老年公寓养护楼可行性研究报告专业完整版.docx
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老年公寓养护楼可行性研究报告专业完整版
老年公寓养护楼可行性研究报告
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第一一章总论6
1.1项目名称及承办单位6.
1.2研究工作的依据和范围6.
1.3某县基本养老服务现状7.
1.4项目建设的必要性8.
1.5建设方案.9.
1.6投资估算与融资方案10
1.7产权单位及运营主体11
1.8主要技术经济指标表11
1.9项目结论1.1
第二章项目建设背景及必要性13
2.1项目提出的背景1.3
2.2项目建设的必要性18
第三章承办单位概况及现状分析21
3.1承办单位概况2.
3.2某县基本养老服务现状21
第四章场址概况和建设条件23
4.1建设场址23
4.2自然条件23
4.3基础设施条件25
第五章建设规模27
第六章工程技术方案29
6.1项目组成29
6.2建筑设计方案29
6.3结构设计34
6.4总平面设计36
第七章配套设施38
7.1给排水设计38
7.2供配电设计42
7.3弱电工程44
7.4供暖工程46
7.4空调通风47
7.5其他设施要求49
第八章节能50
8.1设计依据50
8.2能源消耗的种类和数量分析50
8.3能耗指标51
8.4节能措施51
8.5能源管理与检测54
8.6节能效果分析与结论54
第九章地震安全性评价56
9.1工作依据56
9.2主要研究内容56
9.3技术思路56
第十章消防58
10.1设计依据58
10.2概述58
10.3总图58
10.4建筑59
10.5电气消防59
10.6消防给水60
第十一章环境保护与安全卫生61
11.1环境现状61
11.2执行的环境质量标准及排放标准61
11.3建设项目的主要污染物61
11.4环境保护综合治理62
11.5绿化62
11.6环境监测63
11.7环境影响评价63
11.8职业安全卫生63
第十二章项目建设管理及实施计划65
12.1项目管理65
12.2建设阶段划分66
12.3建设进度计划66
第十三章组织机构运营体系68
13.1运营机构68
13.2工作制度68
13.3项目定员68
13.4人员培训68
13.5项目组织管理机构图69
第十四章项目招投标方案70
14.1招标原则70
14.2项目招标范围及招标组织形式70
14.3招投标程序7.
第十五章投资估算与资金筹措74
15.1总投资估算74
15.2资金来源76
第十六章社会效益分析与结论77
16.1社会效益分析77
16.2结论与建议77
第一章总论
1・1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
项目名称：
某县老年公寓老年养护楼
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
项目法人代表：
项目举办单位：
1.1.3项目拟建地点
项目拟建地点：
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
（1）《关于请抓紧编报2013年社会养老服务体系和社区服务体系建设项目建议方案的通知》；
（2）《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（国办发（2011）60号）；
（3）《国家发展改革委关于做好2013年中央预算内投资计划草案编报工作的通知》（发改投资（2012）788号）；
（4）《老年养护院建设标准》（建标[2010]194号）；
（5）《老年人社会福利机构基本规范》民发（2001）24号；
（6）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（7）《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；
（8）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》；
（9）《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）；
（10）《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99；
（11）《河南省社会福利机构管理规定》；
（12）洛宁老年公寓提供的有关资料；
（13）编制人员调查的有关资料、数据。
1.2.2研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本
