房地产策划师题库总.docx

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房地产策划师题库总

第一章房地产项目市场调查研究

1、房地产市场调研的内容：

（多选）

（1）房地产市场环境调研

（2）房地产市场需求调研

（3）房地产市场供给调研

（4）房地产营销活动调研

2、房地产市场环境调研（判断）

（1）政治法律环境调研

（2）经济环境调研

（3）社会文化环境调研

（4）社区环境调研

3、房地产市场需求调研（判断）

（1）房地产消费者调研

（2）房地产消费动机调研

（3）房地产消费行为调研

4、促销调查的主要内容（单选）

（1）房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择

（2）房地产广告的时空分布及广告效果测定

（3）房地产广告媒体使用情况的调查

（4）房地产商品广告计划的预算的拟定

5、房地产市场分析的思路（第一题主观题）

房地产市场分析的思路包括三个层次（区域房地产市场分析、专业房地产分析、项目房地产市场分析）、两个方面（供给与需求）、三个时段（过去，现在和未来）和五个基本影响因素（经济、人口、区位、地点和心理）。

5、按市场预测的性质分类：

（单选）

（1）定性预测：

定性预测就是根据预测者的知识，经验和分析判断能力，对收集到的资料进行综合分析，对市场未来发展变化趋势做出推测和判断，因此又叫经验判断法。

（2）定量预测：

定量预测是预测者掌握充足统计资料的基础上，借助数学方法建立数学模型，用来分析市场发展变化趋势的预测。

6、市场占有率预测（单选）

房地产企业生产的某种产品的销售量（或销售额）占同类产品销售量（或总销售额）的百分比。

7、房地产市场经济环境由：

（多选）组成。

（1）国民经济发展速度

（2）通货膨胀速度

（3）居民收入水平

（4）就业状况

（5）国际收支状况

8、居民收入水平——用恩格尔系数来说明（简答）

对于恩格尔系数，我们一般将其掌握为食品消费支出在家庭总支出中的比重。

实际上，作为衡量消费水平的一个重要指标，恩格尔定律描述的是居民消费结构变动的一般规律，即一个家庭收入越少，家庭收入或家庭总支出中用于购买食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一个国家或地区越贫穷，每个国民的平均收入或平均支出中用来购买食物或用于居住的费用就越大。

随着家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于购买食物或居住支出的比例将会下降。

联合国粮农组织格局恩格尔定律，提出了依据恩格尔系数划分贫穷与富裕的标准，即恩格尔系数在60%及以上为贫困，50%~59%为温饱，40%~49%为小康，30%~39%为富裕，30%以下为最富裕。

9、房地产业政策的特性：

（多选）

（1）影响的广泛性

（2）改变的缓慢性

（3）与社会经济政策的相关性

（4）制定的困难性

第二章房地产项目定位

1、社会阶层（简答）

社会阶层是具有相同的同质性和持久性的群体，他们按等级排列，每一阶层的成员具有类似的价值观、兴趣爱好和行为方式。

社会阶层是市场细分的重要心理因素。

在住宅消费的社会阶层里，可分为五种层次：

（1）遮风避雨型消费层次——仅仅满足遮风避雨的最为基本的生存要求。

（2）基本安置型消费层次——主要基于基本生理的安全需求。

（3）成套适用型消费层次——基本满足扩大化的生理、安全和归属的需要。

（4）舒适享受型消费层次——满足生理、安全要求，伦理需求和发展的需要。

（5）豪华高档型消费层次——体现业主的社会地位和财富。

2、目标市场应具备的条件（多选）

（1）有一定的市场容量和发展潜力

（2）市场上尚有未满足的需求，有充分的发展潜力

（3）足够的吸引力

（4）符合房地产企业的目标和能力

3、房地产市场的定位的实质是差异化。

（单选）

4、房地产市场定位的内容

概念类定位：

（多选）

（1）主题概念定位

（2）特色定位（3）科技定位（4）文化定位

（5）生态定位

5、房地产产品除了满足顾客（市场）、房地产企业（财务）的需要以外，还要满足城市规划的要求。

（单选）

6、国际上通行的划分种类：

（单选）与国内对比

（1）第一类。

层数8~16层，房屋高度在25~50米之间，称为小高层建筑。

（2）第二类。

层数17~25，房屋高度50~75米，称为中高层建筑。

（3）第三类。

层数26~40，房屋高度75~100米，称为高层建筑。

（4）第四类。

层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层建筑。

7、户型定位的空间概念：

（多选）

（1）柔性空间

（2）灰空间（概念单选）

灰空间属于边缘空间的一种，它打破了普通建筑“二元制”的单调布局，创造出了既不属室内，又不属自然的过渡空间。

（3）无障碍空间

（4）私密空间

（5）趋光空间

（6）对流空间

（7）立体空间

8、住宅户型定位内容:

