新安国际大酒店改造项目可研报告.docx
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新安国际大酒店改造项目可研报告
新安国际大酒店改造工程项目
可行性研究报告
第一章总论…………………………………………………………………6
1.1项目提要……………………………………………………………6
1.2可行性研究依据、范围和目的………………………………………6
1.3可行性研究结论……………………………………………………7
1.4主要技术经济指标表………………………………………………9
第二章建设背景及必要性…………………………………………………10
2.1项目建设背景………………………………………………………10
2.2投资商概况…………………………………………………………12
2.3项目提出理由………………………………………………………13
2.4项目建设必要性……………………………………………………14
第三章项目市场分析………………………………………………………16
3.1市场现状分析………………………………………………………16
3.2市场前景分析………………………………………………………16
3.3项目市场定位………………………………………………………17
3.4市场营销策略………………………………………………………18
第四章项目选址与建设条件………………………………………………20
4.1项目选址……………………………………………………………20
4.2自然条件……………………………………………………………20
4.3项目建设条件………………………………………………………22
第五章工程建设方案………………………………………………………23
5.1设计原则……………………………………………………………23
5.2功能布局……………………………………………………………24
5.3给排水设计…………………………………………………………24
5.4供电设计……………………………………………………………26
5.5弱电智能化设计……………………………………………………28
5.6暖通设计说明………………………………………………………29
第六章节能、消防与安全……………………………………………………32
6.1消防设计……………………………………………………………32
6.2节能设计……………………………………………………………33
第七章环境保护……………………………………………………………35
7.1设计依据……………………………………………………………35
7.2污染控制目标………………………………………………………35
7.3环境影响分析………………………………………………………36
7.4污染防治措施………………………………………………………37
7.5环境影响评价结论和建议…………………………………………37
第八章生产组织及劳动定员………………………………………………38
8.1项目的组织框架……………………………………………………38
8.2人力资源保障………………………………………………………38
8.3项目管理……………………………………………………………38
8.4项目实施计划………………………………………………………39
8.5酒店管理……………………………………………………………39
第九章工程招投标…………………………………………………………42
9.1招标方式……………………………………………………………42
9.2招标组织形式………………………………………………………43
9.3本项目拟采取的招标方式…………………………………………44
第十章项目建设管理方案…………………………………………………45
10.1项目管理工作范围………………………………………………45
10.2建设项目实施管理………………………………………………46
10.3合同管理…………………………………………………………48
10.4资金管理…………………………………………………………48
第十一章投资估算与资金筹措……………………………………………50
11.1编制依据…………………………………………………………50
11.2项目建设投资……………………………………………………50
11.3建设期利息估算…………………………………………………54
11.4流动资金估算……………………………………………………54
11.5资金筹措及用款计划……………………………………………54
