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企业管理

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结课论文

2012年5月17日

目录

1公司简介2

1.1公司发展历程2

1.2公司发展战略2

1.3股票简介2

2发展业绩3

2.1公司主要成就3

2.2主要荣誉有：

4

3经营业务5

3.1公司经营范围及主要业务5

3.2项目介绍6

4主要市场7

4.1天津市房地产业概况7

4.2公司的主要市场8

5竞争分析8

5.1主要竞争者8

5.2SWOT竞争分析12

6收益状况14

6.1盈利能力分析14

6.2风险分析14

7小结16

1公司简介

1.1公司发展历程

天津市房地产发展（集团）股份有限公司（下称“天房发展”），前身为1981年成立的由天津市政府统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司，1992年整体改组为股份制企业。

2001年9月，天房发展在上海证券交易所成功发行股票并上市，成为天津市房地产行业首家上市公司，股票名称定名为“天房发展”，证券代码为600322，企业注册资金为4.23亿元，总资产30亿元。

经过三十多年的发展壮大，天房发展已成为以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集建筑设计、商品房销售、房屋出租和咨询服务为一体的房地产综合性大型企业。

1.2公司发展战略

天房发展始终坚持打造“企业品牌竞争力”，把“重视质量和售后服务”、“尊重客户，让客户满意”以及“永远走在客户期望的前方”奉为金科玉律，持续超越，不断满足客户的个性化、差异化的产品和服务需求，并结台外部环境变化，确立了公司战略定位：

“加强两大运营，夯实四大能力，实旋六大战略，打造环渤海房地产龙头企业的‘6421’工程”，即加强品牌运营与资本逗营，以强势品牌力为主导，以高效执行力为基础，以持续创新力为发展，以提升风险控制力为保障，实施品牌文化战略、人力资本战略、技术创新战略、资本运营战略、流程再造战略和战略联盟战略，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力的房地产开发龙头企业。

1.3股票简介

公司前身为1981年由天津市政府住宅统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司，1988年组建为天津市房地产开发经营集团。

1992年，经天津市经济体制改革委员会津体改委字（1992）33号文批准，天津市房地产开发经营集团进行股份制整体改制。

根据天津审计师事务所出具的资产评估报告，以1991年12月31日为评估基准日，天津市房地产开发经营集团经评估后的经营性净资产为377414835.68元，该次股份制改制进入的资产包括天津市房地产开发经营集团本部和与其统一核算的第一承包工程公司、第二承包工程公司、房产经营公司、建筑材料设备经营公司、设计研究所以及实行独立核算的实业公司的经营性净资产，包括固定资产与流动资产。

该评估结果经天津市国有资产管理局津国资商（1992）17号文确认为377414835.68元，按1：

1比例折为377414835股国家股，余额0.68元转为公司资本公积。

同时经中国人民银行天津市分行津银金（1992）479号文批准，以定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股票。

公司以1:

1.6的比例溢价定向发行10243.7万股定向募集法人股和14756.3万股内部职工股，形成总股本62741.4835万股。

1993年2月25日公司在天津市工商行政管理局正式注册成立，注册资本62741.4835万元，总股本627414835股，工商注册号10306477号。

股份公司成立的同时，原天津市房地产开发经营集团随之注销其全部资产负债和权利义务。

2发展业绩

2.1公司主要成就

天房发展成立二十多年来，按照市委、市政府关于加快城市建设的战略部署，始终坚持为政府做劲，为百姓造福的工作思路，致力于天津城市开发建设，积极参与天津市政建设、安居危改工程、经济适用房和商品房开发为提高城市载体功能做出了应有的贡献。

先后开发建设用地1200多公顷，相继建成30多个功能设施配套齐全、环境幽雅的居民小区，累计建房面积1400余万平方米。

先后参与投资建设天津站、中环线、燃气工程等一批市政府重点项目；公司为了改善城市人民居住条件，积极参与旧城区危陋平房改造、安居工程和经济适用房建设，先后建成体院北、王顶堤、万新村、民权门、小海地、川府新村、等大型居住区；建设了丁字沽二段、圣德园、长寿里、台北花苑、吉利花园等一批危改项目；建成了川北里、友谊公寓、欣苑公寓、瑞江花园、海景公寓等一批安居、经济适用房和商品房住宅工程。

