物业集中统一口径.docx

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物业集中统一口径

集中统一口径问题与回答

一、交房标准

答：

1、外墙：

设外墙外保，瓷砖与涂料、柔性面砖相结合饰面；

2、地面、墙面：

水泥砂浆地面，墙面刮腻子；

3、进户门：

钢质进户门；

4、门：

预留门洞，无门；

5、外窗：

铝合金双层玻璃窗；

6、供水系统：

市政供水

7、供电系统：

市政供电系统，采用一户一表；

8、供暖系统：

市政集中供暖；

9、燃气系统：

管道天燃气；

10、网络系统：

预留宽带网接口；

11、电视、：

每户预留有线电视、接口；

12、暖气：

卫生间配暖气片；其余房间为地暖（厨房、阳台无暖气）。

13、卫生间：

地面防滑地砖，墙面瓷砖到顶，设坐便器、洗手盆；

14、厨房：

地面防滑地砖，墙面瓷砖到顶。

二、小区验收备案没有？

答：

主体验收已通过，已在主管部门进行备案。

三、房屋存在质量问题怎么办？

答：

房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋出现了一些小问题，物业公司只是提供服务协议和特约服务，保修期的房屋出现质量问题根据有关规定和签定的购房合同应有出卖（道通置业）负责。

若你在交楼后房屋出现质量问题请您及时联系出卖处理，物业公司有义务协助业主处理，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。

关于房屋质量等面的问题请您参考《建筑工程质量保修书》与《建筑工程使用说明书》。

四、办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？

答：

我们会及时将存在问题反馈到施工单位进行维修整改，并根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决。

五、修好后，是否书面通知？

答：

修好后，我们会在第一时间通知您。

六、房屋使用后出现问题怎么解决？

答：

①保修期限和保修围出现的问题，物业公司会及时与开发商联系，为业主进行免费整改；

②保修期限和保修围外出现的问题，物业公司会及时与相关单位联系为业主提供有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。