第十二章财务效益评价……………………………………………………56
12.1有关财务评价指标的确定………………………………………56
12.2总成本费用估算…………………………………………………56
12.3营业收入估算……………………………………………………58
12.4税金………………………………………………………………59
12.5税后利润…………………………………………………………59
12.6盈利能力分析……………………………………………………60
12.7财务生存能力……………………………………………………62
12.8不确定分析………………………………………………………62
12.9财务评价结论……………………………………………………63
12.10社会效益…………………………………………………………63
第十三章总评价……………………………………………………………65
13.1可行性研究结论…………………………………………………65
13.2问题与建议………………………………………………………65
附表：
表1：
财务评价指标汇总表………………………………………………67
表2：
建设投资估算表……………………………………………………68
表2.1：
主要设备投资估算表……………………………………………69
表3：
建设投资估算表（形成资产法）……………………………………70
表4：
流动资金估算表……………………………………………………71
表5：
项目总投资使用计划与资金筹措表………………………………72
表6：
总成本费用估算表…………………………………………………73
表6.1：
外购原材料费估算表……………………………………………74
表6.2：
外购燃料动力费估算表…………………………………………75
表6.3：
固定资产折旧费估算表…………………………………………76
表6.4：
无形资产和其他资产摊销估算表………………………………77
表6.5工资及福利费估算表……………………………………………78
表7：
利润与利润分配表…………………………………………………79
表7.1：
营业收入、营业税金及附加估算表……………………………80
表8：
项目投资现金流量表………………………………………………81
表9：
项目资本金现金流量表……………………………………………82
表10：
财务计划现金流量表……………………………………………83
表11：
资产负债表………………………………………………………84
表12：
借款还本付息计算表……………………………………………85
表13：
盈亏平衡点计算表………………………………………………86
附件：
1.黄山中南酒店管理有限责任公司《企业营业执照》；
2.黄山中南酒店管理有限责任公司《组织机构代码证》；
3.黄山中南酒店管理有限责任公司《税务登记证》；
4.法人代表身份证；
5.黄山中南酒店管理有限责任公司企业财务报表。
附图：
新安国际大酒店外立面效果图。
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
新安国际大酒店改造工程项目
1.1.2建设性质
酒店内部设施装饰改装
1.1.3项目建设单位
黄山中南酒店管理有限责任公司
1.1.4项目建设地点
本项目位于黄山市屯溪区滨江东路世纪花园东苑12B幢，坐落于黄山世纪广场西侧，新安江北岸。
1.2可行性研究依据、范围和目的
1.2.1可行性研究编制依据
1.《安徽省人民政府关于加强旅游业发展的意见》；
2.《黄山市城市总体规划》；
3.《黄山市旅游发展总体规划》；
4.《黄山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015年）》；
5.《新安国际大酒店室内装饰工程设计方案》；
6.国家、省市及酒店行业相关政策；
7.业主单位提供的有关项目的各种技术资料、项目方案等。
1.2.2可行性研究范围
本报告研究的主要内容包括：
建设背景及必要性，项目市场分析，项目选址与建设条件，工程建设方案，节能、消防与安全，环境保护，生产组织及劳动定员，工程招投标，项目建设管理方案，投资估算与资金筹措，财务效益评价等。
1.2.3研究内容和目的
通过对新安国际大酒店改造工程现状及建设背景的调查研究，在发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性及可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。
