项目前期策划书龙瑞苑写字楼项目部.docx

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项目前期策划书龙瑞苑写字楼项目部

项目前期策划书

文件编号：

SJGY-LRY-001

审批：

审核：

邢六金

编制：

赵荣生、李俊林

龙瑞苑写字楼项目部

2014年5月23日

编制说明

策划小组成员：

组长：

邢六金

副组长：

赵荣生李俊林

组员：

郝云霞张星魁李月玲及项目部其他管理人员

相关数据获取途径：

1、龙瑞苑设计施工图

2、投标文件

3、现场实际情况

4、集团公司可视化手册及其它管理手册

5、施工合同

6、绿色施工导则

7、国家和地方颁布的法律、法规、标准和规范

策划过程活动：

1、2014.3.24项目策划书初稿完成

2、2014.3.30对项目策划书第一次进行深入讨论

3、2014.4.5项目策划书初审

4、2014.5.10项目策划书第二次进行讨论

5、2014.5.20项目策划书第三次进行讨论

6、2014.5.23项目完成讨论策划书上报分公司

7、2014.5.26分公司组织集体讨论进行审核审批

龙瑞苑前期策划

1、编制依据

1、龙瑞苑设计施工图

2、投标文件

3、现场实际情况

4、集团公司可视化手册及其它管理手册

5、施工合同

6、绿色施工导则

7、国家和地方颁布的法律、法规、标准和规范

2、工程项目概况

基本概况

工程名称

国瑞企业总部基地·龙瑞苑商务写字楼

工程地址

太原市龙城大街以南，平阳路以东

建设单位

山西茂翔盛房地产开发有限公司

监理单位

山西神剑建设监理有限公司

设计单位

山西省建筑设计研究院

开竣工日期

2014.5.30--2015.12.31

主要结构形式

框架核心筒

面积/层数

197390.71m2/25F*3栋

建筑装饰、安装要求

确保“汾水杯”，争创“鲁班奖”

