最新版舞阳国际城建设项目的可行性研究报告.docx
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最新版舞阳国际城建设项目的可行性研究报告
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）
信阳市立城置业有限公司
舞阳国际城建设项目
项目申请报告
******有限公司
二○一二年六月
项目名称：
舞阳国际城建设项目
项目建设单位：
信阳市立城置业有限公司
负责人：
张洋
编制单位：
******有限公司
证书号：
+++
编制人员：
刘丽华庞一平吴苓杨晓峰王明中
第一章总论1
1.1项目名称与建设单位1
1.1.1项目名称1
1.1.2项目建设单位1
1.1.3项目申请报告编制单位1
1.2编制依据、内容及范围1
1.2.1编制依据1
1.2.2编制内容与范围1
1.3项目概况2
1.3.1建设单位概况2
1.3.2建设规模与内容3
1.3.3建设地点3
1.3.4配套基础设施现状3
1.3.5环境保护4
1.3.6项目实施进度4
1.3.7投资估算及资金筹措4
1.4主要技术经济指标4
1.5结论及建议5
第二章建设背景和必要性6
2.1项目建设背景6
2.2项目建设的必要性7
第三章发展规划产业政策、行业准入及市场分析9
3.1房地产业发展趋势9
3.2产业政策分析12
3.3行业准入分析19
3.4近期全国房地产行业态势21
3.5项目所在地区宏观经济分析23
3.6舞阳房地产市场分析24
3.7市场分析结论26
第四章项目选址与建设条件27
4.1项目选址27
4.2建设条件27
4.2.1自然条件27
4.2.2基础设施条件28
4.2.3主要建筑材料来源、供应29
第五章建设方案30
5.1总体规划30
5.1.1规划依据30
5.1.2小区规划原则30
5.1.3总体规划设计31
5.2建筑设计32
5.2.1设计依据32
5.2.2设计原则32
5.2.3功能设计33
5.3结构设计34
5.3.1设计依据34
5.3.2抗震设计及荷载取值34
5.3.3结构材料34
5.3.4结构选型35
5.4公用工程36
5.4.1给水系统36
5.4.2室外消防系统38
5.4.3排水系统39
5.4.4雨水系统39
5.4.5电气设计40
第六章节能、节水43
6.1必要性43
6.2节能措施43
6.2.1建筑节能43
6.2.2智能化管理节能45
6.2.3设备节能46
6.3节水措施46
6.4能源管理47
第七章环境保护48
7.1建设地点环境现状48
7.1.1编制依据48
7.1.2环境保护目标48
7.1.3环境质量标准49
7.2项目建设对环境的影响及防治措施49
7.2.1施工期对环境影响及治理措施49
7.2.2使用期对环境影响及治理措施51
7.3绿化52
7.4环境评价52
第八章劳动安全卫生54
8.1危害因素及危害性分析54
8.2劳动安全55
8.3卫生措施56
第九章组织机构与人力资源配置58
9.1组织机构设置58
9.2公司各部门职能58
9.3劳动定员61
9.4员工培训62
第十章项目实施进度65
10.1项目实施65
10.2项目实施进度安排66
10.3项目实施进度控制措施66
第十一章项目招投标69
11.1招标原则69
11.2招标依据69
11.3招标条件69
11.4招标范围70
11.5招标程序70
11.6招标组织方式71
11.7投标72
11.8开标、评标和中标73
第十二章投资估算及资金来源74
12.1投资估算74
12.1.1估算说明74
12.1.2工程建设投资估算74
12.2项目总投资构成75
12.3资金筹措76
第十三章财务分析77
13.1分析评估依据77
13.2销售收入、营业税金及附加估算77
13.2.1销售收入估算77
13.2.2税金及附加78
13.2.3销售期费用（经营成本）估算78
13.3现金流量分析78
13.4投资利润率79
13.5财务分析结论79
第十四章风险分析81
14.1风险因素分析81
14.2风险控制82
第十五章结论与建议84
15.1结论84
15.2建议84
附表：
1、投资估算表
2、销售收入、营业税金及附加估算表
3、现金流量表
4、利润与利润分配计算表
5、折旧摊销表
6、总投资使用计划与资金筹措表
附件：
1、企业法人营业执照（复印件）
2、组织机构代码证（复印件）
3、其他资料
第一章总论
1.1项目名称与建设单位
1.1.1项目名称
舞阳国际城建设项目
1.1.2项目建设单位
信阳市立城置业有限公司
1.1.3项目申请报告编制单位
编制单位：
******有限公司
证书号：
+++
1.2编制依据、内容及范围
1.2.1编制依据
（1）编制《舞阳国际城建设项目申请报告》的委托书；
（2）《舞阳县城市总体规划纲要》；
（3）《舞阳国际城规划建筑设计方案》；
（4）项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据；
（5）编制人员调查的有关数据资料。
1.2.2编制内容与范围
我公司受信阳市立城置业有限公司的委托，根据该单位的实际需要和经营现状，按照国家对项目申请报告阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地查勘，编制完成了《舞阳国际城建设项目申请报告》。
本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设背景和必要性、市场分析、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、劳动安全卫生、项目组织机构与人力资源配置、项目实施进度、项目招投标、投资估算与资金来源、财务分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。
1.3项目概况
1.3.1建设单位概况
本建设项目由信阳市立城置业有限公司承办。
信阳市立城置业有限公司（以下简称公司）成立于2006年，是河南省房地产开发认定企业。
公司现有职工50人，其中专业技术人员30人。
目前公司下设办公室、财务室、工程技术部与营销部等部门，公司主要从事房地产开发与销售。
公司创立即秉持“诚信、负责、踏实”之宗旨，竭诚为广大客户提供最完善的服务，历经多年在本行业的钻营，以及本公司对品质的坚持，已赢得客户一致肯定。
本公司将以“面向客户，面向市场”为导向，力求价格同行业最低，竭诚为客户提供优质产品、优质服务。
1.3.2建设规模与内容
（1）项目规划指标
项目规划总用地面积6467.8m2，总建筑面积（含地下）43803.5m2，地上建筑面积38790.4平方米，住宅建筑面积23790平方米，地上商业面积13940.41平方米，电影院面积1060平方米，容积率5.99，建筑密度≤70.96%，绿地率≥46.28%，居住总人数：
204户，户均人口3.2，居住总人口652。
（2）项目建设内容
1）.项目区内住宅包括：
1号楼21层，高71.1米，商业面积4600，层，高68.1米，3号楼商业裙楼4层，高20.1都有地下。
2）.项目区内景观、道路、绿化、给排水、电力、通信等配套工程。
1.3.3建设地点
本项目建设地点位于舞阳东大街西段南侧，建设地址交通便利，地势平坦，适合项目的建设。
1.3.4配套基础设施现状
项目建设地址水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。
1.3.5环境保护
本项目产生的废气、污水、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。
1.3.6项目实施进度
本项目从获得土地使用权开始至房屋销售结束计划用时3年，其中建设期1年，房屋销售期2年。
1.3.7投资估算及资金筹措
本项目建设投资2400万元。
本项目建设投资全部由建设单位自筹。
1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
总用地总面积（含道路面积）
平方米
6467.8
2
总建筑面积
平方米
8177
3
建筑密度
%
70.96%
4
容积率
5.99
5
绿地率
%
46.28%
6
居住户数
户
204