1.3可行性研究结论
1.3.1项目建设规模与内容
新安国际大酒店原为外滩商务酒店，2011年2月22日黄山中南酒店管理有限责任公司通过屯溪区法院公开拍卖取得该酒店产权，并更名为“新安国际大酒店”。
本项目主要是对已收购的酒店实施全面更新改造，酒店装修改造面积为7162平方米，其中：
地上建筑面积6446平方米，地下停车场716平方米。
酒店内部功能划分为：
一层为接待大厅、商务中心、超市、咖啡厅、厨房、办公及管理用房、仓库、配电房、消防控制室等；二层为中西餐厅、包厢、多功能厅和宴会厅；三至八层为客房区；九层为豪华包厢和娱乐休闲；地下一层为停车库。
酒店按4星级标准设计，设客房91间（床位165张），其中：
标间74间、豪华间10间、套房7间。
酒店设停车位32个，其中：
地上10个，地下22个。
采用空气源中央空调系统，配备电梯4部，其中客梯3部，货梯1部。
1.3.2项目投资估算与资金筹措
本项目总投资为7054万元，其中：
建设投资6640万元，建设期利息114万元，流动资金投资300万元。
在建设投资中，工程费用6317万元（含购买酒店产权），占95.1%；工程建设其他费用131万元，占2%；预备费193万元，占2.9%。
本项目资金来源分别为：
业主自筹4054万元，占57.5%；申请银行贷款3000万元，占42.5%。
1.3.3项目财务和经济评价
据测算，项目投产后年平均营业收入2165万元，总成本费用1310万元，年上缴营业税及附加120万元，上缴企业所得税184万元，税后利润552万元。
税后财务内部收益率14.1%，财务净现值1778万元，总投资收益率10.51%，项目资本金净利润率15.2%。
税后全部投资回收期为8.89年（含建设期1年），其中：
借款偿还期4.95年（含建设期1年）。
项目生产能力利用率盈亏平衡点为39.03%。
1.3.4工程建设期
本工程建设期为1年，即于2011年2月工程开始实施，2012年3月工程全面竣工交付使用。
1.3.5项目综合评价结论
本可行性研究报告对本项目的建设规模和内容、目标市场、社会、经济环境效益的可行性和合理性进行了全面的分析比较，认为新安国际大酒店改造工程项目符合国家产业政策和黄山市旅游发展战略，是有利于国计民生的事业，社会、经济、环境效益显著。
项目致力于打造黄山市精品、高中端酒店品牌，提升对外知名度。
因此，本项目建设是可行的，也是必要的。
1.4主要技术经济指标表
表1-1：
主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数据及指标
备注
1
项目占地
m2
1500
1.新安国际大酒店位于屯溪区滨江东路世纪花园东苑12B幢，酒店占地1500m2，其中建筑占地716m2。
2
建筑面积
m2
7162
2.1
地上
m2
6446
2.酒店总装修改造面积7162㎡，其中：
地上建筑面积6446㎡，地下停车场716㎡。
2.2
地下
m2
716
3
星级标准
级
4
3.功能划分：
1层为大厅、商务中心、超市、咖啡厅、厨房、办公及管理用房、仓库、配电房、消防控制室等；2层为中西餐厅、包厢、多功能厅和宴会厅；3-8层为客房；9层为豪华包厢和娱乐休闲；地下一层为停车库。
4
客房数量
间
91
5
停车位
个
32
6
电梯
部
4
7
用电负荷
kw
860
8
人员定编
人
90
4.酒店按4星级标准设计，设客房91间（床位165张），其中：
标间74间、豪华间10间、套房7间。
9
工程建设期
年
1
10
项目总投资
万元
7054
5.停车位32个，其中：
地上10个，地下22个。
10.1
建设投资
万元
6640
6.电梯4部，其中客梯3部，货梯1部。
10.2
建设期利息
万元
114
7.用电负荷860kw（120W/m2），配干式变压器1台。
10.3
流动资金
万元
300
8.人员定编90人，其中:
管理人员10人，一线员工80人。
11
年均营业收入
万元
2165
12
年均总成本
万元
1310
9.工程建设期为1年，2011年2月—2012年3月。
12.1
固定成本
万元
471
10.项目资金来源：
业主自筹4054万元，占57.5%；申请银行贷款3000万元，占42.5%。
12.2
可变成本
万元
839
13
经营成本
万元
1007
14
年均利税总额
856
14.1
年均营业税及附加
万元
120
14.2
年均利润总额
万元
736
15
企业所得税
万元
184
16
财务内部收益率
%
14.1
税后
17
财务净现值
万元