七、哪些房屋的质量问题属于保修围？

答：

《房屋质量保证书》上已列明了质量保修围。

经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修围。

八、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？

会不会推脱责任？

答：

①对验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给开发商。

答复及处理时间：

1）屋面防水工程、有防水要求的，卫生间、房间和外墙的渗漏：

答复时限：

48小时之，处理时间：

15个工作日。

2）地面空鼓开裂、大面积起砂，墙面、顶棚抹灰层脱落：

答复时限：

48小时之，处理时间：

10个工作日。

3）供热系统：

答复时限：

48小时之，处理时间：

15个工作日。

3）电气管线、上下水管线、卫生洁具、电器开关、门窗裂纹、五金件损坏：

答复时限：

24小时之，处理时间：

10个工作日。

4）管道堵塞：

答复时限：

12小时之，处理时间：

3个工作日。

②属验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。

九、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？

不签可以领钥匙吗？

答：

①因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的容、质量的详细说明。

②建设部颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。

十、你们公司的物业费多少？

物业费的构成？

包含公摊吗？

答：

住宅物业费1.49元/月/㎡（已包含公摊）。

商业：

2.88元/月/㎡（已包含公摊）。

下车位服务费27.5元/月。

1、物业管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费。

2、物业共用部位的日常维护运行费用。

3、物业管理公共区域清洁费用。

4、物业管理公共区域绿化养护费用

5、物业管理公共区域秩序维护费用。

6、行政办公费用

7、物业管理企业固定资产折旧费用

8、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。

9、物业公司利润。

10、法定税费。

十一、公摊包含哪些容？

答：

包括：

共用电梯、二次水泵加压、公共照明、智能化、消防及绿化用电、水。

十二、房屋（空置房）如收费？

答：

符合空置房条件（半年未入住并且未充水电），物业管理费按照70%收取。

十三、为什么要留业主的钥匙？

留到什么时候？

答：

①交房之后，市政配套的燃气、宽带需要进入房间布线及燃气需要点火试验，业主日常也很繁忙，不便于一次一次的到现场。

（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天）

②交房验收未整改完的问题，施工还要进户施工。

14、物业管理费从什么时候开始起计收管理费？

答：

1、物业管理费收取起始日期，从交房之日起计收。

若业主未按照开发商通知的收楼日期收楼，则依约视为已收楼，管理费从开发商通知的收楼之日起开始计收。

2、交房未入住者或未装修的单元根据省的有关规定收取物业管理费的70%，装修开始无论乙是否入住均按100%收取

3、本小区包干制收取物业管理费，不在收取二次供水、电梯电费等公摊费用。

十五、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？

答：

1、只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。

因为物业公司已经开始提供服务。

物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。

物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。

如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，最终导致全体业主的共同利益受损。

2、交房未入住者或未装修的单元根据省的有关规定收取物业管理费的70%，符合空置房条件（半年未入住并且未充水电），物业管理费按照70%收取。

十六、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？

答：

请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地，也请您多提宝贵意见，我们会虚心接受并会有所改善的。

业主的需要就是我们工作的目标，我们一定会竭尽所能的。

十七？

业主收楼时，但需要整改的问题较多，整改时间较长，在整改的这段时间里是否要交管理费？

答：

按正常交纳（按交房通知单为准进行收取物业费）。

物业管理费是从业主交房起开始收取。

所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。

只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。

十八、房屋出现问题物业费还收吗？

为什么？

答：

①还是要收取的；

②这里要区分两个关系：

物业费是物业公司根据《物业管理服务协议》业主交纳的物业日常管理服务费用；而房屋出现的问题是属于开发商的。

当然，在确认是遗留问题或保修期的问题，物业公司会积极与开发商联系进行整改，属于业主自身或装修造成的物业可以协助帮助解决，但对于由此发生的维修费用业主承担。

十九、物业费用是不是固定的？

以后会不会调整？

如有调整，调整的标准是什么？

调整的期限是多长时间？

答：

在前期物业服务期间是不会改变的；业主委员会成立后，物业公司可与业主委员会协商费用的相关事项

二十、装修期间是不是不交物业费用？

答：

是需要交的。

二十一、小区有没有会所，会所在哪？

答：

二期东北侧中心会所，会所现已开放，设计中有游泳池、健身室、棋牌室、乒乓球室、多功能厅等，详情请咨询：

二十二、水、电、气管理费收费标准是什么？

怎样交费？

答：

1、物业管理费按物业管理主管部门和物价管理主管部门

的相关规定执行，住宅：

1.49元/平米/月；商铺：

2.88元/平米/月。

2、按供水公司收费标准住宅：

2.47元/；商业：

4.5元/

（以章丘市最新标准收费）。

3、按供电公司收费标准住宅：

0.5469元/度；商业：

0.8189元

/度,（以章丘市最新标准收费）。

4、燃气1.9元/。

5、暖气按面积0.19元/日（套面积，套面积是有供热公司量取的）。

6、交费式：

水、电费是以预先购水的式交纳（拿水电表卡到物业充值，然后直接插进水电表就可以）；物业管理服务费及其他费用的收取，采用现金缴纳、刷卡或银行划帐三种式，业主可自行选择。

