨表。
4.错。
不动产是不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。
5．对。
房地产市场的波动低于股市，较为稳定，能较好地反映经济状况，在长期中对经济反映更良好
六、简答题
1.⑴永久性或耐久性。
在相当长的时间内，不会毁坏。
⑵固定性和安全性。
只有法律转移，不能物理转移。
⑶特定物。
世界上没有完全相同的房地产，法律上的赔偿只能以价值计算。
；
⑷必需品和供给有限。
⑸具有资本价值。
保值增值。
2.可以有独立的地产，没有脱离土地的房产
⑴实物形态。
房屋建在土地上，没有空中楼阁。
⑵权属关系。
房屋所有权依赖于土地权利。
⑶价格构成。
房价包含地价。
⑷处分权。
房屋的处分一般同时涉及土地处分。
七、论述题
1.
⑴房地产经济比重。
建筑及房地产业是包括美国、中国在内的许多国家的支柱产业；美国新建筑的投资大约已占到GDP的7%；1990年，美国房地产价值大约8.8万亿美元，大约占全国财富的总额的56%。
⑵经济晴雨表。
房地产市场和股市一样，是公认的国民经济晴雨表；房地产市场的波动低于股市，在长期中对经济反映更良好。
⑶房地产泡沫。
房地产过度投机，形成泡沫，严重危害国民经济，危害社会。
⑷房地产的发展和宏观调控密切相关，和社会居住的基本问题相关。
目前中国的房地产宏观调控处于困难时期。
第二章房地产制度概述
一、名词解释
1.房地产民事法律关系
平等主体之间就房地产使用、交易等形成的法律关系。
2.房地产行政法律关系
国家在房地产管理中与行政相对人之间的行政管理关系。
3.房地产惯例
房地产行业遵守的习惯性做法。
4.房地产制度
房地产运行过程中遵守的行为规范。
5.房地产政策
政府颁布的有关房地产方面的规章制度，以及政府有关房地产发展、管理的意图、目的。
二、单项选择题
1.A
2.D
3.B
三、多项选择题
1.ABC
2.AC
3.ABC
四、填空题
1.宪法规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。
2.房地产法律法规直接规定房地产的权利、义务。
五、判断说明题
1.错。
房地产政策在不同的时期应当着重解决不同的问题。
2.错。
房地产市场容易受到政府政策的影响，例如，房改推动了中国房地产市场的发展。
3.对。
我国房地产立法指导思想的偏差是没有运用法律的物权法原理，而是运用所有制的所有权、使用权分离理论，带来严重的问题。
4.对。
我国房地产领域的立法出现了民事、行政法混同的现象，产生了严重的问题，今后我国房地产立法发展方向是民事法律、行政法律分离。
六、简答题
1.⑴宪法。
规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。
宪法改革。
⑵物权法。
规定房地产权利以及取得、丧失规则，相邻关系、抵押……是房地产法律、法规的直接法律基础。
物权法完善
⑶房地产法律法规。
直接规定房地产的权利、义务。
房地产法律法规现代化。
⑷相关法律、法规。
如《城市规划法》
2.⑴政府对市场的过度管制；
⑵立法指导思想的偏差；
⑶管理权与所有权不分。
3.房地产交易关系；
⑴开发中的委托设计、承包关系；
⑵相邻关系；
⑶物业管理关系
七、论述题
1.