建设了华富宫、吉利大厦、城建大厦、华昌大厦、云翔大厦、越秀大厦等一批公建项目。

天房发展上市以来，积极参与旧城区改造等城市建设项目，大力开发建设经济适用房，努力开发建设受百姓欢迎的住宅产品。

瑞江花园被国家建设部等部门评为“2002年中国住宅创新夺标经济型住房特别贡献楼盘”；在国家建设部等部门联合组织的“新户型”评比中，菊苑组团获得精品户型证书；2000-2004年分别被天津市政府、国家工商管理总局评为天津市和全国守合同重信誉企业；欣苑公寓二期被评为市级优质工程；公司先后被评为国家二级企业、房地产行业资质一级企业、全国房地产开发综合效益百强企业、全国房地产行业精神文明建设先进单位，被金融机构评定为信誉等级AAA企业，被评为天津市优秀企业、危改先进开发企业、“八五”、“九五”立功先进企业、天津市房地产开发信誉和实力企业20强，2005年被中国房地产企业家协会评为中国房地产企业200强，同年还被中国企业联合会和中国企业家协会评为中国服务业企业500强。

2.2主要荣誉有：

∙2005年中国服务企业500强

∙2005年中国房地产企业200强

∙2005年中国服务企业500强

∙2006年获质量信誉AAA等级证书

∙2005-2006年度中国房地产诚信企业

∙2006年中国不动产企业综合实力50强

∙2007年中国环渤海房地产博览会获得社会责任奖

∙2007年度中国房地产业履行社会责任范例企业

∙2007年欣苑公寓唯一当选“全国和谐邻里建设示范单位

∙2007-2008年度中国房地产诚信企业

∙2008中国环渤海房地产企业社会责任奖

∙2008年城市运营特别贡献奖

∙2009中国房地产百强企业

∙2009年荣获中华慈善突出贡献单位（企业）奖

∙2010中国房地产百强企业

∙2010年中国企业社会责任特别奖

∙2010年天津科学发展国有企业贡献奖

∙2011年中国房地产百强企业

3经营业务

3.1公司经营范围及主要业务

公司的经营范围：

房地产开发及商品房销售、自有房屋租赁、房地产信息咨询、中介服务；商品房代理销售；房屋置换；以下限分支机构经营：

物业管理；建筑设计、咨询；金属材料、建筑材料批发（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。

主要业务：

天房发展作为天津最早的本土国有房地产开发企业，业务可以细分为商品房开发、保障性住房开发以及老城区改造的土地一级开发业务。

公司主营业务集中在房地产的开发经营、销售与出租等方面，是一家以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集建筑设计、商品房销售、房屋出租和咨询服务为一体的房地产综合性大型企业。

公司的房地产开发收入包括普通商品房销售收入、经济适用房销售收入和限价商品房销售收入。

公司的房地产出租项目主要分为三类：

①公建出租：

主要包括吉利大厦、世贸广场、云翔大厦等；②商铺出租：

主要包括吉利大厦、瑞巨山庄、华驰大厦、瑞江农贸市场、东城家园综合楼等；③地下车库出租：

主要包括吉利花园地下车库、华钜公寓车库等。

多年来，天房集团遵循市委、市政府关于加快城市建设的战略部署，坚持为政府作劲、为百姓造福的工作思路，致力于城市开发建设，多次承建市政府重点工程，为天津经济发展做出了积极贡献。

