商铺投资八大技巧.docx
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商铺投资八大技巧
商铺投资八大技巧
商铺投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以您应该慎之又慎。
技巧一：
商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类：
一类是用以出租或转手出售赚取收益。
投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。
考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。
此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。
尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
技巧二：
租用还是买产权
产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显：
金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。
技巧三：
商铺投资方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：
纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。
从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。
但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。
不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
技巧四：
商铺投资，几时出手最划算？
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。
预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。
但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。
随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。
尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。
看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
技巧五：
投资怎样的店铺
最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。
目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。
SHOPPINGMALL此时应运而生。
MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。
一般地，在类似的商业广场（购物中心）中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。
SHOPPINGMALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。
在SHOPPINGMALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。
技巧六：
如何选择铺位位置
目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：
过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。
实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。
因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。
当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPINGMALL共
享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。
技巧七：
看准你的合作伙伴
商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。
一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。
同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。
SHOPPINGMALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。
技巧八：
选择有发展前景的商圈
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。
它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。
在沭阳，虹街就是商业的风向标。
随着沭阳的发展，出现了更多的商圈，但无论怎样，虹街始终都让人妒忌，日均30万人流让所有在虹街经营的人赚的盆满钵满，即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。
第二部分房地产专业知识
一、房地产知识
1、房地产：
是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
2、建筑物：
是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建物两大类。
3、物业：
是指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备设施、相关场地。
4、房地产的特性：
不可移动性
独一无二性
寿命长久性
数量有限性
用途多样性
相互影响性
易受限制性
价值高大性
难以变现性
保值增殖性
5、房地产按开发程度可分为5类：
生地：
是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：
指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。
熟地：
指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设
的土地
在建工程：
指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。
现房（含土地）：
是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。
6、房地产按层数和高度分4类：
低层建筑
多层建筑
高层建筑
超高层建筑
7、房地产业：
是从事房地产的投资开发（包括组织建设）、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、支柱性和风险性。
8、房地产开发经营过程包括8个步骤：
投资机会寻找
投资机会筛选
可行性研究
获取开发用地
规划设计与方案报批
施工建设与竣工验收
租售
物业管理
9、上述8个步骤可划分为4个阶段：
投资机会选择与决策分析阶段
前期工作
建设阶段
租售与物业管理阶段
10、房地产分类：
从用途上分：
商业、工业、居住（全国统一）
从结构上分：
框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
11、房地产产权：
对土地的使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；
抵押权——债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押权人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。
12、土地所有权：
土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。
我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。
占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。
13、土地使用权出让：
国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
14、土地使用权出让方式：
协议、招标和拍卖。
15、土地使用权出让年限：
根据土地用途分为：
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化、卫生用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或其它用地50年
16、土地使用权转让：
指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
17、土地使用权转让的方式：
出售、交换和赠与。
18、土地的类型：
a、居住b、商业c、工业d、仓储e、综合用地
f、公共设施用地g、自由集资h、微利房用地
19、房地产预售：
即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。
20、商品房预售应符合下列条件：
a、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证书》；
b、持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；
c、按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的三分之二（66%）以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
d、县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；
e、开发商与金融机构签订预售款监管协议；
f、土地使用末作抵押或已解除抵押关系。
二、房地产开发过程中的名词术语
1、房屋结构：
框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、简易结构。
2、房屋等级：
完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危房。
3、房屋建筑面积：
指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括使用面积和公共面积的部分。
4、房屋使用面积：
指建筑物各层外墙以风的水平投影面积之和，包括内墙墙体，单独拥有的外墙墙体和公用墙体的一半面积。
5、公共面积：
指建筑物主体内，户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房，门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼门、水箱间、电梯机房等。
6、房屋的公共面积如何分摊？
A、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议计算；
B、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。
计算公式：
每户应分摊的公共面积=应分摊的公共面积÷各户使用面积之和×每户使用面积
三、房地产经营管理涉及的名词术语
1、房地产市场：
房地产交易的场所及有关的行为。
2、房地产市场的分类：
A、一级市场：
以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场。
B、二级市场：
指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地、转让、抵押等房地产交易。
C、三级市场：
指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易。
3、房地产产权及房地产证
A、产权：
权利人对土地的使用权和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由此产生的他项权。
（占有、使用、处分、收益）
B、房地产证：
