前期工程介入要点2.docx

1、前期工程介入要点2 物业前期介入要点一、立项至施工图设计阶段实施阶段控制要点实施内容协调部门重要程度很重要重要一般立项阶段提前充分与研发、营销进行沟通。索取项目的前期资料。在周边调查物业业态及物业收费标准、社区配套、行政管理范围、客户生活习性、物业招标备案程序等为项目立项及分期段实施提供参考。研发部市场营销部方案阶段在新项目地产立项以后，需要与地产研发和市场营销部保持密切的信息沟通，并向市场营销部或地产工程部索取该项目相关的基本资料。1、大门人车分流管理：是否设置人车分流行道；小区车行道门口处设置净宽度是否有8米以上；是否设置安防监控探头，是否设置图像对比功能，是否满足消防要求。2、保安岗亭是

2、否设计合理，生活功能是否合理（洗手间、办公位置等）3、安防设备的设置：别墅高端住宅周界系统宜采用电击网，取代传统红外对射，并设置灯光报警联动，增大安全防范系数，注意无防范盲区。4、车辆流向、人员流向：尽可能做到人车分流，小区车流最好能实现单项管理，减少交通安全事故发生。5、商铺的设置：商铺与小区应严格分离，不得在小区内设置商业门面及门洞，便于人员管理和安全管理。6、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、研发部管理用房的设置：管理处最好设置在小区中央主入口位置，便于辐射小区管理。智能化控制中心与消防中心合并设计，减少管理人员和设备设施投入。6、儿童乐园、学校、网球场、篮球场、游泳池、广场、会所

3、等配套设施的合理性；7、人车的动线、车辆停放合理性考量；8、周界围墙的高度要求是否合理，围墙高度一般不得低于2.2米以上；9、服务接待大堂、物业用房面积及功能（办公室、工程操作间、库房、档案室、会议室、宿舍及饭堂）、设备房、监控中心、社区用房、是否配置；10、各出入口与动线的生活便利性（如人喜欢走近路，对转弯太多的路线进行调整）；11、商业、学校与住宅是否隔离，商业、学校与住宅不能相通；12、景观的草坪不能太多；13、大型的水体及喷泉不宜太多；14、房屋分界面及邻里之间的安全性考量；15、楼层过道及门窗清洁的方便性；扩初阶段闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对所有摄像镜头能够录像，使用硬盘

4、录像机，能够至少1个月时间。1、安装在进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、人员进出通道、小区干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。基本保持无盲点，减少安全隐患。研发部停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。2、设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，联网软件收费；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。3、设置双向通行停车车系统道路应满足8米以上道路净宽。4、临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。5、高层电

5、梯前室广告电源考量等。研发部门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内安装位置：小区大门、组团门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。只要分区管理的将分区进行设置。研发部周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，无周界报警盲点。研发部对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。户内、单元门或电梯处、各小区出入岗亭、中央控制室等位置应当设置可视或非可视

6、联网对讲系统，方便住户家开门和来访客户核实等， 研发部电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。通常设置在单元门、电梯前室、公共区域等附近。研发部巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统优先采用在线式巡更系统等研发部内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。设置位置：重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。研发部人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。可能情况下，尽量少开通道。明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口

7、在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。研发部商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。开门方向不得与小区直接连接。研发部管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题1、消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心一个管理区域设置

8、一个为宜，管理处与控制中心尽量设置在附近，管理处最好设置在小区中心位置。2、公共区域洗手间的设置；3、各出入口门禁系统、车辆收费管理系统、岗亭的布置是否便于后期管理；4、周界安防及小区内摄像是否有辖区及盲区；5、公共区域水电是否独立计量；6、立面排水管及室内排水的安装位置的合理性；7、生化池处的景观布置是否利用后期对生化池的清掏；8、水体周边是否会有安全性考量；9、业主的水电气表安装位置及安装负荷的合理性；10、小区道路上井盖是否合理，尽量少置；11、人行通道设置是否合理。研发部施工图阶段垃圾房位置、垃圾桶位置设置设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾

9、桶的位置，在不要房屋和景观设计好以后再根据现场情况选择位置。研发部雨水收集1、对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，循环利用，节约费用。2、对景观雨水进行金钟收集，循环利用。3、对有沁水的地方设置收集坑井，进行景观浇灌等。研发部水景设计、水质处理考虑人工湿地的循环部分。研发部给排水系统1、 考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。二次供水设计时，尽量采用专业单位的意见，但必须考虑管道走线合理，不得影响业主室内外装修。2、 充分考虑山体及挡墙排洪设施，考虑大暴雨的雨水流量。3、 充分考虑挡墙的宽度与景观的协调性和适用性。研发部管理用房：管理处、培训室、仓库、操作间、值

10、班室食堂、宿舍位置和面积的确定，不得在潮湿地方设置仓库，不得在阴暗地方设置宿舍和食堂，同时重点考虑食堂和宿舍的位置对业主的影响。研发部配套用房：居委会等用房按照要求进行规范设计，位置不在小区内为宜。研发部配套设施：自行车车、摩托车停放点、公共洗手间1、自行车、摩托车停车位置应考虑到业主方便和附近业主的生活影响。2、卫生间设置在集中和进出方便，不得扰民，商业设置在显眼，但不侵占位置的地方，写字楼设置在两端，通风效果好等。设施设备、功能使用合理性1、垃圾房位置、垃圾桶位置设置是否合理；2、水质处理与后期成本的合理性；3、单车、摩托车停放点；4、设备用房的设计是否有后期物业维护的难点和成本增加；5、

