四川广汉IT科技城营销方案.docx
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四川广汉IT科技城营销方案
广汉IT科技城项目投资说明书
第一部分广汉市投资环境基本概况
一、地理位置：
广汉位于四川之腹心，“成—德—绵”高新技术产业带中心地段，属成都以北之重镇。
广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。
108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，城际快速铁路正在施工建设中，交通发达，区位优势明显，是成都经济商圈的重要组成部份，具有优越、成熟的投资环境。
二、经济状况：
据《2008年广汉市国民经济和社会发展统计公报》显示，尽管08年德阳经历了全球金融危机、超大地震自然灾害以及国家对房地产市场宏观调控的多重影响，然而2008年广汉全市依然实现生产总值（GDP）136.57亿元，比上年增长15.3%，增长速度比07年加快0.9个百分点。
灾后重建动作迅速，受灾民众在较短时间内恢复了生活生产。
2008年城镇居民人均可支配收入11983元，比上年增长13.51%，人均消费支出9805元，增长13.7%。
三、城市规划：
到2010年，全市地区生产总值实现200亿元，城市居民可支配收入达14000元，农民人均纯收入达6500元；把广汉建成经济更加发展、科教更加进步、文化更加繁荣、环境更加优美、旅游更加兴旺、社会更加和谐、人民群众生活更加殷实的四川经济强市。
四、广汉房地产市场情况：
作为国民经济重要支柱的房地产业，08年受国家宏观调控的正面支持得以快速提升，表现在广汉的实际情况是不管是项目的开工量还是产品的投放量都有较大释放。
最为突出的是在住宅商品房的销售上，目前广汉在售的多个楼盘销售情况均较好，楼市价格持续看涨，这无疑带动了与之相关产业的迅速回升。
据统计，广汉商品房成交量由5月份不足100套逐月提升至11月份的250套左右，特别是10月份更接近350套。
统计广汉目前在售的11个主要楼盘，其市场均价11月份接近3200元/㎡，成交量为243套。
由此可见广汉房产市场因其越来越成熟的地理环境优势，楼市状况一片繁荣。
第二部分IT科技市场现状
一、国内IT市场现状
近年来国内数码市场与电子信息产业蓬勃发展。
数码产品已经成为IT营销链中不可缺少的一环，特别是专业的数码卖场成为各个城市IT产业一道亮丽的风景线，纵观生机勃勃的数码市场，各个电脑城、电脑卖场，人流鼎沸、生意兴隆，新兴的电子市场层出不穷。
中国的IT产业发展是依托于IT卖场而发展起来的，处于末端销售的零售商基本上集中在各类电子市场中。
他们以“蚂蚁雄兵”的精神，顽强的支撑着中国电子数码产品贸易行业，支持着IT产业的发展。
有专家认为，电子市场在今后五到十年之内，还有很大的发展空间，市场势态还会迎接新的发展高峰期。
同时，在中国这样一个经济和社会发展严重不平衡的国家，中小城市的IT市场还处于很落后的程度，更需要大力发展，IT产品的经营正在出现新的变化趋势，笔记本、数码产品，移动存储等设备强劲增长和新的设备不断出现将为IT市场带来更多的商机。
据不完全统计，到今年上半年为止，全国就已经建立起来的60个大中型的（7000平方米以上）的IT卖场，总估计营业面积100多万平方米，从业人员达到60多万人。
目前正以20%的速度递增。
中小IT产品商家目前是联系IT数码产品与终端消费者关系的主要纽带，无数的消费者，极大的需求量，以及对新技术的渴望，造就了IT市场的无限宽广。
诚然，IT的新产品、新技术、新思路，大多是由国内外大型、超大型IT企业创造出来的，但是，这些新应用的推广，重任还是要落在广大的中小IT渠道商肩上，而这也正是中小IT渠道商的生存发展契机。
尽管现在IT业的巨鳄们不断在鼓吹“面向最终用户”、“渠道扁平化”、“直销经营”等等理念，可毕竟企业发展的侧重面不同，大型IT企业们面对几亿人的几千亿IT需求，是不可能将他们的产品同用户紧密联系的，这样的形势也就造就了广大中小商家渠道的生存空间，他们能够很好的将最新的IT资源推广到广大消费者面前，给予相应的服务，获取相应的效益，同时，也会带给IT厂家以高额的销量及利润，这也是一种合理的社会分工。