⑴房地产惯例是房地产行业遵守的习惯性做法。
⑵房地产惯例不一定合法，也不一定合理，许多甚至是不能公开的潜规则。
⑶不同国家、不同城市在不同时期，房地产许多惯例，尽管不是法律、不是政府政策，但对普通人士，不遵守是不可能的。
⑷社会改革，革除弊端。
2.存在问题：
以行政权利为基础，民事、行政不分。
⑴立法有浓厚的行政管理性质；
⑵行政管理权利对民事权利干预不当；
⑶立法权利部门化。
弊端成因
⑴政府对市场的过度管制；
⑵立法指导思想的偏差；法律的物权法原理
⑶所有制的所有权、使用权分离管理权与所有权不分。
整和思路：
以民众权利为基础，民事法律、行政法律分离；物权法为基础，保护民权。
第二编土地制度
第三章土地产权制度
一、填空题
1.土地制度
是世界各个文明国家最主要的制度之一，一般包括土地产权制度、利用制度、交易制度
二、单项选择题
1.A
2.D
3.D
三、多项选择题
1.ABC
2.ABC
3.AD
四、填空题
1.国有土地制度的优点是平衡土地关系。
2.私有土地制度的优点是竭尽利用。
3.世界土地产权类型包括公有土地制度和私有土地制度。
4.我国两种土地所有权形式包括全民所有和集体所有。
五、判断说明题
1.错。
世界上一般通行两种土地所有权制度，公有制和私有制。
2.对。
国有土地制度对私人利用有许多限制，往往会出现利用效率低的弊端。
六、简答题
1.⑴国家所有，政府控制；
⑵民众不能直接得到任何益处。
2．⑴农村集体所有，政府有较大控制权；
⑵民众可以直接得到益处。
3.⑴保持国家和集体土地所有权。
⑵所有权与使用权分离，土地使用权流转。
4.⑴直接支配土地的物权
⑵较强独立性的物权
⑶几乎是所有权
七、论述题
1.⑴土地重新国有。
⑵使用权私有化。
⑶国家直接控制部分土地。
第四章土地利用制度
一、名词解释
1.城市土地储备
政府收购、征收土地，进行前期开发再储备或直接储备，再向市场供应。
2.农用地
直接用于农业生产的土地。
包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
3.土地征收
国家或政府为了公共目的而强制将私有土地收为国有并给予补偿的法律制度。
4.土地征用
国家或政府为了公共目的而强制将私有土地占用，不需要使用时退还，并给予补偿的法律制度。
5.建设用地
建造建筑物、构筑物的土地。
包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
6.未利用土地
指农用地和建设用地以外的土地。
7.城市土地
城市土地是指行政上设为城市所管辖的市区土地。
8.农村土地
是行政上属于村、非建制镇的土地，与是否城市化没有关系。
二、单项选择题
1.D
2.B
3.A
4.C
5.C
6.A
三、多项选择题
1.ABC
2.ABCD
3.ACD
四、填空题
1.按土地自然用途可以把土地分为农用地和非农用地。
2.按土地社会目的可以把土地分为公益用地和私益用地。
3.按国际惯例，土地征收征用的前提应当是公共利益。
五、判断说明题
1.对。
由于商业性用地也可以采取土地征收征用，私人获取暴利，土地征收实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
2.对。
土地分类是适应社会发展的需要，对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。
3.对。
由于我国法律限制了农地的自由买卖，城市建设用地只能通过土地征收实现。
4.错。
城市土地储备在世界上许多国家都有，不是中国特有的制度。
5.错。
许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途，但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
6.错。
城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。
六、简答题
1.⑴公共设施用地：
街道、公园、文物古迹
⑵政府行政用地：
政府宾馆等经营性场所用地除外
⑶公共性质用地：
学校、医院、体育馆
2.⑴农用地。
直接用于农业生产的土地。
包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
⑵建设用地。
建造建筑物、构筑物的土地。
包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
⑶未利用土地。
指农用地和建设用地以外的土地。
3.⑴土地收购；
⑵土地储备；
⑶土地供应。
4.⑴取消土地城乡二元制度。
⑵明确公益用地和私益区分，明确范围。
5.⑴许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
