上半年湖北省房地产估价师制度与政策城镇住房制度改革考试题.docx

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上半年湖北省房地产估价师制度与政策城镇住房制度改革考试题

上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：

城乡住房制度改革考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际预测办法是__。

A．简朴平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法

2、某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某都市开发供老年人居住“银发公寓”。

那么，开发商在目的市场选取过程中采用是模式。

A：

选取专业化

B：

产品专业化

C：

大量定制

D：

单一市场集中化

E：

借款合同

3、暂定期内三级资质房地产估价机构，能承办估价业务有。

A：

在建工程抵押估价业务

B：

都市房屋拆迁补偿估价业务

C：

该机构执行台伙人所拥有房地产抵押估价业务

D：

正在使用中星级宾馆抵押贷款评估业务

E：

工业用地监测点评估价格

4、当物业质量与市场领导者物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则以为该开发商采用了__。

A．领导定价法

B．随行就市定价法

C．目的定价法

D．挑战定价法

5、某夫妻共有一套成本价购买房改房，现因离婚进行财产分割需要而委托房地产估价机构评估该套房改房价格，则较合理估价成果是。

A：

现时该房改房上市交易正常价格扣除受让方应缴纳土地使用权出让金

B：

现时该房改房上市交易正常价格

C：

现时该房屋房改成本价

D：

当时该房屋房改成本价

E：

工业用地监测点评估价格

6、下列关于房地产面积测算，表述错误是。

A：

用地面积测算涉及房屋占地面积和其她用途土地面积、各项地类面积测算

B：

房地产面积测算涉及房屋面积测算和土地面积测算

C：

用地面积测算以丘为单位进行

D：

房屋面积测算涉及房屋占地面积和其她用途土地面积

E：

执行层组织协调

7、是从房地产价格变化总体趋势来说，是波浪式上升，不排除房地产价格随着社会经济发展波动而波动。

A：

房地产易受限制性

B：

房地产保值增值性

C：

房地产价值量大

D：

房地产难以变现性

E：

工业用地监测点评估价格

8、某职工6年前贷款10万元购买商品住宅，商定贷款在内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其她因素，此时应偿还（）元。

A．7264.891

B．12414.37

C．78661.36

D．52668.86

9、对拆除公益事业用房货币补偿普通采用__评估来拟定。

A．预算法

B．成本法

C．定额法

D．拍卖法

10、会计分期是指将一种公司持续经营生产活动划分为一种个持续、长短相似期间，又称。

A：

会计时限

B：

会计期间

C：

会计内涵

D：

会计形式

E：

执行层组织协调

11、房地产登记制度是当代法中一项重要制度。

A：

债权

B：

物权

C：

质权

D：

她项权

E：

执行层组织协调

12、《都市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同商定动工开发期限一年未动工开发，可征收土地闲置费。

这里所指满一年未动工开发起止日是。

A：

自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止

B：

自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止

C：

自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止

D：

自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止

E：

房地产估价机构必要加盖公章

13、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。

A．A

B．B

C．C

D．D

14、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过，即为高风险贷款，银行普通不予发放贷款。

A：

50％

B：

60％

C：

70％

D：

80％

E：

借款合同

15、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当预计将来收益也许会高也也许会低时，普通采用收益预计值。

A：

较高

B：

较低

C：

最高

D：

最低

E：

工业用地监测点评估价格

16、房地产估价核心是__。

A．测算和鉴定价值

B．明确估价目

C．明确估价时点

D．明确估价对象

17、归纳起来，房地产基本存在形态有。

A：

土地、建筑物、房地

B：

建筑物、构筑物及附属设施

C：

土地、建筑物、构筑物

D：

土地、房屋、构筑物

E：

工业用地监测点评估价格

18、某宗房地产建成于年终，此后收益年限为48年，年终至年终分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预测年终至年终可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从年终起每年可获得净收益将稳定在95万元．该类房地产报酬率为9％，则该宗房地产年终收益价格为。

A：

1029．92万元

B：

1320．54万元

C：

1634．72万元

D：

1766．43万元

E：

工业用地监测点评估价格

19、某商场建成于10月，收益期限从10月到2040年10月，预测将来正常运营年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．当前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率60％，则该商场在10月价值最接近于．【考题】

A：

536万元

B：

549万元

C：

557万元

D：

816万元

E：

工业用地监测点评估价格

20、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间关系，反映土地转化为房屋效率。

A：

土地转化率

B：

开发强度系数

C：

开发投资杠杆率

D：

住房可支付性指数

E：

借款合同

21、某幢大厦房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中商业某些，此某些房地价值为1000万元；乙公司拥有其中写字楼某些，此某些房地价值为500万元。

