前期工程介入要点2.docx

前期工程介入要点2.docx

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前期工程介入要点2

物业前期介入要点

一、立项至施工图设计阶段

实施阶段

控制要点

实施内容

协调部门

重要程度

很重要

重要

一般

立项阶段

提前充分与研发、营销进行沟通。

索取项目的前期资料。

在周边调查物业业态及物业收费标准、社区配套、行政管理范围、客户生活习性、物业招标备案程序等为项目立项及分期段实施提供参考。

研发部

市场营销部

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方案阶段

在新项目地产立项以后，需要与地产研发和市场营销部保持密切的信息沟通，并向市场营销部或地产工程部索取该项目相关的基本资料。

1、大门人车分流管理：

是否设置人车分流行道；小区车行道门口处设置净宽度是否有8米以上；是否设置安防监控探头，是否设置图像对比功能，是否满足消防要求。

2、保安岗亭是否设计合理，生活功能是否合理（洗手间、办公位置等）

3、安防设备的设置：

别墅高端住宅周界系统宜采用电击网，取代传统红外对射，并设置灯光报警联动，增大安全防范系数，注意无防范盲区。

4、车辆流向、人员流向：

尽可能做到人车分流，小区车流最好能实现单项管理，减少交通安全事故发生。

5、商铺的设置：

商铺与小区应严格分离，不得在小区内设置商业门面及门洞，便于人员管理和安全管理。

6、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、

研发部

★

管理用房的设置：

管理处最好设置在小区中央主入口位置，便于辐射小区管理。

智能化控制中心与消防中心合并设计，减少管理人员和设备设施投入。

6、儿童乐园、学校、网球场、篮球场、游泳池、广场、会所等配套设施的合理性；

7、人车的动线、车辆停放合理性考量；

8、周界围墙的高度要求是否合理，围墙高度一般不得低于2.2米以上；

9、服务接待大堂、物业用房面积及功能（办公室、工程操作间、库房、档案室、会议室、宿舍及饭堂）、设备房、监控中心、社区用房、是否配置；

10、各出入口与动线的生活便利性（如人喜欢走近路，对转弯太多的路线进行调整）；

11、商业、学校与住宅是否隔离，商业、学校与住宅不能相通；

12、景观的草坪不能太多；

13、大型的水体及喷泉不宜太多；

14、房屋分界面及邻里之间的安全性考量；

15、楼层过道及门窗清洁的方便性；

扩初阶段

闭路监控系统：

保持夜间的效果能够清晰，对所有摄像镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够至少1个月时间。

1、安装在进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、人员进出通道、小区干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。

基本保持无盲点，减少安全隐患。

研发部

停车场系统：

小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。

2、设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，联网软件收费；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。

3、设置双向通行停车车系统道路应满足8米以上道路净宽。

4、临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。

5、高层电梯前室广告电源考量等。

研发部

门禁系统：

小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。

同时卡的有效期控制在1年内

安装位置：

小区大门、组团门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。

只要分区管理的将分区进行设置。

研发部

★

周界红外报警系统：

红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。

小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。

安装时两对之间一定要进行交叉，无周界报警盲点。

研发部

★

对讲系统：

所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。

户内、单元门或电梯处、各小区出入岗亭、中央控制室等位置应当设置可视或非可视联网对讲系统，方便住户家开门和来访客户核实等，

研发部

★

电子显示系统：

项目依据实际情况确定是否设置。

通常设置在单元门、电梯前室、公共区域等附近。

研发部

★

巡更系统：

对于比较固定的巡更点，用巡更系统

优先采用在线式巡更系统等

研发部

★

内线电话：

小区达到一定的规模，需要使用内线电话。

设置位置：

重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。

研发部

★

人行防范要求、人员流向。

综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。

可能情况下，尽量少开通道。

明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。

尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。

研发部

★

商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。

考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。

学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。

商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

开门方向不得与小区直接连接。

研发部

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管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题