选择银行划帐式的业主，需向物业管理公司提供乙的银行帐号复印件。

二十三、天燃气怎么收费，怎么办理开通手续？

答：

1、需要在物业登记需要开通天然的信息，由天然气公司规定时间进行家中天然气试气，无问题后天然气公司贴合格标志。

2、试气通过后，业主携带本人身份证及复印件到燃气公司开通。

收费标准：

1.9元/，开通时发卡，费用由燃气公司直接跟业主收取，用完后到营业厅购气。

二十四、购房落户条件，怎样办理户口迁移？

答：

根据章丘市公安局发布【2010】60号文件“关于调整购房落户政策的请示”，通知如下：

1、购房落户基本条件

允符合下列条件并实际居住、有合法职业的人员本人及其配偶、未成年子女来我市落户。

1）市以外来我市购置建筑面积90平米以上，市以章丘以外来我市购置住房面积75平米以上，章丘市其他乡镇（街道）到城区购置住房面积75平米以上的新建成套商品房。

以上均需取得房产证。

2）在我市购置成套二手商品房并取得房产证两年以上。

（围及面积规定同上）

每套商品住宅房（含二手房）五年只能享受一次购房落户政策，其适用围是指按购房落户政策迁入我市的人员。

居民申报购房落户迁入时，该商品住宅房应该无其他人员的常住户口。

2、申办手续

1）入户人申请；

2）入户人《居民身份证》原件及复印件、《结婚证》的原件及复印件；

3）入户人常住户口所在地派出所出具的《居民户口簿》原件及复印件或注明家庭成员关系的《户籍证明》；

4）《房屋所有权证》原件及复印件；

5）购房合同、购房发票原件、复印件（仅限购买新建成套商品房），买卖房屋协议、购房发发票原件、复印件（仅限购买二手商品房）；

6）入户人拟落户地派出所出具的《居住证明》；、

7）单位证明信或民警调查意见、派出所意见；

8）其他相关证明材料，物业服务公司同意落户证明。

3、受理程序及时限

购房类的入户申请，由各派出所直接受理，手续完备的，自受理之日起，在7个工作日完成调查核实工作，并上报市局，市局在8个工作日完成审批工作。

派出所在收到户口材料后5个工作日通知居民办理相关手续。

4、政策执行中应掌握的几个问题

1）购房落户应为在我市购买的商品住房，其建筑面积以房产证登记的建筑面积为准，不包括地下室、车库面积。

2）对拥有共同产权的商品住房，如共同产权人均系外地常住户口居民，允其中1人按相关购房落户条件办理落户；如共同产权人一系我市常住户口居民，另一系外地常住户口居民，不再按购房落户政策办理落户。

3）购房落户政策调整后，每套商品住宅房（含二手房）5年只能享受一次购房落户政策，对申报购房落户的居民，拟落户地派出所在出具《居住证明》时，应通过微机人口信息系统对其落户地址上的原落户人员情况进行查询核实，如在该地址中已有按购房落户迁入市区人员，且从落户之日算起不满五年的，要及时依据有关规定告知申报购房落户居民，目前暂不符合落户条件，不予出具《居住证明》，并做好耐心细致的解释工作；市局户政科在受理购房落户申请时也应按照上述法逐一进行审核，并在其《居住证明》上注明“已审核”字样。

