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土地价值评估
第六章土地价值评估
本章学习目的
1.了解基准地价评估的概念和特征及其在社会经济中的作用。
2.理解城市基准地价的评估方法。
3.熟悉城市基准地价的评估步骤。
4.掌握基准地价系数修正法的应用过程和应用方法。
第一节概述
本章的土地价值评估专指城市基准地价评估以及基于基准地价的城市土地价值评估，即宗地价值评估，涉及的城市用地包括住宅用地、商业用地和工业用地等。
一、基准地价的概念和特点
基准地价是指在宗地评估的基础上，按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
一般情况下，我们都指的是城市的基准地价。
济南市基准地价情况表
用途
商业用地
住宅用地
工业用地地级
级别/时间
2007年
2011年
2007年
2011年
2007年
2011年
Ⅰ
4500
6191
3120
4104
1850
1900
Ⅱ
3245
4627
2120
2967
1480
1467
Ⅲ
2230
3562
1690
2453
1060
1081
Ⅳ
1850
2784
1325
2078
725
749
Ⅴ
1560
1943
1160
1671
525
592
Ⅵ
1270
1665
970
1280
415
472
Ⅶ
950
1369
740
968
360
375
Ⅷ
755
1040
530
679
215
280
Ⅸ
510
718
435
430
基准地价具有以下几个方面的特点。
（一）基准地价是一种区域性的价格
基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。
所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性价格，它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常也有三种表现形式：
级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
（二）基准地价是一种分用途的价格
在同一个区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。
所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。
城镇基准地价通常包括三大类：
即商业用地基准地价、住宅用地基准地价和工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。
农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。
目前，全国所完成评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
（三）基准地价是一种加权平均价格
因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。
基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。
在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。
所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（四）基准地价是有限年期的价格
基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。
就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同。
不同用途基准地价的年期也不同。
一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。
就农地而言，目前还没有一个明文规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。
（五）基准地价具有时效性
基准地价反映的只是一定时期的地价标准，为了保持基准地价的现实性，一般应每年或每两年对基准地价进行全面或局部调整，但事实上在中国的任何一个城市都做不到每年或者每两年进行一次调整。
（六）基准地价是一种控制性的价格
基准地价是国家调控土地市场的一种价格。
不是市场的交易价格。
市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。
（七）基准地价是土地使用权价格。
（八）基准地价是单位土地面积的地价。
（九）基准地价不考虑土地权属、土地形状。
（十）基准地价不考虑目前情况下土地的剩余使用年限。
（十一）不同城市基准地价的分类方式和标准不一，其价格内涵的影响因素也有差异。
二、基准地价的作用
基准地价的作用主要表现在以下几个方面。
（一）具有政府公告作用
（二）宏观控制土地市场和地价的依据
基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，它可以为政府制定土地市场管理措施提供依据。
（三）国家征收土地使用税的依据
根据国外经验，土地税都是从价计征。
