我国房价上涨与财政金融调控政策修改样版.docx
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我国房价上涨与财政金融调控政策修改样版
本科毕业论文
论文题目：
我国房价上涨与财政金融调控政策
指导老师：
彭连清
学生姓名：
冯子兴
学号：
44741412130012
院系：
网络教育学院
专业：
金融学
写作批次：
2015年秋季
原创承诺书
我承诺所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。
据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。
若本论文及资料与以上承诺内容不符，本人愿意承担一切责任。
毕业论文作者签名：
__冯子兴
日期：
2015年12月12日
目录
摘要……………………………………………………………………………………………………………I
Abstract……………………………………………………………………………………………………Ⅱ
引言……………………………………………………………………………………………………………Ⅲ
一、我国房价运行的现状及存在问题 ……………………………………………………………………1
（一）我国房价运行的现状……………………………………………………………………………1
（二）我国房价运行的存在问题………………………………………………………………………1
二、我国财政金融对房价上涨调控政策……………………………………………………………………1
（一）我国财政调控的作用……………………………………………………………………………2
（二）房价不断上涨的原因……………………………………………………………………………2
三、当前政府财政宏观调整房价的主要困境………………………………………………………………2
（一）缺乏合理性………………………………………………………………………………………3
（二）缺乏可行性………………………………………………………………………………………3
四、总结金融财政对抑制房价上涨的主要经验教训 ……………………………………………………4
注释……………………………………………………………………………………………………………5
参考文献………………………………………………………………………………………………………6
致谢词…………………………………………………………………………………………………………7
摘要
房价上涨是近年来社会广泛关注的一个热点问题,房价上涨的持续性以及房价过快上涨的危害是大家关注的重点。
同时房地产业又是国民经济的支柱产业,一方面,房地产业对上下游相关产业都有着带动作用,其发展从供给面推动整个国民经济的增长。
另一方面,房地产业所生产的住宅商品也是一国居民财富的一个重要组成部分,其价格的波动从需求面对整个国民经济的运行以及国民福利产生重要影响。
因此，分析研究我国财政金融调控政策对房地产价格的影响机制及效应具有重要意义。
关键词：
房地产房价上涨财政调控金融调控
Abstract
Risinghousepricesisahotissueinrecentyears,thesustainedandrapidriseinhousingpricesisthefocusofattention.Atthesametime,therealestateindustryisapillarindustry.Ontheonehand,therealestateindustryhasanimportantroleinthewholenationaleconomy.Ontheotherhand,theimpactoffinancialregulationpoliciesonrealestateprice.
Keywords：
TherealestateRisinghomepricesFinancialregulationFinancialregulation
我国房价上涨与财政金融调控政策
引言：
税收优惠、政策优惠以及房市炒作等行为的盛行，使得我国房价不断上涨，尤其是特区，房价上升的更快，二、三线城市稍微稳定，对于现状，国家财政又会做出怎样的调控能？
政府怎样解决广大民众心中住房问题呢？
下面一起来分析分析。
一、我国房价运行的现状及存在问题
（一）我国房价运行的现状
中国房价之高，让大学生和打工者们只能“蜗居”、成为“蚁族”，让人们几乎当一辈子的房奴。
很多人都认为：
“辛辛苦苦一辈子，只为了一套房子”。
房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。
根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
下面一起来看下2015年全国房地产市场价格走势情况分析。
房价时刻牵动着老百姓的心，一起一落和普通人的生活密切关联。
自今年“3·30”房产新政策实施以来，房价分化现象加剧：
一线城市房价上涨明显，三四线城市房价仍持续下降势头。
对此，大部分专家认为，在政策的刺激下，整体上来看，房地产市场进入回暖通道，走势平稳。
但需警惕地区分化太剧烈。
涨幅前5城市
涨幅前5城市