而中小商家在国内目前大都依市而居，IT卖场就是其中最为理想的发展平台。
二、广汉IT市场现状
07年广汉市委市府发展规划中，将电子产业列为重点发展行业之一。
距本项目50米处的同一街道斜对面已有一家经营面积约800平米的电脑卖场，主要经营低端品牌的台式和笔记本电脑、电脑耗材、电脑组装、网络布线及维护等业务。
但因为经营形象较差、经营管理无序，经营品类不全，服务专业水平不高，其经营状况较差。
随着电脑、数码相机、移动存储等IT产品在人们的日常工作和生活中的作用越来越广，已经逐渐成为不可或缺的必须品，因而在近几年得以快速普及，有线无限网络的快速发展，消费者对IT产品的质量、价格和专业服务水平的要求也越来越高。
显然目前的市场状况无法满足消费者实际需求，因为无法买到需要的产品，而不得不选择到成都或德阳购买，而异地购买这些数码产品后面临最大困难就是当产品出现质量问题或在使用过程中出现技术服务咨询时无法得以及时处理。
一般品牌产品只有当经营额达到一定水平的时候，才会建立售后服务站，而这正是目前广汉市场所缺少的。
目前广汉IT市场面临的实际情况是：
市场拥有庞大的消费群，但需求无法得以满足；品牌产品市场待开发，售后无法以得跟进的尴尬局面。
因而，市场需要有新的专业IT产品卖场入驻。
第三部分投资IT科技城的重要意义
通过前面的分析可以看出，随着城市规划的调整，根据《德阳市城市总体规划（2008-2020）》的总体思路，广汉市到2020年城市人口要达到28万，新入驻城市人口带来IT产业无限商机的同时，消费者对IT产品“质”与“量”需求将会越来越高。
本项目建成后，将成为广汉电子产业市场最大的对外招商引资项目，获益面广，具有良好的社会效益和经济效益，具体表现在：
1.改造旧城环境，提升城中心商业品质，增加城市配套服务功能和城市附加值；
2.建立目前广汉市最大、最专业、品类最全的专业IT卖场；
3.可引入国际、国内知名品牌IT产品入市，丰富IT产品数量和品种；
4.改变目前消费者异地购买IT产品的消费格局，给当地消费者提供方便快捷的服务、更多选择机会；
5.为当地政府增加财政税收；
6.可提供500余个就业岗位，解决政府就业压力。
第四部分项目基本情况及产品定位
一、项目名称：
广汉IT科技城（暂定名）
二、项目背景：
项目位置：
项目地块位于广汉市东西大街东一段80号，属广汉市劳动和社会保障局的办公大楼和职工宿舍所有。
由东西大街、武昌路、汉口路、万寿路所合围。
（附项目四至图）
地块现状：
地块属广汉市劳动和社会保障局所有，受5.12地震影响，该局办公楼已成了危房，办公场所已搬至其它地方。
但局职工宿舍的25户人家依然居住于此。
建设规模与目标：
土地面积：
约1500㎡
拟建周期：
1-2年
建筑面积（预计）：
总建筑面积约9500㎡
建筑规划：
商业+住宅（职工返迁房）
周围环境配套：
项目背靠广汉市人民政府，且紧邻市法院。
周边配套设施齐全，距广汉医院、市电信局、邮政局、实验小学、文轩书店、不足10分钟步行路程。
建设银行、商业银行、工商银行等环绕四周；店酒住宿，商务办公一应具全；购物休闲，影院茶坊汇聚其中；交通流畅，四通八达，车流、人流汇聚了大量商气。
本项目所在位置东西大街多以临街底层商铺为主，主要经营各类服装业态，无闲置商铺，换手溢价较高，许多想在此从事经营的商户难以找到可用的商铺，更不可能有可提供经营IT产品卖场的合适物业。
由此可见，在城中央这样的黄金地段，商业物业的供不应求。
三、项目SWOT分析
◆优势与机会
1）位于广汉城区中心位置，占据城中心商业核心地段；
2）周边配套设施齐全，交通便捷，商业氛围浓厚；
3）属震后危房，拆迁重建势在必行；
4）项目功能定位符合市场需求，易于项目经营；
5）项目规划科学合理，商场交通组织流畅；
6）投资商综合实力强，所有物业可全部自持，经营策略可灵活多变；
7）专业团队运作，能够保证项目顺利建设和经营；
8）IT市场需求强劲，具有很大商机。
◆劣势与威胁
9）虽然劳动和社会保障局办公场地已经搬迁，但职工住宿楼依然在用，市政设施拆迁面临困难较大；