按房地价值分摊办法计算甲、乙两公司占有土地份额为（）。

A．20%

B．10%

C．30%

D．40%

22、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是结合体。

A：

实体、权益、区位

B：

实物、权益、区位

C：

实物、权利、位置

D：

实物、权益、位置

E：

工业用地监测点评估价格

23、某种有价证券持有者既可凭该证券以股息、红利形式参加公司经营收益分派，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。

A：

股份

B：

股单

C：

股票

D：

公司债券

E：

执行层组织协调

24、房地产估价机构不良行为也作为该机构__不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人

B．全体股东或全体合伙人

C．全体注册房地产估价师

D．全体董事

25、社区建设项目所有竣工后，开发建设单位应当向都市人民政府__提出住宅社区竣工综合验收申请报告，并附相应文献资料。

A．建设行政主管部门

B．房地产主管部门

C．建设行政主管部门和房地产主管部门

D．房地产主管部门和土地管理部门

二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选每个选项得0.5分）

1、按照陈某遗嘱，其拥有多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税有。

A：

陈某儿子

B：

陈某经纪人

C：

陈某继母

D：

陈某女儿

E：

护理陈某近年保姆

2、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场供需分析属于。

A：

区域房地产市场分析

B：

专业房地产市场分析

C：

项目房地产市场分析

D：

总体房地产市场分析

E：

借款合同

3、下列说法对的是__。

A．可比实例必定是交易实例

B．交易实例必定是可比实例

C．可比实例不一定是交易实例

D．交易实例不一定是可比实例

4、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．本地同档次宾馆综合造价为3000元／㎡，每间客房综合投资为14万元．则用单元估算法计算该宾馆总投资为万元．（试题）

A：

1800

B：

2040

C：

2100

D：

2380

E：

借款合同

5、银行个人住房贷款仍处在起步阶段，对贷款决策管理尚存在缺少成熟经验和有效手段，容易形成管理和决策风险。

详细体当前。

A：

资金来源和资金运用期限构造不匹配导致流动性风险

B：

自然因素或社会因素导致借款人失去还款能力

C：

由于主观因素、信用意识差等导致迟延还款或赖账不还

D：

抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来风险

E：

资金来源与资金流动性无关

6、普通房地产开发投资利润率计算基数为__。

A．土地获得成本+开发成本

B．土地获得成本+开发成本+管理费用

C．土地获得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完毕后房地产价值

7、房地产开发项目重要不拟定因素有__。

A．土地费用

B．建安工程费用

C．运营费用

D．空置率

E．容积率

8、房地产规范性文献涉及。

A：

《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》

B：

《房地产估价规范》

C：

《关于房地产中介服务收费告知》

D：

《房产测量规范》

E：

《都市房屋拆迁估价指引意见》

9、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保存价范畴应在万元之间。

A：

60～100

B：

64～80

C：

64～100

D：

80～100

E：

执行层组织协调

10、商品住宅价格中利润是以（）为基数核定。

A．征地费及拆迁安顿补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅社区内营业性用房和设施建设费用

D．住宅社区基本设施建设费和住宅社区级非营业性配套公共建筑建设费

E．住宅建筑、安装工程费

11、下列关于生产与生产函数，表述对的是。

A：

生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品过程

B：

普通将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才干等，统称为生产要素

C：

生产函数是指在既定生产技术条件下，对各种生产要素一定数量组合与产品最大产出量之间依存关系数学描述

D：

生产函数是指在既定生产技术条件下，对各种生产要素一定数量组合与产品最大产出量之间排斥关系数学描述

E：

劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才干则不是生产要素资本

12、依照国内《保险法》规定，国内保险公司组织形式有两种。

A：

合伙公司

B：

中外合资公司

C：

有限责任公司

D：

股份有限公司

E：

国有独资公司

13、某块土地总面积为200m2，建筑物各层面积相似，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

14、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。

如果每个农业人口安顿补贴原则按该耕地被征用前三年平均年产值6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地安顿补贴费用为__。

A．3000元

B．6000元

C．1.5万元

D．3万元

15、依照时间序列中各个时期或时点发展水平即指标值加以平均所得到平均数是。

A：

算术平均数

B：

调和平均数

C：

几何平均数

D：

序时平均数

E：

执行层组织协调

16、国家可以提前收回建设用地使用权情形有。

A：

受让方逾期未支付所有地价款

B：

拆除地上建筑物

C：

自然灾害导致地上附着物变化

D：

因公共利益需要

E：

人民法院判决生效

17、如下交易属于正常交易状况有__。

A．土地使用权出让拍卖

B．相邻房地产合并

C．房地产涉案拍卖

D．卖方负责补交土地使用权出让金

E．买方不负责缴纳契税

18、都市规划管理系统由构成。

A：

都市规划发展系统

B：

都市规划执行系统

C：

都市规划反馈系统

D：

都市规划保障系统

E：

都市规划决策系统

19、选