报告对项目的建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性、项目选址的建设条件、建设规模与方案、环境保护、消防安全与节能、抗震、项目管理与实施、组织机构和定员、招投标方案，投资估算与资金筹措等万面进行了综合研究和分析，重点研究和论述了项目建设的必要性和工程方案的可行性，提出建设的内容、方案、投资、资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。
1・3某县基本养老服务现状
某县60岁以上老年人口7.3万人，占人口总数的14.2%,80岁以上老人达0.98万，占老年人总数的16.2%，其中，失能、半失能老人高达8300人。
总体上看，某县老龄人口呈现出增长速度快、高龄化趋势明显、家庭养老功能弱化、空巢老人多、失能老人多的突出特点。
某县县现有公办养老服务机构18所，设置床位1560张，其中光荣院1所，入住老人37人，供养人员为重点优抚对象，由国家优抚资金予以保障；其他17所乡镇敬老院入住1005人，供养人员为农村无劳动能力、无生活来源、无法定抚养义务人的孤寡老人，由国家提供供养资金，对其吃、穿、住、衣、葬进行照顾和资助；社会办养老机构2所，入住108位老人。
1・4项目建设的必要性
加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。
满足老年人日益增长的物质和文化生活需求，让老年
人充分享受经济建设和社会发展的成果，是现代社会的基本要求和重要标志。
同时，对促进两个文明建设，实现现代化战略，保持社会和政治的稳定，具有十分重要的意义。
某县民政局积极投入养老事业的发展，虽然取得了一定的成绩，但还面临着许多的困难。
随着近年来某县老年人数量的不断增加，加之相关养老机构原有的基础设施简陋、落后，服务设施设备严重落后，相当一部分老人并未得到良好的照顾，逐渐制约和影响了老年人安享晚年，且增加了许多不安定因素，更不利于由封闭型向开放型转变。
某县民政局经过大量的市场调查和市场分析后，结合某县养老的状况，以及在各方面专家的论证后，某县民政局决定兴建某县老年公寓老年养护楼建设项目。
1、本项目建设是改善民生的必然要求；
2、本项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路；
3、本项目建设是促进社会稳定、解决失能、半失能老年群体养老问题的当务之急。
4、本项目建设是对养老服务难题进行有效的探索和示范。
5、本项目建设是构建和谐社会的具体体现。
综上所述，本项目在适应人口老龄化发展，构建和谐型社会，推
动xx市养老服务业的普惠化、均等化，建立具有良好示范性和带动性的的养老服务体系等方面具有重要意义，项目建设十分必要。
1・5建设方案
1.5.1建设规模
本项目根据《老年养护院建设标准》、某县养老实际状况及省发改委文件通知，县级养护院原则不超过300床，该项目拟建设260张床位规模的老年养护楼。
另根据《老年养护院建设标准》中老年养护楼三类标准建筑面积指标，该老年养护楼中老年人入住服务、生活、卫生保健、康复、娱乐、社会工作用房以及行政办公用房和附属用房等八项设施的床均面积指标为44.5m2/床。
某县老年公寓老年养护楼建设项目拟建设总建筑面积11570m
环保设施按“三同时”原则配备。
1.5.2建设内容
某县老年公寓老年养护楼建设项目总建筑面积11570m2,主要建
设内容为一栋大楼，分A、B两个区。
A区为栋老年养护区，总建筑面积8450m,总床位260张。
建筑物主体为6层，每栋层楼为一个独立的养护单元，每层26个房间,每个房间安置两个床位。
B区为综合服务区，建筑面积3120m,6层。
具体见下表。
具体项目组成一览表
序号
名称
建筑面积（m）
建设内容
A区
老年养护区
8450
6层，总床位260张。
每层为一个独立的养护单元。
每个养护单元包括老年人居室、餐厅、沐浴间、会见聊天厅、亲情网络室、心理咨询室、护理员值班室、护士工作室等用房。
B区
综合服务区
3120
6层。
包括老年人卫生保健、康复、娱乐用房，社会工作用房、行政办公用房和库房、设备用房、食堂、餐厅、职工浴室等附属用房。
合计
11570
1.6投资估算与融资方案
项目总投资为1730万元。
融资方案：
申请中央投资资金880万元，申请地方政府配套资金
650万元，其他配套资金200万元。
1.7产权单位及运营主体
本项目建成后产权单位为某县老年公寓，某县老年公寓属于全供事业单位，隶属于某县民政局。
项目建成后的运营主体为某县老年公寓。
1・8主要技术经济指标表
主要技术经济指标表
总图布置主要技术经济指标
序
内容
单位
指标
备注
1
建筑面积
m2
11570
2
容积率
0.62
3
建筑密度
%
10.3%
4
绿化系数
%
37%
5
疋员
51
收住老人
