宜昌开发区东山片区房地产市场调研报告.docx
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宜昌开发区东山片区房地产市场调研报告
2020年宜昌开发区（东山片区）房地产市场调研报告
一、经济指标
2020年1－9月份，经济继续维持良好进展态势，经济维持持续平稳快速增加。
一是工业经济加速进展。
9月份区属工业企业完成现价产值亿元，产销率%；1至9月区属工业企业总产值累计完成亿元（现价），同比增加％。
二是固定资产投资持续增加。
1至9月全社会固定资产投资亿元，同比增加30％，市县属固定资产投资亿元，同比增加23％。
三是财政收入持续增加。
1至9月完成地址财政总收入41066万元，同比增加%，其中：
国税收入20694万元、地税收入18851万元、财政收入1521万元；其中：
地址一样预算收入8582万元，同比增加%。
1至9月，全区新签约项目21个，其中亿元以上项目15个、过10亿元项目3个，协议投资额111亿元。
1至9月，开发区在建项目60个，其中工业项目42个；新动工项目23个，其中工业项目10个。
二、基础设施及项目
一、基础设施。
已完成了城东大道上段黑化改造工程、北海路建设、大连路延伸段人行道板铺装和北海路、大连路自来水管网安装、10KV临时施工电源及施工变压器安装、三峡药业场平工程、北苑和南苑安置房建设。
项目征地拆迁工作取得冲破性进展；
二、工业项目。
宜昌贝因美公司二期工程已完成主框架施工，二期米粉车间要紧工艺设备即将进入安装时期，生产人员正在培训，打算春节前具有试投产条件，人福药业二期和金宝乐器项目已举行动工仪式。
3.房地产项目。
一、06年动工建设的鑫怡广场、鑫怡翠园、东苑新城二期，07年动工建设的天惠城、泰富大厦、南都御景、西江康城、金山丽都项目都已完工并具有交付条件；
二、07年动工建设的畔山林语三期、畔山曦苑、金榜名苑项目主体封顶在进行外墙粉刷等工作；
3、香山锦苑、金东山文化城主体已经建成预备对外预售，金东山四期估量在08年末前举行动工仪式；
4、华翔地产开发的珠海路项目、三星地产的南苑之星项目已经进行场地平整，三元地产的半岛花园、北苑企业的水榭花都、黑旋风地产的港窑路项目、锦润置业的港窑路项目、万寿置业的浅水湾项目有待拆迁。
三、衡宇销售情形
（表一）2005~2020年预售情形
序号
开发单位
项目名称
地址
预售时间
面积（㎡）
价格（元）
1
庆庆兴新
晶品国际
发展大道18#
南苑企业
永新苑
港窑路46#
鑫昌市场
鑫昌市场A、B
发展大道41#
康家地产
东苑新城一期
汕头路19#
清江地产
清江山水
城东大道41#
裕民地产
缤纷银座
城东大道19#
三环发展
民生世家
城东大道29#
四方联创
联创馨居
厦门路19#
鑫丰地产
晗香园
港窑路32#
东洲地产
楠海花园8#
城东大道36#
北苑企业
怡景花园三期
城东大道1#
鑫宏地产
鑫怡翠园2~6#
港窑路34#
鑫宏地产
鑫怡广场2#
港窑路35#
英达环境
香树丽舍
港窑路36#
康家地产
东苑新城二期
汕头路19#
鑫宏地产
鑫怡广场1#
港窑路35#
颐景置业
金山丽都
港窑路54#
西江置业
西江康城1~6#
港窑路34#
南苑企业
南都御景
港窑路48#
百泰实业
泰富大厦
发展大道
大都置业
畔山曦苑
城东大道35#
春华工程
金榜名苑
城东大道49#
大都置业
畔山林语三期
城东大道38
鑫昌市场
天惠城
发展大道41#
西江置业
西江康城8~9#
港窑路34#
中恒地产
沁园春106#
港窑路37#
中恒地产
沁园春103104#
港窑路37#
中恒地产
沁园春101#
港窑路37#
中恒地产
沁园春105#