目前，已发展成为土地开发、房地产开发和基础设施投资三大产业齐头并进，现代物流、不动产经营、科技开发、物业管理和酒店管理竞相发展的综合性大型企业集团。

从图中我们也可以看出，天房发展始终致力于房地产的开发与经营，其收入占公司总收入的绝大部分，出租、建筑材料、物业管理等其他业务仅占少数。

图3.1公司经营项目主营业务收入所占比例

3.2项目介绍

1、投身城建事业

天房集团以改善民生、造福百姓、奉献社会为己任，先后兴建了体院北、王顶堤、密云路等十四片大型居住区，支持建设了引滦入津、天津站、中环线、天塔、城市燃气管网改造、海洋综合开发等多项历史节点性和城市地标性重点工程，为加速城市发展、构建和谐社会做出了显著贡献。

●支持建设引滦入津

●支持建设中环线道路

2、土地开发

在土地开发业务版块，集团积极贯彻落实中央、国务院和市委、市政府关于推进滨海新区开发开放的战略决策，率先参与滨海新区开发建设，投资了中新天津生态城、汉沽河西老城区综合开发改造、汉沽东扩、大港港东新城等项目，走在了滨海新区开发建设前列。

同时，集团大力拓展静海团泊新城、宝坻学府新区、潮白湖项目等区县6个项目，并举办“中国国际城市发展与地产运营投资交易会天津专场”、“天津地产发展与投资高峰论坛暨2009天津市房地产市场中期研讨会”，确保实现“高起点规划、高水平建设、高效能管理”的目标，强力助推区县发展，加快城乡一体化进程。

●静海团泊新城东区项目

●大港港东新城项目

●宝坻学府新城项目

3、房产开发（商品房开发）

近年来，集团认真按照市委、市政府提出的“站在高超点、抢占制高点、达到高水平”的要求，突出以人为本、构建和谐的理念，培育打造天津湾、天宾商务中心、天房美域、天房峰阁、吉利经典等一大批精品项目和强势项目。

4、致力住房保障

集团作为天津市第一批社会保障性住房开发企业，投资建设了瑞盈园、瑞益园、东城家园、天房雅韵、福悦里、嘉春园、华明天房馨筑、双港天房彩郡等10多个社会保障性住房项目，为天津住房保障工作走在全国前列做了应有的贡献。

2011年，集团将不断加大社会保障性住房投资开发力度，并进一步把低碳、环保、绿色、节能、抗震等人文理念融入开发建设之中，让更多中低收入百姓住上放心房和宜居房。

5、基础设施建设投资

2008年集团相继完成了天津赤峰桥和国泰桥的建设后又承建了天津潮白新河大桥、南港工业区红旗路互通式立交桥、济南建邦黄河大桥项目。

天房集团也积极投入到天津区县项目基础设施建设中。

6、“三区联动”新城镇开发模式

天房集团始终走在时代发展前沿，多年来不断探索新型地产模式，为缩小城乡差距，开辟出全新的“三区联动”新城镇开发模式，投身社会主义新农村建设，大踏步迈进城乡一体化建设之路。

4主要市场

4.1天津市房地产业概况

房地产业是一个关联度很高的产业，它的持续快速健康发展，能有效带动建材、装饰装潢、物业管理等相关产业的发展，天津作为环渤海经济圈中具有举足轻重地位的城市，它的发展不仅对环渤海经济圈的发展产生重要作用，而且对全国的经济发展起着重要作用。

天津的房地产业相较于南方城市而言相对缓慢，但在近几年中，天津房地产业得到了加速发展，目前，天津的房地产业还存在巨大的发展空间，居民收入的持续增长、城市建设的不断完善、投资项目的综合开发等因素进一步促进了天津房地产业的拓展。

4.2公司的主要市场

天房发展目前有八家控股公司，其中天津市华亨房地产开发有限公司、天津市华兆房地产开发有限公司、天津市凯泰建材经营有限公司、天津市天房海滨建设发展有限公司为全资子公司，另外还有天津吉利大厦有限公司、天津市华驰租赁有限公司、天津市海景事业有限公司、天津市华升物业管理有限公司为控股子公司。