人
260
5.2
工作人员
人
120
6
动力
61
电
Kw.h
150.64万
年消耗
6.2
水
m3
2.33万
年消耗
63
热力
GJ
4969.14
年消耗
7
总投资
万元
1730
8
单方综合造价
元/m
1495
1・9项目结论
本项目作为适度普惠型福利项目，符合国家的有关政策，社会效
益显著。
项目建成后，更好地解决居民养老问题，进一步完善社会养
老服务体系，具有重要意义。
建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，抓好工程建设管理，尽快投入使用，发挥其应有的效益。
中国人口年龄构成及发展预测
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目提出的背景
人口老龄化是指在一个国家或地区因人均预期寿命的不断延长
而使老年人口在总人口中的比重上升和人口年龄构成老化的社会发
展过程。
人口老龄化按国际通行的标准，60岁以上的老年人口或65
岁以上的老年人口在总人口中的比例超过10%和7%,即可看作是达
到了人口老龄化
中国人口年龄构成及发展预测（
%）
年份
1953
1964
1982
1990
2000
2020
2040
2050
0-14岁
36.28
40.70
33.59
27.62
26.10
20.60
19.60
19.80
15-59岁
56.40
53.22
58.78
63.80
63.80
64.20
58.30
58.80
>60岁
7.32
6.08
7.63
8.58
10.10
15.20
22.10
21.40
资料来源：
中国老龄科学研究中心
-0-14岁匚15-59岁
匚>60岁
中国不仅是世界上人口数量最多的国家，也是老年人口数量最多的国家，目前全国60岁以上老人已达1.67亿，占总人口的12.5%，每年以100万速度增加。
联合国《世界人口统计》指出，2010年到2050年间，中国60岁以上人口将由12.3%上升到31.1%,上海则由22%上升到40.9%，这意味着中国及上海在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。
说明我国已经正式进入老龄化国家，人口老龄化对
经济社会发展构成重大影响，它必然牵动“十二五”的整体战略布局。
规划今后5年的发展，这应当成为一个重要的关注点。
2.1.1我国人口老龄化现状
（1）人口老龄化速度和老年人口的绝对数增长快。
我国人口年
龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间，而法国用了115年，美国用了60年，最短是日本用了25年，故我国人口老龄化速度与发达国家的速度相比十分惊人。
到目前我国老龄化人口已接近1.7
亿，我国已成为全世界老年人口最多的国家，占世界老年人总人口的
1/5，占亚州老年人口的1/2。
由于我国控制了人口过快增长，减少了出生，减轻人口对经济社会发展的压力，同时人口预期寿命延长，造成底部老龄化与顶部老龄化同时“夹击”，出现了低生育、低死亡的结果，从而显得人口老龄化的速度发展很快。
（2）人口未富先老，对经济压力大。
发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会的，我国则是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下提前进入老龄化社会，应对人口老龄化挑战的经济基础、养老保障制度和养老服务体系还比较薄弱，从而加大了对经济
的压力。
（3）老龄化分布不均和高龄化十分明显。
大中城市已进入老龄化阶段，而中部地区人口老龄化程度低于大中城市。
目前，65岁以上老年人口已超过1.13亿，占总人口8.5%，高龄人口丧偶和患病机率高，生理自理能力差，因此需要经济和生活照顾的双保证。
（4）老龄化对家庭和赡养依赖性增强。
随着老龄化高龄人口增
多，三世健在的家庭比例很大，加上家庭“少子化”，使家庭赡养老人的功能弱化，老人对自己后代的经济依赖也更强。
随着老年人口高龄化，家庭养老的经济负担和生活照料负担日益加重，但生活节奏越来越紧张，中青年夫妇常常难以兼顾对老人的赡养与对子女的抚养。
（5）老龄化对其它方面的影响。
人口老龄化对投资，消费储蓄
和税收都有相应影响，同时人口老龄化使劳动年龄人口下降，脱离最
低生活保障一线的困难加大。
老龄化社会的到来，是对中国养老保障制度以及养老服务的沉重考验。
养老服务体系建设已纳入国务院专项规划工作方案。
2.1.2河南省人口老龄化现状
河南全省城市空巢老人户达49.7%,农村为38.3%。
预计到今年年底，河南全省60岁以上老年人口将达到1285万人，占常住人口的13.1%，人口老龄化形势日益严峻。