4）本《通知》中涉及的未成年子女，依据《民法通则》第十一条有关规定，是的指未满18岁人员。

本通知自下发之日起执行。

二〇一〇年七月一日

二十五、房产证时才能拿得到，怎么办理？

答：

详情请咨询销售部。

二十六、房子是银行按揭的，要按揭到多少成才能拿房产证？

答：

详情请咨询销售部。

二十七、若是把房屋租出去的话，之前签的代扣电费及管理费的协议可否转签？

手续怎么办理？

答：

按房屋租赁合同条款规定执行。

在租赁后，需要将其合同复印件存放物业存档。

二十八、为什么一定要签订《装修管理协议》？

不签可以吗？

答：

建设部颁发的《房屋室装饰装修管理办法》中有规定。

为了保障小区整体的美观及防止房屋主体被破坏，影响到业主及业主的四邻，给业主的生活造成不便，所以签订《装修管理协议》是对业主的保障。

二十九、为什么装修期间房间必须要配备灭火器？

答：

因为在装修过程中可能需要有动火或用电作业，另外也可能因人为发生意外，所以配备相应的灭火器材，能够在出现火情时采取扑救措施，控制初起火源。

三十、装修完了发现房屋漏水或其它问题物业负责吗？

怎么处理？

答：

这分三种情况：

①在保修期，是开发商的原因，我们会及时与开发商或承建联系整改；

②因为业主自家装修导致房屋漏水，那么应由装饰装修施工负责；

③过了保修期，物业公司维修人员为业主提供有偿服务。

三十一、装修时，为什么一定要装修公司缴纳装修保证、垃圾清运费？

业主交可以吗？

答：

①缴纳装修保证金：

是为了对装修质量及装修过程中的施工行为限制，避免房屋主体因装修造成破坏,给业主、他人及整个小区的生活环境带来不便，此项费用是保证金，在装修施工完结后予以退还。

②垃圾清运费：

装修垃圾由于量大又容易产生污染，由物业公司集中清理过程中必然产生相关费用，所以应缴纳此项费用。

装修垃圾清运费属于业主委托物业管理企业清运装修所产生的垃圾，清运费标准由清运过程中发生的成本确定。

③业主可以缴纳该费用。

三十二、装修时是否可以拆改？

答：

禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层；禁止将房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

三十三、物业费里不是含有垃圾清理费吗？

怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：

物业费里含的垃圾是生活垃圾清理不包括装修垃圾。

装修垃圾相对于生活垃圾产生的时间短而且量大，装修垃圾的处理要比生活垃圾处理难度增大很多。

三十四、是否可以安装太阳能热水器？

不能装的原因是什么？

答：

不允。

①首先，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有。

②屋面是做过防水、保温处理的，如果由于安放太阳能会破坏了防水层和保温，势必影响顶层居住的业主。

还有如承重、排水等设计上没有考虑，所以不能安装。

三十五、什么时候可以过来装修？

手续怎么办理？

需要交什么费用？

答：

管理处统一安排在业主收完楼后再办理房屋装修手续，从入伙一后开始受理。

1、办理流程：

1）装修前3天到山水泉城客户服务中心客户部（迎宾楼）按实际装修项目申领《楼宇装修申请表》；

2）业主填写《楼宇装修申请表》提供装修设计案（图纸），

施工单位营业执照，资质证书，施工人员身份证复印件及照片到客户中心审核；

3）审批合格，业主交纳装修押金及垃圾清运费，施工单位交纳

装修保证金及施工人员出入证工本费押金；

4）业主、施工单位凭收费单据办理并领取《装修施工可

证》、《施工人员出入证》后开始施工；

2、装修费用：

1）装修押金，住户2000元/户；

2）装修服务费2元/M2，拆墙（填充墙）3.5元/M2；

3）装修施工可证工本费10元/证；押金20元/个，施工完毕

后退还押金；

4）装修人员出入证押金5元/证，工本费20元/证；施工完

毕后退还押金；

3、格按照《房屋装修管理规定》装修房屋，在装修您的物业时禁改变房屋外观。

特别是阳台，阳台原则上不能全封闭，若想封闭阳台，需物业公司出施工案和格式，经全体业主同意才能施工封闭阳台。

三十六、三表是否出户?

水电气表的位置在哪里?

答：

水电表出户（水表、电表都在室外管道井），天然气表在室（厨房）。

三十七、小区燃气管道可否改动?

答：

原则上不允改动，物业公司和施工单位无权改动天燃气位置，如需改动天燃气位置，请拨打天燃气公司.如改动，需到燃气公司申请。

三十八、防盗网能装吗？

为什么？

答：

原则上不允安装防盗窗，但在室可以安装室隐形防盗网。

1）消防管理的需要；

2）影响小区外立面的整齐、美观和外墙清洗；

3）安装过程中固定螺栓会破坏保温层，防盗网容易生锈、腐蚀，时间久了不安全。

三十九、卫生间排水管能不能改造？

答：

卫生间排水管可以改动，但必须经有专业资质的公司改动，改动后出现任问题和开发公司、物业公司无任关系，如果对楼下造成堵塞和漏水，业主自行负责。

四十、阳台铝合金门碰撞保温外墙怎么处理？

答：

可以自行安装门吸（学名：

定位器）。

四十、可否代办房屋出租？

答：

管理处提供中介服务，可受托出租房屋（在东门物业办理）。

四十一、如报装？

答：

直接到联通营业厅

四十二、网络如报装？

答：

直接到联通营业厅

四十三、有线电视如报装？

答：

直接到章丘市广播电视局双山站办理，地址：

双山镇政府院

.