天房发展目前主要致力于房地产的开发与经营，其收入绝大部分来源于此，此外，也经营物流、建筑材料、金属材料等。

公司作为天津市第一家房地产开发上市企业，一直专注于本地市场的开发和拓展。

目前公司所有的房地产开发项目均在天津市，没有异地开发项目，存在市场单一风险，随着公司进一步发展，公司决定利用熟悉本地市场的优势，在做好现有项目的基础上保证公司业绩稳步增长的同时，面向渤海湾区域市场寻求适合公司发展的项目，从领域的广度和产品的多样化领域探索新的发展机遇，拓展多层次的市场。

5竞争分析

5.1主要竞争者

目前天津市有15个最具代表性的地产公司，在这15家公司中，我们可以清晰的看到他们在天津的地产市场竞争中一直都在执著地做着两件事：

一是适者生存，二是高速成长。

影响天津的15家地产公司可谓是风格迥异，特色鲜明，这里面有善于深耕本地市场的天津地产巨头泰达，有全国化步伐惊人的大牌名企万科和万通，有擅长制造别墅等高端产品的永泰红磡，有专走精品路线的立达，有只做地产服务商的世联，还有引领天津二手房市场前行的中原。

他们各怀绝技，驰骋在津门。

本地新老国企：

泰达建设——敢于为天下先

作为一家具有强烈社会责任感的房地产开发商，泰达建设集团建设开发分公司在服务上更是“敢于为天下先”。

在当今环境复杂、诚信缺失的大商业氛围下，为彻底解决购房者的后顾之忧，早在格调系列项目开发之前，公司就在全国率先提出“无理由退房”的销售承诺，至今已坚持8年之久。

永泰红磡——永续经营，永远向前

永泰红磡集团成立于1992年11月，前身系天津开发区永泰房地产开发有限公司，以房地产开发为主。

经过十多年的发展，公司已成为以投资控股、资本运营为主，总资产将近40亿元的大型民营企业集团。

在规模快速扩张的同时，公司在内部治理方面也取得了突破，实现了股权多元化和管理层持股。

泰达房产——以诚信构建城市未来

1985年，泰达房产公司成立，这是一家具有国家一级资质的国有房地产开发企业，现隶属于天津泰达建设集团有限公司。

泰达房产公司创建二十余年来，形成了自己独特的企业文化体系，秉承“泰达”宗旨，倡导“事业至上”的企业精神，强调“诚实、守信、合作”的经营理念，树立“人员高素质，工作高效率，产品高质量，服务高标准”的公司形象。

津投金厦——以质量求效益，一切为居住者考虑

津投金厦房地产发展股份有限公司的前身——金厦房地产联合公司成立于1992年。

自1995年起，历次被市政府评为天津市房地产开发企业综合实力20强之一，2003年已跻身前五名之列。

立达地产——打造天津首家涉外公寓第一企

天津立达房地产有限公司成立于1987年，立达房产是“天津市建设开发企业二十强”和“天津市信誉和实力二十强”企业，是建设部主办的“百家房地产开发企业，百家房地产中介机构承诺销售放心房提供放心房联合宣言”的加盟企业，荣获天津市开发企业信誉度AAA级企业的荣誉称号。

外地大鳄集体空降左右天津楼市：

万科地产——让建筑赞美生命，永远做领跑者

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年完成股份制改造，1991年在深圳证券交易所挂牌上市。

天津万科成立于1992年8月，是万科集团在津的全资子公司。

天津万科一直致力于成为天津房地产市场的领跑者。

二十多年来，天津万科成功开发了多个地产项目，开创了天津地产行业数个第一。

万通地产——守正出奇，顺天应人

作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“中国香港模式”变为“美国模式”。

天津万通时尚置业有限责任公司2004年正式成立，公司将对现有业务模式进行调整，以优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并重的地产公司。

首创置业——打造综合地产运营商

2003年6月19日在中国香港上市以来，首创置业的国际化进程不仅体现在全球化融资模式的不断拓展，亦在营运模式、管理制度、建筑设计以及品牌创建方面取得了突破性发展。