我国目前仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，不能体现土地收益的级差，不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用的目的。
因此，科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。
（四）引导土地资源在行业部门间的合理配置，调节土地利用
政府评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段，不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式，以促进土地有序流转，最终达到土地合理利用的目的。
（五）政府参与土地有偿使用收益分配的依据。
（六）进一步评估宗地价格的基础
基准地价反映了某一区域内宗地的平均价格，该区域内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动。
因此，根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。
三、基准地价评估的基本认识
（一）土地收益是基准地价评估的基础。
地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。
因此，正确测算未来土地的收益是评估基准地价的基础。
（二）各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。
土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。
人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益也有较大的差异，因此，所评估的各类用地基准地价是不一样的。
（三）各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。
根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。
以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。
而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。
在市场竞争的条件下，每一用途都会根据其支付地租地价能力的高低，找到其最佳区位。
因此，不同用途的基准地价就具有不同变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局。
（四）土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。
由于土地利用格局是土地市场竞争的产物，在一定时期内，土地市场具有相对稳定性，所以土地利用具有相对的稳定性；另外，土地利用方式具有历史继承性，也决定了土地利用具有相对的稳定性。
土地利用的相对稳定性决定了基准地价的相对稳定性。
但是，随着城乡建设的加快、社会经济的发展和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整，从而使基准地价发生变化。
因此，基准地价主要是现实土地利用效益的体现，并将随着土地利用的变化而变化。
四、基准地价评估的原则
（一）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则
土地使用价值决定人们对某一类型或某一区位地块的需求程度，市场供求关系决定地价水平的高低。
在正常的土地市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有相同的价格水平。
在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下，宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格，土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格（即收益价格）相差较大。
因此，通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。
这也就要求我们在评估基准地价时，应将土地定级和土地评估紧密地结合起来。
（二）以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则
基准地价的市场导同性等作用，要求基准地价评估应以目前实际存在的土地利用方式为主要依据，以此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。
另外，由于土地利用具有历史继承性，目前不合理的土地利用结构是过去无偿使用制度的产物，要想在很短的时间内改变它是不可能的，也是不现实的。
所以，应根据城乡目前的土地利用状况和市场交易资料来评估其基准地价，同时以土地利用总体规划为参考，使最终的评估结果对目前不合理的土地利用格局起到调控作用。
（三）各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则
如前所述，各类用地的利用效益存在较大的差异，各类用地价格的变化规律也不相同，所以城乡各类用地的价格应分别评估，不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。