建设地点的环境特征

地理位置

地理位置优越，道路及市政设施比较完善

场地条件

地势平坦、高差较小

季节气候

温带季风性气候，1月冷-6.8°c；7月最热23.5°c

人文环境

其它

建设项目的

特点、重点

及难点

（1）现场施工场地狭小，施工组织难度大；分期施工，主要道路及场地均设置在基坑内。

（2）大面积深基坑，基坑面积约2万平米，基坑9m，局部电梯井坑深达14.5m。

基坑支护采用止水帷幕、预应力锚索，102口降水井降水。

（3）地下防水施工难度大（下翻梁、筏板、承台等标高多拐角多）。

（4）型钢柱施工难度大，梁柱节点钢筋纵横交错，与型钢连接排布复杂。

一次吊装型钢长度达16.5m，稳定性控制难度大。

（5）防水大体积砼混凝土体量大，大体积混凝土共9000m3,单次需连续浇筑混凝土量约3000m3。

分层浇筑，严格按方案进行施工。

（6）后浇带较多，尤其是和裙楼连接处需采用一次支顶措施。

（7）核心筒结构复杂，斜梁斜板多，放线要求精度高。

顶板多为四边形不规则板，梁筋、板筋长短不一，型号多，下料绑扎精度要求高、速度慢。

梁柱交叉多，最多处一根柱头有7根梁头进入，造成绑扎钢筋困难、混凝土浇筑困难，截面叠合造成板厚增加，梁柱节点成型困难。

（8）高大模架施工（3个大堂、两条内街层高均为8.6m）。

（9）悬挑外架座在悬挑结构上部的需采取加固措施；采用悬挑层以下二层悬挑结构不拆模，对悬挑工字钢斜拉钢丝绳，保证悬挑结构上部悬挑外架的安全。

（10）外檐造型复杂、量大，结构外围均有外挂檐、双槽檐。

主要实物

工程量

钢筋总量：

14332.8t；混凝土总量：

97734.7m3：

砌体：

14180.1m3。

项目有哪些危险性较大的分部分项工程

基础支护、降水施工

土方开挖

高大模板支撑体系

落地式脚手架、悬挑式脚手架、吊篮、平台

幕墙安装

3、工程项目战略及定位

一、工程项目战略

建省级标杆工程，树企业良好形象；实施精细化管理。

在质量管理、安全文明、绿色施工、科技示范等方面实现全方位突破，力争获得国家级工程质量最高奖--鲁班奖。

二、工程项目定位：

质量目标：

主体结构迎泽杯，山西省结构优质工程、交工鲁班奖

安全文明施工标准：

山西省安全标准化工地，国家AAA级安全文明标准化诚信工地，绿色施工示范工程

技术标准：

建筑业十项新技术应用示范工程

4、总体施工部署

项

目

总

体

目

标

目标

项目

合同

目标

实施目标

成本

目标成本（16726.1）万元，成本降低率（5.21）%，成本降低额（918.8）万元。

工期

总工期：

（661）天

总工期（661）天，投标开工日期（2014）年（3）月（10）日

竣工日期（2015）年（12）月（31）日

质量

□合格

优良

鲁班奖汾水杯□国优省优市优优质结构合格其他（）

安全

文明

国家级标化工地省级标化工地其他（）

杜绝死亡、重伤事故，杜绝重大机械、火灾、爆炸事故，轻伤率控制在（3）‰以内。

技术

应用

□詹天佑奖绿色施工科技示范工程新技术应用示范工程太行杯QC成果

（2）项，工法

（2）项，专利（3）项

实施

阶段

目标项目

阶段性实施目标

地基处理

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（）年（）月（）日，完成时间（2014）年（4）月（30）日

质量

桩基一次检测达到设计值1类桩85%以上，无III、IV类桩（鲁班奖要求90%以上）申报工程结构奖项

安全

土方开挖、基坑支护工程安全、无事故防止坍塌防止机械伤害

技术

申报新技术应用示范工程申报绿色施工示范工程

±0以下结构

成本

目标成本（4946.7）万元，成本降低率（10.48）%，成本降低额（579.1）万元。

进度

开始时间（2014）年（6）月（15）日，完成时间（2014）年（8）月（15）日

质量

地下工程无渗漏钢筋保护层厚度一次检测合格率90%以上

安全

□基坑边无堆载防止坍塌起重、吊装及安拆□高大模架施工无重大安全伤亡事故基坑周边变形监测

±0以上结构

成本

目标成本（10974.2）万元，成本降低率（3.29）%，成本降低额（373.7）万元。

进度

开始时间（2014）年（8）月（16）日，完成时间（2015）年

（1）月（31）日

质量

主体施工至一半，申请结构优复查混凝土结构施工质量优良质量通病控制消除80%以上收集影像资料实测实量合格率80%以上钢筋保护层厚度一次检测合格率90%以上钢结构内部质量一次检测返修率不大于2%

安全

模板、支撑体系、外架□起重、吊装及安拆临时用电临边防护

高大模架施工无重大安全伤亡事故

技术

总结、编制QC、专利发明、工法、新技术应用等

二次

结构

成本

目标成本（805.2）万元，成本降低率（-4.41）%，

成本降低额（-33.99）万元。

进度

开始时间（2014）年（10）月（20）日，

完成时间（2015）年（9）月（30）日

质量

编制装修阶段创优策划砌体结构施工质量优良质量通病控制消除80%以上收集影像资料实测实量合格率80%以上

安全

起重、吊装及安拆临时用电施工电梯无重大安全伤亡事故

室内

装修

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（3）月（20）日，完成时间（2015）年（10）月（31）日