港窑路37#
中恒地产
沁园春102#
港窑路37#
（图一）2020年商品房备案数据
（图二）2007年商品房备案数据
（图三）2020年二手房成交数据
（图四）2007年二手成交数据
从上述数据和实际情形分析：
一、预售面积：
07年全年万㎡，08年全年万㎡，同比下降%。
住宅销售套数：
07年2144套，08年586套，同比下降%。
二手住房成交量：
07年987套，08年796套，同比下降%。
说明东山区域开发项目大幅减少，衡宇供给量明显不足，居民持币观望的心态慢慢增强；
二、部份商品房项目没有开发是由于搬迁力度不够和开发商谨慎开发造成的。
而二手房由于自身特点（大部份为次新房，与新建商品房不管是户型、面积、小区配套无明显差距）性价比相对新房较高，仍然受到购房者的青睐；
3、商品房销售方式、营销手腕、销售策略趋于成熟，不同类型的项目均能够包装推行，而且销售形势上半年好于下半年；
4、东山区域作为城区的后花园在配套设施日趋完备、交通条件日渐改善的前提下，增加土地供给是大势所趋，随着进展大道和城东大道的贯通，主城区的骨架大幅提高，双侧的土地供给将大幅提高，但两条道路在东山区域内较短，增加土地供给有限。
5、全区商品房供给品种较多，有住宅、公寓、写字楼、商业、市场等，因为地块面积和容积率的限制，全数为高层和小高层，多层成为稀缺资源；
6、二手房成交要紧集中在中心转盘周边和港窑路两区域，中心转盘区域成交面积较大，总金额较高，港窑路区域成交面积较小，总金额较低，从事二手房中介业务的公司较少，只有环球、世纪易房、民生公司，竞争不猛烈，从另一侧面也说明了二手房市场利润减少、成交量下滑、中介公司经营困难。
年末出台的税收优惠政策有望在09年刺激二手房市场；
7、以城东大道为主轴的城东生态新区正在形成，以后将集聚集10∽15万人口，伍家岗区的用地为955.5Ha，涉及宜昌开发区的用地为；
7、部份开发企业如民生、弘洋已经形成施工、开发、销售、园林、物业治理等一条龙的产业链，与其他公司比较有较强的本钱操纵能力，若是在采购环节压低供给商的利润率，利用成熟户型减少设计时刻能进一步降低本钱，将形成新的优势；
四、2005年∽2020年土地供给状况
序号
出让日期
性质
面积（㎡）
价格
（万元）
竞得人
地址
容积率
是否开工
项目名称
1
工业
1195
人福药业
大连路
否
人福二期
2
商业住宅
915
锦润置业
港窑路19号
否
3
商业
490
金沙汽车
发展大道
1
是
广州丰田
4
商业
2070
高光艳
发展大道
否
5
商业综合
2270
中振投资
发展大道124号
6
是
希尔度酒店
6
商业住宅
1015
大都置业
深圳路
是
畔山曦苑
7
商业住宅
2100
华翔置业
珠海路
否
8
住宅
1200
春华工程
城东大道
是
金榜名苑
9
商业住宅综合
15080
三元地产
珠海路
否
半岛花园
10
商业
800
恒龙汽车
发展大道
11
商业
2450
南苑企业
青岛路
否
汇腾市场
12
商业
3065
神龙矿业
发展大道
否
13
商业
1450
宏华地产
城东大道
否
14
住宅
1200
颐景置业
港窑路
是
金山丽都
15
住宅
2380
中恒地产
港窑路
是
沁园春
16
住宅
1200
弘洋地产
港窑路43号
3
是
香山锦苑
17
商业住宅
深圳路
18
住宅
2750
西江置业
港窑路34号
是
西江康城
19
商业
1500
南苑企业
青岛路
是
文化市场
20
住宅
1225
北苑企业
612厂后
否
水
21
住宅
1160
鑫宏地产
港窑路34号
是
鑫怡翠园
22
住宅
305
鑫宏地产
港窑路35号
是
鑫怡广场
23
商业
中石油
青岛路
是
加油站
24