四十四、为什么要交纳物业专项维修资金？

答：

专项维修资金属业主所有．专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任人不得挪作他用。

详情请咨询销售部.

四十五、小区西南门口放有打铁雕塑，有什么特别意义么？

答：

章丘是铁匠之乡当然要是有打铁雕塑。

四十六、小区喷泉会不会同时运行喷水，每天运行喷泉有固定的时间吗？

答：

原则上小区喷泉每天运行2小时，重要的节日运行10小时，一般在中午运行。

四十七、小区种了很多树，如果影响业主正常生活采光问题会采取什么样的措施？

答：

物业公司为了保证小区有一个优美的环境，特聘请了专业的绿化养护公司，会对小区的绿植进行定期修剪。

如果树木影响了您了正常采光，我们会对树木进行修剪，以便您的正常生活。

四十八、小区水池多，固然就会经常清洗，你们多长时间清洗一次？

答：

为了保障喷泉的正常使用，每月一次清洗。

四十九、小区水多，会引起很多蚊虫，你们会用什么样的法杀虫？

对人体会不会有害？

答：

在夏季蚊虫较多时，会对池子外围喷洒氯氰胺菊置浮剂、蚊蝇终结者粉剂（光明牌）、5%进口高效氯氰菊酯，人体不直接接触，不会对人体造成伤害。

五十、沿街商铺外外租赁还是出售？

商铺经营围有限定吗？

答：

详情请咨询销售部。

五十一、你们管理处在哪？

服务中心在哪？

答：

管理处和服务中心在迎宾大堂办公，位置在小区东门。

五十二、提不提供室保洁？

答：

提供，但属于有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。

五十三、物业公司和道通公司是一个公司吗？

答：

道通公司和物业公司属于两个公司，有独立法人，独立经营。

五十四、中户窗户能不能改装？

答：

不能改动。

五十五、小区有多少车位？

可以把车停在地上吗？

电动车，自行车停放在哪？

怎么收费？

什么时候开始？

答：

小区地下车位按1:

1比例设计。

可以临时在地上停车。

地下停车场设有电动车、自行车等非机动车停放处。

免费停放，自行保管。

五十六、小区智能化配置有哪些？

答：

①边防报警及出入口管理系统；

②闭路电视监控子系统；

③单元对讲子系统；

④停车辆管理子系统

⑤保安电子巡更子系统；

⑥背景音乐系统；

⑦家庭防盗与紧急呼救系统。

五十七、单元门怎么开启？

密码能告诉业主吗？

答：

①单元门是凭卡或输入密码开启的；

②密码可以告诉业主；

五十八、业主想查看小区的录象可以吗？

答：

不允。

我们会定期组织业主参与物业服务的活动，包括参观等。

如果个人遇到特殊情况需要查看录像的，需要通过取证机关的同意可。

五十九、小区的垃圾怎么处理？

①生活垃圾袋装由业主投放到指定收集点，清洁人员每天2次收集，保持日产日清。

②装修期间产生的垃圾统一袋装，按照规定的时间运送到指定地点，每天清运。

六十、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？

答：

本小区原设计是双路电源，一路出现故障或检修，另一路在短时间就会供电。

如同时没电（情况较少），我们会提前发布通知，以减少给您带来的不便。

六十一、小区的景观绿化不错，能不能长期保持？

答：

①开发商在景观建设面投入很大，更需要精心养护。

物业公司有专业人员精心养护，根据季节和品种制定养护计划并落实，保持植物常青常绿。

②更需要广大业主爱护，共同抵制侵占、破坏的行为。

六十二、小区的水源来源及如保证水质卫生？

答：

①水源是市政供自来水；

②供水是通过市政管网直接进入，再由变频水泵增压到各户；整个水源在循环过程都是封闭的，不存在二次污染。

六十三、楼顶屋面是否可以做花园？

前期销售说是属于赠送的面积？

答：

①格上属于违规行为，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有。

②屋面做花园种植一些花草，需要垫土、浇水，会影响承重及排水功能，建议可以放置一些盆栽花草，以免影响使用功能。