质量

收集影像资料工程无影响结构安全（工程寿命）和使用功能的裂缝

安全

临时用电□无安全伤亡事故

室外

装修

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（8）月（）日，完成时间（2015）年（12）月（）日

质量

建筑节能分部一次验收合格收集影像资料

工程（地下室、屋面、卫生间及墙体等）无渗漏

安全

临时用电吊篮外架无安全伤亡事故

屋面

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元。

进度

开始时间（2015）年（3）月（20）日，

完成时间（2015）年（10）月（31）日

质量

屋面无渗漏收集影像资料

安全

临时用电临边防护无安全伤亡事故

安装

工程

质量

接地、防雷装置的接地电阻一次测试实得分100%

电梯安装保护装置测试一次达到100％

智能系统及系统集成检测主控项目100%合格，一般项目90%合格

接地电阻测试一次检测达到设计要求

电气

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元

进度

开始时间（）年（）月（）日，完成时间（）年（）月（）日

管道

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元

进度

开始时间（）年（）月（）日，完成时间（）年（）月（）日

通风

成本

目标成本（）万元，成本降低率（）%，成本降低额（）万元

进度

开始时间（）年（）月（）日，完成时间（）年（）月（）日

收尾阶段

质量

申报各级质量奖项资料完整齐全可追溯工程质量无投述

无由于质量缺陷造成的结构加固补强

安全

申报各级安全文明标准化工地工程施工过程中，无重大安全伤亡事故

技术

申报各级技术奖项

组织机构

（附图）附件一

项目现场管理及平面布置图

图牌、标志、标语等企业形象规划和投入计划（附表）附件十一

项目生产、生活设施等临建的规划和投入计划（附表）附件十二

项目安全生产费用投入计划（附表）附件十三

总体施工顺序以及交叉作业安排

（附图）附件二

施工区段

划分

详见附件三

施工准备会召开时间

2014.5.28

总工期、节点工期及主要分部分项工程进度计划

（附网络图）附件四

生产组织方式

项目管理目标责任制□项目承包责任制□项目基础管理责任制

□联营项目承包责任制□直属分公司承包经营责任制□其它

资源组织方式

专业分包内容

桩基

业主指定□公司要求□项目选定

地下防水

□业主指定公司要求□项目选定

基坑支护

业主指定□公司要求□项目选定

降水

业主指定□公司要求□项目选定

装饰装修

□业主指定公司要求□项目选定

金属结构

□业主指定公司要求□项目选定

预应力

□业主指定□公司要求□项目选定

外墙外保温

□业主指定公司要求□项目选定

消防

业主指定□公司要求□项目选定

电梯

业主指定□公司要求□项目选定

其它

□业主指定□公司要求□项目选定

□业主指定□公司要求□项目选定

主要劳务分包内容

及分包形式

主体结构

□劳务总分包□大清包□清包小清包

二次结构

□劳务总分包□大清包□清包小清包

装饰装修

□劳务总分包□大清包□清包小清包

安装工程

□劳务总分包□大清包□清包小清包

其它

□劳务总分包□大清包□清包□小清包

□劳务总分包□大清包□清包□小清包

主要材料供应方式

钢筋

甲供□公司要求□项目选定

混凝土

□甲供公司要求□项目选定

模板、方木

□甲供公司要求□项目选定

水泥

□甲供公司要求□项目选定

砌块、砖

□甲供□公司要求项目选定

砂石

□甲供□公司要求项目选定

装饰材料

□甲供公司要求□项目选定

管材

□甲供公司要求□项目选定

电线、电缆

□甲供公司要求□项目选定

其它

□甲供□公司要求□项目选定

□甲供□公司要求□项目选定

主要机械设备组织方式

塔吊

公司指定□项目选定

施工电梯

公司指定□项目选定

施工升降机

公司指定□项目选定

爬架

□公司指定□项目选定

小型机械

□公司指定项目选定

□公司指定□项目选定

资源需求计划

劳动力需求计划（附表）附件五

主要工程用料及施工周转材料需求计划（附表）附件六

主要施工机械、器具需求计划（附表）附件七

主要设备配置计划（附表）附件八

办公设备配置计划（附表）附件九

主要技术文件（规范）配置计划（附表）附件十

资金需求计划及资金运作方案（附表）附件十五

5、合同及市场分析

合同内的主要有利条款

1、执行2013合同规范文本、2013清单规范条款规定。

2、工程量偏差±5%，可以依据清单规范规定据实调整；材料上涨及政策性可以调整。

3、工期相对充足。

4、工程获得优质奖可获得相对应优质奖励。

5、工程量偏差±15%，综合单价可以调整。

合同内的不利条款及对策

不利条款：

付款条件比较差，垫资时间长，资金压力大。

对策：

1、制定资金计划

2、通过贷款及融资办法解决资金问题

根据《经营风险管控办法》设置合理的止损点

经过测算资金成本的风险在可控范围内，合理利用贷款及融资，及时依据回款计划回收资金并及时返还贷款。

资源市场的分析及配置，针对内部劳务市场和当地材料、设备资源状况

主体劳务：

4月8日进行劳务招标，但各劳务队报价都很高，最低报价258元/m2,招标失败，后又通过多次了解谈判，最终确定由冉定周劳务队和友成班组承包主体结构施工，承包方式为小清包，现正起草合同，合同单价为235元/m2加奖金；钢材甲供，商品混凝土已经与永固签订合同，其它地材存在当地村民供货情况

多单位参建时主要竞争对手的优势和劣势分析

参建单位为：

西山煤电和山西五建，该单位管理都比较完善，但是我单位与建设单位沟通较有优势，施工中项目方便去兄弟单位学习。

后续市场的分析

经贸集团在太原、临汾、晋中、海南等地都有开发项目，后续市场较广

6、技术管理计划

主要工程施工方案

总体施工方案内容简述

（1）墙柱梁板模板采用15厚木塑模板，龙骨采用木塑龙骨；模架支撑采用钢管扣件脚手架；对拉螺杆采用直径16的普通螺杆（地下结构外墙用止水螺杆）；截面尺寸大于等于1000的框架柱主龙骨采用8#槽钢。