11、柴油发电机的烟管伸向位置是否正确；6、户内强弱电箱、水表等布置是否合理；7、功能房家具布置是否合理；8、信报箱、门牌设置是否合理；9、综合管网的设置与挡墙、道路、花园关系是否合理；10、主要景观流线是否合理；11、室外配电箱布置是否合理；12、建筑附件（桥、廊道等）、设备、材料的使用等对后期的维护及安全是否有影响；13、设备用房是否影响业主生活；14、户型和总图有无客户敏感点，投诉点；15、社区配套设施完善及施工进度考量；16、客户、业主导视功能考量；17、集中客户接待岗台考量；18、各类物业服务点装修、设备安装意见提供；19、施工管线走向后期维修合理性考量；20、取水、电位置考量；21、点缀

12、性景观、树种、配饰安全及合理性；22、业主后期运动场馆、动向合理性、安全性考虑；23、阶段性施工与成熟社区分割管理考量。研发部第二阶段：开发建设至项目销售阶段实施阶段控制要点实施内容协调部门重要程度很重要重要一般施工图纸确定阶段需要地产提供项目参数要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型、电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率和其他公共设备设施基本情况，提供详尽批准的完整版施工图纸一套。研发部销售阶段管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及管理处组织架构。管理费测算：首先确定管理处各类人员编制，对管理成本进行

13、测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时管理规约。1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；3、提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题；4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行

14、维护费用、管理处综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。业主临时规约与前期物业管理服务合同相关条款约定一致性。业主临时规约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时规约印刷。市场营销部财务部施工阶段前期介入的跟进和落实按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。工程中心水电气配套1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。2.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围

15、合设工作插座和开关。3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。工程中心围墙护栏、支持杆1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14毫米。3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4.围墙安装防爬网。5、分户栏杆尽量采用通用和免维护材料等。工程中心合约部外立面管道、栏杆1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井

16、的设置有防止盗窃攀爬的考虑。2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于32mm防止堵塞。管道接口做到最低，便于空调安装后排水管不倒灌等。工程中心合约部沟渠井盖1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。景观内的井盖尽量安装在容易维修和检查位置，井盖上有种植植物时，采取必要处理措施，保证植物存活。2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。3. 道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两侧，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理。4、雨污排水的管道坡度不得小于规范要求。工

17、程中心合约部道路1.路面砖应防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石，便于露水和观赏。2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。取水点设置排水管道与雨水管道连接。3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞和醒目的标示装置。工程中心合约部天面露台1. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。研发部工程中心防火门1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。研发部工程中心停车场及出入口1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。2.车库（场

18、）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。建议使用节能灯具。8. 车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。9. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。10、室内车库地面提高混凝土标号硬化，有条件可做地坪漆和其他处，提高车库收费等级标准奠定基

19、础。11、车库内标有车位、边线、反光、防撞等设施。12公共停车位应有标线和防撞等设施。研发部工程中心娱乐设施1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。2. 娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。3. 室外娱乐场所设置排水口、沟。4、健身设施必须选择牢固可靠，信誉较好的单位提供，购买相应的保险。研发部工程中心信息栏在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。写字楼在楼栋一层大厅设置企业入驻导视牌和公告信息栏。研发部工程中心单车摩托车棚合理设置单（摩托）车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。研发部工程中心

20、小区清洁设施1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。4. 位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5-7m3标准。5. 地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。研发部工程中心绿化设施1.喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表

21、。2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。研发部工程中心设备房环境1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管3.设备房设置对流通风口。4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置、空调降温等。研发部工程中心供配电系统1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的

22、到地面的透气弯管。3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。5.各种配电箱（柜）钥匙通用。6. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟接入烟道内，应不影响小区环境。7. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，墙弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。研发部工程中心给排水系统1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做6

23、0公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。5. 水表房应有做防水和地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。6. 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。7. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。8. 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

24、9. 地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。研发部工程中心消防系统1. Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。2. 消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。研发部工程中心电梯1.控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风或者空调通风。3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。4.轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。5.电梯机

25、房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。7. 大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。7、无机房和观光电梯井道内采用降温设施。大厦电梯轿厢内宜采用通风或无氟空调降温等。研发部工程中心施工阶段弱电监控系统1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。2. 小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。3. 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。4. 泳池设计12个合理的旋转摄像监控镜头。研发部工

26、程中心泳池水景1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。2. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。3. 成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。4. 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。5. 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。6.泳池独立围合，入口处设置

27、浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。7. 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。研发部工程中心其他根据施工现场，需要现场查看及其他设施设备介入的情况第三阶段：物业承接查验阶段（建设部：物业承接查验办法）资料1、资料齐全：先提供资料（详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4），并组织分户验收。详见建委分户验收记录和要求。2、根据资料现场核对分项验收、核实。研发部工程中心实物查验1、 进行户内分户验收，重点从感官到规范标准。（详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4.3）2、 公共区域实体验收（详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4.3）研发部工程中心二、设备选型以及单位考察要点1、产品在当地市场的占有率；2、对产品的质量、使用性能进行调查；3、对产品售后服务进行调查；重庆美利山物业服务有限公司2013年2月5日