17
总投资
万元
2400
8
销售收入
万元
4074.16
9
税前利润
万元
1110.86
11
税后利润
万元
833.15
12
财务内部收益率（所得税前）
%
21.56
13
财务内部收益率（所得税后）
%
16.10
14
财务净现值（所得税前）
万元
1177.43
15
财务净现值（所得税后）
万元
679.95
16
投资回收期（所得税前）
年
1.97
17
投资回收期（所得税后）
年
2.13
1.5结论及建议
本项目的建设可以加快舞阳县的城市建设和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。
项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。
经过财务分析，本项目商品房价格合理，有较好的经济效益，建议项目尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。
第二章建设背景和必要性
2.1项目建设背景
房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济发展的重要支柱之一。
房地产业的发展有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续、健康、快速发展。
国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长，目前，我国的房地产业正处于蓬勃发展时期。
近几年，伴随房地产业的快速发展，房地产投资增幅较高、房地产市场供求趋紧、住宅价格快速上涨等结构性问题凸现。
针对这些问题，2011年初，国务院出台了一系列的政策，运用土地、金融、税收等手段加大对房地产市场的宏观调控。
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，使市场的需求结构变得更加平衡。
2006年以来，随着我国“中部崛起”计划的实施，国内沿海发达地区向内地产业转移的步伐加快。
“河南省十二五发展规划”提出全面实施“中原城市群”发展战略，努力走在中部崛起的前列。
舞阳的发展必须适应国家中部崛起的部署，并且必须从这个战略部署的高度去观察、分析、实践经济社会和城市发展。
中部崛起是国家区域总体协调发展的四大构成板块之一，而实现中部崛起必然要走城市群带动的路子。
在舞阳县的不断发展过程中，舞阳的房地产市场供应趋紧的背景下，信阳市立城置业有限公司通过对舞阳当前房地产业的考察和分析，提出了本项目的建设。
2.2项目建设的必要性
1、项目的建设是满足住房需求，改善当地人居环境的需要
本项目设计居住几十户，项目建成后可在一定程度上缓解舞阳商品住宅紧张的局面，同时，本项目高起点、高标准地进行规划和建设，项目区内各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到要求，能够使项目区的人居环境得到根本改善。
2、项目的建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速健康发展的有效手段
刺激内需、增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。
发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有重要的地位，每年可以拉动GDP增长2%左右。
房地产业的产业链条很长，可以带动建材、家用电器、住宅装修、家具等一系列产业的发展。
此外，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，房地产业对金融业发展的重要性无可比拟。
该项目的建设，可以加快舞阳的城市建设与发展，扩大居民的住房消费，有效地提高资金的利用率，带动房地产信贷相关业务的发展，推动国民经济的快速发展。
3、发展房地产业是扩大就业，促进人口聚集，加快城镇化进程的重要途径
城市是现代文明的标志，是经济、政治、科技、文化、教育的中心，城镇化是统筹城乡发展、推进经济社会发展转型、促进文明进步的关键。
在经济全球化和科学技术迅猛发展的新形势下，城市在推进工业化、信息化、现代化，促进经济社会发展进程中的带动和主导作用日趋突出，经济发展的水平越向上提升，越需要城镇化水平的坚强支撑。
发展房地产业是加快城镇化进程的重要途径。
房地产开发业、物业和房地产中介服务业可直接提供大量工作岗位，增加劳动就业，还可带动建筑业、建材、装修、家电等数十个相关行业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化进程。
本项目是顺应房地产业发展形势下提出的，本项目的建设不仅可以改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对舞阳县的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此本项目的开发建设是十分必要的。
第三章
发展规划产业政策、行业准入及市场分析
3.1房地产业发展趋势
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》以下简称《建议》提到，“十二五”规划期间是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。
“小康不小康,关键看住房”，未来5年更是房地产业发展的关键时期,能否解决好广大中低收入家庭的住房问题,直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。
针对房地产行业发展和宏观调控政策趋势,《建议》明确提出：
加强土地、财税、金融政策调节，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。
那么，什么是符合国情的住房体制机制和政策体系？
就是住房政策的制定,要符合大城市人多地少的实际情况,要把住房作为基本居住需求来对待,要重点解决广大无房户和住房困难户的问题,要避免把住房成为投资产品的发展趋势。
因此,下一步的调控重点,依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主,税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变,如在税收调节上,分类指导,并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。
对于自住需求,应以鼓励和支持为主的政策取向,让更多的居民通过市场化途径改善住房条件,减轻各级政府的保障压力。
针对住房保障问题,《建议》强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。
这是未来五年房地产业发展的重中之重。
住房是公共产品,也是人的基本生存权的体现。
狠抓住房保障工作,更能体现科学发展观和以人为本的理念,即社会经济发展的目标是为了人民,让人民分享改革开放的成果。
因此,未来几年,不仅中央政府会更加重视住房保障的投入,重视法律法规体系的完善,也会要求地方政府紧抓住房保障不放松,继续强化责任目标制、一票否决制。
住房市场化与住房保障同步推进,政府着重抓好住房保障,是未来房地产业发展的重中之重。
同时,《建议》也进一步明确了住房保障的方式和重点,从“以售为主”转变为“以租为主”,重点解决居住问题而不是产权问题,以保证住房保障事业的可持续性,也有利于建立公平公正的住房保障供应体系,避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。
针对房地产市场存在的一系列问题,《建议》指出：
要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
这一系列要求,都指向未来要确保房地产市场健康发展。
未来几年，将继续重点规范房地产市场秩序,打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题；要建立一个公开公平的交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应；通过增加释放开发商手中的存量土地、囤积的房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展的目标。