10）周围建筑紧密，拆迁施工难度高、投入成本大；
11）拆迁难度大，使本项目具有延期的可能；
12）地块偏小，无法做大建筑体量，无法形成规模效应；
13）机动车辆停放不便；
14）新建卖场品牌需要较长时间培育，必须持续不断地营销推广投入，有一定的经营风险；
四、产品定位
投资商将对本项目作整体规划，使之更符合广汉房地产市场当前需要，商住并重，充分发挥土地价值，合理规划和使用土地面积，拟规划建成一幢商住一体地下2层、地上15层的小高层建筑。
（1）项目定位：
利用项目现有周边环境实际情况，结合当前广汉IT市场实际需求状况以及投资商的综合实力，拟建设成广汉首个专业IT经营主题卖场。
（2）功能定位：
楼层
建筑面积（㎡）
功能定位
-2F
600
地下停车场
-1F
600
小型超市
1F
680
品牌服饰/3C家电/通讯
2-4F
2000
IT产品卖场
5-6F
1200
商务办公
7-15F
4050
1梯5户，70-130㎡电梯公寓（含劳动局职工返迁房）
合计
9130
（3）形象定位：
专业、齐备的品牌IT产品旗舰卖场
（4）客户定位
●品牌IT产品直营店、代理商、连锁店
●IT产品耗材经营户
●IT创业者
●通讯产品经营商
●品牌服装经营商家
●3C家电经营商家、连锁经营机构
（5）产品规划设计意向方案
（附图）
第五部分项目财务及经济分析
一、项目投资成本估算
序号
项目
总额（万元）
备注
一、施工建设期投入
1
土地征购
200
含土地出让金
2
拆迁过渡安置费
50
3
规划设计、报建费
150
4
建设投资（含基建、环境）
1800
商业和住宅
5
管理费用
100
6
营销费用（营销策划推广）
100
项目整体推广
7
税金、财务费用
200
小计
2600
二、营运前期投入
1
二次装修
1100
停车场、商业物业公共区域及卖场
2
卖场设备、设施
1500
3
消防、电梯、中央空调
500
4
管理费用
150
8
营销费用
300
招商营销推广
小计
3550
◎
开发总成本
6150万元
二、经济效益说明：
◆经初步测算，以目前市场价格3200元/㎡计算，剩余住宅产品全部销售可实现500万元；
◆商业物业经营面积4480㎡，全部对外招商，年租金收入可实现300万元（按目前出租价格计算，未扣除营运成本），可实现营业税收15万元。
◆根据以上测算，本项目要实现投资回报率为5.5%,全部实现投资需18年；
◆本项目建成后，至少可引入各类商家30-50家，每个商家按月均营业额10万元计，整个商业商业可实现年营业收入3600万元，实现税收108万元（按3%计）。
第六部分本公司运作优势及模式
一、本公司运作优势
优势一：
地段优势
项目处于繁华城市中心地段，周边丰富的经营业态和完善的配套服务为本项目聚集了庞大的消费群体，为打造IT卖场提供了必备条件。
优势二：
完备的物业支撑
操作成规模的项目，其成功的首要条件就是要有完备的物业，特别对于IT卖场所经营的高科技含量产品，相对较好的物业才能与经营的产品相匹配，并且要比现有的市场优越。
物业条件既要方便客户经营，又要使消费者感兴趣，两者缺一不可。
消费者感兴趣了，商家自然也感兴趣。
例如：
停车场、自助银行、安全保证、统一营业时间等。
而这些本公司在项目规划中会作充分的考虑。
优势三：
持续不断的企划资金投入
专业卖场地市场培育和引导不是一蹴而就的事情，一个全新的品牌从诞生到被消费者所熟知需要一个相对漫长的从认知—记忆—美誉度—忠诚度的环节，只有最大限度的培育消费者的忠诚度，才能保证入驻商家经营效益的最大化。
作为自持物业，承建商具有长期发展战略思路，且具备雄厚资金实力，通过统一的营运管理措施，保证入驻本项目的商家能持续经营。
优势四：
专业运作团队助阵
运作团队的IT背景作为一个大型IT类科技要素卖场的运作机构，具有深厚的背景是非常重要的：
首先熟悉IT市场运作，在行业内有一定的召集力与协调力，丰富的经验也能使市场运作策划得到消费者与商户的认同，并能够最大限度的整合资源。
本公司具有多年运作IT卖场的成熟经验，与国内IT卖场专业运作团队具有深度的合作关系。