城市
涨幅
城市
涨幅
深圳
6.7%
唐山
0.6%
上海
2.6%
南充
0.5%
北京
1.4%
长春
0.4%
广州
1.4%
西宁
0.4%
宁波
0.7%
银川
0.4%
（二）我国房价运行的存在问题（以深圳为例）
尽管今年我市房价总体保持理性波动，但市场运行中还是存在一些问题。
1、房地产市场炒作现象盛行。
从今年1～9月实际销售情况看，特区内外几乎没有热销的项目，似乎今年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。
尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。
楼市的热销，似乎不给消费者任何迟疑空间，为排一个号，要找中介老总、开发公司老板，甚至找政府官员去说情，更不要说打折点数的优惠。
在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也劲涨。
特区外个别片区，比去年底上涨600～700元，涨幅高达20％；特区内华侨城、香湖的相当一部分大户型楼盘价格开盘定价就到万元以上，个别楼盘边售边涨，1、2个月就涨了600元左右。
部分片区房价的快速上涨，引发了业界的深入思考。
从有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。
个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘通过各种关系也要先占个号。
还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒做，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。
这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。
2、深圳土地稀少是客观事实，近两年土地供应减少、特区内没批地也是主要的影响因素， 人们对房源上的担忧，还来自于一个重要因素——土地供应。
记者从官方渠道了解到，2008年我市新批商品住房用地130万平方米；2009年，新批商品住房用地80万平方米；2010年，新批商品住房用地60万平方米。
尽管现在深圳每年的新增商品房用地供应量在减少，但是政府目前正积极主导的旧城区改造，将给商品房建设用地提供新的空间。
二、我国财政金融对房价上涨调控政策
（一）我国财政调控的作用
1．大力发展经济适用房和廉租房，健全房屋租赁制度，稳定房价，满足广大中低收入家庭住房需求。
政府必须通过科学规划、相关政策的引导,适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设,保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。
同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策,强化政府的住房保障职能,确立经济适用房的供给对象,落实各项优惠措施,严格控制住宅户型和建设标准,审定住房销售价格,加强购买和售后环节的监督,使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。
2.重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度，使广大居民尤其是中低收入者能住上经济适用房。
通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。
土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求,及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。
对高档商品房的开发,应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽,并给予税费政策的优惠,使政府、广大老百姓,以及房地产开发商都成为真正受益者。
因此,重视并有效利用土地供应政策,加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度,将有利于合理高效利用稀缺的土地资源和整个房地产市场的有效运行。
①
3．加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。
加强对房地产行业管理的思路转变,由原来项目的前期审批变为全程服务和监督,加大市场整顿力度，开展房地产市场专项整治工作,严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为,对违规企业给予曝光和必要的惩罚。
建立和完善房地产信用体系,强化舆论监督,惩戒市场失信主体,促进市场的公平竞争,建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。
此外，加快推进房地产市场信息系统的建设,增加市场信息服务功能,注重市场信息系统生成数据的分析,科学地反映和评价各类房价，及时变动信息以及市场发展态势,通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息,避免对房价的投机炒作行为,引导市场的理性发展。