另外，由于各类用地特点不同，同时为了消除因资料收集途径的差异而产生的影响，应采用多种方法计算，使之相互比较、互为补充。
（四）与社会经济水平相适合、相协调的原则
经济发展水平决定了地价水平的高低，反过来，地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。
在确定基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。
因此，在评估基准地价时，应有一个基准点：
就是不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失，也不影响城乡社会经济的发展。
这就要求评估的基准地价不能太低，也不能太高，必须适应改革开放和经济发展的形势，并对城乡社会经济发展起到一定的促进作用。
（五）选择合适的评估技术路线原则
根据各地的具体条件和土地市场状况，选择相应的基准地价评估的技术路线。
第二节城镇基准地价评估
一、基准地价评估区域的确定
（一）划分基准地价评估区域的作用
1.基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求。
2.划定区域是基准地价评估的基础。
基准地价要求覆盖整个城镇，在土地市场不发育、样点地价数量有限、分布不均匀的情况下，对有地价样点的区域，可直接依据区域内样点地价，评估各区域的基准地价；而对于没有交易样点或交易样点较少的区域，可通过区域之间的因素比较，评估区域基准地价。
3.突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度。
4.保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算。
5.有助于分析地价与影响因素的关系。
（二）划分基准地价评估区域的方法
基准地价反映一定区域内的平均地价，因此，首先应划分城镇内的评估区域。
划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。
目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：
一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
对已按《城镇土地定级规程》完成土地级别划分的城镇，可以用土地级别作为基准地价评估区域，也可以用总分值相同的单元作为评估区域。
必要时，针对每级土地内地租、地价、土地收益的变化幅度，确定是否需要将土地级别细划为不同的区段或区片。
一般而言，区域平均价格与样点地价的差异超过30%，且在土地使用价值上确有差异，样点成组团分布，满足数理统计的要求，可继续划分区域，分区域评估基准地价。
如城镇中的一些商业用地，一般要在土地级别的基础上，将中心区或繁华街道的商业用地单独划分成若干区段，评估出各区段的基准地价。
没有划分土地级别，但土地市场发育良好、市场交易样点资料多、分布比较均匀的城镇，基准地价评估可以不先评定土地级别，而是按照不同用途土地的地价影响因素，选择划分区域的因素和标准，对各城镇现实用地类型，按土地开发程度、规划要求、自然条件等划分区域边界，确定基准地价的评估区域。
一般情况下，应进行区位条件调查，对类似区域进行归并，以保证基准地价评估所需的样本量符合数理统计的要求。
目前，利用地价资料，按均质区域评估基准地价的典型实例，是用路线价法评估商业路段的基准地价。
（三）划分基准地价评估区域的步骤
划分基准地价评估区域的步骤是：
（1）选择划分区域的因素；
（2）确定区域划分标准；（3）调查有关资料；（4）初步划分区域；（5）实地校核调整；（6）确定区域边界。
其具体操作，可参照城镇土地定级的有关内容进行。
二、基准地价评估资料的调查
基准地价评估是根据已有的地租地价资料和土地利用收益资料，综合评估各级别、各区域分用途土地的平均价格，所调查资料的真实性和准确性直接影响基准地价的评估结果。
因此，资料调查是基准地价评估的重要环节。
（一）制定资料调查计划
在资料调查前必须制订周密的计划，其中包括调查的范围、类型、方法、人员和组织等。
（二）编制调查表格
在资料调查之前，应根据基准地价评估的需要和当地土地市场的特点，编制相应的调查表格。
（三）人员培训
调查人员调查技能的掌握和运用是保证样本调查质量的关键。
因此，在大范围调查前，必须对参加调查的工作人员进行专业知识培训，使其掌握样本调查与土地评估的思路与方法，切实理解调查表格内每一项内容的含义与填写方法。
（四）划分调查区
为保证样本分布的广泛性和代表性以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。
调查区应根据城市土地市场状况、土地用途、交通状况、土地利用强度与限制、基础设施状况等因素进行划分。
（五）确定调查方法
资料调查分为普通调查、重点调查、抽样调查、典型等多种形式，按调查方法又可分为表格调查、走访与座谈、实地调查等，各地可根据当地实际情况选用，也可几种方法结合使用。
（六）资料调查的一般要求
1.调查资料必须及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。
2.收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上。