（2）钢筋直径≥18的采用直螺纹连接；钢筋直径＜18的：

竖向直径14、16的采用电渣压力焊，其余均采用绑扎搭接。

（3）混凝土采用商品混凝土；砂浆采用预拌干混砂浆。

（4）外脚手架：

六层及以下支设落地式双排外架，上部结构七层以上采用双排外挑架。

本双排外挑架一次挑出5层，高度为18.75米，分别在7层、12层、17层、22层底用16#工字钢进行悬挑，立杆采用单立管。

（5）本工程车库基础为梁板筏型基础，基础梁均为下翻梁，下翻深度有300、700、900mm，下翻梁两侧采用MU10非烧结标准砖M5水泥砂浆砌筑砖胎模。

（6）本工程共有26条后浇带，后浇带两侧同时施工的模板支设采用公司后浇带统一做法，后浇带两侧分期施工的，在先施工后浇带处采用直径100的钢管一次支顶，做到横竖成行成列、整齐划一。

施工方案编制计划安排

方案名称

编制责任人

编制时间

测量施工方案

李海东、杨中祥

2014.5.20

变压器防护方案

李海东、邸瑞吉

2014.5.20

临时用电施工方案

李海东、安装总工

2014.5.20

塔吊基础施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.5.30

塔吊安拆方案

李海东、邸瑞吉

2014.5.30

临建施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.5.30

防水施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.5.30

绿色施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.5.30

施工组织设计

李海东、邸瑞吉

2014.6.10

钢筋施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.10

检验试验施工方案

李海东、试验员

2014.6.10

结构创优施工方案

李海东、闫永红

2014.6.15

雨期施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.15

模板施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.15

型钢混凝土施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.20

外脚手架施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.20

结构实体检测方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.20

大体积混凝土施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.6.20

高大模板施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.7.20

砌体施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.9.20

冬期施工方案

李海东、邸瑞吉

2014.11.10

装饰装修施工方案

李海东、邸瑞吉

2015.3.10

屋面施工方案

李海东、邸瑞吉

2015.3.10

节能施工方案

李海东、邸瑞吉

2015.3.10

质量QC成果、施工工法、专利发明、新技术应用计划及完成时间

名称

实施阶段

推广类型

工法

大面积混凝土屋面、地面分隔缝施工工法

主体阶段

强制推广

构造柱植筋涂漆定位

施工工法

装修阶段

鼓励推广

屋面细石混凝土压顶收头

施工工法

装修阶段

强制推广

四小成果

管理类

实用型材料物资标识牌

主体、装修阶段

强制推广

图纸柜仪器柜

基础阶段

鼓励推广

安全类

楼层防护门竖向安全锁

主体阶段

强制推广

技术类

下沉式楼板砼浇筑专用模具

主体阶段

强制推广

卫生间管道预留洞统一做法

主体阶段

强制推广

修桩头专用模具

开工阶段

鼓励推广

地下防水卷材强化封边

主体、装修阶段

鼓励推广

支撑式平面水落口

屋面

鼓励推广

简易灌封工具

装修阶段

鼓励推广

素砼块模具

装修阶段

鼓励推广

砼地台模板固定卡具

装修阶段

鼓励推广

墙面阴阳角内衬式护角

装修阶段

鼓励推广

填充墙构造柱浇筑砼改进

装修阶段

鼓励推广

统一做法

沉降观测点

主体阶段

强制推广

标养室

主体阶段

强制推广

外脚手架搭设