抑制投机需求，重点将在金融税收上加大非自住和改善需要的调节力度，比如在重点地区，强化停止对多套住房的人群再发放贷款，甚至停止这部分人群再购新房等政策，抑制投资投机行为。
总之，2011年房地产业的发展重点和趋势：
将以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业的平稳健康发展。
为遏制部分城市房价过快上涨，４月中旬国家出台了“国十条”（即国发[2011]10号文件），一些城市出台了实施细则，调控措施取得了一定成效。
为进一步巩固房地产市场调控的成果，近日住房城乡建设部等七部委出台了多项措施。
此次政策措施是对国十条的细化和完善，一方面表明国家调控房地产市场态度坚决，另一方面也反映出主管部门在调控时机的把握、力度的掌控上更为娴熟。
调控的目的是，通过抑制投资投机性需求，保障居民基本需求，增加住房供给，促进住房回归消费品属性，实现房地产市场长期健康稳定发展。
房地产市场只有健康良性发展，各方才能获得多赢结果，中国房地产业协会要积极发挥行业协会作用，引导开发企业全面贯彻落实调控措施，积极参与保障性住房建设，加快开发中低价位、中小套型普通商品住房，增加有效供应，促进房地产市场平稳健康发展。
3.2产业政策分析
自《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）发布以来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。
以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。
为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：
（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。
要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
（三）完善住房供应政策。
各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。
（四）加强经济适用住房的建设和管理。
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。
要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。
对经济适用住房，要严格控制在中小户型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。
经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。
集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。
任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
（五）增加普通商品住房供应。
要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。
对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
（六）建立和完善廉租住房制度。
要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。
要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。
最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
（七）控制高档商品房建设。
各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。
对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。
也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
（八）继续推进现有公房出售。
对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。
对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。
对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。
（九）完善住房补贴制度。
要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。
对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。
（十）搞活住房二级市场。
要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。
除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。
各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。
要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。
（十一）规范发展市场服务。
要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。
规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。
贯彻落实《物业管理条例》，切实改善住房消费环境。
（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。
要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。
（十三）完善个人住房贷款担保机制。
要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。
对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。
加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。
（十四）加强房地产贷款监管。
对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。
同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。
要加快建立个人诚信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。
要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。
各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。
要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。
制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。
完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。
坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。
（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。
在城市总体规划和近期建设规划
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