首创置业总裁唐军则认为：

天津的滨海新区发展趋势猛于浦东地区，首创置业在扩张战略中将天津同北京作为同等重要的城市通盘考虑。

远洋地产——创新思维筑就企业品牌

远洋地产控股有限公司发轫于二十世纪九十年代初期，经过稳健的发展与成长，于2007年9月28日在中国香港联合交易所主板上市。

远洋地产是北京最大的房地产开发公司之一，拥有多元化的开发项目及投资物业组合。

公司凭借丰富的市场经验和雄厚实力，将业务扩展至中国其它高速发展的地区，包括环渤海湾、长江三角洲和珠江三角洲地区。

金地地产-科学建筑美好生活

金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。

2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。

金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。

2005年4月，金地天津房地产开发有限公司成立，它是金地集团北京区域公司环渤海区域、华北区域发展的第一个城市公司。

DTZ戴德梁行——首家进军津城的全球顶尖顾问行

DTZ戴德梁行天津分公司自1998年成立以来，凭借10年的专业房地产服务经验致力于为政府、房地产开发企业以及外来投资机构，提供针对性和专业性的房地产顾问服务，范围涉及写字楼、商铺、住宅、酒店、服务式公寓等多类物业的项目策划、市场调研、估价、投资顾问、租售代理、物业顾问及管理等。

他们以“正派、团队精神、完善服务、创意、敬业乐业、实践”的经营方针，为天津的房地产市场竭诚服务。

天津中原——二手市场独树一帜，力推一二手联动新模式

天津中原物业顾问有限公司成立于2001年10月，是香港中原集团在天津投资的港商独资企业。

截止到目前，天津中原地产员工近千人，分行数超过六十家，业务范围包括代理销售、房地产中介服务、规划顾问、项目推广、市场分析调研、项目可行性分析报告、物业策划、物业投资顾问等。

同时，天津中原积极开拓市场、发展各项业务，在信息咨询、物业管理、项目投资转让以及客户综合服务等方面取得了长足的进步，逐步向“专业化成熟的房地产综合服务商”的目标加速发展。

世联地产——雄踞天津代理市场第一名

2005年，世联地产进入天津市场，注册成立“天津世联房地产销售代理有限公司”。

经过两年多的发展，天津分公司已打造了一支150人的优秀团队，策划代理项目10个，顾问操作项目5个。

天津分公司以营销代理、发展顾问为核心竞争力，并已具备了相当的竞争优势。

目前，天津分公司已雄踞天津代理市场第一名。

我爱我家——专业、诚信、热情房产专家

2001年7月，我爱我家天津公司成立，七年来，我爱我家凭借“我爱我家，房产专家”的品牌专业度及“专业、诚信、热情”的服务理念，为津门百姓提供房屋租售、地产咨询、金融贷款、投资顾问等多项服务。

我爱我家始终如一地为广大客户提供优质、便捷、可靠、完善的房地产中介服务，打造中国最大最强的房产综合服务商，为中国房地产相关产业发展做出了自己的贡献。

无论是本地的新老企业还是外地大鳄，各房地产公司都有自己的经营特色及核心竞争力，它们在适应天津这个大环境下做到精益求精，对天房发展来说，这些企业既是竞争对手又是学习的榜样，在如此激烈的竞争环境中，天房只有不断完善自我，开拓市场，改善经营，才能脱颖而出！

5.2SWOT竞争分析

根据公司内部环境及外部市场状况作出SWOT竞争分析：

内部因素

优势因素S

劣势因素W

1、在项目管理特别是政策性住房上的优势：

天房发展30多年的发展使得企业在房地产开发管理以及工程项目管理方面积累了非常丰富的经验，尤其在保障性住房、经济适用房等政策性住房项目方面经验丰富。

2、与政府的良好公共关系：

天房发展是天津本土国有企业，是天津市政策性住房的主力，这些优势都使天房发展与天津政府建立了稳定良好的公共关系与良好的沟通渠道，有利于天房发展在房地产开发领域与政府的沟通和协调。

3、人力资源优势：

天房发展有一批优秀的员工，为了进一步调动公司管理人员的主动性、积极性和创造性，公司制定了一整套科学的绩效考评制度，将管理人员的收益与公司经济效益挂钩，提高了经营效率和效果。