主体阶段

强制推广

外悬挑部位用大直径钢管一次支顶

主体阶段

强制推广

空调板、飘窗预埋钢筋

主体阶段

强制推广

砼施工缝

主体阶段

强制推广

专利

定型钢板压顶控制工字钢

主体阶段

强制推广

构造柱浇筑用漏斗

装修阶段

强制推广

管道楼板堵洞专用模具

装修阶段

强制推广

建筑业10项新技术应用

地基基础和地下空间工程技术

灌注桩后注浆技术

桩基工程

土工合成材料应用技术

种植屋面

复合土钉墙支护技术

基坑开挖

钢筋及预应力技术

高强钢筋应用技术

主体结构钢筋

大直径钢筋直螺纹连接技术

基础、梁钢筋

模板及脚手架技术

清水混凝土模板技术

框架柱、剪力墙

钢结构技术

钢与混凝土组合结构技术

E区会议厅

绿色施工技术

基坑施工封闭降水技术

基坑施工

预拌砂浆技术

砌体工程，装修抹灰工程

粘贴式外墙外保温隔热系统施工技术

外墙岩棉板保温

工业废渣及（空心）砌块应用技术

砌体工程（蒸压加气混凝土砌块）

聚氨酯防水涂料施工技术

卫生间等有防水要求房间

抗震加固与监测技术

深基坑施工监测技术

基坑开挖

信息化应用技术

施工现场远程监控管理工程远程验收技术

施工现场管理

工程量自动计算技术

预算

广业标准化做法

填充墙砌体排砖标准化做法

推广类型

GYBZFA001悬挑外架施工要点

强制推广

GYBZFA002外墙外保温施工工艺

强制推广

GYBZFA003蒸压加气混凝土填充墙施工要点

强制推广

GYBZFA004内墙粉刷施工质量控制说明

强制推广

GYBZFA005地暖地面施工质量控制说明

强制推广

GYBZFA006内外墙贴面砖墙面排砖要点

强制推广

GYBZFA007塑料门窗安装施工操作要点

强制推广

GYBZFA008屋面质量控制要点

强制推广

后浇带甩槎处用大直径钢管一次支顶

鼓励推广

亮点做法

提高砌体构造柱混凝土的施工质量QC成果

强制推广

砌体工程圈梁、构造柱支模方法改进

强制推广

楼梯错台施工

强制推广

资料标准化

强制推广

模架支设提前放线标定立杆位置作法

强制推广

奖励：

对于鼓励推广的成果，项目每推广一项奖励300元；

对于自发推广的成果，项目每推广一项奖励500元；

积极对成果进行总结改进的，经分公司评审可行的，每项奖励800元。

处罚：

对于强制推广的成果，项目为推广，每项处罚3000元。

危险性较大的分部分项名称

是否专家论证

计划论证时间

1、基础支护、降水、土方开挖（甲方分包）

是

2014.4.19

2、高大模板支撑体系（高度超过8米）

是

2014.7

3、悬挑式脚手架、吊篮、平台

否

2014.10

4、幕墙安装（甲方分包）

是

2015.5

5、落地式脚手架（29.8米）

否

2014.6

6、型钢柱起重吊装

否

2014.6

7、质量管理计划

关键工序及特殊过程质量控制要点

一、关键工序

（1）工程定位测量，要对建筑物位置线、现场标准水准点、坐标点以及甲方移交的水准点、坐标点进行复核并办理相关手续。

（2）梁柱节点处钢筋排布，本工程有6根，7根梁同时伸入一根柱，梁主筋纵横交错，钢筋排布困难，易造成无法保证梁的截面尺寸，混凝土浇筑困难。

（3）梁板与墙柱混凝土不同强度等级要分开浇筑，墙柱混凝土强度为C60，梁板为C40，相差4个强度等级。

（4）车库坡道地基处理，本工程西面坡道在结构外围，如地基处理不到位，易造成坡道下沉，影响使用功能。

（5）二次结构砌筑植筋，植筋的定位及受拉检测作为关键工序控制。

（6）卫生间防水，涂膜层涂刷均匀，厚度满足设计要求，不露底，门口处封闭处理。

保护层和防水层粘结牢固，紧密结合，不得有损伤。

（7）室内外回填土，灰土拌合均匀，土中无杂物、无有机物，分层回填，密实度符合设计要求。

（8）梁底、柱根锯末等杂物要清理干净，杜绝出现孔洞、夹渣、疏松、裂缝。

（9）斜梁与满堂脚手架立杆定位。

本工程写字楼多为斜梁，在搭设满堂脚手架时，应先对斜梁进行定位放线，满堂脚手架立杆考虑避开斜梁的位置并能使水平连杆成一线。

二、特殊过程

（1）大体积混凝土的施工：

大体积混凝土的浇筑要连续，采取分层、分段，混凝土的浇筑要在终凝前进行二次振捣，混凝土的养护不得少于14天。

（2）防水混凝土:

严格控制配合比，控制其水灰比、塌落度，使混凝土的密实性提高减少混凝土内部孔隙，保证混凝土的浇筑连续，严禁加水。

（3）地下柔性防水:

施工时要严格控制基层含水率，卷材铺贴时，要将空气排除彻底，接缝处应粘接牢固，对阴阳角、管道根部等应做增强处理，做好成品保护。

策划工程亮点有哪些

（1）结构

①层间接茬观感好。

②斜梁和柱