⑵保护非农土地的自由流转，限制房地产随意开发。
七、论述题
1.⑴农地征用是中国目前城市建设获取土地的基本模式，对推动中国城市建设起到了积极作用。
⑵目前农地征用制度存在严重问题
①补偿标准低，土地价值和农民应得份额不分。
②征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。
⑶农地征用改进措施
由政府直接控制变为市场运作，政府监督。
2.许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途。
⑴有利于农业生产，特别是粮食生产的稳定。
⑵但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。
⑶国家应当对所保护的农田的所有者或使用者进行补偿，平衡社会利益，农田保护才能持久。
3.⑴任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；
⑵兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；
⑶乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。
第五章土地交易制度
一、名词解释
1.土地出租
土地所有者作为出租人将使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2.土地使用权出让的基本含义
国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3.土地挂牌出让方式
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4.土地使用权划拨
县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
5.国有土地租赁的定义
国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出租合同，将土地使用权在一定年限内出租给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地租金的行为。
二、单项选择题
1.D
2.C
3.A
4.A
5.B
三、多项选择题
1.BCD
2.ABD
3.AD
4.AC
5.ABCD
6.ABC
7.ABD
四、填空题
1.受让人国家2.203.3个4.闲置土地
五、判断说明题
1.错。
我国土地使用权出让的主体是国家（政府），土地管理部门是代表人。
2.错。
经济适用房的土地可以划拨。
3.对。
美国私人土地交易自由，政府控制的土地严格限制交易。
4.对。
土地使用权出让必须是国有土地，集体土地无权出让。
5.对。
目前我国土地出让最常期限是70年，但可以续期。
六、简答题
1.⑴是最重要的财产交易制度之一，
⑵对经济发展有重大意义，
⑶也是社会公平稳定的基础。
2.⑴国家机关用地和军事用地；
⑵城市基础设施用地和公益事业用地；
⑶国家重点扶持的能源、交通、水利等用地；
⑷法律、行政法规规定的其他用地
3.⑴鼓励交易。
带来投机
⑵限制交易。
可能造成效率低下。
4.⑴非买卖关系。
所有权不转移。
⑵非租赁关系。
不仅有债权，还有物权。
5.⑴行政性，属行政方式。
⑵无偿性，不支付出让金。
⑶无期限性，土地使用权的存续期限是长期的或无限期的。
⑷不可交易，使用权不能直接进入市场，是一种不可交易的财产，失去了财产性质
6.⑴取得方式不同。
划拨是行政方式，出让是市场交易方式。
⑵是否支付对价。
划拨是无偿，出让是有偿。
⑶存续期限。
划拨无期限，出让有有期限。
⑷使用权的性质不同。
划拨是不可交易的财产，出让是可交易的财产。
七、论述题
1.⑴土地使用权出让期限的规定存在于国有土地，私有土地不存在。
⑵中国规定居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年。
⑶不符合中国历史传统，中国自唐朝实行永业制；农村房屋与城市私房没有时间限制，冲击着土地使用权出让期限的规定。
⑷土地使用权出让期限带来的问题在逐渐暴露，最终可能会取消，代之以其他制度。
第三编产权制度
第六章房地产权关系
一、名词解释
1.农村房屋
农村房屋是建造在农民集体土地上的房屋。
2.城市房屋
城市房屋是建造在国有土地上的房屋。
3.城市私房
城市私房是城市私有宅基地上的私有房屋。
二、单项选择题
1.A
三、多项选择题
1、ABCE
2.BC
3.ABCD
4.ABC
四、填空题
1.城市私房的土地没有使用期限。
2.经济适用房属于社会保障性质的房屋，中低收入家庭购买。