商业
宜顺汽车
发展大道
是
斯柯达汽车
从上表中能够看出：
一、05年㎡，06年㎡，07年平方米，08年㎡（含工业㎡），土地供给06年集中放量后，07年08年都只有2块，土地供给面积日趋减少，供需矛盾加大；
二、土地供给价钱住宅从29∽327万/亩，商业36∽161万/亩，楼面地价从137元/㎡∽1403元/㎡，因为区域市场较小，计划条件不同，价钱不具有可比性，但总的来讲在06年有一个加大涨幅，07、08年维持平稳状态。
3、从05年到08年开发的商品房项目除去招挂拍形式取得的土地外，还有相当大的为协议出让土地，这些项目在土地本钱上有较大优势；
4、在拍卖的土地中有很多为毛地出让或存在大量搬迁衡宇，这些地块无疑增加了开发商开发本钱和开发难度，这也是造成金东山四期、半岛花园等项目迟迟不能动工的缘故，只是随着政府加大了这方面的力度，08年末部份项目已经具有动工条件；
五、市场趋势分析
一、现时期市场低迷要紧来自于两个矛盾，一个是房价高企和有效购买力不足的矛盾，06∽07年高速增加的房价透支了市场购买力；另一个矛盾来自于购买者信心不足的矛盾，消费者买涨不买跌的心理阻碍致使目前消费者购买信心不足。
二、从目前的市场进展趋势来看，房价仍处于上行的轨道，但咱们应该以理性的目光区别对待，在湖北省宜昌的房价事实上已到了一个相对高位，开发区的房价也到了历史高位，尽管数据显示房价仍处于一个上升的趋势，但从今年成交量的萎缩及部份项目变相的降价促销方法来看，房价已抵达本轮地产进展周期的峰顶，市场调整不可幸免。
3、房地产行业作为国民经济的支柱性行业，也是地址政府财政收入的要紧来源，在中央出台大量政策的前提下，地址政府也应当出台了一系列针对房地产市场的“托市”政策，尽管从政策内容来看，给购房者带来收益微乎其微，但至少会让购房者看到了政府一个踊跃的信号，关于购房者信心的恢复将无疑是一针“强心剂”。
4、政府出台一系列的利好政策，降息、税收优惠、拉动内需、购买一般住房的本钱实质性降低，能刺激部份第一次置业的需求，但市场需要中高收入群体的投资型需求和改善型需求，松绑第二套房贷政策是大势所趋；
5、在市场低迷和资金紧缺的市场环境下，开发商的首要任务不该再是追求利益的最大化为目的，而是应该以生存为目的。
在危机眼前，不是没有消费需求而是买涨不买跌的心理压制了消费需求，开发商应该顺应消费者对价钱下调的预期，在售项目进一步紧缩利润空间，更多让利给购房者，争取资金尽快回笼。
新上市项目定价加倍理性，以符合市场的价钱策略为宜，在销售中以团购、公司周年庆等形式展开促销活动，回笼现金，毕竟有钱不愁过冬；
六、尽管目前市场环境仍然严峻。
但在中央政策松动、地址政府托市、房价的理性回归，购房者信心的恢复等利好因素的带动下，市场将有望在年末或明年显现回暖迹象；
7、2020年在国际国内经济形势和国家宏观调控政策的阻碍下，房地产市场将步入调整期，2006年推出的90/70政策，在09年将会迎来中小套型房上市的顶峰，加上价钱的调整中低收入家庭将会加倍容易选择适合的衡宇；
八、公共消费的商业气氛尚未形成，中心转盘是计划中的区域商业中心，因为泰富广场、亚太广场、康龙家具广场的商业尚未建设，故短时刻内将不可能形成商业聚集地，依照市场的转变和人口聚集的情形，转盘周边商业项目的定位和计划指标需要进一步伐整；
九、随着进展大道上众多市场、宾馆、汽车4S店的建设，进展大道将形成东山区域来至全市的财富聚集地、经济集中地，11月2日在宜昌武大科技园内举行了中国（宜昌）三峡物流中心建设高层论坛，宜昌将成为我国东中西部物流中转中心，构建大物流、大交通的机会已经来临。
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