3.资料调查应在土地级别或均质区域划分的基础上，以划分的地价调查区为单位进行。
4.调查样本应具有代表性，且分布要均匀。
5.调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1/50～1/5，一般房地出租买卖对调查样本至少应占其总量的15%，每级样本总数不少于30。
6.所选样本应能同时获得地价或用地效益和相对应的土地条件资料。
7.用地效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据。
8.地租、地价和用地效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位。
（七）资料收集的途径
土地评估所需的资料，主要是通过走访有关部门及个人，收集现有资料并结合实地调查取得。
（八）调查资料校核
1.样本剔除。
逐项审查调查资料，将主要项目空缺、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。
2.样本资料归类。
将审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，以便分类进行样点地价计算。
三、资料整理
（一）市场交易资料整理
1.样点地价计算。
（1）根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价。
样点地价计算公式为：
样点地价＝土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积
（2）根据土地使用权出租资料计算样点地价。
就城市土地而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要有露天堆场或临时用地出租等。
样点地价计算步骤如下：
①计算土地出租的纯收益。
公式为：
土地纯收益＝土地总收益－土地总费用
（式6－1）
其中，土地总收益为土地使用权出租时实际达成的租金。
土地总费用主要包括：
首先是土地税：
以直接归属土地负担部分为限。
例如，我国的土地使用税；其次是管理费。
管理费在理论上是指直接用于土地所必需的费用，具体指由出租方支付的管理人员的薪水及其他费用，为了计算方便，我国台湾、日本通常以地租额的3%计算管理费。
最后还有维修费，维修费指出租方支付的给排水及道路的修缮费等。
②利用收益计算样点地价。
公式为：
样点地价＝土地纯收益/土地资本化率
（式6－2）
（3）根据房屋买卖资料计算样点地价。
目前，在我国各城市中，各种公开的、隐蔽的、合法的、非法的房屋买卖行为均十分普遍。
由于国家在这方面的法律不够健全，相应的行政管理工作未能跟上，房屋买卖中的价格主体——地价，也随房屋买卖而流进单位或个人的腰包，致使国有土地资产严重流失。
因而，可以根据剩余法，从房屋买卖的总价额之中，扣除房屋本身的实际价值、买卖应交的税金和管理费，从中分离地价。
公式为：
样点地价＝（房屋买卖价－房屋现值－税金－管理费）/土地面积
（式6－3）
其中，房屋买卖价是指房屋买卖时的真实价格。
由于交易双方为了达到少交税、费的目的，经常发生交易双方隐价、瞒价现象。
为保证评估结果的准确性，对收集到的交易资料，必须仔细审查、核实。
税金主要指房屋买卖时由卖主所应交纳的税金，其中，契税按规定由买方交纳，所以不应从买卖价中扣除。
管理费是买卖过程中卖方所需交纳的市场管理费，一般为买卖价的1.5%。
（4）根据房屋出租资料计算样点地价。
城市中的房屋出租比房屋买卖更为普遍，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租，进而计算样点地价。
房租是用户为得到一定时期内的房屋使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，其中包含地租。
计算步骤如下：
①确定房屋出租的总收益。
②确定房屋出租的总费用。
包括管理费、维修费、折旧费、保险费、税金。
其中，管理费分为两部分：
一是出租经营过程中所消耗的办公用品的货币支出；二是管理人员工资支出。
其计量有两种方法：
一是按管理面积平均计算；二是按租金的一定比例计算，通常是按年租金总额的2%～5%计，我国也有按维修费10%～18%计算的。
维修费的计算较复杂，为了方便起见，通常按建筑物重置价的1.5%～2%或按年折旧费的80%～100%计算。
保险费一般是按建筑物重置价乘以保险费率计算（我国房屋的保险费率为0.15%～0.2%）。
税金计算通常是，一般月租金在120元以下者只缴纳租金额12%的房产税；月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%,合计为月租金额的17.4%。
折旧费按下式计算：
折旧费=房屋重置价格×年折旧率
（式6－4）
或者
折旧=（房屋重置价格－残值）/耐用年限=房屋重置价格（1－残值率）/耐用年限
（式6－5）
③计算房屋出租的房地纯收益。
公式为：
房地纯收益＝房地总收益－房地总费用
（式6－6）
为了准确计算房地出租的纯收益，不能机械套用上述的扣除项目，必须具体情况具体分析。
例如：
只有出租者负责出租房屋的维修、管理和保险，并由出租者负担税金时，上述公式才是正确的；如果租赁合同约定由承租者负担上述全部费用，即总收益中已扣除了上述费用，出租者得到的总收益实际上就是房地纯收益，不必再进行扣除；如果由承亏方负担上述费用的某一项或儿项，则在计算房地纯收益时就不应扣除承租方负担的项目。