3、土地所有权4、在建工程抵押登记5、使用权
五、判断说明题
1.对。
我国规定，城市土地属于国家，城市房屋是建造在国有土地上。
2.对。
土地使用权性质不同，房屋所有权性质也不同。
六、简答题
1.⑴两权合一。
建筑物及其占用的土地视为一个物，土地所有者也是房屋所有人，土地是主物，建筑物是附属物。
⑵两权分立。
地上权制度，房屋及其占用的土地视为两个物，土地所有者不是房屋所有人。
2.⑴土地权所有人拥有房屋所有权，地上权人有使用权。
“房随地走”
⑵土地所有人拥有土地使用权，地上权人拥有房屋的所有权。
“地随房走”
3.⑴独立登记的土地产权，具有独立流转的属性。
⑵房屋与土地使用权一致性，房屋独立登记。
4.⑴在建工程是土地的附属物，
⑵不存在独立的物权，
⑶也不可能登记。
第七章房屋所有权关系
一、名词解释
1.区分所有
一幢房屋存在两个以上的所有权，房屋分为专用部分所有权与共用部份持份权（按份共有）。
2.房屋独有
法律上是登记薄和产权证上只有一个所有权人。
3.房屋共有
法律上是登记薄和产权证上有二个以上的所有权人，但只有一个所有权，在登记时写明共有事实和共有人，并对共有人颁发内容相同的所有权证。
4.共用部分
共用部分也称共有部分，是专有部分所有权人共同利用和所有的部分，其性质或功能是服务于整个建筑物的使用或整个业主利益
二、单项选择题
1.A
2.A
3.B
4.C
三、多项选择题
1、ABC
2、BC
3、AD
4、BCD
四、填空题
1、独有、共有、区分所有
2、横型区分所有、混合型区分所有
3、排除他人妨碍、赔偿损失
五、判断说明题
1.错。
区分所有的房屋分为专用部分所有权与共用部份持份权。
2.错。
区分所有人对邻居的房屋没有优先购买权。
3.错。
区分所有对房屋四壁不拥有完整所有权。
六、简答题
1.⑴独立的房屋所有权形式。
只有所有权形式，没有共有权形式，共用部分权利不登记。
⑵所有权具有复合性。
专有所有权、共用部分持份权构成，相当于主权利与从权利关系。
⑶权利主体身份多重性。
所有权人、共有权人、成员
2.⑴纵型区分所有。
连排别墅，共用部分主要是土地、共用界墙。
⑵横型区分所有。
办公楼分层出售，共用部分主要是土地、楼顶、上下楼梯。
⑶混合型区分所有。
一般的商品房。
3.⑴共用部位。
楼梯、外墙
⑵共用设施。
电梯、上下水管
⑶共用基地。
绿地、基地
4、⑴共用部分共有权的性质：
同时具有按份共有和共同共有的一些特征
⑵共用部分共有权有从属性：
从属专有部分的权利；一般共有有独立性。
⑶共用部分共有权的权利行使：
具有团体性；一般共有可以自行处分。
七、论述题
1.⑴区分所有权人对共用部分的义务是按本来用途使用，维护完整性和保持良好状态，不得单独处分。
⑵是保护共同财产，维护共同秩序，从而也保护自己的利益。
⑶在当前中国，遵守这样的义务，维护良好的居住、工作环境，维持社会和谐。
第八章房地产登记制度
一、名词解释
1.房地产登记
专门登记机关，对房地产权利人、权利性质、权力来源、取得时间、变更情况，和房地产面积、结构、用途、座落、四至等，在专门登记薄中进行记载。
2.房地产登记簿
登记机构记载房地产状况的簿册，一般是每一独立房地产一册。
可以是纸质的，也可以是电子的。
3.房地产权属证书
登记机构依据登记簿颁发给权利人，用以对外表明房地产物权的证据。
4.强制登记
又称权利登记或物权登记，在一国范围内不动产取得、转移、变更都要取得登记，不登记不发生取得物权的效力。
5.自愿登记
又称契据登记，法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，由当事人自愿选择登记的一种登记制度。
6.初始登记的定义
新建的房屋向登记机关申请登记。
7.设立登记
在原权利的基础上，设立新权利的登记。
在中国称为他项权利登记。
房屋抵押权、典权
8.变更登记（广义）
房地产权属因各种法律行为和事件而发生转移、分割、合并等变化，因之进行的登记为变更登记。
9.转移登记
房地产权属发生转移而进行的登记。
房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决
10.变更登记（狭义）
权利人名称变更或房屋现状发生变更而进行的登记。
11.注销登记
因权利转移、客体灭失、或其他原因而终止权利时进行的登记。
卖房屋的卖方、虚假登记、错误登记。
12.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，申请更正错误的登记。
13.异议登记
房地产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，向登记机构提出异议，并将异议进行登记。
14.预告登记
为保全将来实现不动产物权的转移、变更或废除的请求权，按照约定向登记机构申请预告登记。