1、消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心一个管理区域设置一个为宜，管理处与控制中心尽量设置在附近，管理处最好设置在小区中心位置。

2、公共区域洗手间的设置；

3、各出入口门禁系统、车辆收费管理系统、岗亭的布置是否便于后期管理；

4、周界安防及小区内摄像是否有辖区及盲区；

5、公共区域水电是否独立计量；

6、立面排水管及室内排水的安装位置的合理性；

7、生化池处的景观布置是否利用后期对生化池的清掏；

8、水体周边是否会有安全性考量；

9、业主的水电气表安装位置及安装负荷的合理性；

10、小区道路上井盖是否合理，尽量少置；

11、人行通道设置是否合理。

研发部

★

施工图阶段

垃圾房位置、垃圾桶位置设置

设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。

在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，在不要房屋和景观设计好以后再根据现场情况选择位置。

研发部

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雨水收集

1、对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，循环利用，节约费用。

2、对景观雨水进行金钟收集，循环利用。

3、对有沁水的地方设置收集坑井，进行景观浇灌等。

研发部

★

水景设计、水质处理

考虑人工湿地的循环部分。

研发部

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给排水系统

1、考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。

二次供水设计时，尽量采用专业单位的意见，但必须考虑管道走线合理，不得影响业主室内外装修。

2、充分考虑山体及挡墙排洪设施，考虑大暴雨的雨水流量。

3、充分考虑挡墙的宽度与景观的协调性和适用性。

研发部

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管理用房：

管理处、培训室、仓库、操作间、值班室食堂、宿舍

位置和面积的确定，不得在潮湿地方设置仓库，

不得在阴暗地方设置宿舍和食堂，同时重点考虑食堂和宿舍的位置对业主的影响。

研发部

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配套用房：

居委会等用房

按照要求进行规范设计，位置不在小区内为宜。

研发部

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配套设施：

自行车车、摩托车停放点、公共洗手间

1、自行车、摩托车停车位置应考虑到业主方便和附近业主的生活影响。

2、卫生间设置在集中和进出方便，不得扰民，商业设置在显眼，但不侵占位置的地方，写字楼设置在两端，通风效果好等。

设施设备、功能使用合理性

1、垃圾房位置、垃圾桶位置设置是否合理；

2、水质处理与后期成本的合理性；

3、单车、摩托车停放点；

4、设备用房的设计是否有后期物业维护的难点和成本增加；

5、柴油发电机的烟管伸向位置是否正确；

6、户内强弱电箱、水表等布置是否合理；

7、功能房家具布置是否合理；

8、信报箱、门牌设置是否合理；

9、综合管网的设置与挡墙、道路、花园关系是否合理；

10、主要景观流线是否合理；

11、室外配电箱布置是否合理；

12、建筑附件（桥、廊道等）、设备、材料的使用等对后期的维护及安全是否有影响；

13、设备用房是否影响业主生活；

14、户型和总图有无客户敏感点，投诉点；

15、社区配套设施完善及施工进度考量；

16、客户、业主导视功能考量；

17、集中客户接待岗台考量；

18、各类物业服务点装修、设备安装意见提供；

19、施工管线走向后期维修合理性考量；

20、取水、电位置考量；

21、点缀性景观、树种、配饰安全及合理性；

22、业主后期运动场馆、动向合理性、安全性考虑；

23、阶段性施工与成熟社区分割管理考量。

研发部

★

第二阶段：

开发建设至项目销售阶段

实施阶段

控制要点

实施内容

协调部门

重要程度

很重要

重要

一般

施工图纸确定阶段

需要地产提供项目

参数

要求地产提供：

占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型、电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率和其他公共设备设施基本情况，提供详尽批准的完整版施工图纸一套。