全省已建立社区老年服务站（中心）220个，确定了爱心护理试点单位34家，共收住“三无”老人1728人、失能老人4626人，享受政府补贴2100多人；全省社会力量投资兴建养老服务机构405家，设置养老床位3.8万多张。
目前我国老龄人口超过1亿，60%的老年人生活在农村，呈现出基数大、增长快、未富先老、城乡倒置、空巢老人大量增加等特点，必须迎接挑战，做好老龄工作，让广大老年人安享晚年。
2.1.3XX市人口老龄化现状
（1）XX市人口老龄化现状。
六七十年代XX被圈定为“重工业基地”发展战略范围，进入21世界这座城市的建设者全部步入老龄化。
同时我国控制了人口过快增长，减少了出生，减轻人口对经济社会发展的压力，加上人口预期寿命延长，造成底部老龄化与顶部老龄化同时“夹击”，出现了低生育、低死亡的结果，从而显得人口老龄化的速度发展很快。
目前，XX市现有60岁以上老年人口85万，占常住人口的13%。
到2020年将达到16%，老龄高峰将于2030年左右到来，并持续20余年。
特别引人注目的还有高龄化问题：
80岁以上的老年人到时将
可能是现在高龄老人的10倍左右。
越来越多的独生子女家庭开始进入养老期，老龄化和高龄化的发展趋势使独子家庭的养老支持能力开始受到日趋严峻的挑战。
在充分就业提高社会积累总量的同时，还要做好现阶段的社会保障，以预防未来养老负担过重。
（2）xx市老龄事业的主要成就。
“^一五期间”，xx市的老龄事业有了长足发展。
市委、市政府高度重视老龄工作，按照老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所教的“六个老有”工作目标，养老保障体系逐步建立，养老保险覆盖面进一步扩大，基本养老金按时足额发放，保障水平不断提高；基本医疗保险制度在城镇初步建立，新型农村合作医疗制度得到推广，城乡医疗救助制度全面实施；企业退休人员社会化管理服务工作继续加强，基本生活有所保障；老年人福利、教育、文化、体育等事业有了较大发展，合法权益得到较好维护，物质和精神文化生活日益丰富。
2007年至2010年，xx市连续5年将农村敬老院建设和提高集中供养率作为为民办实事进行目标考核，目前全市共保障农村五保对象24387人。
此外，xx市还发展社会办养老机构40多家，设有床位5000多张，一批功能齐全、规模较大的养老机构正在规划建设中。
（3）“十二五”期间xx市人口老龄化的严峻形势
“十二五”期间，xx市60岁以上老年人口将持续增长，2010
年已达到85万，约占总人口的13%，年均增长2.3万多人，呈现增长速度快、高龄化显著、农村老龄问题突出等趋势。
“十二五”期间，社会养老负担将进一步加重，养老保障问题更加突出，社区照料服务需求迅速增加，老龄问题对经济社会全面发展提出新的要求。
“十二
五”期间，既是xx市经济社会发展的重要战略机遇期，也是加快发展老龄事业的关键时期。
必须米取有效措施，大力发展老龄事业，认真解决人口老龄化带来的各种矛盾和问题，为应对人口老龄化挑战打
下坚实基础。
某县民政局积极投入养老事业的发展，虽然取得了一定的成绩，但还面临着许多的困难。
经过大量的调查和分析后，结合某县养老的状况，以及在各方面专家的论证后，某县民政局决定兴建某县老年公寓老年养护楼建设项目。
2.2项目建设的必要性
221本项目建设是改善民生的必然要求。
加强以改善民生为重点的社会建设，要求我们把保障和改善民生，摆在工作的突出位置，大力加以推动。
目前，我国有60岁以上
的老年人口近1.7亿，都是社会福利保障的重点对象。
特别是今后一个时期，我国人口老龄化将加速发展，并呈现出增长速度快、老年人口绝对数量多、高龄老人比例高、家庭结构日益小型化和空巢化等特点。
人口老龄化的快速发展，使得社会的养老需求急剧增长，养老服务的满足程度已成为广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题，成为衡量保障和改善民生成效的重要指标。
这就要求我们必须立足中国国情，加快发展养老服务事业，尽快加强养老服务体系建设。
2.2.2本项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路。
长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本困策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，
“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。
家庭规模的缩小
和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
2.2.3本项目建设是促进社会稳定，解决失能、半失能老年群体
养老问题的当务之急。