4．通过货币政策和财政政策来调控房价。
（1）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
（2）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
国家出了好多政策，加息，提高首付，限购令，征收房产税，提高契税，营业税的调整，这些治标能治本吗，房价会跌不？
跌的话国家的政策只要稍微松下，房价会报复行的反弹吗？
这些政策对真正需要房子的人来说有好处吗？
国家出的政策只能是说治标不治本，只能控制房价过快增长，不能降低房价，现在中国的市场要买房的需求量还是很大的，一个明显的问题，物价上涨，货币贬值，人员工资上涨，所以相对的房子是绝对会涨的，房子只要有人买，有人卖，就会有成交，有成交，房价绝对会涨。
一些地方政府面对目标压力也在积极行动，北京、上海均推出了“限房价、竞地价”政策，郑州实行新限购政策“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在郑州市限购区域购房”。
专家认为，各地调控需在严厉打击投机基础上，应继续加大普遍商品住宅供给，以更有效的“组合拳”稳定市场预期，防止恐慌情绪蔓延。
还有专家认为，中国经济上半年增速有所下滑，让居民收入增速降低，而随着下半年经济形势企稳向好，居民收入增长有望加速，政府应继续通过大力发展新兴产业、稳定必要的投资等措施，提高居民收入，减轻购房压力。
（二）房价不断上涨的原因
1、是中央和地方多重利好政策的出台。
3月30日新政策实施后，二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至两成，普通住房营业税免征期由五年改为二年。
5月10日和6月27日，央行接连宣布降息。
此次降息后，5年以上贷款基准利率和5年以上个人住房公积金贷款利率均连创自2000年以来新低。
2、是资本巨头进入房地产市场，推动土地市场火爆。
易居智库研究中心研究总监严跃进说，近期土地市场中，金融资本的身影频现。
中国平安保险（集团）股份有限公司与保利、绿城等多家房地产公司合作，拿下多块土地。
中国民生投资股份有限公司投资45亿元入股阳光城集团股份有限公司。
6月上海四幅地块连拍，招商平安联合体以30.1亿元高价拿下了宝山大场镇地块。
3、是市场机制回调。
而深圳等个别城市或区域房价的“跳涨”，则是因为一些特殊因素所致。
首先是自身供求关系紧张。
深圳家家顺集团副总经理杨文说，深圳是以外来移民为主体的城市，目前1100多万常住人口中，绝大部分常住人口没有属于自己的产权房。
而深圳新增土地供应量少、供给量远跟不上市场需求。
其次是一些“坊间传言”的推波助澜。
第三是投资客推手隐现。
杨文说，“3·30”新政策出台后，首付比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。
尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。
“一些没有购买资格的外地投资客，他们通过自己在深圳的亲戚、朋友等购买，双方事先把合同签好就行了。
还有通过‘假离婚’、以公司名义购房等规避限购政策的。
”
4、房地产市场炒作现象盛行。
个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘通过各种关系也要先占个号。
还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒做，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。
这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。
②
近期房地产市场的变化，是多重因素叠加形成，而一线城市房价整体明显上涨，并且推动5月全国房价环比增长。
三、当前政府财政宏观调整房价的主要困境
（一）缺乏合理性
任何政策的执行要取得预期的效果，就必须分析政策环境和约束条件。
上面我们分析了房地产市场的基本情况和性质，可以发现，目前推出的税收金融手段都意在打压住房需求，加之不断收紧的土地供给政策，形成了“两头紧”局面。
首先，我们从民意调查中占主导意见的税收政策调控观点人手分析。
以2006年3月，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》为标志，政府在税收政策调控上迈出了第一步。
毫无疑问，政府的理性似乎得到了提高，民众在感情上似乎得到了一时的满足，但重要的是政策出台后的实际效应。
显然，预售收入预交企业所得税提高了房地产企业的开发成本，但是实际的税负并不是落在开发商的头上。
经济学基本原理告诉我们，在市场经济下的需求弹性决定了供给和需求双方的税负分担比例。
因此，试图将房地产开发过程中的税费征收环节后移来达到降低房地产成本的做法以及增加房地产开发企业税收负担的做法，都很难收到预期的效果。
扩大的利润空间必然大部分被供给者占有，而压缩其利润空间的税收政策负担必被转嫁给消费者。