在德阳、雅安、泸州、眉山等地区建立了多个数码电脑城，与联想、方正、清华同方、东芝、戴尔、华硕、惠普、明基、索尼等多个国内外知名IT企业建立了良好的品牌战略合作关系，为成功运作本项目提供了有力的保障。
二、运作模式
项目自建
因本项目建筑体量小，预计从取得土地使用权到项目正式经营，计划周期为2年；为保证项目的顺利实施，本公司拟采取“自建、自持、自主经营管理”的整体思路开发建设和经营本项目。
1.本公司全额投资完成本项目的施工建设、二次装修和经营管理。
2.负二楼设计为可容纳20-30个停车位的地下停车场；首先保证劳动局返迁职工的停车，其次满足部分小区住户和来此购物的消费者停车之需。
所有车位不对外销售，小区住户停车以包月方式取费，购物顾客以计时方式取费；
3.商业部分以裙楼为主，临东西大街正面两侧配置两部观光电梯，满足顾客可从1楼直达6楼任一楼层的购物便利；
4.商业公共区域、卖场装修统一设计和施工，突出经营业态的行业特点及本项目特有风格。
经营模式
1.项目配备专门的物业管理公司，营造舒适、安全的居住和经营环境；
2.负二层停车场不对外出售，停车计时收费；
3.-2F-6F所有物业由我公司全部自持，只租不售，公共区域全部精装修，打造专业购物卖场；
4.商业物业实行统一招商，统一经营和统一管理；
5.7-15层为住宅产品，共计45套，其中25套用于局职工返迁安置房，剩余20套全部对外销售或出租。
第七部分政策扶持
任何稍具规模的项目运作，都离不开政府的政策支持，对于IT行业尤为如此，电脑软硬件成本高、技术含量高、服务费用高，这“三高”决定了对进入IT企业的门槛，资金需求量大、人才素质要求高、服务相应快，这些都注定了IT企业有可能存在的较大的风险，但是随着竞争的加剧，价格透明化明显，相应的回报如同其他电子类产品一样，利率很低。
加上新市场销售量的限制，会严重的造成整个市场的不景气。
同时，客户投资回报忍耐度很低，客户心理极不稳定。
为了避免这种情况的发生，就需要当地政府给予相应的政策支持和扶持。
扶持政策一：
项目建设和营运前期投入较大，资金回笼缓慢，希望土地出让价格不宜过高。
扶持政策二：
希望由市政府出面完成现劳动局职工宿舍25户人家的拆迁安置工作。
扶持政策三：
作为政府招商引资项目，在本项目投资建设期间和正式投入使用的前三年时间里，给予税费全免政策。
扶持政策四：
在本项目招商执行过程中，对入驻本项目的经营商家，根据不同情况，给予1-3年的税费减免政策。
第八部分合作意愿
应广汉市委市府的邀请，我公司董事长李道平先生于2009年12月初在德阳市政协的组织带领下，到广汉对投资环境进行全面考察，市委市府迫切希望规模企业能够到广汉进行项目投资。
经公司董事会研究决定，作为德阳本地企业，应为广汉的经济发展和社会进步尽一份力量，有意向参与本项目的建设。
第九部分公司简介
一、公司简介
四川德阳文奕实业有限公司成立于2003年，法人代表为李道平先生。
办公地址位于德阳市国贸商厦三楼，现累计营业面积万余平方米，年销售收入近3亿元，在职员工800余人。
公司经营范围包括：
固定资产投资、资产经营管理、商业营运管理等多种业务。
主要经营卖场包括国贸服装城，重庆、宜宾、泸洲、涪陵服装分店；德阳数码电脑城，雅安、泸州、眉山数码电脑分场。
其中：
1.德阳市国贸服装城是公司苦心经营数十年的老字号品牌卖场，是德阳市区服装经营行业的主导商城。
2.德阳数码电脑城是德阳市区规模最大，档次最高，功能最全的数码电脑市场，是德阳数码电脑行业管理最规范的专业市场。
二、法人代表李道平简介
四川德阳文奕实业有限公司董事长
德阳政协常委
德阳市工商联副主席
德阳市IT同业商会会长
1.作为德阳市民营企业界的优秀代表，求真务实、诚信经营，遵纪守法，为德阳劳动就业和经济发展作了积极的贡献和努力；
2.作为政协常委，多以书面形式为德阳的经济建设提出了许多宝贵的意见和建议，受到了市委市府的高度评价和重视；
3.热心公益事业。
1996年赈助长江中下游特大洪灾、2008年5.12地震、2009年新疆7.5暴乱、2009台湾“莫拉克”台风灾害等多次突发灾害中主动带头累计捐献200余万元物款，以实际行动回报社会，赢得了社会各界好评。
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