另外，如果当地房地产租赁市场存在空置现象，当租金以年计算时，还应当考虑房地出租在年内的空置期，一般按当地房屋年出租的平均空置率，计算房屋空置费。
④确定房屋本身应获得的出租纯收益。
通常情况下的公式为：
房屋纯收益＝（房屋现值×房屋资本化率）/[1－1/（1＋房屋资本化率）n]
（式6－7）
其中房屋现值按下述公式计算：
房屋现值＝房屋重置价格×房屋成新率
（式6－8）
或
房屋现值＝房屋重置价格－房屋已折旧总额＝房屋重置价格－房屋年折旧额×房屋已使用年数
（式6－9）
⑤计算土地纯收益。
公式为：
土地纯收益＝房地纯收益－房屋纯收益
（式6－10）
⑥计算样点地价。
通常情况下公式为：
样点地价＝土地纯收益/土地资本化率×[1－1/（1＋土地资本化率）n]
（式6－11）
（5）根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价。
在现实生活中.以土地使用权入股或联营，参与经济活动，其实质是通过土地获取收益，从而获得应由土地所有者收取的地租。
土地价格可按下列公式计算：
年地租=土地股每年分享的利润或利息/土地面积
（式6－12）
样点地价＝年地租/土地资本化率×[1－1/（1＋土地资本化率）n]
（式6－13）
或者
样点地价＝出资方资金总额×出地方分成利润比例/出资方分成利润比例÷土地面积
（式6－14）
（6）根据以地换房资料计算样点地价。
现阶段，由于实际存在的空地不多。
纯粹地以地换房行为也就很少。
但是，类似以地换房的实例却相当多见。
如目前我国的旧城改造，其实质就是利用不同地段的地价差，按以地换房形式进行建设。
对于旧城中已存在的房屋，因属拆迁对象，实际存在的现值对开发公司已无实际意义，只有拆除后的残值可以用于地价计算。
公式如下：
样点地价＝转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价/转让的土地面积
（式6－15）
对一些旧城改造后，又回迁原地，并按优惠价购买房屋的，地价计算公式为：
样点地价＝单位或个人获得的建筑面积×（单位建筑面积售价－优惠价）/（原使用的土地面积－现使用建筑面积分摊的土地面积）
（式6－16）
（7）根据商品房销售资料计算样点地价
在商品房开发、销售过程中，土地的位置决定了该地居民今后生产、生活的方便程度，因此直接影响商品房的销售价格。
因此，开发公司在确定商品房销售价格时，已将地价考虑在内。
所以，我们可以采用剩余法，从商品房销售价格中将地价分离出来。
由于商品房一般都是高层或多层建筑，楼层及朝向都将影响到楼价。
因此，在计算商品房开发的地价时，应以每栋楼为单位进行，其计算公式为：
地价＝（商品房售价－同类建筑单位面积造价×建筑面积－利润－利息－税费）/用地面积
（式6－17）
其中，同类建筑单位面积平均造价，是指各地在国家建筑定额标准控制下，确定的各类房屋造价。
以平均造价估算地价，可以避免开发单位管理水平等差异所造成的偏差。
利润是指开发公司的合理利润。
利息是全部预付资本的利息。
税费是指按国家有关规定，由开发公司交纳的建筑税、统一工商税、城市基础设施配套费等。
商品房的用地面积有两种计算公式：
第一种：
能明显划分出商品房用地面积的，直接采用其用地面积为标准进行计算。
第二种：
一些高层建筑区，很难划清每栋楼的用地面积，则可通过建筑物的占地面积和规划的区域覆盖率，计算出用地面积。
即：
用地面积＝建筑物占地面积／规划的建筑覆盖率
（式6－18）
（8）根据征地、拆迁费用资料计算样点地价。
利用此类资料计算样点地价，公式为：
样点地价＝征地拆迁补偿等土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋开发企业合理利润＋土地增值收益＋区位修正
其中，征地拆迁补偿等土地取得费用，应以地块所在区域的平均标准计算。
征地拆迁等土地取得费用是对原土地利用行为的补偿，而开发后的地价更多取决于地块位置而非原土地利用行为。
例如：
相邻两块地，原用途分别为水田和荒地，作为农业利用显然水田价值高，征地补偿费也高；而开发后作为建筑用地，两地块利用价值则基本一致。
（9）根据联建分成资料计算样点地价。
联建分成是指一方出地，一方出资金，双方合作建房。
建成后按一定比例分成，其实质是出地方让出部分土地使用权，而以此得到一定比例的建筑物（即实物地租）；出资方支付了出地方分摊建筑物部分的造价和相应税费，而得到了部分土地使用权。
因此，可按如下公式计算样点地价：
样点地价=（房屋单位建筑面积造价＋单位建筑面积的税费）×出地方分得的建筑面积/出资方分摊的土地面积
=（房屋单位建筑面积造价＋单位建筑面积的税费）×出地方分得的建筑面积×容积率/出资方分摊的建筑面积
（式6－19）
其中，单位建筑面积的税费指建筑方按地方政府规定应交纳的建筑税、城市设施配套费等费用，然后摊入单位建筑面积的费用。
如果出地方在提供土地参与联建的同时，还用一部分资金参与房屋建设，这时以出资方失去的资金总额计算地价比较方便。
公式如下：
样点地价＝[出资方资金总额－（单位建筑面积造价十单位建筑面积税费）×出资方分得建筑面积]/出资方分摊的土地面积
（式6－20）
（10）根据企业兼并资料计算样点地价。
随着经济体制改革的不断深入，企业之间的兼并现象越来越多。
据调查，在现有兼并活动中，有50%以上的兼并行为是为获得被兼并
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