目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%,农村已超过20%。
随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。
但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。
224本项目建设是对养老服务难题进行有效的探索和示范。
随着人口老龄化进程的明显加快，解决日益增长的老年照料服务难题已经成为全社会日益紧迫的任务。
某县老年公寓老年养护楼建设项目能更好地为这些高龄老人、空巢老人、困难老人和所有需要照顾服务的老人提供方便、快捷、适用的各种服务，改变了像过去完全依赖多子女轮流照顺的大家庭养老服务方式，在继承、改革和发展传统家庭养老模式的基础上，全力营造一种新型的养老服务模式，这样才能为解决绝大多数老年人的养老服务需求，做出最适用、最现实的选择，为有效应对人口老龄化严峻挑战，为破解养老服务难题起到一定的示范作用。
2.2.5本项目建设是构建和谐社会的具体体现。
关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步成果，既
是构建社会主义和谐社会的重要内容。
随着我国当前人口迅速老龄化的现实，我国社会保障事业与老龄事业所面临的最突出问题是公民养老保障条件的差异悬殊，同构建社会主义和谐社会的要求相距甚远。
当前建立普惠化、均等化基本养老服务体系是构建和谐社会的当务之急。
某县老年公寓老年养护楼建设项目全面贯彻以人为本的科学发展观，把构建社会主义和谐社会的任务落到实处，让老年人能分享社会文明进步的成果，可以有效提高老年人的生命和生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，进而推动和谐社会的建设。
综上所述，本项目在适应人口老龄化发展，构建和谐型社会，推动XX市基本养老服务体系建设，建立具有良好示范性和带动性等方面具有重要意义，项目的建设是十分必要的。
第三章承办单位概况及现状分析
3.1承办单位概况
承办单位：
负责人：
地址：
某县民政局成立于1974年10月，某县民政局现占地6亩，机关办公楼占地面积518川，总建筑面积2595川。
目前民政局设6个股室8个事业单位，干部职工106人，是县政府主管社会救助和社会行政事务的职能部门。
2007年以来连续连年被县委、县政府授予绩效考核先进单位，2008年度被xx市人民政府授予市级文明单位，被xx市民政局授予民政工作先进县，被xx市人民政府授予园林化单位称号，被省绿化委员会授予省级绿化模范单位称号。
机关档案室达到省标二级标准，被上级授予xx市机关示范档
案室称号。
3.2某县基本养老服务现状
某县是国家扶贫开发重点县，也是xx市老年人口较多县之一。
全县总面积2306平方公里，辖18个乡镇，388个行政村。
全县60岁以上老年人口7.3万人，占人口总数的14.2%，其中农村老人5.8万人，城市老人1.5万人，80岁以上老人达0.98万，占老年人总数的16.2%,其中，失能、半失能老人咼达8300人。
咼于国际通行10%的标准。
总体上看，某县老龄人口呈现出增长速度快、高龄化趋势明显、家庭养老功能弱化、空巢老人多、失能老人多的突出特点。
全县养老形式主要有三种：
一是机构养老。
全县现有公办养老服务机构18所，设置床位1560张，其中光荣院1所，入住老人37人，供养人员为重点优抚对象，由国家优抚资金予以保障；其他17所乡镇敬老院入住1005人，供养人员为农村无劳动能力、无生活来源、无法定抚养义务人的孤寡老人，由国家提供供养资金，对其吃、穿、住、衣、葬进行照顾和资助；社会办养老机构2所入住108位老人。
二是居家养老。
目前全县以居家养老方式养老的58687人，主要是以家庭养老为主，对城镇散居“三无老人”、独生子女和计生双女困难父母老人、坐活不能自理或半自理无子女照顾的低保老人、重点优抚对象中生活困难的老人，实行政府特殊照顾救助等优惠措施。
三是在城关镇和回族镇探索建立居家养老服务中心和社区日间照料中心，充
分发挥社区服务功能，为老年人提供丰富的服务资源。
第四章场址概况和建设条件
4.1建设场址
4.1.1选址要求
根据老年养护楼的性质、任务和服务对象的特点，新建项目在选址时要综合考虑工程地质、水文地质、市政条件和周边环境等因素。
本项目的选址应符合城市规划要求，并满足以下条件：
1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；
2、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；
3、便
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