1778
税后
18
税后投资回收期
年
8.89
19
借款偿还期
年
4.95
20
财务内部收益率
%
17.1
税前
21
财务净现值
万元
3259
税前
22
总投资收益率
%
10.51
23
投资利税率
%
12.13
24
项目资本金净利润率
%
15.2
25
盈亏平衡点
%
39.03
第二章建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1城市概况
黄山市位于安徽省的最南端，介于东经117°12′-118°53′和北纬29°24′-30°31′之间，地处皖、浙、赣三省结合部，西南与江西景德镇市和婺源县为邻，东与浙江省开化、淳安、临安市交界，东北和西北分别与本省宣城、池州两市接壤。
黄山市其前身为徽州地区，古称新安郡，自秦初置县以来，已有2200多年的历史，历史上辖绩溪、旌德、宁国、石台、婺源、歙县、休宁、祁门、黟县等九县。
1987年11月，经国务院批准改设为黄山市，现辖三区四县，即屯溪区、徽州区、黄山区、歙县、休宁县、黟县、祁门县，市政府设在屯溪区。
全市国土面积9807平方公里，总人口147.7万人，其中中心城区（屯溪）21.76万人。
2.1.2交通优势
黄山市道路交通十分便捷，是安徽省主要交通枢纽城市之一。
现已建成了徽杭、合铜黄、黄塔桃等高速公路，扬绩、黄祁景等高速公路正加快推进，规划中将有11条高速公路直通黄山。
铁路除了原有皖赣线外，规划将有三条高速铁路（黄山至杭州快速铁路、京福客运专线、皖赣铁路二线）在黄山市交汇。
航空，扩建黄山机场达4D级标准，设立了黄山海关和一类航空口岸，开通了至北京、上海、广州等主要城市的航班，以及至香港、日本、韩国的直航包机。
航运，正在兴建的新安江航道开发工程，从中心城区屯溪通过水路可以直达浙江千岛湖风景区。
现代化立体交通网络形成，使黄山与华东、华中主要城市将进入2小时至4小时交通圈范围。
2.1.3资源优势
黄山市有着一流的自然生态环境，物产资源十分丰富。
全市森林覆盖率达77.4%，大气质量和地表水质常年保持国家一级、一类标准，是全国13个一类大气城市和国家园林城市之一，黄山风景区是名符其实的“天然氧吧”。
全市境内有各类动植物3000多种，其中药用植物1403种，是全国林茶和水果药材的重要产地之一，华东地区重要的木材产地。
三潭批把、徽州雪梨、徽州香榧、黄山贡菊、祁红、屯绿、黄山毛峰、太平猴魁等享誉海外，徽墨、歙砚等名特产品和传统工艺品驰名中外。
黄山市旅游资源得天独厚，品位极高。
不仅有以黄山为代表的自然风光，还有以徽文化为代表的人文旅游资源。
黄山集世界文化遗产、世界自然遗产、世界地质公园“三顶桂冠”于一身，以奇松、怪石、云海、温泉、冬雪“五绝”著称于世。
黄山是徽商故里、徽文化的发祥地，文化底蕴深厚，历史遗存众多。
明清时期徽商称雄中国商界三百余年，有“无徼不成镇”的美誉。
目前，全市建成县以上各类森林公园、自然保护区、风景名胜区78处，其中：
世界遗产2处，国家级重点风景名胜区、自然保护区、森林公园、地质公园10处，全国历史文化名城、名村和国家级历史文化保护街区8处，国家级文物保护单位17处，国家非物质文化遗产6项，市域国家级以上旅游资源的密度约为全国平均水平的40倍。
初步形成了类型齐全、布局合理、生态效益显著的自然保护区体系。
全市共建有机茶基地、生态农业旅游基地等各类生态示范基地56个，创建38个环境优美乡镇、137个生态文明村；形成了环黄山乡村旅游圈、沿新安江乡村旅游带、古徽州乡村旅游片3个功能板块，涌现出一批古建筑、民俗文化、传统工艺等特色文化主题村和花卉盆景、茶叶水果、生态休闲等特色农业村，涌现出“全国农业旅游示范点”9处，全省最佳、优秀旅游乡镇30个，旅游专业村10个，星级农家乐127户。
2.2投资商概况
2.2.1公司概况
黄山市中南酒店管理有限公司成立于2011年3月10日，由自然人出资组建，公司注册资本为人民币1280万元，其中：
柳岳标出资832万元，占65%；徐亨尧出资128万元，占10%；马亚芬出资320万元，占25%。
公司住所：
黄山市屯溪区锦绣横江18号208室，法人代表柳岳标。
公司经营范围：
酒店管理。
2011年2月22日，浙江商人柳岳标、徐亨尧和马亚芬等自然人通过屯溪区法院公开拍卖取得原外滩商务酒店全部产权；2011年3月10日，正式成立黄山市中南酒店管理有限公司，并将外滩商务酒店更名为“新安国际大酒店”；目前公司正在酒店的内部装饰改造工程，预计2012年3月工程竣工交付使用。
2.2.2公司高管简历
（1）公司法人代表
柳岳标，男，生于1957年，浙江温州人，大学本科学历。