二、单项选择题
1.B
2.A
3.C
4.A
5.D
三、多项选择题
1、ABCD
2、BD
3、ABC
4、ACD
四、填空题
1、动产、不动产
2、国家公权干预私权
3、保护善意第三人
4、购买房屋的业主对特定物业的分割登记
五、判断说明题
1.错。
在自愿登记的国家，不登记同样发生取得物权的效力。
2.对。
各个国家情况不同，房地产是否进行登记，差异较大。
3.对。
在强制登记的国家，合同的约定并不能改变所有权，只有到法定登记机构登记才导致转移所有权。
4.错。
设立登记并不消灭原权利、原权利人，只是产生新权利、新权利人。
六、简答题
1.⑴申请
⑵受理审核
⑶公告
⑷颁发权属证书
2.⑴专门登记机关。
日本的登记所
⑵法院或其他司法机关。
美国的地方法院
⑶房地产行政管理机关。
中国土地局、房管局
3.保护善意第三人
⑴登记名义人错误。
善意第三人取得的物权有效，不承担赔偿义务，已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。
⑵处分权受到限制而没有登记。
善意第三人的处分权则不受限制。
⑶存在未经登记的权利负担。
善意第三人取得后，不动产则不再存在权利负担。
4.⑴服务型。
保护财产权利，提高财产效率。
⑵管理型。
维护房地产交易秩序，为房地产规划、税收提供依据。
5.⑴权利人双方申请。
买卖、交换、赠与、抵押、设典等，共有房地产由共有人共同申请。
⑵权利人单方面申请。
新建房屋所有人、继承、遗赠、已经生效的法院、仲裁文书、更正登记申请、异议登记申请
⑶特殊申请。
司法机构、行政机构的财产保全等限制措施，行政机关做出的征用土地、销售房屋等与房地产权利有关的决定，某些房地产由登记机关代理登记，无人主张权利的房地产
6、⑴体制问题：
房屋、土地分开登记；城市、农村不统一登记；
⑵价值取向上强调政府管理；
⑶登记规则不统一、不完善；
⑷审查义务有重大瑕疵
七、论述题
1.⑴价值取向将房地产登记定位为私权保护，淡化行政色彩。
⑵统一登记管理部门，建立统一的登记规则。
⑶目前我国房地产在社会生活中日益重要，完善登记制度有利于社会稳定、发展。
第四编房地产开发制度
第九章房地产开发概述
一、名词解释
1.房地产开发
是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2.土地开发
将自然或农业生产的土地变为具备基础设施的建筑用地的活动。
3.新区开发
对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新建筑地段。
4.旧区改造
对基础设施差、房屋质量差、不符合城市规划的地段进行改进。
5.工程监理
是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。
6.建筑工程质量缺陷
工程的实体、功能、环境等不符合国家和行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量要求。
二、单项选择题
1.C
2.C
3.B
4.B
5.D
三、多项选择题
1、ABCD
2、AD
3、ABC
4、ABCD
5、BCD
四、填空题
1、中国房屋建筑分为私房建筑和商品房建筑，商品房建筑通常所称的房地产开发。
2、私房建筑的目的是自用。
商品房建筑的目的是营利
3、发包的方式有招标发包和直接发包
4、在中国，根据经营性质，分为专营房地产开发企业，兼营房地产开发企业。
5、工程投标的主体是投标人
五、判断说明题
1.对。
按照习惯，房地产开发企业又称开发商或发展商。
2.对。
私房建筑和房地产开发的某地不同，对社会影响不同，适用的法律应当有较大差异。
3.对。
房地产投资商即房地产开发公司的股东，本身并不一定直接从事房地产。
4.对。
按照最高人民法院的司法解释，此时承包人可以请求参照合同约定支付工程价款，即无效合同，有效处理。
六、简答题
1.⑴建设单位（房地产开发商）。
全面、最终、对外性质
⑵勘察设计单位。
勘察设计质量
⑶施工方、监理方。
施工质量
⑷使用者。
不合理使用
⑸所有者。
不可抗力
2.⑴投资决策分析
⑵前期工作
⑶建设阶段
⑷租售阶段
3.⑴国家重点工程
⑵大中型公用事业工程
⑶成片开发的住宅小区工程
⑷利用外国政府或国际组织贷款、援助资金项目
⑸法定的其他工程
4.⑴股权融资。
合资成立项目公司、发行股票
⑵债务融资。
银行贷款、发行债券、普通借贷
⑶产品融资。
预售、预租
⑷风险资本融资。
先购买股权，再销售股权
七、论述题
1.⑴中国加入WTO，中国也需要开放房地产市场。
⑵有利方面。
开放外商投资房地产，对落后国家带来先进的模式，
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