研发部

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销售阶段

管理方案包括四部分内容：

项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及管理处组

织架构。

管理费测算：

首先确定管理处各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。

在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时管理规约。

1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；

3、提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题；

4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。

5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、管理处综合费用、税费及管理佣金。

测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。

《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。

《业主临时规约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时规约印刷。

市场营销部

财务部

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施工阶段

前期介入的跟进和

落实

按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。

工程中心

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水电气配套

1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

2.电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。

3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

工程中心

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围墙护栏、支持杆

1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。

2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

使用钢筋的围墙，直径应该大于14毫米。

3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

4.围墙安装防爬网。

5、分户栏杆尽量采用通用和免维护材料等。

工程中心

合约部

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外立面管道、栏杆

1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

管道接口做到最低，便于空调安装后排水管不倒灌等。

工程中心

合约部

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沟渠井盖

1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

景观内的井盖尽量安装在容易维修和检查位置，井盖上有种植植物时，采取必要处理措施，保证植物存活。

2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两侧，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理。

4、雨污排水的管道坡度不得小于规范要求。

工程中心

合约部

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道路

1.路面砖应防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石，便于露水和观赏。

2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。

取水点设置排水管道与雨水管道连接。

3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞和醒目的标示装置。

工程中心

合约部

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天面露台

1.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。

研发部

工程中心

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防火门

1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。

2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

研发部

工程中心

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停车场及出入口

1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。

2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。

建议使用节能灯具。

8.车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。

9.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

10、室内车库地面提高混凝土标号硬化，有条件可做地坪漆和其他处，提高车库收费等级标准奠定基础。

11、车库内标有车位、边线、反光、防撞等设施。

12公共停车位应有标线和防撞等设施。

研发部

工程中心

娱乐设施

1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

2.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。

3.室外娱乐场所设置排水口、沟。

4、健身设施必须选择牢固可靠，信誉较好的单位提供，购买相应的保险。

研发部

工程中心

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信息栏

在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。

写字楼在楼栋一层大厅设置企业入驻导视牌和公告信息栏。

研发部

工程中心

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单车摩托

车棚

合理设置单（摩托）车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。

研发部

工程中心

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小区清洁设施

1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：

100户5--7m3标准。

5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

研发部

工程中心

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绿化设施

1.喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

研发部

工程中心

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设备房环境

1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管

3.设备房设置对流通风口。

4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置、空调降温等。

研发部

工程中心

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供配电系统

1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。

2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。

机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。

5.各种配电箱（柜）钥匙通用。

6.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟接入烟道内，应不影响小区环境。

7.强弱电井应设置照明，开关在井道内，墙弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

研发部

工程中心

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给排水系统

1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。

2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀（实际使用效果很好）。

水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

5.水表房应有做防水和地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。

6.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。

8.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

9.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

研发部

工程中心

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消防系统

1.Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。

2.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。

研发部

工程中心

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电梯

1.控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。

2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风或者空调通风。

3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。

4.轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。

5.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。

6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。

7.大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。

7、无机房和观光电梯井道内采用降温设施。

大厦电梯轿厢内宜采用通风或无氟空调降温等。

研发部

工程中心

施工阶段

弱电监控系统

1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。

2.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。

3.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。

4.泳池设计1—2个合理的旋转摄像监控镜头。

研发部

工程中心

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泳池水景

1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。

2.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。

3.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。

4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。

5.泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。

6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。

7.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

研发部

工程中心

其他

根据施工现场，需要现场查看及其他设施设备介入的情况

第三阶段：

物业承接查验阶段（建设部：

物业承接查验办法）

资料

1、资料齐全：

先提供资料（详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4），并组织分户验收。

详见建委分户验收记录和要求。

2、根据资料现场核对分项验收、核实。

研发部

工程中心

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实物查验

1、进行户内分户验收，重点从感官到规范标准。

（详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4.3）

2、公共区域实体验收（详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4.3）

研发部

工程中心

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二、设备选型以及单位考察要点

1、产品在当地市场的占有率；

2、对产品的质量、使用性能进行调查；

3、对产品售后服务进行调查；

重庆美利山物业服务有限公司

2013年2月5日