1、公司战略定位不明确：

公司没有制定或根据新的市场环境制定具体的发展和经营战略，没有对内外部环境变化和内部资源进行梳理，来制定科学完善的发展战略。

2、资金运转能力不强：

目前，自有存款、销售回款以及银行贷款是天房发展资金的主要构成，天房发展资产负债率较其他行业高。

3、管理体制有待完善：

天房发展是一家从国家事业单位改制而成的企业，于2006完成股权改革。

天房仍然存在了国有企业在管理体制方面的一些问题。

4、产业布局单一：

目前天房发展的所有业务基本在天津市，没有外地开发项目。

单一的产业布局使得天津完全受到天津宏观政策和经济的影响，抗风险能力不强。

外部因素

机会因素O

威胁因素T

1、房发展作为区域性房地产公司,所在地是国家未来有政策倾斜的地区———天津。

环渤海区域和滨海新区都属于国家在“十一五”期间重点发展的对象,而天津位于这两个概念的交集,其所处的位置的重要性不言而喻,这为公司未来高速发展创造了得天独厚的外部条件。

2、天津近年来新增常住人口大幅增加，人均住房面积稳定增长，楼市需求扩容空间较大。

天房发展在天津市将有较大的整合空间

3、人民币汇率持续温和的上升让海外资金对中国的房地产业充满信心。

1、国家对房地产行业的宏观调控带来的威胁：

近几年来，随着我国房地产行业的高速发展，国家对房地产行业实施了越来越严格的控制措施。

国家从利率、土地增值税、购买限制等方面对我国房地产行业多管齐下。

房地产行业受到了国家宏观调控的巨大威胁，当然也对天房发展也带来了很大的威胁。

2、激烈的市场竞争带来的威胁：

在天津，天房发展的强劲对手有国有大型房地产开发企业，有我国民营企业也有国外著名房地产开发企业，这些企业不管是在企业规模、资产、品牌、企业管理、开发能力等方面都对天房发展有很大的威胁。

另外伴随着土地供应量的减少，房地产行业之间的竞争更加激烈。

根据公司的SWOT竞争分析可以得出：

天房发展应充分利用企业在政策性住房上的资源优势，进一步提升企业的人力资源管理，促进企业的发；面对国家调控的加大以及竞争的激烈，天房发展应利用自身优势，拓展市场，进行多元化的运营，以规避风险和威胁，及时抓住经济发展带来的机遇，提升企业运营管理、体制创新、加强人才的引进，广泛整合资源，多渠道融资，不断提升企业的市场份额和竞争力；面对不可避免的内外部威胁和劣势，天房发展应进一步规范企业管理，提升资金运营能力、制定科学的发展战略。

6收益状况

6.1盈利能力分析

表6.1公司近四年收益状况单位：

元

报表日期

2011年

2010年

2009年

2008年

营业收入

3,253,956,144

1,986,226,155

1,169,030,533

1,505,268,146

营业成本

2,271,181,461

1,286,713,146

780,302,328

1,086,548,763

毛利

982,774,683

699,513,009

388,728,205

418,719,383

毛利率

30.20%

35.21%

33.25%

27.81%

净利润

405,806,497

285,678,071

165,874,978

128,755,779

从表中数据可以知道：

公司2009年营业收入和净利润同比减少，自2009年以来的营业收入和净利润均呈增长态势，这主要是由于公司近年来紧紧抓住滨海新区开发开放机遇，不断增加项目储备，大力促进工程建设，适时调整营销策略，在品牌推广、营销策划和销售资源整合上作了大量扎实细致工作，取得了良好的营销效果。

2011年实现营业收入32.54亿元，同2010年相比增加63.31%，实现净利润4.05亿，与2010年同期相比增长41.61%。

2010年实现营业收入19.86亿元，同2009年相比增长69.89%；实现净利润2.86亿元，与2009年相比增长72.29%。

2009年实现营业收入11.69亿元，同2008年相比减少22.