多年来一直从事房地产开发事业，业务遍布国内各大城市，经营管理能力很强。
安徽铜陵中南建材大市场是他所创办的具有代表性的品牌项目之一。
现担任黄山市中南酒店管理有限公司董事长。
（2）公司总经理
徐亨尧，男，生于1964年，浙江宁波人，大学本科学历，兼任中南实业有限公司的董事长。
其有着丰富的企业管理经验，目光敏锐，思维超前，是商业界的精英，现担任黄山市中南酒店管理有限公司总经理。
（3）财务负责人
马亚芬，女，生于1960年，浙江宁波人，大学本科学历，从事金融管理工作已有30余年，同时经营着一家典当公司，有着很强的决策管理和驾驭市场的能力。
现担任黄山市中南酒店管理有限公司财务总监。
2.2.3公司财务状况
截止2010年6月，公司资产总额为4440万元，其中：
固定资产3851万元，流动资产289万元，长期投资300万元；所有者权益4440万元，其中实收资本1280万元。
2.3项目提出理由
黄山市立体交通网络的形成，制约黄山旅游大发展的交通瓶颈已打开，人间仙境的黄山与人间天堂的杭州、国际大都市上海紧密连接的陆路快速通道，使黄山的资源优势、区位优势、生态优势得到了进一步凸显，使黄山旅游真正实现与长三角地区的无缝对接。
黄山风景区的品牌效力，以及周围旅游观光景点、景区质量高、种类多，有“中国古民居博物馆”和“中国画里的乡村”之称的世界文化遗产地——西递、宏村，有风景秀丽，被誉为黄山情侣的太平湖，对游客有巨大的吸引力。
黄山是世界的黄山，黄山的自然资源和文化遗产具有世界稀缺性，但黄山的旅游配套产业与其旅游资源的地位很不匹配，整个城市的旅游业处于升级的前夜。
浙江商人柳岳标等自然人，看中了黄山旅游发展商机，于2011年3月10日通过竞拍取得“外滩商务酒店”全部产权。
2011年3月10日注册成立黄山市中南酒店管理有限公司，并将酒店更名为“新安国际大酒店”。
该酒店坐落于风景秀丽的新安江畔，紧邻世纪广场，地理位置得天独厚。
为了全面提升酒店的经营档次和管理层次，增强市场竞争能力，切实提高经营效益，经公司股东会议研究决定，对新安国际大酒店在原有设施基础上进行全面装修改造，将其打造成四星级标准酒店，为黄山市的旅游事业做出贡献。
2.4项目建设必要性
（1）是建设现代国际旅游城市的需要
改善城市基础设施，提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市档次，是黄山旅游经济发展的迫切需求。
本项目按四星级标准设计，项目建成后可以满足日益增长的国内外高中档客户的需求，提升黄山对外的城市形象。
（2）是大力发展黄山旅游经济的需要
旅游业是黄山的支柱产业，历年来黄山市委、市政府对旅游基础设施建设非常重视，这对本项目建设是一个福音。
因此投资改造四星级新安国际大酒店，将会增加城市亮点，强化黄山旅游经济，为黄山人民带来更多的发展机会。
（3）是体现公司经营战略，适应市场竞争的需要
黄山旅游经济蓬勃发展，黄山市迎来前所未有的大发展机遇，市场潜力巨大。
综合分析黄山面临的内外环境，公司将依托黄山的旅游资源，以网络化营销为手段，在竞争日益激烈的环境下，实现资产规模和收益的持续增长，实现公司价值最大化。
（4）有利于社会就业面的扩大
本项目劳动定员90人，除少量专业人才和高端管理人才从外部引进外，一线员工及中层人员将全部实现本土化，可提供大量的就业岗位。
此外，酒店的建设和运营，需提供各类配套生活服务，可为当地市场提供的隐性就业机会。
第三章项目市场分析
3.1市场现状分析
2010年全市共接待游客2544.72万人次，同比增长19.89%；其中入境游客105.03万人次，同比增长19.75%，首次突出百万人次。
全市实现旅游总收入202.14亿元，同比增长20.21%。
据调查分析，客源市场以黄山市、以及到黄山风景区、西递和宏村的过境客为主，以1-2日短期游为主。
2010年11月，黄山市总人口为147.72万，其中中心城区人口21.76万，全市城镇居民人均可支配收入14068元，居民收入在安徽省内排名较前，为其奠定了稳定的客源基础。
黄山周边包含在2小时路程圈中的长三角城市是主要的“目标客源市场”，本项目综合考虑团队、散客、观光休闲等诸多潜在旅游需求，并对应相应项目的设计。
表3-1：
黄山市历年旅游接待情况表
年份
旅游人数（万人次）
比上年
增长
旅游收入（亿元）
比上年
增长
入境
国内
合计
2000
22.05
532.95
555
20.7
17.7
26.6
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