权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的的凭证，是合法拥有房地产的凭证。
现在颁发的《房地产证》，是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。
新的《房地产证》设置土地、房屋二个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记。
C、《房地产证》记载的内容：
权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等。
D、国地局：
代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
E、产权处：
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
F、公证处：
是一个国家的证明机关，法律公证的机构。
G、发展商：
专门从事房地产开发、经营的企业。
H、代理商：
经政府批准成立的，从事房地产咨询、经纪、评估、策划等业务的中介服务机构并获取佣金。
I、物业管理：
是对房地产商品的售后服务，是房地产商品消费环节上的经营管理活动。
四、建筑专业基本知识
1、基本术语篇
建筑用地面积：
红线范围内面积（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地面积）
总建筑面积：
所有建筑有效面积（住宅建筑面积、公建配套面积）
容积率：
总建筑面积÷用地面积
覆盖率：
建筑基底面积÷用地面积
绿化率：
绿化面积÷用地面积
实用率：
实用面积÷建筑面积
面宽：
住宅横向长度
进深：
住宅纵向长度
车户比：
车位÷总户数
居住区各类用地组成：
住宅用地、公共服务设施用地、公共绿地、道路用地、其它用地。
建筑密度：
指建筑基底面积÷建筑用地面积
住宅建筑间距：
指各楼宇之间的直线距离（又称楼间距）。
层高：
指每层上、下层楼板中心线间的垂直距离。
2、基本结构篇
砖混结构：
一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。
特点：
施工方便、造价低、开间小、建筑高度低（24米以下）。
框架结构：
以柱为承重结构。
特点：
施工方便、开间灵活结合剪力墙可建100米。
剪力墙结构：
以纯混凝土浇注的墙为承重结构。
特点：
造价较高一般结合框架运用。
五、商品房销售相关管理制度[以下各项制度因各地方法规不同稍有差]
1、销售条件
现房销售条件
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
取得土地使用证书或者使用土地的批准文件；
持有建设工程验收；
拆迁安置已经落实；
供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
2、商品房预售条件
商品房预售条件，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行，其中，商品房预售许可条件为：
已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证书》；
持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；
按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的三分之二（67%）以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
市政府国土部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；
开发商与金融机构签订预售款监管协议；
土地使用权未作抵押或已解除抵押关系。
六、销售方式的规范
1、不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；
2、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；
3、商品住宅按销售，不得分割拆零销售。
七、关于面积误差的处理
1、即可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；
2、合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的处理原则，即3%以内的部分多退少补，超过3%的部分，有房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分价款。
八、规划、设计变更的处理
1、商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计；
2、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及影响商品房质量或使用功能的，应在确立之日起10内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达15日内做出是否退房的书面答复。
九、定金的规定
1、不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用；
2、合销售条件的商品房，所收定金可根据当时人之间的约定处理。
十、关于广告的规定
商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定；
售时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（附件一）商铺物业基础知识
一、商铺物业分类
1、按产权年限分类
（1）70年产权
位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。
在同样的地段，产权越长，投资价值越高。
（2）40年产权
为纯商业物业。
纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。
2、按商铺在经营上的独立性分类
（1）室内虚拟商铺：
（2）室内独立商铺：
（3）沿街独立商铺：
3、按所经营业态在物流供应链中的位置分类
（1）专业市场：
B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。
比如深圳华强北赛格电子广场、东门的白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄河时装城。
合和地产策划代理的嫔纷世界美妆城也属于专业市场（美容美发化妆用品专业市场）。
（2）零售市场：
B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。
包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。
比如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世界、千色店、7-11便利店、百果园鲜果超市，等等。
（3）服务市场：
B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。
当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。
随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。
二、商铺物业建筑基础知识
1、开间与进深：
开间与进深的比例在1：
3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。
2、柱距：
在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。
柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。
通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。
3、层高/净高
层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。
为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。
但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。
4、水平交通组织
指商业人流在水平方向的组织路径。
通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。
（1）出入口：
指商业人流、货流进出商场的通路。
一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。
（2）人行通道：
指顾客购物行走的路径。
一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。
通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。
5、垂直交通组织
指商业人流在垂直方向的组织路径。
通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。
商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：
（1）自动扶梯
（2）人行扶梯
（3）封闭电梯
（4）透明观光电梯
6、荷载
指商场地面每平方米的最大承重能力。
不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。
7、中庭
指商场中数层连通镂空的空间。
中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。
8、广告位
位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。
广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。
9、配套设施
（1）中央空调
（2）电梯/扶梯
（3）洗手间
（4）室内休闲椅
（5）室外休闲设施
（6）地面/室内停车场：
随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。
在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。
通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。
三、商业经营管理基础知识
不同的商业类型有不同的经营管理模式：
1、独立经营
商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。
2、“租赁式”统一经营管理
商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。
3、“扣点式”统一经营管理
商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。
四、商铺物业价值要素
1、影响商铺物业价值的两个最核心素
（1）商业人流量：
人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。
（2）业态租金承受度：
不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。
比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。
如：
华强北万佳之所以离开华强北，就是因为房东把原120元/平米的租金提高到180元/平方米，万佳从经营上无法承受该租金。
最后该商铺被远望数码城租下。
而在同样地段的女人世界，5年前首层租金不过150元/平方米，如今已增长至500元/平米，而且还供不应求，租金有进一步上涨趋势。
2、商业人流量的决定因素
（1）商业物业所在的商圈
（2）商业物业所在商圈的地段
（3）具体商铺的位置—银边金角
·距离主出入口的远近
·距离扶梯的远近
·几面开口迎客
·开间：
进深之比例
（4）具体商铺的楼层
五、商铺物业投资基础知识
1、投资品种分类
υ房地产：
商铺、住宅、写字楼
υ储蓄：
定期、活期等
υ外汇（炒汇）
υ股票（炒股）
υ基金
υ保险
υ珠宝
υ古玩
υ邮票
υ钱币
υ纪念品
等等。
2、商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）
3、商铺投资与其他投资品种的比较
4、如何撰写商铺投资计划
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