套数比例：

以两种户型为主力户型时，两者加起来的比例必须占总户数套数的60%以上。

（单选）

9、建筑方案研究与解决三个技术程序：

总体规划、建筑设计、施工建造。

建筑策划法的内容包含上述三个程序内容，但在实际策划上，偏重于前面两个程序内容的概念设计策划。

对于施工建造程序，一般只提出质量工期的策划建议。

（单选）

10、小区自然环境策划

城市土地使用的控制指标包括：

容积率、建筑密度、建筑限高、后退红线、规划路、停车场面积、绿地覆盖面积，公建配套面积。

（多选）

第三章房地产项目投资策划

1、项目财务评价指标：

（多选）

（1）静态盈利性分析

（2）动态盈利性分析：

财务净现值、财务净现值率、财务内部收益率、动态投资回收期。

（多选）

（3）清偿能力分析

2、不确定性分析包括：

盈亏平衡分析和敏感性分析。

（多选）

（注：

盈亏平衡分析——多用于工业项目

敏感性分析——多用于地产）

3、获取土地使用权的途径（多选）

（1）土地使用权出让

（2）土地使用权划拨

（3）原有划拨土地上存量房地产使用权

（4）与当前土地使用权拥有者合作

4、房地产项目投资风险按投资实施的阶段分类：

（多选）

（1）项目投资前期风险（多选）

如：

选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案风险等。

（2）项目开发建设风险

（3）项目经营风险

（4）项目管理风险

5、项目风险识别的任务是：

将项目面临的损失的不确定因素一一列举出来。

（单选）

6、房地产策划文案的主旨有两个表现形态：

思想型主旨和信息型主旨。

思想型主旨主要体现在策划师对项目进行分析、评判和提出处理意见、办法措施上。

信息型主旨主要体现在策划师的编写意图上。

（单选）

6、房地产策划文案编写的具体要求（多选）

（1）主旨要单一，继承总的营销思想

（2）直接说明利益点

（3）要围绕主题进行并尽量精简

（4）具有良好的可执行性

（5）变化写作风格

（6）切忌主观言论

7、房地产策划文案的基本格式和写作程序（242页需要补充）

房地产策划文案大体上包括以下八大要素：

何事——房地产策划的目的和内容

（1）何人——房地产策划团队与相关人员

（2）何时——房地产策划操作起止时间

（3）何处——房地产策划实施环境场所

（4）何因——房地产策划的缘由与背景

（5）何法——房地产策划的方法与措施

（6）预算——房地产策划人财务与进度的算

（7）预测——房地产策划实施效果的预测

8、可行性研究的特点：

（多选）

（1）前期性

（2）预测性

（3）不确定性

第四章房地产项目整合营销策划

一、房地产价格的影响因素（案例分析）

（注：

6条全部，20多项小项不低于18项，可以不做具体分析。

）

1、房地产商品因素

（1）自身投入的因素

（2）品牌、信誉、物业管理等方面的因素

（3）权益方面的因素

（4）区位方面的因素

2、供求关系

（1）房地产市场供给

①房地产的价格水平

②房地产的开发成本

③房地产的开发技术水平

④开发商对未来的预期

（2）房地产市场需求

①该种房地产的价格水平

②顾客的收入水平

③顾客的偏好

④相关房地产的价格水平

⑤顾客对未来的预期

3、经济因素

（1）经济发展

（2）居民收入

（3）房地产投资和投机

（4）物价

（5）通货膨胀

（6）利率

4、政治因素

（1）房地产的法制法规制度

（2）地方特殊政策

（3）税收政策

（4）金融政策

5、人口因素

（1）人口数量

（2）人口素质

（3）家庭人口规模

6、其他因素

（1）心理因素

（2）社会因素

（3）国际因素

二、选择

1、影响垂直价差的因素（多选）

（1）市场状况

（2）均价水平（3）顾客的购房习性

2、影响水平价差的因素：

（多选）

（1）朝向

（2）采光（3）私密性（4）景观（5）格局

3、低开高走定价策略是房地产商品发售时较常见的定价策略，多用于中低档项目的期房销售。

（单选）

4、简答题：

SWOT分析

SWOT分析是单词strenghths（优势）、weakness（劣势）、opportunities（机会）与threats（威胁）的首字母缩写词，即优势与劣势，机会与威胁分析。

通过优势与劣势分析，可以使企业掌握自身资源、能力等方面的优势与劣势。

通过机会与威胁分析，可以使企业掌握能影响企业发展的内外环境，寻找市场机会并分析机会的发展前景。

SWOT分析为企业制定有效的营销目标和营销战略打下了基础。

5、房地产促销组合是指：

企业将人员推销、广告宣传、销售促进、公共关系四种方式有效的组合在一起，以求达到最佳的促销效果。

（单选）

6、顾客关系管理：

就是通过对顾客详细资料的深入分析，来提高顾客满意程度，从而提高企业竞争力的一种手段。

顾客关系管理的核心是顾客价值管理。

7、顾客关系管理的内容？

（简答）

（1）顾客概况分析

（2）顾客忠诚度分析

（3）顾客利润分析

（4）顾客性能分析

（5）顾客未来分析

（6）顾客产品分析

（7）顾客促销分析

8、CRM系统的两条主线：

一是围绕顾客，以顾客关怀为中心，主要体现在“顾客服务”上；二是业务，即楼盘销售业务管理。

9、简答题：

房地产CRM系统的内容？

（1）基础设置

（2）销售管理

（3）物业管理

（4）市场管理

（5）顾客服务管理

（6）决策支持管理

（7）办公管理