涨，反而会进一步推动房价上涨。
再者，我们分析提高住房贷款利率和首付比例的政策效果。
至今，政府已多次通过利率杠杆来影响楼市。
2004年10月和2006年4月先后两次加息，2005年3月央行取消了房贷优惠利率，5年以上房贷利率已由2004年10月前的5.04%调整为目前的6.39%。
可从加息对楼市的调控作用看，远低于政府与老百姓的初衷。
提高住房信贷的利率和首付比例，从资本成本的角度来看，提高住房信贷利率的确提高了住房投机者的购房成本，可以防止其利用首付比例较低，一人购置多套住房的现象。
可是，这个政策没有区别对待购房者，也就是政策出台没有细分调控对象，一棍子打倒一大片。
而提高首付比例，更是存在众多的牵制因素，需要仔细考量。
对银行业来说，在存差不断放大的背景下，商业银行肯定不愿意个入房贷业务再因政策因素而缩量，何况住房贷款一直是风险最低的优质项目。
对整个楼市来说，可能因为首付比例提高直接导致购买力下降，市场供需发生逆转而导致房地产的低迷，这是GDP主导型政府最不愿意看到的局面。
而且，提高首付比例更是让不少消费者推迟了购买住房的时间，购房成为高收入者的专利，将引发一系列新的经济问题和社会问题，并不利于民众的安居乐业。
最后，我分析一下目前同时打压供给和需求的土地、税收和金融调控政策的取向的合理性。
从经济学的原理来讲，要降低一种商品的价格，要么扩大供给，要么压缩需求，或者同时扩大供给并减少需求。
而目前一方面收紧土地的供给和提高房地产开发成本，另一方面通过提高购房的资金门槛和成本打压住房的购买需求，体现了宏观调控政策政出多门和矛盾。
再者，打压购房需求的政策本身的合理性值得商榷。
目前不排除有一部分这样、那样的炒房团搅乱了正常的经济秩序，但是个人或家庭购买第二套或者第三套住房的做法并无不当之处。
因为目前缺乏保值增值的投资手段和投资渠道，居民存款在通货膨胀的威胁下，选择投资房地产是比较现实的做法。
（二）缺乏可行性
过度刺激和调控无力之间存在严重的政策效果不对称，其根源在于地方政府的财政激励。
财政利益驱动下，地方政府自然会加大中央的刺激政策，而阻碍房价调控政策的实施。
实际上，1998年以来的中国房地产市场多轮刺激和调控就反映了如下情况：
地方政府表现得就像放大器或减震器，而不是中央政府政策的忠实执行者。
如此，到底中央应该采取怎样的措施才能够真正有助于房地产业长期健康发展？
如上，房地产市场发展的最大威胁来自地方政府的激励扭曲。
因此，要改变房地产价格飙涨的局面，需要改变的是引起这些扭曲的制度框架，包括财税和土地制度，但这些问题显然不是目前的短期调控政策可以解决的。
一个需要回答的问题是，目前这些调控措施真正能够持续下去，而且还能够长期有效吗？
就我们看来，中国房地产市场的这几轮调控，即使在短期可以起到遏制房价疯狂上涨的作用，但其抑制房价上涨的中长期效果非常值得怀疑。
没有人会相信其中的一些政策，如限制外地人买房，提高房贷首付比例是一个能够一直实施下去的政策。
而大规模建设保障性住房，在实际操作中不仅缺乏可行性，而且即使做起来也只会催生一个非常扭曲的住房市场。
如果不采取一些根本性的改革措施来消除房价上涨的体制性基础，而只是靠短期宏观政策的打压，或通过扭曲市场的方法增加供给，那么结果或者将收效不大，或者与正确的方向南辕北辙。
四、总结金融财政对抑制房价上涨的主要经验教训
高度重视稳定住房价格，对于房价上涨的老问题来讲，我们国家不能说是终止房价上涨，这是不科学的。
因为随着经济的发展，我国的房价只会越来越高，绝不会越来越低，在关于房价上涨的问题上我们只能尽可能抑制房价上涨的速度，使它更好地适应社会生产力的发展，使房地产所形成的泡沫经济逐渐走向中国的社会实际情况，使得大多数的中下层人民不再为自己的住房感到遥不可及。
大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市场运行等等。
注释
①钱瑛瑛著，《房地产经济学》[M]，同济大学出版社，2004年1月出版，第158页
②徐滇庆，《房价与泡沫经济》[M]，北京机械工业出版社，2006年7月出版，第79页
参考文献
[1]罗龙吕，《房地产业宏观管理》[M]，北京经济管理出版社，1999年12月出版
[2]钱瑛瑛著，《房地产经济学》[M]，同济大学出版社，2004年1月出版
[3]王霞，尤建新，《城市土地经济学》[M]，复旦大学出版社，2004年4月出版
[4]季朗超，《非均衡的房地产市场》[M]，北京经济管理出版社，2005年5月出版
[5]徐滇庆，《房价与泡沫经济》[M]，北京机械工业出版社，2006年7月出版
[6]毕宝，德主编，《土地经济学》[M]，中国人民大学出版社，2006年11月出版
[7]张涛，龚六堂，卜永祥，《资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格》[J].金融研究，2006年02期
致谢词
本论文是在我的指导老师彭连清老师的亲切关怀与细心指导下完成的。
感谢您在百忙之中对我毕业论文从选题到写作,再到最后定稿所付出的辛劳及给我人生方向的指引！
希望借此机会向彭老师表示最衷心的感谢！
学生：
冯子兴
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